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每週樓市評論

房產證券化 定價成關鍵

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-04-02


*轉載自2013年03月29日的經濟日報

(按圖放大)

筆者繼續提倡『房產證劵化』後,進一步得到不少激烈迴響,普遍市民的意見也認為「房產證券化,確實可以增加房產的流通性,將房產變現,令資產項目融資套現能力增強。」但另一方面很多人也對政府信心不足,用一種高官必定會犯錯的情懷去代入,因此判斷若進行房產證劵化悲劇便一定會發生,甚至會淪為剝削人民的工具,的確,其實證券化是兩面的劍,掌握在魔鬼手上就是一剝削人民的工具,但是如果政府能好好地運用,就可以為市民帶來福祉,亦因為此,私有化也是兩面的劍,不是一定是邪惡的。

我認為概念上的研討時立場應是中性的,不應預設偏頗的立場。

當市場渴求資產時,政府將資產證券化成為股票讓小市民認購,甚至優先配售給白表人士,反而可疏導到市場的購買力,令供應不足的資產市場價格得到放緩效應,但當有一日市場對資產的需求不再大的時候,有關的股價就自然會偏低,政府以私有化方式回收股票重設『資產池』是對的,至於說會否剝削市民,其實不在乎這個制度,關鍵是在乎到時以甚麼價格去私有化,如果價錢是市價的,甚至高於市價一點的,就不會對市民不公平了。

我認為證券化應該多由政府來做莊,除了因為可由市民及公眾監察外,和興建居屋一樣,政府的目的不是以盈利為首要,而是以平衡社會的問題為優先,在政府中以財技去解決問題本是平常事,香港的強積金何嘗不是想利用財技去化解問題?只是香港掌握時機不足才成為失敗的例子,相對地新加坡政府是運用不錯,除了強積金外更有「淡馬錫」也是運用財技的好例子。

以現在四萬元也已成為資助人士的話,如果未來幾年加人工比率繼續遠低於建築成本的話,以十萬計的白表將大部分成公屋輪候冊人士,在香港人還未接受到房產證劵化的現實下,樓市死局已紓解無期了!



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