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每週樓市評論

被人忽略的樓市大變數

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-07-21


*轉載自2010年7月21日的星島日報

(按圖放大)

近年樓市變化往往令人意想不到,筆者算是掌握得較好的幸運兒,發覺不少劇變後的市場要素也受人忽略,因此在此分享,就算初次置業的人士,也好作宏觀參考,以助掌握市場大環境。

最多人忽略而影響至大的,相信是現金流動的概念了,中國大國崛起及香港走向大都會,也令日益龐大的資金不斷進出香港,資金『來泛』會影響一切價格及供求平衡,更多人不明白的是,資金是否擁至不是在乎經濟是否興旺,是在乎『水向低流』的物理定律,那處較穩定而有錢賺便去那裏,未來本港資金出入像潮水漲退,不斷吞吐。

另外,香港投資本質也作了很大的改變,由97年前較虛浮喜歡高借貸的『窮爸爸』年代,在97後續遇風浪後變得踏實喜歡低借貸的『富爸爸』年代,我認為近年供滿樓的人比新入市按揭人多很多,令香港人內在實力大增,『家底厚了』的香港有資產者,對樓市的反應也不同了,09年初在金融海嘯下二手市場放盤反而急降,這有異於過去靜市必樓盤增加的慣例,原因是業主們實力深厚了,樓價太平索性不賣樓,樓盤減少令樓市在09年4月中出現了小陽春然後逐步復甦。

我認為,以上的富爸爸質變也令樓市的二手市場放盤率偏低,如果細單位在成交暢旺後價格逐升,會吸引到更多的業主出來換樓,我認為未來細單位放盤量會隨價格上升而增加,影響有多大?我們看看數字,香港700萬人口中,有270萬個住宅單位,當中有108萬個私人住宅單位,其實用面積的中位數是47平方米(即490呎),即是說490呎實用面積的住宅單位是佔全港私人住宅單位的半數,即54萬左右(還有30萬居屋單位),也即是說香港細單位潛在供應極多,當樓價升令放盤量增加後,放了盤的業主的換樓對象,如有會所及環保露台的優質屋苑,反而才真正供不應求,成為下一回合的樓市問題。

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