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每週樓市評論

08 年我對樓市的十個忠告(上)

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2008-01-02


   作為一專業及負責任的代理,我們應將心內對樓市變化的看法,為大家作一個結論,給大家一個參考,我作出以下十點忠告,為何叫忠告?因為我們不是以現在的市場表現去附和,而是向前看去評估未來可能出現的變數,結論和現有市況表現可能部份是相反的,我們不是想作預測市道的專家,而是想用大膽的角度去探索未來變局來助消費者分析市場,十個忠告如下:

(1) 次按問題更趨嚴重,並影響全球經濟
因為地產市場的全面性及周期也比股市更廣更長,因此我們一開始已認為美國次按問題並不可挽救到(請參閱本專欄《談次按風暴》及《拯救樓市愚不可及》二文),因此我認為次按問題在未來兩年必影響世界的經濟,令歐美這兩大市場成為投資的高風險地帶;全球普遍地區經濟增長也可能放緩。

(2) 資金流入仍會集中在中國包括香港
很多人忽略了,資金流入才是最影響市道的要素,次按令歐美這兩大市場成為投資的高風險地帶,使長期資金仍會流入相對穩定得多的中國及香港,令香港及中國在次按困擾世界的未來兩三年內,反而是最佳的收益者,盡享資金集中地的好處。

(3) 內地經濟再創高峰
次按問題影響國際,包括中國,只是中國正因為經濟增長過熱,而需要降低增長率至最健康線 8%,美國次按正好幫助到中國達到相近的目標,加上去年尾中央已主動性強勢宏觀調控,令中國經濟在下一回合比歐美更快站起來,在年尾中國經濟可完成好鞏固期,股票及地產也極有機會再次急升!

(4) 奧運因素
一直以來,幾乎每次奧運完畢後主辦國的經濟也會由過熱走向衰退,我認為國家今次在07年尾出手掃場去作宏觀調控,正是想改變這定律,中國經濟許大機會在奧運後才真正崛起,然後更穩固地興盛!

(5) 租金上升
筆者從事地產的 25 年裏,現在是第二次遇上既樓價漲、同時亦租金回報率升的市道(上次是在85至88年左右),通常樓價升了,市道好令更多租客轉為買家,租客少了令租金回報率上升有困難,近年,自從03年放鬆了租務管制後,加上購買力凝聚多年,現在的趨勢是供應量及放盤量日少,令樓價及租金回報率一起上升,未來這是入市一項好的指標及參考要素!

(待續)


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