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每週樓市評論
樓市新秩序 財團利益減
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2013-06-20
*轉載自2013年06月20日的晴報
(按圖放大)
永遠有人嗟嘆錯過了以前的投資機會，但望門興嘆後往往又有新的良機出現，當人人認為錯過了03年入市的機遇後，怎知道金融海嘯如果夠擔入市一樣是可以財富暴升的，09年嘉湖山莊曾經跌到$1,982一呎實用面積，到了現在，實用面積平均已在$5,695，顯然機會永遠存在，包括現在也是，筆者不是鼓勵人買樓投資，而是認為人應該持樂觀態度，在新的政府政策下，一樣可以君子愛才取之有道，掌握更美好明天。
看我以下觀點前，我希望看官先放下傳統的理念，因大多數市場概念其實都是歐美國家從小已對我們的「國民教育」，是似是而非的歪理、也隱藏了事實的關鍵、都令我們迷信歐美的邏輯才是世道的天條，香港人在追求自主之餘，更加要脫離歐美金融世界的夢囈。
上文提過政府主要責任就是分配財富，97前的港英政府正正是率先利用房地產去平均分配財富，家母是一個菜販，普及的機會令她、我和姐姐得到較舒適的生活和豐富的人生，雖然最後歐美向東南亞國家輸入了高桿杆即高按揭的理想概念，香港及東方大部份人當時已被洗腦，不防有詐，之後金融風暴出現，將數十年建立的東方繁榮打回了地獄，但我們的而且確是在過程中引證了房地產可以平均分配財富的卓越功能。
如果97年前香港的房地產是一個好的財富分配政策的話，在02至12年期間這個系統就受到不斷的破壞和踐踏，令到香港出現了深層次的矛盾！
02年至到12年，單以屯門市廣場為例，樓價升了兩倍多，但是在這上升的過程中，香港社會利益由97年前的較平均分配，去到後來的大財團所得愈來愈多，草根所得愈來愈少，當2012年豪宅動輒升到2萬多元一呎的時候，天水圍仍有千多元一呎的居屋第二市場價，相差十多倍，試問這個財富分配怎會不衍生到深層次矛盾？
在二手市場中，02至12年也日益由一手去主導，大型發展商配合大型地產代理，也將二手市場的買家硬銷去買一手樓花，於是一手樓花升幅遠大於二手樓，這個財富分配又是否健康！？
過去兩年政府出辣招調控樓市，但是專營樓花的地產代理反而增兵增舖，為何他們可以在市場成交下仍然行人海舖海戰術？原因是他們相信一手市場日益主導，說穿了其實他們一早已打算盡谷所有客去樓花市場賺取豐厚的佣金，這個現象事實是將社會的財富分配進一步傾斜給大財團，地產代理依賴傾斜的利益去成長，是否一個健康之道？是否失卻了社會期望的責任？
大型地產代理今日的所謂僧多粥少，大行老闆是否也應該檢討一下自己有否曾過份擴軍？
以筆者經營的地產代理規模，雖然小卻本來一早已經可以經營一手樓了，但我們卻選擇專注二手，正因為我們還有一點尊嚴可以不賣，經營生意可能最理想的處境就是必要時可以選擇維持原則不做！
中國海外最近搶得兩幅港人港地的地盤去發展，我認為是一個分水嶺，中國海外，他們在香港由只限參與到現在的左右大局，可以肯定的結果是本來被批評壟斷了7成房地產市場的四大家族，他們的市場佔有率將會作改變，熟悉市場概念的人士應該明白這個改變是結構性的。
去年11月，我撰文說梁振英上場4個月其實已經推翻了香港的地產霸權，現在繼續發生的事，這個改變是持續的，這個改變令普民大眾可得回更平均的機會，除非你支持地產霸權，否則無理由不支持現在的政策方向。
我們看看現在的市場，白表政策的確令樓市有了生氣，但也更加令小業主能夠換樓，只要愈來愈多小業主能換樓的話，數目只需佔可售單位的1%，樓市就能非常暢旺了，但是這種市況令經濟利益更平均分配，當二手市場樓價健康地發展到一個地步，一樣可找到和一手樓接軌的位置，這才是最後共贏的路線。
大家可計一計，在樓市分享上，現在的二手小業主佔得利益比率，已比一年前更多了！相反大財團的所得卻比例上減少中。
新的分配秩序，結果令分得過多的部份下跌，令原本分得少的部份上升，造就是新的機會了。
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永遠有人嗟嘆錯過了以前的投資機會，但望門興嘆後往往又有新的良機出現，當人人認為錯過了03年入市的機遇後，怎知道金融海嘯如果夠擔入市一樣是可以財富暴升的，09年嘉湖山莊曾經跌到$1,982一呎實用面積，到了現在，實用面積平均已在$5,695，顯然機會永遠存在，包括現在也是，筆者不是鼓勵人買樓投資，而是認為人應該持樂觀態度，在新的政府政策下，一樣可以君子愛才取之有道，掌握更美好明天。
看我以下觀點前，我希望看官先放下傳統的理念，因大多數市場概念其實都是歐美國家從小已對我們的「國民教育」，是似是而非的歪理、也隱藏了事實的關鍵、都令我們迷信歐美的邏輯才是世道的天條，香港人在追求自主之餘，更加要脫離歐美金融世界的夢囈。
上文提過政府主要責任就是分配財富，97前的港英政府正正是率先利用房地產去平均分配財富，家母是一個菜販，普及的機會令她、我和姐姐得到較舒適的生活和豐富的人生，雖然最後歐美向東南亞國家輸入了高桿杆即高按揭的理想概念，香港及東方大部份人當時已被洗腦，不防有詐，之後金融風暴出現，將數十年建立的東方繁榮打回了地獄，但我們的而且確是在過程中引證了房地產可以平均分配財富的卓越功能。
如果97年前香港的房地產是一個好的財富分配政策的話，在02至12年期間這個系統就受到不斷的破壞和踐踏，令到香港出現了深層次的矛盾！
02年至到12年，單以屯門市廣場為例，樓價升了兩倍多，但是在這上升的過程中，香港社會利益由97年前的較平均分配，去到後來的大財團所得愈來愈多，草根所得愈來愈少，當2012年豪宅動輒升到2萬多元一呎的時候，天水圍仍有千多元一呎的居屋第二市場價，相差十多倍，試問這個財富分配怎會不衍生到深層次矛盾？
在二手市場中，02至12年也日益由一手去主導，大型發展商配合大型地產代理，也將二手市場的買家硬銷去買一手樓花，於是一手樓花升幅遠大於二手樓，這個財富分配又是否健康！？
過去兩年政府出辣招調控樓市，但是專營樓花的地產代理反而增兵增舖，為何他們可以在市場成交下仍然行人海舖海戰術？原因是他們相信一手市場日益主導，說穿了其實他們一早已打算盡谷所有客去樓花市場賺取豐厚的佣金，這個現象事實是將社會的財富分配進一步傾斜給大財團，地產代理依賴傾斜的利益去成長，是否一個健康之道？是否失卻了社會期望的責任？
大型地產代理今日的所謂僧多粥少，大行老闆是否也應該檢討一下自己有否曾過份擴軍？
以筆者經營的地產代理規模，雖然小卻本來一早已經可以經營一手樓了，但我們卻選擇專注二手，正因為我們還有一點尊嚴可以不賣，經營生意可能最理想的處境就是必要時可以選擇維持原則不做！
中國海外最近搶得兩幅港人港地的地盤去發展，我認為是一個分水嶺，中國海外，他們在香港由只限參與到現在的左右大局，可以肯定的結果是本來被批評壟斷了7成房地產市場的四大家族，他們的市場佔有率將會作改變，熟悉市場概念的人士應該明白這個改變是結構性的。
去年11月，我撰文說梁振英上場4個月其實已經推翻了香港的地產霸權，現在繼續發生的事，這個改變是持續的，這個改變令普民大眾可得回更平均的機會，除非你支持地產霸權，否則無理由不支持現在的政策方向。
我們看看現在的市場，白表政策的確令樓市有了生氣，但也更加令小業主能夠換樓，只要愈來愈多小業主能換樓的話，數目只需佔可售單位的1%，樓市就能非常暢旺了，但是這種市況令經濟利益更平均分配，當二手市場樓價健康地發展到一個地步，一樣可找到和一手樓接軌的位置，這才是最後共贏的路線。
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