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每週樓市評論

房策不要忽略換樓客需求

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-07-28


*轉載自2010年7月12日的經濟導報

(按圖放大)

重建居屋又再成為坊間的熱門話題,但不少人對一向較被人忽略的居屋市場都是一知半解的,那又怎去評論政策是否合適還是浪費了公帑呢?

我當會長的香港專業地產顧問商會,旗下會員長期佔了全港居屋成交六成以上,對有關市場我們是十分樂意分享我們已了解的概念,以令公眾可以從正確理據看香港房屋政策:

(1) 政府興建居屋其實是投資,不一定是消耗
很多人也認為興建居屋是消耗公帑的房屋政策,認為以公帑助一小撮人富貴不公平,但計計數,政府出售居屋除了發售時有錢落袋外,利益還包括未補的地價,未補地價的居屋業主,實際是等於和政府聯名持有物業,樓價上升也等於地價也上升,政府的投資處境可以說比聯名更好,因為單位已賣出給小業主,政府無需付出任何支出去維持也可享受資產的升值。

舉個例子,如屯門新圍苑一個中層515呎單位,買入時(1989年)樓價是$234,300,免除了$93,392地價(地價佔樓價28.5%),這單位在本年4月賣出,補地價$285,670,共上升超過了兩倍,在極低風險下,是不錯的投資吧!

再舉一例,屯門兆山苑一個低層670呎單位,買入時(1984年)樓價是$165,100,$46,025地價(佔樓價21.8%),單位在本年5月賣出,補地價$236,138,共上升超過了四倍,投資回報率很可觀!

當然,投資具風險,可賺也可蝕,但興建居屋的原意就是認為樓價不斷上升下可以為小市民提供到置業機會,如果「預算樓價不斷上升」的假設是對的話,起居屋可能是賺錢機會較大的投資了。

(2) 公屋是長期的消耗
不少人同意多建公屋來解決房屋問題,其實根據房委會公布2009/10年的財政狀況再次說明:出租公屋是經常性的「蝕本生意」,單是去年就蝕14億元,是真正的長期消耗。

(3) 上車需求本來並不殷切
年輕一代其實普遍並不熱衷置業,市場之所以充斥難以置業的怨恨,是因為政府2002年宣佈全面退出物業市場後,同時也取消了大部份的置業資助計劃,包括:取消置業資助貸款計劃、停建居屋、也荒廢免補地價轉讓的居屋第二市場(任由政府提供的承保期由於樓齡日舊而變得愈來愈短,令有關按揭日益萎縮),加上95%按揭保險長期推廣不足,新一代概念陌生下變相得不到支持,更深遠的是2004年再取消了租管優惠,業主已可隨意加租及約滿後收回物業,種種原因,令大量無力置業也不能入住公屋的人士成為社會遺忘的『孤兒』。

於是,『無殼蝸牛』累積日多,令社會怨氣日盛,其實是政府在施政上長期忽略甚至取捨了草根人士引致。

(4) 上車盤供應並沒有不足
不少人也認為近年細單位的新供應太少,而且一手樓亦價格太高,令草根及夾心人士難以上車置業,卻其實,以現在的地價及建築成本來計算,要草根上車買一手樓花,其實是不設實際的,事實上,供應量不一定是由一手樓為重心,既然現實是新樓日益成本增高及『食水深』,上車人士以二手樓為核心就是理所當然的事了!

我們從數據中找真相,香港700萬人口,有270萬個住宅單位,當中有108萬個私人住宅單位,其實用面積的中位數是47平方米(即490呎),即是說490呎實用面積的住宅單位是佔全港私人住宅單位的半數,即54萬左右,另還有30萬個居屋單位,相信亦超過一半是超過以上所說的中位數字,大家看看以上的單位數量如果可以每年8%轉流率,其實供應量亦不少,如果能善於活化轉流量,其實就可以令到細單位供應充分,所以政府活化居屋是其理據的。

但是很多人忽略了一點,就是如果二手樓成交暢旺後,二手樓的業主賣出單位後會買那一處?我反而擔心細單位成交若增加,「細單位業主之換樓對象」的樓價將會急升,那些十年以內的新樓,如有會所及環保露台的優質屋苑,我相信就是很多業主換樓「升呢」的對象,我看這類物業會因供不應求而遠遠跑贏大市,我認為未來要擔心的是細單位業主的換樓對象,當人們為政治訴求或眼前的壓力,去滿足上車人士的訴求的時候,可能正是打造著另一場樓市災難。

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