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每週樓市評論
居屋升價修補斷裂的樓市？
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2013-07-25
*轉載自2013年07月25日的晴報
(按圖放大)
8年前國務院總理溫家寶向前香港特首曾蔭權『祝福』，希望他解決香港的『深層次矛盾』；雖然不少人也認為樓市也是香港深層次矛盾的一部份，但當各位看清楚過去十年物業數據後，會吃驚十年間的變化竟然是如此大，更為未來十年的變化感到惶恐！並會認為這些趨勢必須改變了。
香港的公平機會，在97年前輕輕的來，卻在近年悄悄的走去。
許多極權國家也用軍事、宗教甚至虛偽的民主去剝削人民，而剝削的手段之一就是將人分為開不同的等級，其最可惡之處就是不合理的分配，分配持續不公，令分得少的社群成為了隔代貧窮，世襲困苦！
而近年的香港竟用了房地產制度去將人分了等級，也出現了世襲貧窮，在失去機會下被困在現有階段不能改善和持續分享社會財富較少。
02年香港政府宣布退出地產市場，並取消了大部分的置業資助，令以上車客為主的小型物業失去大量客源，從此上車物業升幅大大落後於大市，換樓日益乏力！草根人士由無資產者努力上車，但上車後物業價值低殘，令到他們不可以改善生活，從此長期困在社會的中下游，社會自然會因此而分化，成為深層次矛盾。
以港島區為例，中型單位(實用面積431至753呎)的居屋第二市場呎價與大型單位(實用面積754至1076呎)的私人住宅比較，私樓對比居二的呎價倍數由99年至03年的1.92-2.11倍的水平，去到07年的3.10倍，直到辣招出後才由2011年的2.98倍下跌到13年的2.40倍。
2002年左右, 九龍區小型居二(實用面積430呎或以下)與小型私樓的實用呎價平均數分別是$1,891和$2,167，私樓呎價只是居二的1.15倍，但是去到08年已經是1.82倍，請問小業主如何換樓？直至到辣招出後才回復到2013年的1.59倍。
我們又參考一下草根的市場，2000年新界區小型單位的私人住宅呎價是居屋第二市場物業的1.43倍，去到08年急升到2.16倍，其中03年至04年更由1.58倍在一年之間急升到1.83倍。
數據十分清楚，昔日存在的置業階梯斷裂了！局面的確需要扭轉，樓市辣招是減少以上的斷層上的確是有其作用的，只是，其副作用也太大，我認為官民應一起將眼光向前看，將辣招適量優化，令市民得到更大的利益。
而另一個政府用以修補斷裂的樓市階梯的是『白居二』政策了，白表人士剛開始進入居屋第二市場約一個月，但大多數傳媒對『白居二』市場都是集中了報導新高價，而忽略了減價成交及其他的數據，因此地產代理更加需要擔當市場證人的角色去作全面性的報告了。
的確，當白表人士初進入居屋第二市場的頭兩個星期，我們是見到價格是急升的，這也是預算之內的，因為需求一下子增加，自然會引起價格的上漲，但我們根據市場定律評估的第二個階段，亦在之後兩星期出現，就是價格上升也令到放盤量增加，因為前朝政府對資助房屋的荒廢，令到居屋業主在樓價長期低殘下難以換樓，所以放盤量一直缺乏，當樓價上升就會製造了業主換樓的吸引力，放盤量增加一樣會令到之前升了的價格受到壓抑了。
居屋樓盤增多後，筆者經營的屯門及天水圍區價格出現了不少微調2%-10%的減價個案，這現象不單只出現在居屋市場，甚至一些居屋鄰近的私人樓例如嘉湖山莊也出現了！
「有數據，才見事實」，我們即管看看屯門區在本年7月居二市場的放盤量，比4月的時候多了39%，比一年前的12年6月上升了75%！其中龍門居的放盤量更上升了93%！這個因為價格上升引來的樓盤增加量，怎會不產生到樓價微調？認為居屋樓價高是一件壞事的朋友，顯然不熟悉房地產！
當然，以上只是有關政策開始一個月的數據變化，而數量亦不大，我們仍不應當為金科玉律，應繼續留意長遠的變化，但我認為以上數據已經有很清晰可觀的參考了！
梁政府推出讓白表人士進入居屋第二市場的政策，推出後一個月，數字清楚顯示了一些事實：上車的人多了！能換樓的居屋業主多了！居屋第二市場的放盤供應量多了！價格向上後引起樓盤增加再反過來令價格微調了！算是初步的成功啊！
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8年前國務院總理溫家寶向前香港特首曾蔭權『祝福』，希望他解決香港的『深層次矛盾』；雖然不少人也認為樓市也是香港深層次矛盾的一部份，但當各位看清楚過去十年物業數據後，會吃驚十年間的變化竟然是如此大，更為未來十年的變化感到惶恐！並會認為這些趨勢必須改變了。
香港的公平機會，在97年前輕輕的來，卻在近年悄悄的走去。
許多極權國家也用軍事、宗教甚至虛偽的民主去剝削人民，而剝削的手段之一就是將人分為開不同的等級，其最可惡之處就是不合理的分配，分配持續不公，令分得少的社群成為了隔代貧窮，世襲困苦！
而近年的香港竟用了房地產制度去將人分了等級，也出現了世襲貧窮，在失去機會下被困在現有階段不能改善和持續分享社會財富較少。
02年香港政府宣布退出地產市場，並取消了大部分的置業資助，令以上車客為主的小型物業失去大量客源，從此上車物業升幅大大落後於大市，換樓日益乏力！草根人士由無資產者努力上車，但上車後物業價值低殘，令到他們不可以改善生活，從此長期困在社會的中下游，社會自然會因此而分化，成為深層次矛盾。
以港島區為例，中型單位(實用面積431至753呎)的居屋第二市場呎價與大型單位(實用面積754至1076呎)的私人住宅比較，私樓對比居二的呎價倍數由99年至03年的1.92-2.11倍的水平，去到07年的3.10倍，直到辣招出後才由2011年的2.98倍下跌到13年的2.40倍。
2002年左右, 九龍區小型居二(實用面積430呎或以下)與小型私樓的實用呎價平均數分別是$1,891和$2,167，私樓呎價只是居二的1.15倍，但是去到08年已經是1.82倍，請問小業主如何換樓？直至到辣招出後才回復到2013年的1.59倍。
我們又參考一下草根的市場，2000年新界區小型單位的私人住宅呎價是居屋第二市場物業的1.43倍，去到08年急升到2.16倍，其中03年至04年更由1.58倍在一年之間急升到1.83倍。
數據十分清楚，昔日存在的置業階梯斷裂了！局面的確需要扭轉，樓市辣招是減少以上的斷層上的確是有其作用的，只是，其副作用也太大，我認為官民應一起將眼光向前看，將辣招適量優化，令市民得到更大的利益。
而另一個政府用以修補斷裂的樓市階梯的是『白居二』政策了，白表人士剛開始進入居屋第二市場約一個月，但大多數傳媒對『白居二』市場都是集中了報導新高價，而忽略了減價成交及其他的數據，因此地產代理更加需要擔當市場證人的角色去作全面性的報告了。
的確，當白表人士初進入居屋第二市場的頭兩個星期，我們是見到價格是急升的，這也是預算之內的，因為需求一下子增加，自然會引起價格的上漲，但我們根據市場定律評估的第二個階段，亦在之後兩星期出現，就是價格上升也令到放盤量增加，因為前朝政府對資助房屋的荒廢，令到居屋業主在樓價長期低殘下難以換樓，所以放盤量一直缺乏，當樓價上升就會製造了業主換樓的吸引力，放盤量增加一樣會令到之前升了的價格受到壓抑了。
居屋樓盤增多後，筆者經營的屯門及天水圍區價格出現了不少微調2%-10%的減價個案，這現象不單只出現在居屋市場，甚至一些居屋鄰近的私人樓例如嘉湖山莊也出現了！
「有數據，才見事實」，我們即管看看屯門區在本年7月居二市場的放盤量，比4月的時候多了39%，比一年前的12年6月上升了75%！其中龍門居的放盤量更上升了93%！這個因為價格上升引來的樓盤增加量，怎會不產生到樓價微調？認為居屋樓價高是一件壞事的朋友，顯然不熟悉房地產！
當然，以上只是有關政策開始一個月的數據變化，而數量亦不大，我們仍不應當為金科玉律，應繼續留意長遠的變化，但我認為以上數據已經有很清晰可觀的參考了！
梁政府推出讓白表人士進入居屋第二市場的政策，推出後一個月，數字清楚顯示了一些事實：上車的人多了！能換樓的居屋業主多了！居屋第二市場的放盤供應量多了！價格向上後引起樓盤增加再反過來令價格微調了！算是初步的成功啊！
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