每週樓市評論

跌市迷信

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2014-01-23

*轉載自2014年01月23日的晴報

(按圖放大)

當所有人認為以為樓價會上升時，真的會如願以償嗎？未必？每一次樓市暴跌來臨前，也是最多人看好的時候，但結果事與願違；在03年沙士時期，樓市是最少人看好的時候，結果卻原來是最佳的入市時候，今天，太多人看樓市下跌了，購買力大量被積聚，物價及建築上升幅度比樓價微調幅度更大，這種人為下跌實在嗎？

很多人認為樓價的起跌在於其高與低，但甚麼是高位？甚麼是低位？事實卻往往是高處未算高、低處也未算低！高低在乎比較嗎？恐怕人人也只在乎感覺！

97後的金融風暴，樓價跌了六成卻仍然要再跌！準買家在當時也仍然嫌樓價貴！因此，樓價是否會跌不在乎高低，也不在乎比較，更不應以感覺去判斷！起碼在歷史上，用以上去判斷不準確的時間比準確多很多！

水無常形！我認為樓價起跌是一場博奕！是業主和準買家的能耐博奕，優勝劣敗！97年後的金融風暴，普遍業主正因為過度按揭、經濟欠佳及美元的升值，走進了敗局！當時的買家面對愈等樓價及租金愈平！業主兵敗如山倒，樓價自然長跌長有！

今天很多人認為樓價會大跌，但現在是業主敗勢的時候嗎？恐怕不是！我見到的是有資產者愈來愈強！看官未必想聽這個現實，但是我手寫我心，我必須要反映！

現在很多人接受的，是香港的樓市辣招實際是一籃子的宏觀調控政策，所謂宏調本質是「低新陳代謝」的，它是抑制過熱的市場活動，「人不瘋狂怎滅亡」？所以宏調的框架下不會出現資本主義的財富轉移！即是說，不容易出現投資者「雞毛鴨血」，而令準買家可「執死雞」的局面！

在一次旅行中，我遇到我的客戶何先生，多謝他的讚賞和支持，但是令我最大得益是和他交流得到的啟示！他兩年前經我經營的地產代理公司買了屯門錦華花園，樓價到現在大概升了兩成，他在這兩年把物業作收租之用，兩年後的今日他除了「財息兼收」外，更也再儲了一筆積蓄想再買樓，但因為政府出辣招的關係，阻止了他置業而要將機會讓給他人，於是乎他改為將積蓄去買了一個自用的車位，大家想想何先生的故事，他兩年前置業到了今日，他資產、財富比兩年前多，因為少了付原本租車位的開支，生活支出可能比兩年前更少，這啟示到有資產者的日益強勢，這場業主和買家的博奕勝算極大機會在業主方！

環球量化貨幣令到物價尤其是樓價上升，是眾人所知的道理；自從在2010年政府推出「額外印花稅」以後，住宅市場已幾乎沒有短線炒家存在，這個亦是一個事實！但是，看到不少人評論樓市仍然不乏咬牙切齒批鬥炒家的情況，為甚麼？

因為有人評論樓價會跌四至五成，「民心所向」大家也祈求樓價下跌！於是有人唱好樓市就會被人責罵！也因此，大家也不敢講真話！

筆者近期亦有發表看好樓市的言論，難免一些人認為是地產代理想做生意所以唱好樓市，但其實在代理人來說樓價跌才有生意做！唱跌樓市才可能是為生意著想！

「白居二」在6月推出時，因為反應曾經熱烈，於是政府要挨罵！其實縱使樓價升也是正常，因為樓市辣招正正是凍結有資產者的市場活動能力，讓無產者有更多的入市機會！如白表人士入市頻繁，自然會在樓價上反映！這本來是很邏輯的事！何況高峰過後市場一樣會冷靜，結果市場在冷靜後到了12月，「白居二」又給傳媒踐踏認為是不濟的政策！其實白居二政策行得愈平靜愈好，基本上，愈多中籤者放棄對真正餘下要買樓的白表人士更有利！

剛從台灣回來，看到台灣有人評論樓市「憎人富貴」的現象，稱為「狹心病」或者「黑心病」，看來香港言論自由比台灣更不濟，因為無人敢對「等待執死雞的人」批評！說穿了部份等平價的人，內心何嘗不是祈求業主們「雞毛鴨血」來給自己從中取利的機會？我認為樓市的風險只有一個，就是是否量力而為，能量力而為應早入市！做人應安分守己實際去追求。

樓市應是自由市場的活動結果，現在卻成為民粹主義的政治角力舞台。

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