電話號碼
密碼

每週樓市評論

樓市仍有一救之法

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-02-07


*轉載自2013年02月07日的晴報

(按圖放大)

有人說增加土地供應根本遠水不能救近火?但是短期的未來三年難道無對策可以做?現在政府來其實有責任也必須要在短期內找出有效的政策,本篇就想探討這問題。

要化解近年的置業需求,首先我們要了解樓市的本質,97年全年成交172711萬!單月成交量曾創22960的高數字,當時需求多麼熾熱,因此當時政府便推出八萬五政策,但到了03年成交最低的時候一個月竟只3649宗,可見市道旺的時候,供應再多也不夠!但市道差的時候,大部分的買家也消失得無影無蹤!以上的例子告訴了我們甚麼道理?

在自由市場,當然要有長遠合適穩定的供應,短期市民的需求表態其實並不可靠!我們要面對消費者的情緒化決定,應要從市場的本質去訂定應變方式,我認為市場購買力分剛性和柔性兩種,所謂剛性購買力,是指必須要買樓入市的購買力,當然,例如沙士等低谷時候都勇敢買入的買家,可以說不少也是剛性購買力,有人說香港是人人有樓住的地方,急需買樓的人不多,說這些話的人或者高官是不知道民間疾苦的,現在很多租客都是挨著貴租而且年年受著加租之苦的!而一個家庭環境太狹窄,亦會引起了家人相處得不和諧,一個小女孩當亭亭玉立成長後,她需要擁有的私人空間便大增了,以上情況都會累積壓力,令到一些有瓦遮頭的人,最後都成為剛性購買力!

我們又看到申請綠悠雅苑和居屋第二市場的白表人士總共約有118296,令人意外地,有約7.4萬個63%是單身白表人士來的,我認為突然增加的大量單身白表人士,有大比率是柔性購買力,一定程度是羊群心態引導出來的,另一部份是因為供應短缺成本上升下,當政府的數字清楚披露後自然引起『燈塔效應』,令人提早出來買樓。

分開購買力的種類然後對症下藥才可以挽救樓市日益位高勢危的危機。

剛性購買力是急需和必須要買樓的人,是無從化解亦不應該化解的!但是,我認為純剛性的購買力只是整體的三成!即是說有七成的購買力是可以化解及疏導的,政府出額外印花稅及買家印花稅相信目的亦是想增加入市的風險和成本,從而阻止柔性購買力入市!但是這個概念出了兩個錯誤,一是當市場增加了風險和成本的時候,業主及投資者也不願意放盤,因為「揸貨」成本和風險低得多,但卻同樣可以享受到資產增值的高回報,當放盤的人減少,市場一樣會因為供不應求而樓價繼續上!甚至得不償失,另外,在建築成本愈來愈高但供應量卻不可以大增時,市民預視到的畫面,反而是應該早買早著!更加會製造到恐慌性買樓。

增加地皮,當然可以增加下一代的福祉,但如以幫助現在的十多萬白表人士在五年內置業的角度去看的話,這個概念是錯的,因為愈增加地皮,也同樣是愈增加建築成本的,而且是不可以短期推出的,這個概念更耽誤了香港人去爭取其他方式去解決問題,殘酷一點說,只會令十多萬白表人士最後成為公屋輪候冊人士,而且增加地皮時間冗長,只會繼續累積更加多的白表人士,因為當地皮未足夠推出之前,市民收到的訊息只是『不足夠』。

要解決問題只有推出更多的「貨」!如果用這角度去說,單是推出地皮不能夠對症下藥!因為地皮並不是「貨」!只是未來才能推出的「供應」!但是期貨也算是「貨」!因為期貨雖不是即時『到手』的產品,但是卻可以滿足到『現在買入』需求,證券亦是「貨」!因為證券將其產權擁有的份數出售,亦可以滿足到現在要『買入』需求,基本上,證券化還可不影響使用權的情形之下將業權發售,「一雞兩味」滿足雙倍的需求,如果政府將旗下物業證券化,包括地皮、包括未補地價的部分、及包括即將開發的市鎮計劃,過多的錢就用足夠的貨去滿足,大局就可穩定了,面對貨幣的量化寬鬆,政府亦應該推出資產的量化寬鬆去集資!以量化解量,才是最邏輯的做法!

而優化重整股票市場,及讓樓花大大提早推出亦可以增加市場上得到的量,買期貨總好過無貨可買!




您可能感興趣的放盤
兆安苑

屯門

中層 開放式

物業編號: AN241320

563

380

兆安苑

屯門

中層 2房

物業編號: AN238174

495

400

兆安苑

屯門

中層 開放式

物業編號: AN240785

495

400

兆安苑

屯門

高層 2房

物業編號: AN243148

563

500

兆安苑

屯門

中層 2房

物業編號: AN245384

495

350

兆安苑

屯門

低層 2房

物業編號: AN218406

563

410

按這裡可以加到「我的收藏」
按這裡從「我的收藏」中移除