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每週樓市評論
「白居二」市場是否過熱?
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2013-08-01
*轉載自2013年08月01日的晴報
(按圖放大)
近期的『白居二』市場，因為放盤量增加而價格開始微調，但是因為較早時出現屢創新高的成交個案的關係，公眾對居屋市場的了解仍然是有疑惑之處，有關高價成交的個別個案更令部份人誤認為白居二的政策是並不能夠達到健康的效果，所以我經營的公司祥益地產，新成立的數據分析部於7月22日起發出名為《香港物業鏈的斷裂過程》和《白居二市場是否過熱?》的研究報告，以較全面成交個案作統計基礎，並作出圖表等數據分析，希望給予到市民有一個更宏觀的理解。
「香港物業鏈的斷裂過程」，內容是根據所有房委會居屋第二市場及統計處由1997年9月至2013年5月的全港私人住宅物業成交數據作整體分析，並將小型單位、中型單位、大型單位之價格互相作出比較！即是說於97年開始有居屋第二市場以來的第一個宏觀分析，因為有關報告的數據內容是顯示了多個有利觀點。
報告中顯示了十多年來居屋市場在樓市的四個起伏階段中引起的差別，從而是發掘到樓市現在發生著的問題和解決方案：
(1) 03年前的合理時期，97至03年居屋第二市場業主及私人樓有比較正常的樓價差距，當時的小業主是擁有換樓能力和機會的，當時的物業鏈是未斷裂的。
(2) 03年前的合理時期，97至03年居屋第二市場業主及私人樓有比較正常的樓價差距，當時的小業主是擁有換樓能力和機會的，當時的物業鏈是未斷裂的。
(3) 但03至08年後的樓市開始回復活躍，但因為02年政府已經宣佈了退出市場，並取消了大部分的置業資助關係，上車盤失去了大量的客源，於是樓價開始跑輸了大市，小業主開始換樓困難，物業鏈出現斷裂！
(4) 到了08年的金融海嘯之後，環球也出現量化貨幣潮，引致資產升值，於是私人樓進一步拋離居屋第二市場，以港島區為例，大型私樓的呎價曾三倍於中型居屋第二市場，令到樓市向上流動的能力大減，社會不同階層都出現貧富懸殊。
當2010年政府開始出現辣招後，私樓對居屋的呎價倍數才逐漸開始減少。
報告中的圖表是顯示到辣招有它的平衡作用的。
至於另一報告《白居二市場是否過熱?》，統計範圍是由6月8日至7月7日，即是市場錄得第一宗白居二成交的一個月，我們以期間區內143宗的居屋第二市場成交和該區49個上車置業對象的私人屋苑中的成交去作分析比較！從數據圖表中，大家可以看到白居二的市場價格，無論是平均呎價或者平均樓價上來看，也是清楚地與私人樓有一個合理的距離的。
有關報告最後的結論是清楚認為「沒有充足和明顯的數據証明白居二過熱」。
以兩個成交價同樣是$2,700,000的中型私樓和白居二作比較，在私樓市場只能買到442平方呎的單位，但在白居二市場裏卻可以買到650平方呎的單位。也即是說，白居二可以令到白表人士改善環境比率是47%，亦極可能因為有這47%「給力」的關係，令到一些本來負擔不到普遍樓價的白表人士是得到上車的機會。
事實上未來的新居屋始終會因成本向上而價格會持續上升，居屋第二市場始終是可以以平2000 至4000元一呎的價格置業上車，令到連新居屋都感到負擔吃力的白表人士也得到上車機會。
繼續優化居二市場其實可以令到放盤量倍增，令白表人士享受更合理的樓價，我們多年來都建議政府放寬承保期，現在較舊的居屋因為承保期的限制（過去按揭年期慣例為承保期減樓齡），所以超過20年的居屋往往因按揭年期短而成交較少，價錢低殘！這類價格更便宜的居屋，只要政府放鬆承保期由30年去到40年，有關的樓盤就可以大量供應給白表人士去選擇。另外，居屋三房單位往往比兩房單位較便宜，因為無論白表或者綠表人士往往都會先選擇兩房單位，而兩房單位的業主因為已曾享受了房屋資助，所以亦不可以用綠表或者白表的身份去買到三房單位，令三房業主放盤時客源狹窄，價錢偏低，如果可以容許兩房業主用免補地價方式去買到三房單位的話，既對三房業主公平，也鼓勵到更多細單位業主換樓放盤，供應量及轉流率改善。
(按圖放大)
近期的『白居二』市場，因為放盤量增加而價格開始微調，但是因為較早時出現屢創新高的成交個案的關係，公眾對居屋市場的了解仍然是有疑惑之處，有關高價成交的個別個案更令部份人誤認為白居二的政策是並不能夠達到健康的效果，所以我經營的公司祥益地產，新成立的數據分析部於7月22日起發出名為《香港物業鏈的斷裂過程》和《白居二市場是否過熱?》的研究報告，以較全面成交個案作統計基礎，並作出圖表等數據分析，希望給予到市民有一個更宏觀的理解。
「香港物業鏈的斷裂過程」，內容是根據所有房委會居屋第二市場及統計處由1997年9月至2013年5月的全港私人住宅物業成交數據作整體分析，並將小型單位、中型單位、大型單位之價格互相作出比較！即是說於97年開始有居屋第二市場以來的第一個宏觀分析，因為有關報告的數據內容是顯示了多個有利觀點。
報告中顯示了十多年來居屋市場在樓市的四個起伏階段中引起的差別，從而是發掘到樓市現在發生著的問題和解決方案：
(1) 03年前的合理時期，97至03年居屋第二市場業主及私人樓有比較正常的樓價差距，當時的小業主是擁有換樓能力和機會的，當時的物業鏈是未斷裂的。
(2) 03年前的合理時期，97至03年居屋第二市場業主及私人樓有比較正常的樓價差距，當時的小業主是擁有換樓能力和機會的，當時的物業鏈是未斷裂的。
(3) 但03至08年後的樓市開始回復活躍，但因為02年政府已經宣佈了退出市場，並取消了大部分的置業資助關係，上車盤失去了大量的客源，於是樓價開始跑輸了大市，小業主開始換樓困難，物業鏈出現斷裂！
(4) 到了08年的金融海嘯之後，環球也出現量化貨幣潮，引致資產升值，於是私人樓進一步拋離居屋第二市場，以港島區為例，大型私樓的呎價曾三倍於中型居屋第二市場，令到樓市向上流動的能力大減，社會不同階層都出現貧富懸殊。
當2010年政府開始出現辣招後，私樓對居屋的呎價倍數才逐漸開始減少。
報告中的圖表是顯示到辣招有它的平衡作用的。
至於另一報告《白居二市場是否過熱?》，統計範圍是由6月8日至7月7日，即是市場錄得第一宗白居二成交的一個月，我們以期間區內143宗的居屋第二市場成交和該區49個上車置業對象的私人屋苑中的成交去作分析比較！從數據圖表中，大家可以看到白居二的市場價格，無論是平均呎價或者平均樓價上來看，也是清楚地與私人樓有一個合理的距離的。
有關報告最後的結論是清楚認為「沒有充足和明顯的數據証明白居二過熱」。
以兩個成交價同樣是$2,700,000的中型私樓和白居二作比較，在私樓市場只能買到442平方呎的單位，但在白居二市場裏卻可以買到650平方呎的單位。也即是說，白居二可以令到白表人士改善環境比率是47%，亦極可能因為有這47%「給力」的關係，令到一些本來負擔不到普遍樓價的白表人士是得到上車的機會。
事實上未來的新居屋始終會因成本向上而價格會持續上升，居屋第二市場始終是可以以平2000 至4000元一呎的價格置業上車，令到連新居屋都感到負擔吃力的白表人士也得到上車機會。
繼續優化居二市場其實可以令到放盤量倍增，令白表人士享受更合理的樓價，我們多年來都建議政府放寬承保期，現在較舊的居屋因為承保期的限制（過去按揭年期慣例為承保期減樓齡），所以超過20年的居屋往往因按揭年期短而成交較少，價錢低殘！這類價格更便宜的居屋，只要政府放鬆承保期由30年去到40年，有關的樓盤就可以大量供應給白表人士去選擇。另外，居屋三房單位往往比兩房單位較便宜，因為無論白表或者綠表人士往往都會先選擇兩房單位，而兩房單位的業主因為已曾享受了房屋資助，所以亦不可以用綠表或者白表的身份去買到三房單位，令三房業主放盤時客源狹窄，價錢偏低，如果可以容許兩房業主用免補地價方式去買到三房單位的話，既對三房業主公平，也鼓勵到更多細單位業主換樓放盤，供應量及轉流率改善。
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