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今日新聞摘要 09.10.19

公關部

2019-10-09

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(明報)上月5住宅樓花申預售 涉1452伙 5個月最多

樓市氣氛疲弱,但無損發展商部署推售新盤。地政總署於上月收到5個新盤申請預售,共涉1452伙,打破今年8月零申請,更為近5個月來申請單位數目最多。5個申請預售的新盤中,新地佔3個,涉及1300伙,佔全月申請單位數目的近90%。

新地佔3盤 涉1300伙
新地於2014年以22.2億元投得的天水圍第112區地盤,今年2月入紙第1期項目的預售,涉710伙,並於上月就項目第2期申請預售,涉及699伙,項目預計於2021年7月落成;同時就屯門海皇路23號第2期申請預售,涉及406伙。

另新地於2016年8月以23.6億元、每方呎樓面地價5448元投得沙田多石街地皮,亦於上月申請預售,預計提供195伙。

另其士於2017年投得的大角嘴福澤街8號項目,亦於上月申請預售,涉及144伙。至於英皇屯門大欖澄麗路9號洋房項目,再度申請預售,涉及8幢洋房。香港興業旗下待批預售的大嶼山愉景山道28號的新盤,正式命名為意峰(IL PICCO),將提供21伙,預計於2022年4月底落成。

上季1519伙申預售 2年半最少
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,因今年8月零新申請,令第三季新申請預售樓花按季下跌至僅1519伙(不計算於上月重新遞交申請的英皇屯門澄麗路9號洋房項目),比今年第二季3211個大減逾53%,並為10季、即約兩年半新低。

此外,地政總署於9月共批出兩份預售樓花同意書,包括新地東半山CENTRAL PEAK 2期(19伙)及即將推售的長實旗下深水埗愛海頌(876伙),兩盤合共895伙,較8月批出5份預售、涉2290伙,按月減少61%,為4個月新低。因上月內新申請預售樓花的單位數目比獲批的單位數目更多,導致累積待批樓花單位按月回升約7.2%,由8月7695伙的2年低位,回升至9月份8252伙。





(東方)港鐵沿線盤交投勁縮

近日鐵路交通幾近癱瘓,拖累沿線二手物業交投冰封。全港7個傳統住宅區中,有4個於十月首八天的交投量,較上月同期下挫五成或以上。當中東涌急瀉62.5%最多,北區亦跌近62%,期間兩地區僅錄個位數成交量。

東涌區十月份僅暫錄6宗買賣,美聯吳惠斌解釋,近日該區願意大幅減價的平盤被消化後,市場又沒有足夠新放盤補充,因而成交再度放緩。他又指,港鐵站關閉對睇樓量及成交有直接負面影響。

馬鞍山減價盤無人吼
據了解,區內二手成交個案中,以藍天海岸佔兩宗最多。項目6座低層一個實用面積492方呎單位,以600萬元轉手,呎價12,195元料為同面積單位今年新低。上月同期,東涌錄得約16宗二手買賣,當時按月明顯上升。

至於以細價住宅供應為主的北區,十月暫只錄8宗交投,遠低於上月同期逾20宗。美聯周志強透露,社會運動升溫,上水及粉嶺交通受阻,參觀二手樓客人大減。雖然大部分業主都已主動降價,減幅都達5至8%,但未見承接。

馬鞍山本月首八天亦只錄約10宗成交,按月大跌約56.5%。該行梁榮貴表示,「區內減價盤都無人睇」,不少放盤開價已有約5%,甚至逾10%減幅。如雅景臺一個中層三房戶,叫價由900萬元,下調至800萬元,已貼近市價,相信洽購時再有議幅,但仍未能售出。他續稱,準買家對後市失去信心,除非超低價放盤,否則難吸引買家出手。

新屯中一個月賣平5%
事實上,二手樓價仍在「尋底」,個別物業成交價跌勢加劇。置安居蘇永耀表示,屯門新屯門中心6座高層單位,實用面積462方呎,八月初開價580萬元,一個月後降價至566萬元。為求出貨,近期再劈78萬元,終以488萬元售,呎價10,563元。

據了解,上址下一層同室戶上月初以515萬元登記售出,即最新成交跌價5.2%。祥益則指出,屯門區十月暫錄約20宗成交,較上月同期少近40%。

不過,元朗二手成交量較上月同期微升約6.3%至17宗。中原王勤學形容,「業主減價決定爽快,兼且為平價筍盤」。朗屏8號1座中層H室兩房戶,減價20萬元,即售640萬元,做價屬同類型單位,於入伙逾一年以來的新低。以該單位實用面積481方呎計,呎價13,306元,三年只升值約12%。






(東方)私樓落成量月挫61%

私人住宅供應量進一步下跌,政府公布八月份落成單位有205伙,較七月份的526伙再減約61%,為今年二月後的半年低位。

差餉物業估價署資料顯示,今年首八個月,累積私宅落成量共約6,465伙,較去年同期11,566伙,大幅少約44.1%。而對比今年全年預測的約20,415伙,暫僅達標約31.7%。

細單位租金回報2.7厘
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱,相信有關供應數字仍持續偏低,原因是發展商對後市審慎,加上交通阻塞等問題影響,地盤要開工也不容易。現時供應落後幅度很大,全年達標機會較低,若最終能達標一半,已經不錯。

他又指,目前的社會問題非一朝一夕可以解決,若明年未能追回今年缺失的供應,或引致供應出現斷層,從而扯高樓價。

事實上,近日樓價回落,帶動租金回報率回升。據差估署資料,以實用面積劃分五類戶型,包括最細面積的431方呎以下,431至752方呎中小型單位,以及面積1,076至1,721方呎與1,722方呎或以上的大戶。該四類單位回報率於八月均按月增加1個百分點,其中最細單位達2.7厘。






(東方)地產速報一覽

●細價二手公屋要減價才獲承接,祥益胡志偉稱,屯門良景邨良偉樓低層19室兩房戶,實用面積443方呎。有區內人士見單位已累減80萬元,決定以190萬元於未補地價第二市場入市,呎價4,289元,單位十八年升值14倍。






(東方)港經濟預測半年3下調

中美貿易摩擦、環球經濟減慢及香港示威情況持續下,香港下半年經濟無可避免受拖累至負增長。香港大學香港經濟及商業策略研究所半年間三度下調今年香港經濟預測,預期第四季實質經濟增長(GDP)按年跌0.9%,料全年零增長。分析指,要經濟短期內回復正軌,只能寄望社會事件盡快平息。

回顧今年頭兩季GDP俱為低增長的0.6%和0.5%,反映上半年香港經濟表現乏善可陳。根據香港大學報告估計,今年第三季實質GDP按年下跌0.1%,從第二季的0.5%增長出現逆轉。

情況仍優於新加坡
事實上,香港大學將今年初對香港全年經濟增長預測2.8%,分別於四月及七月分別下降至2.3%及1.8%,如今更將相關預測直接歸「零」,反映本地需求異常疲弱。

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,香港陷入技術性衰退其實已為市場所預期,「既來之,則安之」。而事實上本港情況仍優於新加坡,中美貿易戰已令星洲經濟在本年第二季陷入收縮。

他以○三年沙士肆虐為例,當年沙士退去後,香港的旅客人數在很短時間內反彈至沙士前的水平。

故莊太量預計,如近月的社會事件得到平息,而周邊地區的經濟不太差的話,相信本地旅遊業亦會很快復甦。

此外,他認為,政府亦應協助本地「保就業」,如未來失業率在4%「封頂」的話,相信對樓市以致實質經濟的衝擊其實不大。

他預測,如果失業率以每個月0.2個百分點高速增長的話,在三個月之後將會達到3.5%。至於本次香港大學報告則預測,本年第三、四季失業率為2.8%和3.1%。

中信銀行國際首席經濟師廖群表示,香港陷入經濟衰退,或會引致國際評級機構再下調香港的信貸評級。可是另邊廂,由於經濟收縮,投資活動亦會相應減少,企業對融資的需求亦不會多。

寄望貿戰達成協議
然而,他對本地經濟亦未看得太淡,主要因為中美貿易戰有機會逐步達成一些實質的協議。

另方面,也因為去年第四季經濟僅增長1.2%,在低基數效應之下,如果加上社會事件降溫,今年第四季經濟增長或可以達到0.5至1%。






(星島)新盤稍低市價推 剛需帶動具承接

雖然近期政治事件持續,以及中美貿易戰夾擊,直接影響樓市,痚聸蝺~(二)部總經理韓家輝接受本報專訪時認為,新盤市場自6月起,所推出的項目,若然以稍低於市價推出,均獲市場承接,部分項目更接近沽清,始終本港住屋供應量仍不足,剛性置業仍強烈,展望往後樓價走勢,除非經濟進一步轉差,否則樓價將平穩發展,長遠依然保持樂觀。

  對於近期樓市走勢,韓家輝指出,自6月起至今推出銷售的新盤,市場反應均理想,不少於推售時,更接近沽清,他認為,始終本港住屋供應量仍不足,剛性置業需求仍強烈,只要項目能以稍低於市價推出發售,已經有不少買家承接,故此,年初至今的一手成交量,目前已接近去年全年的水平。

  樓價走勢方面,他再指,雖然本港樓市受利淡因素影響,促使近期樓價升幅稍見放緩,但相比年初時的樓價,目前仍有8%升幅,至於未來實際樓價走勢,仍要視乎政治事件及中美貿易戰去向,預計樓價仍會平穩發展,依然保持樂觀,除非本港經濟突然進一步轉差,樓價才會繼續下滑。

  除政治事件外,中美貿易戰仍持續,對於貿戰形勢,韓家輝指,中美貿易戰中,美方非絕對大贏家,但始終作為全世界兩個最大的經濟體,發生貿易戰,對全球市場均有影響,期望雙方可於短期內收窄分析。

  另外,近期二手市況稍見淡靜,但他認為,只要本港政治事件回穩,二手交投量將有所回升,因普遍業主具持貨能力,現階段減價幅度仍不高。

  對於早前政府將空置稅刊憲,並於本月立法會復會後審議法案。韓家輝續指,現時市場上一手樓盤空置單位數目並不多,認為即使政府推出空置稅,實質上不會立即為市場增加單位供應,

  以集團為例,不少項目獲批售樓紙後,隨即推出市場發售,強調要增加房屋供應,最重要必須增加土地供應,以解決房屋供應不足問題。

  韓家輝透露,目前市場上空置的單位,大部分均為面積逾千方呎的大單位,而該類單位的買家均鍾情參觀現樓單位,並不會參觀示範單位,故此該類單位銷售時間長。

  另一方面,集團仍積極推盤新盤,其中痚聸蝺~(二)部,就將於第四季推出兩個全新項目應市,韓家輝表示,當中包括位於西半山羅便臣道項目,以及旺角利奧坊3期,兩盤合共提供約500伙,至於銷售策略上,將會一如以往,以貼市價形式推出,同時,仍繼續銷售兩個餘貨項目,包括已屬現樓的粉嶺高爾夫.御苑,以及已獲批入伙紙,位於西營盤的藝里坊.1號。






(星島)愛海頌今開價出擊

社會運動未有平息迹象,惟新盤仍積極部署銷售,其中長沙灣新盤愛海頌,昨首度開放示範單位,並將於今日開價,料短期內正式開售,首批將不少於180伙。

  長實與市建局發展的長沙灣愛海頌,上周已上載樓書,長實助理首席經理(營業)何家欣表示,計畫於今日公布首張價單,隨即開放示範單位予公眾參觀,並短期內開售,首批涉約180伙。何氏續補充,首批推出單位將集中在3座及5座的公園景及西九海景戶,亦會推出少量望獅子山景的2座單位,定價將參考同區新盤價,同時會以市價開售。

  雖然近期社會氣氛不穩,但何家欣指出,由於本港住屋剛性需求強烈,加上留意到同區新盤銷情不俗,故對該盤銷情有信心。另外,近日多個港鐵站暫停開放,令市區交通出現混亂,而項目位於紅磡都會置富商場的示範單位即將開放;何氏表示,今日將公布示位的開放時間及交通安排,方便市民參觀。

  該盤合共提供876伙,並由4座大廈組成,面積介乎474至786方呎,全為2房及3房套房連儲物房間隔,其中2房戶佔75%,涉及658伙,面積由474方呎至507方呎;餘下為3房套房另連儲物房單位,涉及218伙,面積695方呎至786方呎,另設11伙連天台特色戶。

  2房單位主要位於3及5座,分別涉及231伙,1及2座則合共提供196伙2房單位。另外,3房戶型主要位於2座、3座及5座,各佔64至66伙不等。項目關鍵日期為2021年6月30日。






(星島)港財政雄厚 標普維持「AA+」評級

本港反修例風波持續,上月遭兩家評級機構降低評級或展望,但標準普爾未有改變看法,昨日維持香港長期信貸評級為「AA+」,短期信貸評級「A-1+」,展望仍然穩定。標普認為,本港有強勁的經濟及財政能力,可承受持續兩至三年的社會動盪。

  標普表示,本港政治局面持續不穩,政府應對時面臨重大挑戰,已打擊管治效率,並令社會凝聚力下降,此局面將加劇本港經濟放緩,但標普相信,香港擁有強勁的財政及金融實力,即使未來兩至三年局勢未有平息,仍能承受影響。

  標普又認為,政府應回應社會訴求,並增加財政開支以刺激經濟,以及提出長遠政策,但估計此舉令未來一至兩年出現財赤。至於動盪情況重創本地旅遊、零售業等行業,企業投資亦繼續受到中美貿易戰影響,將會打擊本港經濟,但相信一國兩制依然能持續。

  不過,標普提醒,若本港緊張局勢持續,導致中央政府與港府關係突然轉變,將會較難預測其政策方向,並破壞香港自治的信心;而如果本港經濟繼續放緩,引致外圍及財政狀況顯著轉差,這些情況均令標普有機會下調香港評級。相反地,當本港政治環境改善,令社會重拾穩定,以及中國信貸評級提升,則有機會調高香港信貸評級。

  金管局發言人回應表示,認同標普指本港擁有強勁的經濟和金融基調,可在未來繼續為信貸質素提供有力支持,並認同本港「一國兩制」原則及法治將會持續。金管局亦歡迎對方確認聯繫匯率制度,可維護貨幣及金融體系穩定。

  另外,標普亞太區首席經濟學家羅奇預計,今年香港經濟增長為0.2%,明年則可回升至1.6%。他指出,連串示威令地產及相關行業最受考驗,並會維持一段時間,至於金融市場與示威關係不大,料影響有限。他又指,美國減息及本港部分政策,將可支持本港經濟。

  接近四個月的示威浪潮不斷,上月初惠譽相隔24年,首次調低本港信貸評級至第三高的「AA」級,前景亦降至負面;其後穆迪亦接力,雖維持第三高主權評級「Aa2」不變,但前景亦下調至負面。兩家評級機構均認為,連串政治事件正考驗一國兩制的底線,並正蠶食本港的實力,亦反映中港融合日漸緊密,故拉近兩地評級差距。






(星島)港府研賣地增條款 新私樓只售予港人

面對樓價高企,巿民上樓難,有政黨建議仿效內地推出「限購令」,限制外地人在港買樓。據悉,港府正認真考慮有關建議,包括推出類似「港人港樓」的措施,在新出售土地中加入賣地條款,規定新建私樓只能賣給香港人。港府消息人士表示,非本地人士近年購買本港住宅的數量,近年只佔百分之一,認為限購的實際作用不大,但同意可改善公眾觀感。提出「限購」的工聯會亦建議,可推出「港人港樓」進化版,在賣地條款中限制所建房屋,不能賣給外地人或「炒家」,認為此舉有助房屋資源平均分配,協助真正需要住屋的用家入市。

  本港住宅樓價水漲船高,政府多年來推出不同需求管制措施,以限制樓價升幅,當中最矚目為一六年底,將從價印花稅劃一加至樓價的一成半,非本地買家及公司客入市購買住宅時,稅率亦相應增加至樓價的三成,以減少投資者及港外人士在港入市的數量。據悉,在港府推出有關措施後,非本地人士購買本港住宅的數量大減,由原先佔整體住宅購買量的百分之四,減少至近年百分之一。

  港府內部認為,雙倍印花稅本身,已達到「寓禁於徵」的作用。但今次《施政報告》諮詢中,工聯會就提出「限購」措施,港府內部亦就此進行認真研究。港府消息人士指出,若要全面限制本地房屋售予非本地人士,就要進行立法,承認此舉的影響層面太大,可能會惹來反彈。另一個做法,是仿效空置稅的做法,只針對新建房屋進行限購,其中一個做法,是仿效前特首梁振英年代推出的「港人港樓」計畫,在推出土地時,加入賣地條款,規定只能賣給本港永久性居民。消息人士認為,有關做法作用並非太大,但承認可能可以改善公眾觀感。

  工聯會立法會議員郭偉L就提出「港人港樓」進化版,認為除限制外地買家入市外,亦進一步擴展至對本港樓宇「炒家」進行限制,有助房屋資源平均分配,協助真正需要住屋的用家入市。他認為,若政府有意推行「限購」應該要比「港人港樓」實行得更仔細,才能就現時情況作出限制,因為「港人港樓」推出時,若買家本身為香港人就可繼續購買,但若果現時推出「限購令」,就可連香港人亦可規限。

  郭偉L稱,就有關實制操作,有待社會進一步商討,因應單位「有大有細」,因此可研究限制購入某一類型或呎數的單位,同時限制的方法亦有待研究,例如限制購入單位後租售安排或在加強稅款等。他指,現時樓價高企,惟投資者仍大手連掃多個單位然後謀取暴利,若推出「限購令」相信有助減少有關情況。

  民建聯立法會議員張國鈞則表示,推行「限購令」爭議較大,短時間難取共識,因此為長遠房策的方案之一,過往曾有建議限制港外人士入市,惟亦有外國商會稱現時仍有不少外國人在港工作,若推出「限購令」後將會帶來不便。他指,若推行有關方案,可以就多個方向考慮,例如有何方法阻止市民避稅,以及對社會各界的影響等。

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