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每週樓市評論

樓市的無租管常態 樓價照升

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-09-24


*轉載自2010年9月24日的經濟日報

(按圖放大)

上星期談過樓市的五種『新常態』(New Normal),卻其實新常態仍有很多,近年的無租管狀態就成為了一個影響大局的常態!

97年前普遍住宅的收租回報率只是2%,但現在已是4至6%了!為何有這麼大分別?是因為租管取消後,租約期滿後業主可以隨意加租及收回物業!少了這兩項障礙作緩衝,租金便可隨通脹及樓價上升而立刻升值,亦步亦趨!

09年樓價上升了三成!但租金也全年上升了三成,追隨之快是97年前無法比較的!

「租務管制」是港英政府時代推出的「房屋資助」!對!這法例是迫住宅小業主間接資助無資格入住公屋,但也無能力買樓的夾心階層人士,限制業主收樓及加租幅度,令急升的樓價及通脹也有了強而有力的「緩衝區」,租金被封了上限固然不可以緊隨樓價及物業上升!亦因此,買樓收租由那時開始已不是一種優質的投資工具!不少投資者自然不願意買住宅收租!

到了現在,租管取消緩衝效應亦消失,投資回報亦急升,4-6%的投資回報已經是很優質及吸引的投資項目了,風險低收息率卻高,樓價上升的可能性極多,更重要可「長短棍」,進可攻退可守!遇上了金融海嘯後,不少基金等的衍生工具「信用破產」,有關投資已失去了大部分人的信心,也因此,磚頭效應更加抬頭,樓市成為四方資金匯聚之地!

沒有了租管這「緩衝區」,在高通脹及樓價高升幅情況下,租務市場便即時接收了上升的壓力,所有租客也受著直接衝擊,改租為買的準買家自然大增!改變不到租務升值,樓市當然消解不到上升壓力!期望樓價下跌的人是否實際?


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