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每週樓市評論
勿用舊觀念看新常態
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2015-10-16
*轉載自2015年10月16日的經濟日報
(按圖放大)
樓市何去何從令很多人迷惑!筆者想提出一些不可忽略的觀點讓看官在判斷樓市時作参考!
最影響樓價的是甚麼?到了今日很多人都明白是貨幣了!08年金融海嘯之後,在經濟日益疲弱下,「印銀紙」令到很多資產價格出人意表地不斷向上!如果量化貨幣是樓價上升的主要動力的話,一日還有量化貨幣,一日就有資產價格上升的動力!當然任何看法也不可一概而論!其他因素如匯率升跌同樣影響大局!例如美元在停止量化貨幣之後便回升!與美元掛勾的國家就要面對通縮的危機了!我在年頭發表的「2015年我對樓市的十大忠告」中認為今年樓價「先升後跌」就是這原因了?但我不認為美元會長期上升!相反!如果美元再度量化貨幣的話!美元會再跌入貶值!更何況,如果人民幣升值就會令美元變成貶值了!而事實上,近期人民幣有重新上升的舉動!甚麼令人民幣上升?當然是需求!「一帶一路」的成功、人民幣加入國際貨幣基金組織(IMF)的特別提款權(SDR)、及最近開始運作的人民幣跨境支付系統亦會大大增加人民幣的需求!雖然,人民幣期間會不斷量化貨幣去平衡!但是以上的變數是不少只「感覺樓價太高而停止上升」的人所忽略的!
另一個十分重要的就是租金!租金在10月份的所謂劈價情形中有輕微下跌的!原因就市道欠佳時,很多不想賣出單位的業主亦會「轉售為租」!甚至肯減價以求早日租出,但不要忽略有關的業主並不是97年金融風暴時的「等錢使」!而是現在的業主是「賺得多所以不志在」!如果以為樓跌仍有排跌,是美麗的誤會!
各位,如果未來我們面對的是租金上升的話,未上車人士可能會更加失望了!
不過,樓市可能因為日益缺少借貸的關係!而失去了因盈利、風險及成本引來的市場動力!樓市可能長期進入低成交狀態!我認為同業不應該期望太高!
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樓市何去何從令很多人迷惑!筆者想提出一些不可忽略的觀點讓看官在判斷樓市時作参考!
最影響樓價的是甚麼?到了今日很多人都明白是貨幣了!08年金融海嘯之後,在經濟日益疲弱下,「印銀紙」令到很多資產價格出人意表地不斷向上!如果量化貨幣是樓價上升的主要動力的話,一日還有量化貨幣,一日就有資產價格上升的動力!當然任何看法也不可一概而論!其他因素如匯率升跌同樣影響大局!例如美元在停止量化貨幣之後便回升!與美元掛勾的國家就要面對通縮的危機了!我在年頭發表的「2015年我對樓市的十大忠告」中認為今年樓價「先升後跌」就是這原因了?但我不認為美元會長期上升!相反!如果美元再度量化貨幣的話!美元會再跌入貶值!更何況,如果人民幣升值就會令美元變成貶值了!而事實上,近期人民幣有重新上升的舉動!甚麼令人民幣上升?當然是需求!「一帶一路」的成功、人民幣加入國際貨幣基金組織(IMF)的特別提款權(SDR)、及最近開始運作的人民幣跨境支付系統亦會大大增加人民幣的需求!雖然,人民幣期間會不斷量化貨幣去平衡!但是以上的變數是不少只「感覺樓價太高而停止上升」的人所忽略的!
另一個十分重要的就是租金!租金在10月份的所謂劈價情形中有輕微下跌的!原因就市道欠佳時,很多不想賣出單位的業主亦會「轉售為租」!甚至肯減價以求早日租出,但不要忽略有關的業主並不是97年金融風暴時的「等錢使」!而是現在的業主是「賺得多所以不志在」!如果以為樓跌仍有排跌,是美麗的誤會!
各位,如果未來我們面對的是租金上升的話,未上車人士可能會更加失望了!
不過,樓市可能因為日益缺少借貸的關係!而失去了因盈利、風險及成本引來的市場動力!樓市可能長期進入低成交狀態!我認為同業不應該期望太高!