每週樓市評論

行政悲劇&加租危機

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-09-06

*轉載自2010年9月6日的經濟日報

(按圖放大)

新一代對置業興趣其實不大，但奇怪地，香港竟積聚了大量「上車無路」的人士，申請購買居屋的白表人士由08年第一次重售的8000，到09年的21000，到最近的一次竟達32000，這些是實實在在的草根訴求，卻和民怨一樣愈積愈多，我認為是政府行政上多年失誤引致。

2002年政府全面退出物業市場，取消了大部份置業資助，包括取消置業資助貸款、停建居屋、也荒廢了居屋第二市場，02年是樓市谷底時期，大量減低房屋資助不會引起公眾反對，但隨著樓市回復，低房屋資助卻沒有及時轉變，令到大量積累的夾心及白表人士（不合乎入住公屋資格的低收入人士）成為了沒有長遠住屋保障的一群。

筆者相信政府02年退出市場的理念，是包括了利用按揭保險制度，去為上車一族提供高成數按揭以彌補減少房屋資助的缺失，企圖用這市場的力量去取代用公帑資助，但政府沒有好好管理這個機制，將按揭鬆緊的主動權交到銀行手上，在金融海嘯後，銀行曾出現幾乎停頓的收緊借貸時期，當時嘉湖山莊曾出現同類型單位比沙士更低的成交只1,366元呎價，但是因為銀行收緊，爬逆水的有心人根本入市無望，08年11月全港也創出了比沙士更低的成交量3,786個，可見普遍想置業的草根並不能夠在靜市平價入市，令自由社會的「財富轉移基制」不能夠在08年順利運作，這個我認為政府是監察市場失職的。

政府在金融海嘯後的態度是過份保守的，我認為叫人小心投資的確是作為一個父母官的菩薩心腸，但其實政府的最重要責任是領導市民去面對大時代轉變，無論國內或歐美很多國家也會懂得利用經濟的蕭條去重整財富的分配，避免貧富懸殊發生及確保社會的每一個階層之間不會出現斷層，令市民確保有向上爬的足夠機會，無論資本或社會主義的體制，其政府也應有這個使命，問題是用有形之手或是無形之手而已。

但也公平地說，政府在過去幾年在回復中產的財富上，的而且確是有貢獻的，「勾地政策」其實變相令一手樓供應減少，而取消租務管制，亦令到市場大改變，不單吸引了大量的長線收租客入市，也令短線炒家有了「必要時收租」的無敵方案，也令租客面對不斷加租的壓力，樓市自然鞏固，中產人士因為資產升值及適時供滿樓，財富得到回復，只是政府在救了中產之餘的確是忽略了草根人士的！

在政府賴以取代資助計劃的按揭保險計劃，政府及公眾其實也疏於監管，令到有關機制成為一個低調及受人忽略的項目，遠遠滿足不到實質草根市民的需要，以上這些才是今天局面的根源因由！

對於應否資助市民置業，我認為是應該的，因為香港已出現了貧富懸殊，社會分配利益既然失去了平衡，便應該對被忽視者作置業資助。近期市場又響起復建居屋的聲音，若是有長遠的計劃及適量地不衝擊市場的話，興建居屋以確保『草根樓』的『供應鏈』，也是應該的。

至於應否重啟置業貸款資助，我認為，如果用按揭保險的框架去提供有政府資助及擔保的高成數按揭計劃，相信是一個更好的方法，這不單止可以減低香港興建居屋的壓力，更加可以在需要的時間減少資助或者回復到原有的無資助純粹按揭保險的借貸產品。

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