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每週樓市評論

樓市下調 放盤早減價為妙

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-10-30


*轉載自2015年10月30日的經濟日報

(按圖放大)

樓市終於開始結構性下跌!屯門二手300萬或以下的放盤量,10月27日比9月1日大增了45.5%,400萬以下也增加了17.6%,以統計學的12個月移動平均線來比較,400萬以下的放盤量已經由「走向絕跡」逆轉為逐步增加!而300萬亦脫離逆轉不遠!很好,年輕人上車是有了曙光了!

很多人以為樓價下跌就一定是暴跌,其實樓價下跌可以有很多的變化,我在這裡作略為詳細的解釋,近年很多人用「爆煲」這個字眼,爆煲就是說泡沫爆破,爆煲往往都是出現插水式下跌的!但是近年的樓市在辣招之下談不上泡沫!所以我認為市場不會以爆煲的方式來調整!另一種樓價調整的方式就是「拾級而下」,即是跌完可以再跌!逐步跌!跌的過程中放盤量愈來愈多!而買家要求的樓價亦愈來愈低!97 之後的樓價大跌,就屬這可怕的拾級而下了。

另一種調整方式就是“微調”,微調往往出現在心理因素或者市場的技術性疲態下,微調的特色就是當樓價鞏固完之後就會繼續再上,現在的市況我認為是一個較深度的微調,因為雖然放盤量增加是一個結構性的環節,但這只是事情的「果」,令樓價下跌的「因」,不是因為購買力消失!也不是因為業主強勢失去!而是我們面對一次罕有的官民合奏、建制和泛民傳媒聯手一起唱的樓市哀歌!當劈價、供應量過多、加息等要點被人唱了一百次之後,「跌」就成為了事實一樣!令放盤量及劈價的個案增加!

不過我仍認為現在需要放盤的業主也應該早日減價為妙,因為既然二手樓開始「破勢」,11月推出的樓花有3500個單位,其中有3100個左右在新界西,所謂好漢不吃眼前虧,樓價或出現進一步的下調。

但我要提醒各位「買有風險,不買也有風險!」新一期白居二抽籤已經完成,在租金打橫樓價下跌情形之下,開始出現收租回報率有3.5厘的個案,這代表甚麼?你懂的!

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