每週樓市評論

屯門放盤量反映辣招影響

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2014-04-19

*轉載自2014年4月18日的經濟日報

（按圖放大）

我們可以從屯門區的放盤量印證到政府當年推出樓市辣招的合理性，及未來減辣的時機。這可分四個階段：

(一) 樓市現泡沫，政府出辣招
2009年7月至2010年11月，屯門區樓價共升了54%（根據祥益屯門二手樓盤供應指數），二手放盤量卻由2730個急升至4205個，而，在價格向上、成交向上的情況之下，放盤量卻愈來愈多，這是一個極不健康的泡沫，這個趨勢如繼續，當泡沫爆破的時候，市民的損失就會很大，因此政府就在2010年11月推出額外印花稅。

(二) 冰封購買力，放盤量急跌
額外印花稅推出之後，在懲罰式稅款下凍結了不少購買力，在需求減少下，有關稅項亦令到再投資的成本和風險提高，效益卻減低，因此，放盤量卻同時間減低，在供應減少下，樓價也難以下調。

(三) 供求失衡，被迫再出辣招
去到2012年的10月，屯門的放盤量已經是大減至2103個，比出招時2010年11月的4127下跌了共49%，比泡沫未開始前即09年7月2730個還要少，如果樓盤量再跌下去，市場將出現調整失序，但因為2010年出的辣招只針對住宅卻不管制工商舖的關係，反令龐大的投資力量流向了工商舖，工商舖於是在2011年11月之後成交量及價格也急速攀升，成為了V型反彈，工商舖的租金上升，深層次地影響了民生，因此政府在12年10月27日及13年2月23日分別推出了額外印花稅(加強版)及從價印花稅，進一步急凍更多種類的購買力，於是「減少的成交」比「減少的放盤」少，令放盤量結餘曾經出現橫行甚至微增。

(四) 樓盤量繼續回復跌勢
政府出多重辣招顯然是因時制宜增應對，但應對是有時限性的，辣招其實是需求管理，但是亦有副作用就是減少放盤量，去到2013年10月，放盤量微增又再完結且進入下跌趨勢中，政府應放寬辣招對換樓自己人士拆牆鬆綁，讓市場放盤量回復避免市場進一步失衡啊！。

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