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每週樓市評論
從博弈論看增加土地供應
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2010-10-29
*轉載自2010年10月29日的經濟日報
(按圖放大)
特首的多年施政成功地以減少土地供應令樓價向上,但是,今年施政報告卻似乎發出的訊息,是想以增加土地供應來得到樓市的穩定,很多人也認為明天會更好,筆者不敢苟同,我認為特首心目中的穩定,相信與大部份人期望的穩定很不同了。
博奕論,是研究鬥爭各方的最合理行為方案,認為鬥爭或競爭是互動的關係,而市場本身正是具有競爭或對抗性質的博奕行為,原則上我們不可以絕對評估到市場的反應,因為市場的反應是根據『市場覺得大眾的反應如何』之後來決定的。
2002年政府推行『勾地政策』是想依賴自由市場的互動來衍生出合理的供應量及價格,不過在這博奕遊戲中,政府計算漏了的就是,賣得愈少地對囤積居奇的發展商是愈有利的,所以今天的樓市的局面便如此了,同樣地,政府所謂的增加土地供應,對發展商來說,也一樣會由對他們最有利的角度去作策略決定,即是在肯定有錢賺的角度才會去拍賣土地,如果不是覺得有錢賺的相信沒有人會去接貨,所謂土地供應增加對樓市健康化,要實現恐怕未必容易。
特首認為,只要增加供應量便可解決樓市問題,但大家也知道,這些增加了的新供應並不能在三年內推出市場,也即三年內是不變地缺貨,在這三年內,炒家會覺得一定賺,因為新供應根本趕不切在市場出現,只要在這三年內及時收手一樣可以盤滿砵滿,以上是投資者內心的想法。
還記得97年嗎?在回歸前多年,97曾被認為是樓市的大限,但偏偏96、97的樓市才最瘋狂,其實這種及時收手的末世紀心態,任何投機市場也有。
也何況,任何供過於求其實都是過份樂觀情形下造成的,包括97或者81年的歷史樓市低潮也都是在樓市看好情形之下建樓太多,然後遇上低潮所以才會成為樓災的,要發展商在明知調整下拍賣土地,並不可能,所以特首心中的樓市穩定也是包括了發展商的收入穩定的,市民不要期望太高去等。
我認為施政報告提供了一個三年內投機的『歡樂時光』出來,令樓市走向不正常的暢旺,最起碼,特首這三年的歡樂時光設計,在高通脹及對比其他投資工具之下,的確不少人覺得是一條『財路』了!
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特首的多年施政成功地以減少土地供應令樓價向上,但是,今年施政報告卻似乎發出的訊息,是想以增加土地供應來得到樓市的穩定,很多人也認為明天會更好,筆者不敢苟同,我認為特首心目中的穩定,相信與大部份人期望的穩定很不同了。
博奕論,是研究鬥爭各方的最合理行為方案,認為鬥爭或競爭是互動的關係,而市場本身正是具有競爭或對抗性質的博奕行為,原則上我們不可以絕對評估到市場的反應,因為市場的反應是根據『市場覺得大眾的反應如何』之後來決定的。
2002年政府推行『勾地政策』是想依賴自由市場的互動來衍生出合理的供應量及價格,不過在這博奕遊戲中,政府計算漏了的就是,賣得愈少地對囤積居奇的發展商是愈有利的,所以今天的樓市的局面便如此了,同樣地,政府所謂的增加土地供應,對發展商來說,也一樣會由對他們最有利的角度去作策略決定,即是在肯定有錢賺的角度才會去拍賣土地,如果不是覺得有錢賺的相信沒有人會去接貨,所謂土地供應增加對樓市健康化,要實現恐怕未必容易。
特首認為,只要增加供應量便可解決樓市問題,但大家也知道,這些增加了的新供應並不能在三年內推出市場,也即三年內是不變地缺貨,在這三年內,炒家會覺得一定賺,因為新供應根本趕不切在市場出現,只要在這三年內及時收手一樣可以盤滿砵滿,以上是投資者內心的想法。
還記得97年嗎?在回歸前多年,97曾被認為是樓市的大限,但偏偏96、97的樓市才最瘋狂,其實這種及時收手的末世紀心態,任何投機市場也有。
也何況,任何供過於求其實都是過份樂觀情形下造成的,包括97或者81年的歷史樓市低潮也都是在樓市看好情形之下建樓太多,然後遇上低潮所以才會成為樓災的,要發展商在明知調整下拍賣土地,並不可能,所以特首心中的樓市穩定也是包括了發展商的收入穩定的,市民不要期望太高去等。
我認為施政報告提供了一個三年內投機的『歡樂時光』出來,令樓市走向不正常的暢旺,最起碼,特首這三年的歡樂時光設計,在高通脹及對比其他投資工具之下,的確不少人覺得是一條『財路』了!