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今日新聞摘要 21.09.19

公關部

2019-09-21

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(明報)啟德跑道區最大住宅地招標 市值料200億

樓市後市存隱憂,但無損政府的推地意欲,政府接連推出售巨無霸地皮招標。繼於昨日推出招標的西九高鐵站上蓋商業地後,地政總署昨日亦公布, 推出東九啟德第4A區2號住宅地皮,可建樓面高達120萬方呎,為啟德跑道區最大樓面的住宅官地,市場估值高達210億元。

享維港景 可建120萬呎樓面
將公開招標出售九龍啟德第4A區2號住宅地皮,地皮面積19.75萬方呎,指定作非工業(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途,部分樓面須作安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施,可建樓面120.51萬方呎,享維港景,為啟德跑道區中最大樓面的住宅官地。地皮將於下周五(9月27日)開始招標,截標日期為今年11月8日。綜合業界人士估計,地皮估值198.8億至210億元,預計每方呎樓面地價約1.65萬至1.75萬元。萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示,政府近期不斷推地,正考驗發展商的「現金流」及財力,估計部分發展商在買地上會更具策略性。

高銀撻訂商業地截標收5份標書
另高銀金融今年6月宣布撻訂的啟德商業地王重推,並於昨日截標,最後收5份標書,為啟德商業地收標最少的地皮,亦較地皮首次招標時收到6份標書為少。入標全為本地財團,大部分以獨資競投,包括長實、新地、華置、鷹君;另信置亦有入標。

上述為啟德跑道區第4C區4號商業地皮,地盤面積約11.5萬方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店)用途,可建樓面逾86萬方呎,原由高銀於今年5月以逾111.244億元投得、每方呎樓面地價12,888元,呎價一度創東九商業地價新高,惟高銀於6月宣布撻訂收場。

綜合業界人士,地皮估值73.37億至103.6億元,每方呎樓面地價約8500至1.2萬元,較5月高銀的中標價低7%至34%。





(明報)新地古洞項目獲批縮則 單位大增至1573伙

新地近年積極改劃農地,並縮則增建單位。新地早前就旗下古洞項目修訂發展方案,計劃將2008年已獲城規會批出興建90幢洋房,改作分層住宅發展,擬將單位數量大增1483伙或逾16倍至1573伙,而單位平均面積約1800方呎縮減61%至約700方呎。城規會於昨審理申請,並同意有關申請。上述是繼西貢十四鄉、屯門掃管笏星堤2期後,新地今年第三個項目獲批「縮則」項目。

新地表示,歡迎城規會通過修訂古洞大型綜合項目的改劃申請,考慮到社會對住屋的殷切需求,故提交改劃申請,將單位數目由約90增至約1573伙,單位平均面積改為約700方呎,以滿足普羅市民及年輕家庭的住屋需求。

永泰瑞興中心活化申增兩成樓面
此外,城規會再接獲活化工廈新申請,城規會文件顯示,永泰地產就九龍灣常悅道13號瑞興中心申請重建,並放寬地積比率,由現時的12倍增加兩成至14.4倍,重建1幢34層高(包括3層地庫及1層空中花園)寫字樓,總樓面26.28萬方呎。申請人指出,重建符合政府活化工廈及支持第二個商業核心區發展的政策,透過提供新辦公室樓面,有效加快九龍灣商貿區轉型。





(東方)樓價碌落5個月低位

社會及經濟前景未明,樓市跌勢未止。反映主要二手住宅屋苑價格的代理指數,已連跌四周,累挫2.7%,跌至183.28點的五個月新低。業主為求出貨愈劈愈起勁,動輒狠劈逾百萬元,當中元朗朗屏8號兩房戶,數月共減125萬元售出,呎價13,393元創屋苑今年新低。

上述昨天公布的中原城市領先指數按周再回落0.91%,比較六月底歷史高位190.48點,已回落約3.8%。另外三個主要樓價指數亦全線報跌,其中大型屋苑指數較對上一周低約1.1%,中小型及大型單位數據亦挫約1%及0.43%。

港島周挫3% 跌最急
至於四個主要地區當中,大部分樓價按周出現跌幅,港島及九龍區分別下降約3.18%及0.72%,而新界西指數亦再挫0.2%至166.14點,為五個月低位。

事實上,業主放盤叫價明顯軟化,市場連錄多宗大手劈價成交。中原王勤學表示,不少業主願配合市況,擴闊議價空間,上述朗屏8號2座低層D室,實用面積504方呎,數月前社會氣氛仍然平靜時,以800萬元放盤。

由於市況有變,該單位業主大幅調減叫價約15.6%,最終以今年兩房最低價675萬元易手。物業一六年八月買入價約563.7萬元,業主持貨滿三年辣招鬆綁,帳面獲利約111.3萬元,升值只約兩成。該屋苑減價盤增加,近日交投有所加快。美聯張國成稱,該盤2座中層D室,減價30萬元後,亦以700萬元易手,呎價13,889元。

此外,利嘉閣張延生指出,同區錦綉花園C段第九街雙號屋,實用面積891方呎,三房間隔,放盤一個月叫價大減120萬元,以980萬元售出,減幅約10.9%,呎價10,999元。

首都勁減167萬出貨
將軍澳亦連錄割喉式減價個案,該行黃金欽表示,將軍澳首都1座左翼極高層A室,實用面積715方呎,三房套房間隔,八月叫價1,100萬元,勁減167萬或約15.2%,以933萬元沽出,呎價13,049元。

美聯林志堅則稱,同區都會駅8座高層A室,實用面積651方呎,七月以1,150萬元放售,由於上月買賣進一步萎縮,已將叫價下調至1,010萬元。緊接本月再減兩口價,以948萬元售出,累劈多達202萬元或約17.6%,呎價14,562元。

下季樓價再挫半成
市區藍籌盤逃不過降價命運,利嘉閣許嘉揚指,茶果嶺麗港城25座中層F室,實用面積517方呎,兩房間隔,放盤一個月累減88萬元或約11.2%,以700萬元沽,呎價13,540元。中原程智聰稱,長沙灣昇悅居5座低層C室,累減120萬元,成交價780萬元,呎價14,943元。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才指,市場基本因素轉差,相信失業率會上升,料第三季本地生產總值(GDP)出現負增長。同時,新盤供應有所增加,一手樓開價要吸引才有承接,亦影響二手市場,料第四季樓價有機會再跌3至5%。





(東方)麗晶低層減至515萬獲承接

受大市氣氛影響,二手資助房屋同樣要減價或低價才獲承接。九龍灣麗晶花園十五座低層A室兩房戶,累減七十五萬元,於已補價自由市場以五百一十五萬元易手,重返四月時水
平,呎價一萬二千六百五十四元。

康林苑下調百萬售
利嘉閣鮑允中表示,上述單位實用面積四百零七方呎,於三月份以五百八十萬元放盤,並一度加價至五百九十萬元。但近月樓市受多項不利消息困擾,業主八月將叫價下調至五百六十萬元,本月初更進一步降至五百四十萬元,最後多減兩口價共廿五萬元終售出。該屋苑本月暫錄兩宗買賣,現時放盤量約三十五個,叫價介乎五百八十萬至九百萬元。

新界多個居屋亦錄減價約百萬元易手個案,世紀21奇豐吳元利表示,沙田康林苑A座低層零九室,實用面積五百五十四方呎,以三房間隔,坐向西南及望園景。單位放盤四個月,原叫價六百五十萬元,累減百分之十五點四,以五百五十萬元自由市場價獲承接,呎價九千九百二十八元屬低市價。原業主於二○一○年入市,帳面現賺三百三十二萬元。

屯門兆邦苑降價18%
祥益胡志偉則稱,屯門居屋兆邦苑高層十八室兩房戶,實用面積四百四十三方呎,有區內首置買家鍾情單位客廳及房間擁泳池景,加上業主不斷降價,由原先五百二十萬元,累減九十五萬元或百分之十八,故把握機會以四百二十五萬元連補價購入。以實用面積四百四十三方呎計,呎價九千五百九十四元。上址○五年購入價約六十三萬元,十四年升值約五點七倍。





(東方)定期查核公屋輪候者 房署倡議房會否決

面對公屋輪候時間不斷增加的壓力,房屋署原擬向公屋輪候冊家庭申請者「開刀」,引入定期查核機制,提早踢走入息或資產不合資格,又或並無回覆的申請人,不過,房屋委員會資助房屋小組委員會開會後,罕有地以不合成本效益為由,否決有關建議,只通過取消「高齡單身人士」、「共享頤年」及「天倫樂」優先配屋計劃申請者的豁免凍結安排,即時生效。

公屋輪候平均時間延至五點四年,勢將突破六年大關,房署擬提早剔走不合資格的申請者,定期隨機抽選輪候公屋逾二點五年、而未來一年內又尚未達到詳細資格審查階段的家庭申請者,要求申報入息及資產。委員會主席黃遠輝會後表示,過去五年平均有一成八申請者在詳細審查時被揭發不合資格,但即使剔除不合格的申請人,實際對輪候時間並無大影響,加上引入定期查核機制的每年成本高達五百萬元,不符成本效益,委員會否決有關建議,短期內亦不會重啟此議題。


至於現時因入息/資產淨值超過限額而被取消的申請者,可在首次被取消後計六個月至兩年內,提出恢復申請,房署原建議縮短提出恢復申請的時間,並限制只有一次機會,但委員會最終同樣否決房署的建議,維持現有安排。

委員會成員尹兆堅表明反對引入定期查核機制,批評此舉不近人情,成效存疑。尹指輪候冊人士輪候期間並無佔用公屋資源,而且至派屋上樓時房署會再審查,根本毋須加設查核。委員招國偉亦質疑引入定期查核機制矯枉過正,十分擾民,無助縮短輪候冊人龍。

和樂邨彩虹邨老化嚴重 促及早重建
此外,一批觀塘和樂邨及黃大仙彩虹邨居民昨到房委會請願,要求盡快啟動屋邨重建。黃大仙區議員莫健榮指彩虹邨老化問題嚴重,屢有單位石屎剝落,促請當局及早重建。公屋聯會則指和樂邨樓宇殘舊,該會於本月在該邨進行街站訪問,收回約四百份問卷,約八成六居民支持重建該邨,促當局盡快啟動重建程序。





(星島)屋苑預約睇樓升5%至8%

中美貿易戰有稍為舒緩迹象,加上新盤屢獲承接,二手業主願意讓步減價,吸引買家出動睇樓,令本周預約睇樓量整體升約5%至8%。此外,二手交投從低位反彈,但仍以低市價主導。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,美國聯儲局再減息,為市場增添利好因素。加上近期一手貼市推盤銷情不俗,不少二手放盤業主願意降價突圍,帶動屋苑成交量及預約睇樓量向上。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,中美貿易戰及本地社會事件均有舒緩迹象,新盤開售亦錄得理想銷情,可見市場購買力不減。祥益營業部董事張才權指,屯門區屋苑周末預約睇樓量於上周相若。






(星島)石禮謙批政府《收地例》打地產商

立法會地產及建造界議員、經民聯石禮謙昨質疑當局推出一手樓空置稅,以及可能會更積極引用《收回土地條例》,是因為政府民望處於谷底,希望藉處理房屋問題、「打地產商」,令外界覺得政府「做緊嘢」,惟他批評政府實際是創造矛盾,更指建制派不能盲目支持不合理的政策,否則將重蹈《逃犯條例》修訂的覆轍。他又批評運輸及房屋局局長陳帆未有致力解決房屋問題,要求對方問責辭職。

  石禮謙昨出席電台節目時指出,引用《收回土地條例》須要經過繁複程序,包括城規會諮詢、政府同意,而收地目的亦要符合公眾利益。他質疑當局忽然行動處理房屋問題,是因為政府民望處於谷底,「最好就打地產商,令人覺得佢做緊嘢」。他直言政府實際是「做唔到嘢」,顯得無能之餘更創造矛盾。

  石禮謙表示,自己作為建制派會協助政府,但強調政策應該合情、合法、合理。他認為引用《收回土地條例》的政策有不合理之處,建制派有責任向當局反映,而非盲目配合政府,否則結果將如《逃犯條例》修訂一樣。

  他向本報指出,近日社會已變得分化,充滿悲傷和仇恨,同時經濟已受很大衝擊,市民、官員域議員應先致力尋求辦法,達至共識和多贏,推動社會和諧,而非再推出具爭議的政策。他質疑政府藉民建聯表達有意更積極引用《收回土地條例》,是「好事都變壞事」,又指當局如此突然的舉動,並沒有考慮對社會、經濟和相關持份者的影響。

  政府上周將一手樓空置稅立法草案刊憲,並計畫下月立法會復會後開始審議。石禮謙對此亦感到非常不滿。他於節目上提到,建制派曾於立法會房屋事務委員會上,就空置稅出意見,而相關討論並未完成,政府就已刊憲,草案內容更原封不動,批評是「假民主」。他稱會去信立法會主席梁君彥,要求處理「行政無視立法會」的問題。

  石禮謙續說,地產建設商會並非不支持實行空置稅,但認為制度要公平,不應只涵蓋地產商的一手樓,亦不應一刀切,建議將一千萬元以上的單位分開處理。他斥官員不懂市場運作,「賣不到都抽你稅,犀利過分身家」,並指空置單位是由政府的官僚失策造成,質疑空置稅能否實際增加房屋供應。

  他認為政府的責任是令市道和環境,可以配合市民的住屋需要,當局現時卻只是「幫人買樓」。他批評運輸及房屋局局長陳帆未有致力解決房屋問題,例如任由公屋上樓時間由目標的三年,延長至目前超過五年,又要求地產商降價以售出單位,政府卻多次以投標價未達政府底價為由,收回供招標的地皮,形容陳帆「有口話人,無口話自己」,要求對方問責辭職。






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