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每週樓市評論

反應迥異的樓市新常態

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-10-16


*轉載自2010年10月15日的新報

(按圖放大)

很多人將98年以後的大跌市,歸咎於前特首的八萬五政策,不少人也認為金融風暴是元兇,我卻認為借貸過高才是罪魁禍首!97前任何普通人也可以借到自己正常負擔的五倍至十倍按揭!如此虛假的世界怎會受得起考驗?

但時勢轉變,今日的新常態是借貸相對過低!令市場迥異!

借貸偏低影響的不是樓價下跌與否,任何上升過程也是轉折向上的,借貸偏低影響的是當樓價下跌時,低迷的時間將不會久!這才是值得留意的地方!

投資者愈多錢在手,holding power 愈強!而遇上高通漲或資產大增值的時候,愈多現金在手則損失愈大!這些都是硬道理!

量化貨幣寬鬆政策令宏觀調控在國際更加普及!宏調原本的作用是去泡沫的,就像肥胖的人去健身keep fit一樣,但健身到合適程度時再繼續keep fit下去,便會得到超瘦效果!當美國進一步走向魔道,不斷以量化貨幣寬鬆政策去蹂躪著全世界的時候,把持著秩序的中國以宏調去除泡沫,之後發展下去,自然是會將入市投資的門檻提高,首期增加同時按揭率進一步減低!令「借貸率偏低」更加成為這世界的常態!但是按揭太低,樓價便將更難下跌!宏觀調控最後也有機會令貧富更加懸殊!無論財閥或住籠屋的老婆婆,也難以避免這場貨幣戰爭的衝擊!

而香港更是這場貨幣戰爭影響最大之處!香港既要追隨美元貶值,也要承受人民幣的升值衝擊,可謂前無去路,後有追兵!

傳聞明年4月正面信貸資料庫開始實施!其實現在已有不少銀行在簽按揭契前也要借貸人發出聲明,以披露名下的所有按揭借貸!這個趨勢是甚麼?還不是一樣是令借貸率更保守偏低?

這麼,樓市不就只升不跌嗎?世事總有終結時,甚麼時候才是出貨的時刻呢?我也想在這裡分享我的看法。

的確,「借貸率偏低」令業主會在樓價低迷時不放盤(如金融海嘯後二手放盤量大跌令之後出現小陽春市況),但這只是因為普遍業主實力強勁所以對較低樓價提不起興趣而已,卻其實在樓價高至一個水平能令普遍業主滿意的時候,二手放盤量便會增加!若樓盤量可持續增加半年左右,供求定律便會開始能發揮作用了,這個時刻就是投資離場的時候了!

過去半年屯門區有兩個月放盤量曾出現大增現象,當這種間歇性現象持續出現半年,成交便會減少,樓價便會脆弱地可隨時因受衝擊而下跌了!

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