繁體簡體
聯絡祥益加入最愛
網內搜尋
主頁|成交及市場數據|網上睇樓|網上搵樓|屋苑資料搜尋|物業工具|網上多媒體|電子地圖|文章集|祥益總論壇|有關祥益
文章集 隱藏目錄 顯示目錄
顯示日期
每週樓市評論
不買比買風險大 股災是買樓好時機

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2015-08-06

                 文字大小 放大字型   縮小字型   黑底白字     

*轉載自2015年08月06日的信報財經月刊

(按圖放大)

運輸及房屋局局長張炳良較早前承認未來十年興建29萬個公營房屋的目標未必達到,引來了市場的擔憂,事實上香港未來面對的考驗是極為嚴峻的,只要看得懂統計數字的人也會明白,大量的香港下一代是要面對搬回內地生活這個現實,我應負責任地去反映現實,在未作詳細分析數據之前,我想先交代前因,因為前因是我們的態度衍生出來的,要避免悲劇進一步嚴重,香港人首先要修正好自己的態度!

07年,前特首曾蔭權的施政報告宣佈了香港將邁向大都會的計劃,我當時開始撰文不單止認為樓價一定會因為資金匯聚而不斷向上,但我更加擔心的就是香港會步其他大都會的後塵出現「大遷徙」!不論紐約!倫敦!包括我們香港人熟悉的溫哥華!也已因為大都會效應而房價及物價向上,令大量的原居民遷徙,如果殖民地出身的香港人不想大量的下一代被迫搬上內地的話,唯一的方法就是大量推出土地,興建大量的房屋、商業樓宇及商場!否則,香港必會如其他大都會一樣,因為房價物價飛漲下而出現大遷徙!

很多人到今日也認為我這個講法是危言聳聽,卻十分不幸地,雖然規模仍很少,但這種遷徙在現在其實已經開始了,我公司的團隊已經有一些年輕人在內地居住,每朝早回到新界西上班的,大家看看未來的基建,其實正正是促使我們走向這一個新常態!

十分可惜!前特首曾蔭權雖然是宣佈香港進入大都會的第一人,但竟然在土地供應上嚴重地失策!99年勾地政策,在曾先生施政期間「發揚光大」,勾地政策令到香港進入了「地產霸權」年代,基於「發展商不勾,政府無地拍」這個簡單邏輯,土地供應的實際主動權變相落在發展商手上,拍賣不足令發展商手上的地皮變得奇貨可居,但香港的供應量便日益減少,當時政府明顯的荒廢開發土地甚至令後來土地供應出現斷層!加上在這段時間,環保意識「巧妙」地抬頭,令到政府長遠補充土地資源的空間更加狹窄,連補救能力也大減。

但最應為土地短缺負上最大責任其實不是曾蔭權及發展商,而應是香港市民,香港市民在不久前仍然活在8萬5的陰影下,過去十多年不單只對增加供應表示恐懼,更可悲是對房屋資助尤其即資助年輕人置業抗拒甚至妖魔化,囤積了大量夾心階層的人士在社會,這班夾心階層人士雖無力置業,卻正正是能給到較高租金的超級租客!他們沒有置業機最終有不少會成為白表心士甚至公屋輪候冊人士。

梁振英政府在上任不久的2013年2月,就取消勾地制度,可惜為時已晚,香港人已太自我為中心,會因為環保及保護社區而抗拒政府的城市規劃,視反對政府政策為一快,可謂「犧牲大我完成少我」!但是,不支持政府的房屋政策,我們最後都是「傷害了下一代」!

現任特首梁振英在2013年的施政報告中,開出了5年計劃,承諾5年後的落成量超過7.5萬!我對梁先生,包括張炳良局長及陳茂波局長都是深表敬意,顯然他們已傾盡所能去爭取到最多,但是香港人有多少和他們一起去打這場仗!?既然開發新市鎮和市區用地都得不到廣大市民的支持的話,政府能變魔術令土地橫空驟現嗎?

2013年的5年政府的建屋計劃不能夠達標,看看政府最新的「長遠房屋策略」,未來10年是想興建48萬個公私營房屋供應,其中公營房屋佔6成即29萬!而私營房屋佔4成即19萬!看清數據,很悲哀!未來5年幾乎肯定是供應量不足,如果要等待供應量增加而令樓價下跌的話,這個機會是渺茫的,根據房委會資料,由2014-2019年間公營房屋單位均少過2.9萬,嚴重落後目標,在資助出售單位方面,14-16年建屋量近為0,可見開發土地需時,前朝政府造成的供應斷層補救需時。

另外,每年由內地以「配額制」及「打分制」等制度移居到香港,大概有12000個家庭,他們都會消化我們每年4萬8的公私營房屋的,縱使政府用樓市辣招去阻擋內地人入市也好,但當港珠澳大橋通車之後,內地購買力將進一步會透過不同的渠道,包括化身香港人的身份去搶高樓價,或是資金匯聚引起的物價和建築成本上漲,同樣會令到香港這個國際城市樓價愈來愈貴!

雖然政府強調了還有很多土地是可能會中途加入成為供應的,但我想提醒的就是市民的不足夠支持,計算在內的新供應土地會經常「甩拖」,2005至到2014年,落成量預測的差幅平均是19%!我們根本未能把握到未來的足夠供應!

以上說的供應量其實連香港人本身的需求也滿足不到,包括私樓的需求,2011年香港的人口普查,香港有6成的物業是供滿樓的,我認為現在供滿樓的物業大概是7成左右,這班供滿樓的購買力一定程度會在未來投入市場,或換樓改善居住環境,或資助下一代去置業,成為「複式購買力」,當市場的購買力是兩代結合的力量的話,市場購買力就不可以如過去般以人均收入去計算了!

很多人忽略了,以為一手樓花的供應量是主宰市場供求的主流,卻其實二手的放盤量才是真命天子,現在的二手放盤量以屯門區400萬樓以下為例,09年是2747個,去到今年2月是888個,現在是767個,我們看到二手放盤量是不斷減少而且樓價仍不斷向上的,樓盤減少才是致命的樓價上升因素!

二手放盤量愈來愈少,是心理因素?我們看一些數字大家就明白了!1997年尾,住宅存量940,128間(不包括居屋),但是香港M3(貨幣供應量)是HK$28,270億!但去到2014年尾香港住宅存量是1,136,430間,增長了21%,但是香港M3卻是HK$110,050億,升289%,這告訴了我們香港人其實富有了許多,香港的問題只是貧富懸殊,但有資產者富有幾倍是事實,這個就是愈來愈少人放盤的原因,也是購買力愈來愈強的真相!

在這個情形之下,等待供應量增加令到樓價跌,恐怕要徹底失望了,我認為不買樓的風險極高!可以輸的仍然是無從計算,相反買樓的風險,只要預輸兩成就足夠應付了!因為在香港按揭,是需要通過壓力測試和入息比率的!入得場就是好漢!既然市場滿堂皆好漢!想樓價再暴跌恐怕愈來愈難了!

當然,災難總會有出現的時候,執筆時香港剛遇上股災,這可能是買樓的入市時機,我認為經此一役的考驗後,中國股市泡沫更少,長遠經濟更壯旺了!


屯門樓市呎價領先指數 (代表實用面積 , 代表建築面積)
以Facebook分享本文章:
儲存本頁 列印本頁 推薦給親友 訂閱本專欄 將本專欄加入我的最愛
加入Facebook 加至Google 加至YahooWeb 往文章集欣賞其他文章
 

歡迎就此文章留言

您的大名
您的頭像 選擇頭像
我要回應
留言:
驗證碼 請在格內輸入
 
 
 
 
免責聲明
本網頁只是網上數據資料庫,只供參考,並不代表有關樓盤正在出售或出租,
若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產慨不負責
有關單位原裝間隔資料請向營業員查詢。
祥益地產、以及參與製作、出品、提供予本網頁之任何資訊內容、資料、產品及╱或服務的其他人仕不會承擔任何因這些資訊內容、資料、產品及╱或服務所產生的直接、間接、附帶的、特別的、衍生性或懲罰性賠償(即使祥益地產已被告知前開賠償之可能性亦然),如:(i) 本服務提拱的資訊內容和資料不正確、無效的或不完整; (ii) 本服務之使用或無法使用; (iii) 經由或透過本服務購買或取得之任何產品、資料、資訊或服務,或接收的訊息,或進行之交易所衍生之代替產品及服務之購買成本; (iv) 閣下的資料傳輸或資料遭到未獲授權存取或變造; (v) 以及本服務的其他相關事宜包括但不限於收入、利潤、經營、商譽、使用、資料損失或其他無形損失。如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的,索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。
資訊中可能含有由第三方提供者提供或由祥益地產從其他參考資料或來源獲取的資訊。本網頁中涉及任何人士、產品或者服務的資訊,不得視為祥益地產推薦或認可者。
若任何資訊並非最新的,祥益地產概不負責;祥益地產對該等資訊不另核實。因此祥益地產對該等資訊不承擔任何責任。閣下使用及依賴該等資訊,風險自負。而網站內含有第三方的回應只代表其個人觀點,不代表祥益地產立場。

您可電郵給我們customer@manyw.com 或透過多功能意見箱賜教