每週樓市評論

悲觀地部署置業

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-02-06

*轉載自2013年02月05日的星島日報

(按圖放大)

《施政報告》雖修補了曾蔭權時代欠缺長遠政策的錯失，卻老實地告訴了給廣大市民知道，短期內上車無期，長期在建築成本下大家應作樓價愈來愈貴的預算了，現在十多萬的白表人士中，筆者相信大部份也成為公屋輪候冊人士了，要上車，其實現在退而求其次，睇餸食飯量力而買更實際。

當然，投資在置業上是為了避免銀紙貶值的風險，但其不代表買樓不是高風險，在現實中，需要上車置業的人『買高風險，唔買也高風險』！因此市民需要的是策略，需要進退有據的投資組合及更多的學問，需要『平民財技』，而不應再留連在買及不買之間的抉擇困局！

我們是生活在充滿危險的世界中！所以我們提倡的置業計劃是以打輸數的心情去部署的，最基本的預算，就是假設買完樓後樓價即時下跌兩成，這樣你便不會容易被顛覆多變的短期樓市負面消息影響，買樓最忌「耳仔軟」，心不定受不起市場衝擊，因而打亂自己的部署計劃，或預算得太樂觀而承擔了太多的投資，所以預算置業前悲觀一點，部署上可得到更多的空間。我是認為預算下跌兩成是合適的，以現在按揭普遍偏低，不容易有更大的跌幅。

至於政府經常提醒市民的加息問題，筆者其實是最早提倡壓力測試的人，但我認為在準備充足的原則下不應過份擔憂加息而忽略了面對其他的風險，美國雖然是印鈔霸權，但加息是必須要有市場配合的，印多了銀紙加息便不容易，這是基本邏輯，加息通常代表經濟景氣，兩厘的壓力測試，足以製造時差令市民享受到經濟復甦後才去應付超出預算的加幅，當然，以上只是邏輯的推論，在印鈔霸權下可以製造不邏輯的因素，因此，入市買樓必須加上樓價可能會下跌兩成的預算，這樣才不會遇上局勢變動而荒亂！

『旺市』入市仍有其他『財技』的，如不嫌棄未來筆者可在此與大家分享。

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