每週樓市評論

上車問題有望一年內解決

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-08-22

*轉載自2013年08月22日的晴報

(按圖放大)

在前朝政府的失修下，引起了需要房屋資助的人士積聚，社會財富分配不勻，深層次矛盾產生，幾乎成為了不可彌補的錯失，但我認為「惡評如潮」的樓市辣招，已經開始產生了結構性的改變，上車問題，將有機會在兩年內，甚至一年內初步得到解決！

『白居二』在推出至今約已三個月，成交卻愈來愈少，以成交較多的屯門及天水圍為例，白居二推出第一個月的6月份，我們錄得市場成交約57宗，7月只約33宗，而本月到14日為止更只約7宗，顯然市場在氣氛太悲觀情形之下，嚇怕了最虛弱的族群－上車人士，地產代理的同業也以唱哀歌去追求政府將樓市辣招撤銷，但哀歌唱得多，只會令市場更靜，但我認為這是好事，免補地價的居屋第二市場成交若在讓5000白表進入市場後仍成交呆滯，令市場出現『剩餘效應』，令跟柔性購買力（當中包括不少跟風入市的部份白表人士）大減，也即是說，政府的需求控制得到成功！

市場的需求是可以改變的，尤其是柔性購買力(即不急切需要的購買力)，以97年旺市及03年沙士為例，旺市時的購買力可以是靜市時的五倍左右，中間那四倍(或八成)，就是可以改變的地方，所以政府推出辣招作出需求管理，現在的成交量已控制在03年的低潮時期了，這方面算是成功了。

我地不需要再向前評估，假設市場再維持現在的狀態，市場成交稀少，連上車包括白居二都淡靜的時候，二手市場放盤量就慢慢會積聚到較多水平，如果政府在樓盤繼續增加下繼續推出白居二，甚至繼續重推置業資助貸款，如果在樓盤增加的基礎就算多了人入市，入市的都是需要資助的人士，這也令到有資產的人增加，長遠財富會更加均勻，但我認為如果在市靜下，就算續推白居二和提供置業資助貸款，市場都不會多太多成交，當資助的配額多於想買樓的人的時候，置業問題就自然解決，好多人誤以為解決上車問題要用新起的居屋，其實新建的供應只能解決長遠的房屋政策問題，要解決現在需要置業的人士，非二手市場不可！亦只有二手市場可以短期內製造到「剩餘效應」，有「剩餘效應」柔性購買力才會「退燒」，真正需要買樓的人士（剛性購買力）反而可以有更多的入市機會。

特首推出白居二，是十分正確的決定！

月前白居二幾乎被說成了是樓價起飛的罪魁禍首，其實最初白居二買家空降市場的時候，不單只有新高價成交，其實新低成交也有，傳媒似乎是偏向於「報起不報跌」！於是，白居二政策被群起而攻，似乎有關政策已被政治化！不喜歡政府的人都會以這成為話題去攻擊政府，香港這地方的確太多人去批評、太少人去建設，買免補地價的居屋第二市場的人，極可能是將來連新推出發售的居屋也買不起的人士，二手居屋比建築成本大漲的新居屋會平2000元至4000元一呎！此計劃如不繼續，白表人士是損失了一個不可以彌補的選擇，何況，縱使居屋第二市場樓價高了，只是買了居屋的小業主受惠，有何罪惡？這也是一個彌補效應，因為02年之後居屋第二市場被荒廢的關係，居屋樓價在少人問津下，低得脫離了大市，令有關小業主失去了換樓的合理條件，從而被困在社會的中下游，居二樓價上升可以令這些小業主得到更好的換樓機會！

當然，政府的政策也有一些需要改善的地方，政府作出「需求控制」雖然是有成效，但是卻未做好二手市場的「供應控制」，在辣招下，二手市場的供應如何得來？顯然就是需要換樓的業主，業主需要改善環境所以就將正居住的單位放盤，但現在的政策包括按揭也不鼓勵業主換樓，令到真正用家改善環境的權利受到疾礙，小市民資產向上游動的動力亦受到封殺，政策是避免影響用家的，這方面政府應該做出微調，如果小業主能夠換樓，細單位放盤就可以更多，市場就更能夠健康發展，我認為這是一個金科玉律，很多人既然認為供求是市場之基本，二手市場的供求也應一齊去調節啊！

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