每週樓市評論

細說房產證券化

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-03-28

*轉載自2013年03月28日的晴報

(按圖放大)

筆者提倡的「房產證券化」與金融業類似的資產證券化原理雖然是一樣，但目的不同，金融業是將資產透過證券去集資，而我提倡的是將資產透過證券去化解因為量化貨幣而泛濫於社會的資金，雖然原理一樣，但效果有別，我認為現在的金融和房地產的問題正是因為環球貨幣量化寬鬆政策令整體市場「錢多貨少」，化解的邏輯基礎應是即時提供更多數量的『貨』去化解市場突然增加的資金，增加土地當然不能夠應付到現在已淹至的眼前泛濫，何況過急興建房產亦會令到建築成本升勢更急。

我現試舉個可以作「房產證券化」的例子，香港未補地價居屋有25萬左右，假設每個單位地價50萬，其實約總共有1250億資產，這些資產會就市場升值而自動漲價，如果公開上市讓市民以股票認購的話，假設一份投資50萬，那就可以滿足到25萬人的投資需要；若每份投資25萬，便以滿足50萬人的需要；若每份投資10萬的話，可以讓125萬人投資，作了這投資，如果樓價價升，他們就算未買到樓，他們仍有資產可正比例升值，當然，樓價一樣有機會跌，但假設現在有新居屋給草根人士置業的話，其實他們一樣要面對下跌的風險！面對下跌風險量力而為便可以解決，但面對上升的風險，等待的人就會逐漸失去置業機會，這方案正是解決這難題！這是政府可以安排給市民的房地產套戥機會啊！

政府不斷出辣招只是以行政手段Buy time，將需求降低，非解決問題根源之法，且在貨幣增加情形之下減低需求，副作用一定巨大，何況美國量化貨幣是有機會長期繼續的，難道我們不斷去減低成交嗎？凡事也有一個極限，當樓價下跌而物價卻上升時，香港人的財富就等同蒸發，而現在成交已低至沙士時期的水平，顯然剛性購買力已被壓縮到一個不能再少的水平，再施行政手段就等於打壓草根去置業了，問題始終要解決，我認為只有用『資產的量化』去化解『貨幣的量化』，本來股票市場是有足夠的容量去吸納到本來需要買樓投資避險的資金的，但股市近年不穩定的大上大落和仍是國際大鱷做莊的關係，風險太高，要擁有房地產的穩定性之餘，又可以在數個月內推出市場的，而吸納量亦夠大的投資對象，只有將現在使用中的房產證券化，然後分配公眾甚至白表人士去優先認購，這樣就一定有足夠的數量去滿足到現在的需求了。

每逢樓市旺期急增最多的是柔性購買力，我們就用證券化去化解及疏導這些柔性購買力，這樣剛性購買力才能有足夠的機會去買到現樓單位啊。

其實政府絕對有條件將旗下資產證券化，由政府自由做莊一可確保認購市民的利益，二可增加在證劵市場的影響力，在現今非常時期對政府重建股票市場有幫助，一些人認為政府不應賣出資產，但筆者的概念不是要政府長期減少所持資產！是打造「資產池」出來！既然中國用「資金池」概念去調節因美國貨幣量化寬鬆引來的資金過多問題，也應該可同時以「資產池」去回應市場上的購買資產訴求，這就好像我們在雨季時用水塘將水儲起等待旱季去用，其實都是一個調節資源過多或過少的機制而已，現在的政府既有龐大資產，應行駛「資產池」概念，利用政府資產來證券化(發行股票)去滿足市民購買資產需求，政府套取了資金後，一樣可以再投資出去，或發展一些私人機構不願意或不能夠發展的重要產業，這樣反而可以以患為利，去借助量化貨幣寬鬆政策的能量轉危為機。

更重要是政府作出了證券化後，一樣可以有如私人公司上市一樣，到合適時機可以『私有化』將所有股票回購，留待下一次資產短缺時再啟動調節作用！領匯正是房產證?化的失敗例子，失敗原因是因為政府沒有回收所有股票的概念和機制，所以才在市場大變後錯失了回購及化解問題的良機，也令政府從此放棄了金融或財技方式這高效調節樓市的方向啊！

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