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今日新聞摘要 08.10.19

公關部

2019-10-08

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(明報)示威衝突拖慢發展商推盤步伐 10新盤逾4000伙獲批預售卻未推售

6月份至今,本港一直受到「反修例」風波引發的大型社會衝突影響,新盤銷售部署亦受影響;據本報統計,目前市場至少有10個已獲當局批出預售樓花同意書的新盤,在批出預售批文後仍未正式推售,涉及超過4000個單位。有發展商表示,暫未決定會否因《禁蒙面法》而延遲推盤。

本報統計,目前有十個已獲批預售的主要樓盤仍未發售,當中以琱j屯門掃管笏琱j•珺瓏灣一、二期規模最大,兩期合共涉1982伙。另外,長實深水埗愛海頌亦有876伙,其餘項目則有高銀集團負責銷售的何文田傲玟(401伙)、路勁元朗凹頭山水盈(331伙)、有利及市建局合作的大角嘴利•晴灣23(142伙),以及德祥、市建局合作的深水埗海珀(76伙)等,共涉4018個單位。

單偉彪:未定會否延遲推山水盈
路勁地產主席單偉彪回覆本報查詢時表示,山水盈暫部署於未來兩、三個月推出市場;被問及政府推出《禁蒙面法》會否影響集團推盤計劃,他表示要「睇情G,仍未決定會否因此而延遲推盤」。

愛海頌今首度開放示位
不過,在上述10個樓盤中,雖然仍未推售,但部分項目實際上已經最入「最後直路」階段,當中愛海頌,是長實在2017年3月推出馬鞍山星漣海後,超過兩年半以來推出的最大型樓盤,發展商今日將首度開放部分示範單位予傳媒參觀,並預告會於周內公布首張價單,意味短期內推出。

至於市場定位為豪宅的何文田傲玟,日前已開放示範單位予公眾參觀,負責銷售的高銀集團表示,將視乎買家反應而決定開售時間,並預告主要以招標形式推出。

3新盤早於去年已獲批預售
值得一提的是,目前至少有三個樓盤,早於去年已獲批預售,包括長實中半山波老道21號一、二期,琣a元朗唐人新村屏健里8號項目,以及小型發展商羣溢企業旗下元朗錦上路ROYAL GEM。

上述三個項目均為豪宅或低密度住宅,其中波老道項目共設181伙,項目一度計劃8月推出,但長實執行董事趙國雄及後表示,因項目各單位售價動輒逾億元,在現時市G下,銷售存有難度,故推遲開售時間。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為,受《禁蒙面法》影響,發展商推盤取態主要會視乎事件,會否令社會形勢更加惡化;不過,廖認為市場對住屋仍有一定剛性需求,特別是細單位,相信發展商仍會如常推盤,若然項目以低於市價推出,市場亦會有承接力。





(明報)十大屋苑上月124宗登記 9個月新低

本港社會因「反修例風波」引發的大型社會衝突日趨激烈,樓市交投亦受影響,中原地產報告表示,9月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得124宗、涉總值9.23億元(具體反映8月成交市G),較8月錄得的165宗、涉13.57億元,按月分別下跌24.8%及32%,相關數字是自2018年12月錄118宗、涉8.43億元之後,9個月來的新低紀錄。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,上述數據反映8月份市場觀望氣氛濃厚,樓價調整回軟,市民置業意欲減慢,導致十大屋苑交投連跌4個月。

第3季整體註冊跌近五成
按季方面,今年第三季十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得458宗、涉總值37.12億元,較第二季錄得的875宗及78.37億元,按季分別下跌47.7%及52.6%,數字是自2018年第四季錄得的306宗及22.7億元後,3個季度的新低。

至於十大屋苑中,第三季內以天水圍嘉湖山莊錄得最多買賣登記,錄111宗、總值6.29億元;其次是沙田第一城錄71宗、總值4.34億元;荔枝角美孚新邨同期錄52宗,排名第三位、總值4.34億元。

事實上,第三季全部十個屋苑的買賣登記宗數均錄得跌幅,當中港島東太古城的宗數跌幅最多,按季下跌65.1%;藍田麗港城的宗數按季下降63.5%居次。





(東方)麥樸思:歐美超低息禍全球

「新興市場之父」麥樸思警告,現時市場最大的「黑天鵝事件」,乃歐洲和美國債息徘徊極低水平引發經濟危機。同時,中國崛起恐續觸發與美國的正面衝突,其中香港政局動盪會加深中美兩國矛盾。然而,他對中國政府穩定經濟的能力投下信心一票,並對中港股市感到樂觀。

現年八十三歲的麥樸思,去年初離開效力超過三十年的美國基金公司富蘭克林鄧普頓,另起爐灶創辦Mobius Capital Partners(MCP)。日前他首度以MCP創辦人身份接受本報專訪。

港亂局激化中美矛盾
「黑天鵝」比喻一般大眾都覺得發生機會非常低,一旦出現就會造成嚴重打擊的風險。這位投資老將表示,現時金融市場一大「黑天鵝」,是歐元債券孳息率普遍持續低於零之際,就連美國債券也分分鐘變成負息。這恐導致資金錯誤地湧入風險高且不能持續的投資,為經濟危機埋下伏線。

至於另一「黑天鵝」則是中美關係。他形容,香港示威活動源於兩種政治意識形態的衝突,恐驅使美國加碼制裁中國,激化兩國政治矛盾。中國過去多年,從一年約3,000億美元的對美貿易順差獲取大量美元,以「一帶一路」等形式擴展在海外的影響力。華府透過對中國貨加徵關稅等措施扭轉形勢,正是針對中國經濟的軟肋。

華經濟受控 難言爆煲
不過,麥樸思強調,以人民幣受政府高度控制、內地主要銀行和企業又多是國營,中央對經濟有很強的控制,中國經濟難言「爆煲」。況且當局已經致力糾正過去十年信貸激增招致的種種後遺症,例如要求銀行清理售予零售投資者、從事高風險投資的信託(理財產品)。

看好中港股 薦吸黃金
麥樸思直言,市場正為中美經貿分道揚鑣調動投資組合是事實,但他今年並無沽過中資股,還繼續看好中國和香港股市未來十二個月的表現。他又認為,中港兩地不斷有新股掛牌,投資者的選擇也會愈來愈多。

此外,資料顯示,他目前主理的「麥樸思新興市場基金」專攻全球增長最快的經濟體之中小型股份;八月底最大持倉乃百勝中國(美股︰YUMC,內地肯德基、小肥羊及中式快餐店東方既白的營運商)。十大持倉股還有骨關節植入物製造商愛康醫療、以及連鎖戲院公司IMAX中國。中資股佔基金投資組合的21%。

環球央行又再爭相「放水」應對全球經濟下行壓力增加,惟市場愈益擔心各國經歷金融海嘯後大舉寬鬆後,已經技窮。不過,麥樸思不無諷刺地說,既然央行有能力憑空製造貨幣,就不愁沒有救市彈藥,問題是當貨幣供應爆升,社會早晚要承受其後果。為免財富在現金不斷貶值的情況下愈益「縮水」,他建議投資者買入黃金,以及派息能夠維持增長的股票,而且要放眼全球資產,充分分散風險。





(東方)新界上車盤入場費勁挫

過去多個月,本港持續出現大規模示威活動,拖冧二手住宅樓市,新界上車盤成「重災區」。區內15個主要細價大型屋苑樓價全數下挫,當中新界西「最傷」。屯門大興花園入場費跌穿五球,較七月低達13%。有投資者指,除非新界區樓價比高位跌20%,否則不宜入市。

本報統計全港多個新界熱門上車盤,入場費已較七月初時明顯下調,跌幅介乎1.9至13%,其中3個回落超過10%。市場人士指出,由於大部分業主都睇淡後市,遂加快劈價求套現,帶動交投回升。

該批屋苑現時共有734個盤源,較約三個月前大增約15.6%,而個別屋苑的放售量升幅由約11%至高逾1.3倍。

細價樓集中地的屯門,二手業主叫價態度迅速回軟。區內大興花園數月前最平開價仍由540萬元起,但美聯區紹基表示,該項目1期3座一個高層F室單位,實用面積394方呎,僅以470萬元放售。對比下,入場費較之前大跌約70萬元。

放盤量大幅增五成
他續指出,同類型細戶向來鮮有放盤,因收租客睇淡後市才會放售。屋苑現有約60個買賣放盤,較七月時大增50%。

同區市中心屋苑屯門時代廣場,一個實用面積272方呎單位,最平開價430萬元,比七月初同類最低開價490萬元,低約60萬元或逾12%。祥益袁思賢認為,本港經濟及樓市數據轉差,業主都接受現實,心態轉弱,之前以高市價放盤,甚至要封盤,但近期卻十分貼近市價,除減價外,再提供議幅,令叫價逐步回落。

荃中平均每月跌5%
另一個新界西大型項目荃灣中心,數月前買賣盤入場叫價達480萬元,不過,美聯鍾家豪表示,現時該盤有約50個放盤,當中14座一個低層E室,以418萬元放售,為項目最低,較較之前平約12.9%。以實用面積324方呎計,呎價約12,901元。他又指出,過去兩、三個月樓價平均每個月都下跌約5%。

即使過往抗跌力高的指標藍籌物業,業主叫價亦不及之前進取。沙田第一城兩房單位今年售價最高曾達630萬元,惟近月連錄多宗做價低至僅500萬元。世紀21奇豐周淑萍說,放盤價回落,高價盤根本沒有承接力,目前實用面積284方呎同類單位,最低開價為508萬元。七月初該盤入場約538萬元,即現時低約5.6%。

新界屋苑叫價雖大幅回落,但資深投資者吳龍飛認為未跌夠。他解釋,由於後市去向未明,加上新界區是未來供應集中地,故相信該區價格亦有機會繼續向下。





(東方)新盤首周錄50刁 按月大升八成

社會氣氛緊張,但暫未影響發展商推盤步伐。本月首個星期全港一手盤共錄逾50宗成交,按月上升約八成,當中會德豐地產的將軍澳日出康城GRAND MARINI,昨進行次輪銷售,單日沽約20伙,成為月內暫時唯一錄得「雙位數」交投新盤。

GRAND MARINI累沽168伙
GRAND MARINI繼上月啟動首輪銷售後,昨加推101伙發售。發展商安排買家於早上報到登記,並隨即進行抽籤及揀樓,售樓處外一度出現排隊等候人龍,氣氛不俗。而首兩輪推售暫累沽168伙,連同項目一期MARINI計算,則已共售683伙,套現逾54億元。

至於過去三天長假期,市場共錄約30宗一手住宅交易。除中小型單位外,新鴻基地產位於西南九龍的匯璽,昨售出低座星鑽匯16樓A單位,實用面積1,663方呎,成交價4,726.09萬元,呎價28,419元。

而香港興業國際的愉景灣意堤,日前亦沽出面積1,379方呎的8座17樓B室,售價2,624.5萬元,創項目暫售單位新高,呎價19,032元。

愛海頌預期日內開價
同時,不少發展商全速部署推盤。長實集團旗下長沙灣愛海頌,今日將首度開放示範單位予傳媒參觀,預料日內公布開價,以及隨即展開收票吸客。發展商日前預告,首張價單料會推出約180伙,有機會先推第3及5座海景戶。

新界區都有大型樓盤籌備登場。中國琱j的屯門恆大•珺瓏灣第一及二期,上周已一併上載樓書至一手銷售資訊網,最細開放式單位面積由201方呎起,市場料有機會在短期內開放示範單位吸客。





(東方)工商舖成交量歷來次低

受中美貿戰及本港政治衝突持續影響,九月份工商舖買賣註冊量下跌。上月該類物業錄得約242宗成交,總值約74.97億元,按月回落約26.2%及約84.7%。當中註冊數字創該行有紀錄次低,情況差過九七金融風暴、○三年沙士及○八年金融海嘯。

工廈九月買賣少四成
根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,上述類別物業在九月份的註冊宗數,較一九九六年有紀錄的歷史低位約241宗,僅相差1宗。

當中工廈市場表現較為遜色,佔約110宗登記,按月大減約41.5%,涉資則約15.92億元,按月少約11.8%。而商廈同期錄約46宗成交,按月亦下跌逾兩成,但金額錄約31.98億元,按月升約3.7倍。

至於商舖物業交投表現最佳,是受部分商舖業主願意減價,以及有準買家趁低吸納所帶動。上月該類物業錄約86宗註冊成交,涉及金額約27.07億元,按月增約4.9%與約72.2%。

該行行政總裁黃漢成指出,本港受到內外利淡因素夾擊,故預計不明朗因素將拖慢投資者入市步伐,短期內工商舖交投氣氛會繼續淡靜。





(星島)首置客540萬承接寶怡

祥益分行經理黃文樂表示,屯門寶怡花園3座中層H室,面積480方呎,兩房間隔,減價後以540萬購入,呎價為11250元,屬市價水平,買家為區內首置客。





(星島)示威遊行持續 睇樓成交量回落

連串示威衝突未有平息迹象,多區交通出現癱瘓,導致二手成交受壓,過去3日,多個藍籌屋苑僅錄零成交,部分亦只錄得零星交投。

  在過去三天,以20大屋苑買賣計算,當中有約16個屋苑,包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨,以及沙田第一城等藍籌屋苑,均錄得「零成交」。而將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊,在三天內各錄得2宗成交,至於觀塘麗港城及九龍灣淘大花園,則只沽出1伙。





(星島)72%受訪者︰政治事件加劇料樓價受挫

近期政治事件持續惡化,多區先後爆發激烈的示威衝突場面,加上中美貿易戰影響,樓市難免受影響,宏觀二手市場,瀰漫一片低迷氣氛,不少買家放緩入市步伐,以靜待後市發展。星島地產網以「政治事件加劇,影響市場氣氛,二手樓價會否大幅下挫?」為題進行民意調查。

  是次的民意調查當中,接受訪問的共涉150名受訪者,當中有108人、即約72%的受訪者認為,近期市場政治事件加劇,不但影響市場氣氛,亦會令不少買家持觀望態度,更會導致二手樓價大幅下挫。

  另外,有16.7%的受訪者、即約25人則持相反意見,大部分人士均指,雖然近期社會運動持續,並未有平息迹象,加上出入交通受到影響,以近期睇樓活動及交投受壓,惟本港對住屋需求殷切,房屋供不應求,認為長遠而言樓價仍會上升。

  另一方面,有10名人士,約6.7%的受訪者指,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,認為未來二手樓價會否大幅急挫,需視未來房屋供應、息口及外圍經濟因素會否進一步惡化,對該問題先抱觀望態度,現階段亦難以估計。

  除此之外,亦有4.7%的受訪者、即共7人認為,近月以來樓市整體氣氛已轉趨觀望,不排除部分人士因而暫緩入市,事實上,近月以來市場上仍有不少單位以市價成交,加上未來房屋供應不足,未來後市如何發展及二手樓價會否大幅下跌,仍須時間觀察。





(星島)示威活動升溫 銀行紛調低屋苑估價

政治事件持續多月,多區示威活動蔓延,至今尚未有平息迹象,樓市前景未明,本報追蹤20個大型屋苑過去2個月銀行估價變化,其中9月底全數屋苑估價呈下跌,跌幅介乎2%至6%,其中作為指標屋苑的嘉湖山莊及映灣園,其估價跌幅最多,亦達5%至6%。

  示威活動持續,影響樓市氣氛,加上中美貿易戰因素,令近月多區屋苑業主均大幅減價,引致銀行估價出現下調。

  據本報統計,20大屋苑9月底的銀行估價,與8月相比,均錄得全線下跌,其中跌幅居冠的為東涌映灣園,其中6座中高層A室,面積919方呎,8月估價為982萬,而9月跌勢持續,最新估價為924萬,按月下跌約6%。

  另外,多個大型熱門屋苑,其估價亦出現跌幅,包括荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊等,過去兩月估價的跌幅相同。百老懇22號中層A室,面積1000方呎,8月的估價為1514萬,上月最新估價為1440萬,按月下跌5%;另天水圍嘉湖山莊7期景湖居13座中低層A室,面積651方呎,於8月的估價為631萬,上月估價598萬,按月下跌5%。

  同時,同屬新界區的沙田第一城,單位11座中層C室,面積484方呎,8月估價為770萬,上月估價733萬,亦按月下跌5%。此外,馬鞍山新港城估價亦現明顯跌幅,為E座低層1室,面積625方呎,8月估價為911萬,相較9月底的879萬,已下挫4%。

  另一方面,作為港島藍籌屋苑的鰂魚涌太古城,估價跌幅則較低,其中漢宮閣中層B室,面積589方呎,8月估價為1255萬,9月底則為1231萬,跌幅約2%。

  牛頭角淘大花園Q座中層1室,面積470方呎,於8月的估價為683萬,上月估價782萬,按月下跌約2%;另九龍灣德福花園A座低層1室,面積557方呎,8月估價798萬,上月最新估價782萬,同樣按月下跌2%。

  經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示,市場交投氣氛減弱,觀望氣氛濃厚,業主往往要減價才能有買家承接。由於銀行基於屋苑成交價調整估價,近月的成交量減少,成交亦多以減價盤為主導,因此銀行估價亦步亦趨跟樓價向下。曹亦表示,若現時示威活動未有解決迹象,相信下半年樓市會持續調整,帶動估價下跌。

  第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指,現時社會不穩情況持續,屋苑成交量及樓價亦會因而調整,預料未來的屋苑估價將會繼續下跌。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,銀行估價視乎屋苑成交量、成交價等因素作出估算,而近日受到社會運動影響,引致成交價下跌,銀行估價自然亦相應下調,雖然業主普遍具持貨能力,但由於買家往往要求較高的議價空間,買賣出現拉鋸局面,令部分屋苑的成交量下跌,樓價亦因以向下,造成惡性循環。





(星島)港府擬推租金津貼 公屋入息資格劃線

新一份《施政報告》將於下周公布,預料房屋政策將會成為「重中之重」。早前多個團體都建議推出租金津貼,以紓劏房戶壓力,但可受惠範圍尚未明確。據了解,當局正積極考慮有關建議,初步傾向向合乎申請公屋入息資格人士發放租金津貼,即使現未有輪候公屋,亦可申請,資料顯示現時約有十六萬人合乎資格。據悉,當局考慮以收入「劃線」,是考慮到劏房定義難以界定,若只津貼公屋輪候者,亦可能會引起其他爭議及副作用,認為以收入「劃線」可能更為簡單。

  本港樓價高企,房屋供應短少、租金高昂,成為困擾香港巿民的一大問題。據悉,月中發表的《施政報告》,房屋問題將會是重點處理的問題。對於現時公屋平均輪候時間持續處於五點四年的高位,遠離三年上樓目標,多個團體近日在政府諮詢《施政報告》時,都提出向部分劏房居民派發租金津貼,但建議的受惠範圍就略有不同,有政黨就提出,以輪候公屋三年或以上者作為津貼目標群。據了解,當局考慮了各種因素後,初步傾向以申請公屋的入息上限「劃線」而又租住單位的人士,作為可以申請租金津貼的範圍,即使沒有申請公屋,或都可申請租金津貼。

  根據房委會資料,以單人申請者為例,如每月入息少於一萬一千八百三十元,便符合申請公屋資格,而二人或三人家庭,則以一萬八千六百九十元及二萬零十元為入息上限。根據今年初的資料,合共有十六萬一千六百人合乎申請公屋資格,估計以上人士都為租金津貼適用的目標對象,他們佔本港私人樓宇非業主戶總數三成一。以上人數已包括了正申請公屋的住戶,以及符合入息限額但不符合其他申請公屋資格的住戶。這些其他資格包括資產限額、是否在本港擁有住宅物業、居港年期等,但以上限制會否影響申請租金津貼,料仍要有關部門詳細考慮。

  對於有意見認為應向劏房戶作出租金津貼,但當局認為難以界定劏房的定義,例如與家人同住的在職青年會否屬於劏房戶;若以輪候公屋三年以上為「劃線」標準,不少以配額計分制申請的單人申請者未必合乎此定義,因他們的公屋申請並沒有三年承諾,他們等待的時間比平均輪候時間更長,故難以統一處理。

  此外,估計現時有一半居於劏房的住戶,因各種理由沒有申請公屋,如單純以公屋輪候時間劃線,相信會吸引大量此類劏房居民申請輪候公屋,即使他們或不是真正需要公屋,但或會為希望取得有關津貼,而在審視資格時作出拖延,屆時或會加重行政工作。

  而由於推出租金津貼未必可改善居住問題或房屋問題,反而較類近「負入息稅」等福利措施,估計最終政府可能要考慮與低收入家庭津貼等相近的福利政策進行整合,以減少福利重疊。





(星島)房委會研「小租置」 售逾四萬公屋

自房委會於九八年推出租置計畫以來,三十九條租置屋邨,仍有約四萬多個單位未被租戶購買,亦構成管理的難題。在下周公布《施政報告》之前,多個政黨及團體都認為,應加快完成出售以上單位。當中更有智庫提出「大租置」計畫,即擴大租置至所有屋邨。據了解,房委會現階段未必會擴大租置計畫至其他屋邨,但早前在集思會中曾討論不同方案,以加快售出以上屋邨剩餘的逾四萬個單位,包括優惠吸引原有住戶購買,或提供搬遷津貼讓租戶遷出,騰空單位出售。但詳細計畫有待房委會決定。

  隨著近年樓價高企,不少政黨及團體都認為要重建房屋階梯,須重推租置計畫,而團結香港基金等團體,更認為應由原來的三十九條屋邨擴大至所有公共屋邨,讓所有公屋租戶都可以利用大幅折扣上樓,被視為是「大租置」計畫。不過,雖然租置計畫推出多年,但三十九條屋邨目前仍有四萬多個單位尚未被購買,以現時每年約售出三千個的速度,料仍需多年始能完全出售。

  據了解,在早前房委會集思會中,有委員就認為應先完成集中處理三十九條屋邨約四萬個單位的「小租置」計畫,以解決目前不少屋邨的管理問題,並提出「三招」以達成促銷效果,而暫不推出包括所有屋邨的「大租置」計畫。據悉,房委會考慮中的第一個方案,是針對當初沒有購入單位的原有住戶,再推出當年為吸引推出租置計畫提出的「早鳥」優惠,希望吸引原有住戶再購買;第二,是提出更大的折扣優惠,即所謂「晚鳥」優惠,吸引他們再考慮購入單位。

  第三,為了鼓勵不願購買公屋的原有住戶遷出,有建議就提出房委會可以提供津貼,吸引此批租戶搬住其他屋邨,騰出單位;然後,房委會亦可將以上騰空出來的單位以抽籤方式出售予現時正在輪候綠表人士及公屋輪候冊上的人士,讓他們在綠置居以外有更多選擇。由於租置屋邨分布全港各處,位置或較新建的綠置居理想,更具吸引力。

  不過,以上建議仍涉及多個問題需要考慮,包括公平性問題,須房委會開會決定,但相信在短期內會有分曉。


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