每週樓市評論

習奧會後的經濟定局

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-11-08

*轉載自2015年11月份的資本企業家雜誌

（按圖放大）

習奧會打造了以兩國利益為核心的國際新秩序！中國得到的是未來成長的時空，美國是想「延續」霸權，在貨幣戰爭範疇的協議應是「美國息口有限度上升，人民幣有限度貶值！」美國聯邦儲備局委員會主席在7月30日表示希望美國未來三年內是可以通脹2%，這個數字正正是反映到美國有能力加息的幅度是很少，我相信大概是1/4厘至半厘左右，而肯定會在1厘以下，對！雙方協議了美國的有限度加息和中國的有限度貶值！

未來的中國將可「較安心」為市場作重整工程，令下一回合的豐收準備更大的吞噬胃口，近年的所謂中國經濟不景，看回數據，其實是中國主動想將市場去槓桿化。股票市場的所謂下調，看看上證指數，其實是回復到今年年頭的3000點水平左右而已。的確，在調整過程中是遇上對手的狙擊，但請不要忘記事情的本質也是中國正在調節和打造另一個新局面。

同樣地產市場也是一樣，不少人也認為是結構性下跌，我只認為是自然的調節，樓價下跌只是去除之前未鞏固的升幅，近年的量化貨幣引來滯脹，市場日益價升量跌，於是很少的成交便代表了整個市場，這是不合理的，一個新成交價是要經過同類型單位以相若價錢或相同趨勢繼續成交才可以初步鞏固到，未經鞏固的樓價升跌也是虛假的，而經濟調節難免會有人損手或者生意失敗不順利，這班不順利的人亦會製造了樓價的減幅，但是，市場的結構仍是有資產的人是愈來愈富有，市場最終會由更富者來接收，無資產者得到仍是最少。

評估樓市除了要留意結構性之外，更加重要是看看樓市的基本邏輯：「樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕」，現在仍是強業主年代！

最近雖然劈價潮出現，但是結構性並沒有大改變。所謂樓價下跌，不是一個結構性下跌！要放盤量大增，及同類型劈價成交不斷出現，才算是確定了樓價下跌，如果在圖表的技術分析來說，現在樓市不單只形成下跌趨勢，甚至未脫離「上升通道」，現在市場是出現不少劈價的，但其中也有不少是新高或次新高成交的，既然樓市過去一年的成交有大部份應仍未鞏固好，所以過高未鞏固的會下跌，鞏固好價格的可穩守，而成交落後的仍可繼續上升。

樓市很大機會會出現「慢熊」或「慢牛」的市況，大家不宜對市道看到太淡！也不應以走下坡的心態去看中國經濟，更不應以復甦的心態去看日益虛弱的美國經濟。

樓市大限未到，樓價調節和「爆煲」是兩回事，也和拾級而下不同，「等待下一次黑暗來臨！」對！當人們知道新常態樓市是好淡爭持後危機感便會減弱，到了這個時候，真正危機才來臨！感覺不到的才是真正危機！

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