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每週樓市評論
增加供應的陷阱
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2013-10-10
*轉載自2013年10月10日的晴報
(按圖放大)
10月7日，長遠房屋策略委員會於油麻地進行公眾諮詢，我代表香港專業地產顧問商會出席，並在抽籤後得到發言及提問的機會，但是因為現場有不少出席者的反應過份激烈，影響到我的發言和張炳良局長的回應，所以我在此再分享一次。
本會和我的立場其實都是十分支持政府在諮詢文件中以增加供應去解決房屋問題的概念，這是正本清源之道，對於政府竭盡所能去尋求土地興建房屋更加表示欣賞，但正因為支持此方向的關係，我們不能不指出政府的增加供應的方案仍存在三大隱憂，我分別提出三個觀點如下：
1. 現在不少需要上車置業的人士是因為買不起樓所以改為等待政府興建新的居屋發售，我們先了解一些數字，以9月我經營的祥益地產所成交計算，屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)！而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎，屯門的私人樓是6763元一呎！我提出重要的問題是：將來推出的居屋在日益昂貴的建築成本下，能否低於以上價錢出售？還是比這價錢更高！？如果是更高的話，是否值得等下去？如果實際環境不是如市民想像般理想的話，他們是否要知道？
我們看回實際的例子，綠悠雅苑於2012年推出時，以6000元一呎發售(以實用面積免補地價計算)，上星期有報章報導傳聞中政府和李先生達成的協議是於元朗農地興建1058個建築面積300平方呎的單位，預算售價135萬免，地價於轉售的時候以樓價3成補回（另一講法是1500元），有關傳聞翌日經政府否應，但如果真是興建建築面積300平方呎單位的話，有關單位的實用面積較合理的評估是大約是240呎左右(即8成)，以135萬售價計樓價的地價是5625元，報導中說地價等於樓價的三成的話，那整體單位的值以實用面積計是8042元一呎！如果當地價只是1500元一呎的話，整體單位的值就是7500元，雖然以上只是一個傳聞，但以上的推演也足以參考在高成本下新建的物業，其實是很容易貴過二手市場正出售的單位。
張炳良局長即時的回應亦很有道理的，就是房委會推出公屋發售的售價是根據市民的負擔能力去計算的，如果購買居屋人士收到不足應付建築成本的話，不足的部分就會計算在地價之內，這種「量力定價」的基制的而且確能令政府向推出當時的有關市民負責任的，但這其實仍未可以回應到我的擔憂的，因為如果成本高漲是一個現實的話，政府極其量是減低上車的門檻而已，如果居屋買家的能力是負擔不到昂費的樓價的話，補地價的比率就自然增加，始終買入單位包括了地價的值仍然是昂貴，而補地價在將來賣出樓的時候都會是依比例去償還的，居屋買家並沒有買到平貨，如果通脹愈高樓價愈升，買家仍然是避免不到沉重代價。
何況，如果通脹不斷上升，白表人士的收入上限亦會續年提高，薪金若追不上的『合資格人士』中籤機會也可能愈來愈低。
筆者認為既然等幾年之後的居屋，極有可能是比今天更貴的，政府何不作供應管理鼓勵更加多二手業主放盤，令更加多人可以買到二手市場較平的價格，而買家更應該認清現實，盡量考慮二手市場的更平選擇。
2. 2011年、2012年及2013年首兩季的全港建築工人數字分別是62635人、71295人及80173人，其實每年都有10%或以上的升幅，但我十分關心每年10%的建築工人增加是否能應付政府增加的土地房屋供應、龐大的基建工程和新市鎮開發！？如果香港工人增加得不夠的話，香港房屋的生產線其實亦等同增加不足，所謂增加土地供應的效果，不單只達不到還會不斷提高建築成本。
張炳良局長對這方面是政府一向也十分關心建築工人的供應問題。
3. 另一個可能出現的危機，就是現在無論政府及發展商，也在辣招下大建小型單位，但是，香港的房屋有一半可售單位也是小型物價，本來中型單位已經是供不應求下價值偏高，未來，在政府增建細單位下，中型單位供不應求的問題將更益嚴重，成為幾年後的另一長遠樓市死結。
在高通脹和工人權益抬頭的時代下，增加供應仍然隱藏太多的凶險。
(按圖放大)
10月7日，長遠房屋策略委員會於油麻地進行公眾諮詢，我代表香港專業地產顧問商會出席，並在抽籤後得到發言及提問的機會，但是因為現場有不少出席者的反應過份激烈，影響到我的發言和張炳良局長的回應，所以我在此再分享一次。
本會和我的立場其實都是十分支持政府在諮詢文件中以增加供應去解決房屋問題的概念，這是正本清源之道，對於政府竭盡所能去尋求土地興建房屋更加表示欣賞，但正因為支持此方向的關係，我們不能不指出政府的增加供應的方案仍存在三大隱憂，我分別提出三個觀點如下：
1. 現在不少需要上車置業的人士是因為買不起樓所以改為等待政府興建新的居屋發售，我們先了解一些數字，以9月我經營的祥益地產所成交計算，屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)！而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎，屯門的私人樓是6763元一呎！我提出重要的問題是：將來推出的居屋在日益昂貴的建築成本下，能否低於以上價錢出售？還是比這價錢更高！？如果是更高的話，是否值得等下去？如果實際環境不是如市民想像般理想的話，他們是否要知道？
我們看回實際的例子，綠悠雅苑於2012年推出時，以6000元一呎發售(以實用面積免補地價計算)，上星期有報章報導傳聞中政府和李先生達成的協議是於元朗農地興建1058個建築面積300平方呎的單位，預算售價135萬免，地價於轉售的時候以樓價3成補回（另一講法是1500元），有關傳聞翌日經政府否應，但如果真是興建建築面積300平方呎單位的話，有關單位的實用面積較合理的評估是大約是240呎左右(即8成)，以135萬售價計樓價的地價是5625元，報導中說地價等於樓價的三成的話，那整體單位的值以實用面積計是8042元一呎！如果當地價只是1500元一呎的話，整體單位的值就是7500元，雖然以上只是一個傳聞，但以上的推演也足以參考在高成本下新建的物業，其實是很容易貴過二手市場正出售的單位。
張炳良局長即時的回應亦很有道理的，就是房委會推出公屋發售的售價是根據市民的負擔能力去計算的，如果購買居屋人士收到不足應付建築成本的話，不足的部分就會計算在地價之內，這種「量力定價」的基制的而且確能令政府向推出當時的有關市民負責任的，但這其實仍未可以回應到我的擔憂的，因為如果成本高漲是一個現實的話，政府極其量是減低上車的門檻而已，如果居屋買家的能力是負擔不到昂費的樓價的話，補地價的比率就自然增加，始終買入單位包括了地價的值仍然是昂貴，而補地價在將來賣出樓的時候都會是依比例去償還的，居屋買家並沒有買到平貨，如果通脹愈高樓價愈升，買家仍然是避免不到沉重代價。
何況，如果通脹不斷上升，白表人士的收入上限亦會續年提高，薪金若追不上的『合資格人士』中籤機會也可能愈來愈低。
筆者認為既然等幾年之後的居屋，極有可能是比今天更貴的，政府何不作供應管理鼓勵更加多二手業主放盤，令更加多人可以買到二手市場較平的價格，而買家更應該認清現實，盡量考慮二手市場的更平選擇。
2. 2011年、2012年及2013年首兩季的全港建築工人數字分別是62635人、71295人及80173人，其實每年都有10%或以上的升幅，但我十分關心每年10%的建築工人增加是否能應付政府增加的土地房屋供應、龐大的基建工程和新市鎮開發！？如果香港工人增加得不夠的話，香港房屋的生產線其實亦等同增加不足，所謂增加土地供應的效果，不單只達不到還會不斷提高建築成本。
張炳良局長對這方面是政府一向也十分關心建築工人的供應問題。
3. 另一個可能出現的危機，就是現在無論政府及發展商，也在辣招下大建小型單位，但是，香港的房屋有一半可售單位也是小型物價，本來中型單位已經是供不應求下價值偏高，未來，在政府增建細單位下，中型單位供不應求的問題將更益嚴重，成為幾年後的另一長遠樓市死結。
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