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今日新聞摘要 19.09.19

公關部

2019-09-19


(明報)尚‧珒溋折實2.4萬 啟德首批最貴 匯璽III今賣352伙 收5419票超額14倍

本港反修例風波持續、社會氣氛未見好轉,部分首次進軍香港市場的內地發展商仍然高價推盤。內房龍湖和合景泰富合作發展的啟德尚‧珒溋,以折實平均實呎24,310元推出首張價單,貴絕同區新盤首批呎價水平,比兩年前會德豐OASIS KAI TAK首批折實呎價2萬元高兩成,惟發展商指今次開價是給香港的「見面禮」,1房折實入場費728.88萬元。

尚‧珒溋首張價單涉138伙,定價計平均29,646元,扣除最高18%直減折扣後,整批折實平均24,310元,為啟德歷來首批呎價最貴單位,比2017年9月推出的OASIS KAI TAK的首批平均20,225元,高出兩成。

發展商指是「見面禮」
尚‧珒溋今批單位包括28伙1房,82伙2房及28個3房單位,實用面積介乎332至752方呎,定價888.87萬至2341.1萬元、實呎26,083至32,336元,折實價728.88萬至1919.71萬元,折實實呎21,388至26,515元,整批以定價計市值超過21億元。

較OASIS首推貴兩成 1房728萬起
是次入場門檻最低單位為2座5樓J室,屬實用332方呎1房間隔,折實價728.88萬元、折實實呎21,954元。

被問及近期有新盤以「時光倒流價」賣樓,但尚‧珒溋首批呎價高開,合景泰富市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻稱,集團定價視乎地價及建築等成本計算,並形容今次開價是兩大集團給香港的「見面禮」,並指啟德區內已有多時無新盤推出,相信有競爭力。

龍湖香港項目營銷總監黃少鴻表示,項目會視乎情?加推,或有加價空間,樓盤即日開放示範單位,日內開始收票,最快下周發售。

至於今日首輪推售352個單位的新地南昌站匯璽III,至昨日截止認購登記,共收5419張入票,超額14倍。市場昨晚更有消息指,有中資機構大手入票認購,新地副董事總經理雷霆回應查詢指,基於客人私隱,不作回應。

新地不回應中資有否大手入票
另市場消息指,長實深水埗愛海頌已獲批預售,項目今日會公布最新開盤部署。

此外,鷹君大埔白石角朗濤,早前獲大手客以3.26億元連購9伙,土地註冊處資料顯示,其中的2座12樓B室,實用1739方呎,屬4房雙套房間隔,以4187萬元成交,實呎24,077元,登記買家為邢高福(YING KO FUK),與港區全國人大代表王庭聰女婿姓名相同,料為同一人;邢氏支付約177.94萬元稅款,為樓價4.25%,即以首置身分入市。




(明報)新地古洞大增單位計劃料獲批

新地早前就旗下古洞項目修訂發展方案,計劃將2008年已獲城規會批出興建90幢洋房,改作分層住宅發展,擬將單位數量大增1483伙或逾16倍至1573伙,城規會將於明天審理申請。據規劃署文件顯示,該署不反對有關申請,預計「開綠燈」,意味新地今年第三個項目獲批「縮則」增建單位。

伙數料大增16倍至1573伙
城規會文件顯示,上述地皮位於古洞南丈量約份第92約多幅地段,鄰近新地同系洋房項目天巒1、2期;地盤佔地40.43萬方呎,新地擬以不多於3倍地積比率作發展,住宅涉及121.3萬方呎,擬建12幢16至21層、及1層地庫停車場的住宅大廈,提供1573個住宅單位,住宅面積料由753至1076方呎。

新地早於今年1月,就西貢十四鄉大型綜合發展項目已獲批准縮則增建單位,單位總數由4930個,大幅增加4570個或93%至9500個,並放棄洋房發展。

十四鄉掃管笏縮則成功闖關
另外,今年5月,新地與興勝創建共同持有的屯門掃管笏多個地段項目,即星堤2期亦獲批准「縮則」;項目將提供1326伙,較2015年獲批建1044伙增加27%,單位平均面積由2015年的594方呎,縮減21%至468方呎。





(東方)美孚頂層588萬易手

二手樓價持續下挫,近日跌勢加劇,單在過去約一星期,至少有五個大型屋苑錄得今年最低價個案。當中荔枝角美孚新邨樓價跌穿「六球」,一個4期百老?街109號頂層戶僅以588萬元易手,撇除曾發生事故單位,做價創屋苑今年新低位。

美聯吳志輝稱,該單位所處樓層沒有電梯直達,早於兩個月前開始放盤,最初叫價668萬元,因已經交吉,為加快出貨,終累減80萬元或約12%沽出,以實用面積442方呎計算,呎價13,303元。

項目本月暫錄6宗買賣,平均實用呎價約1.38萬元,由於市況疲弱,不少業主願擴大議價空間,目前放盤叫價由660萬元起。

峻巒1A期四年僅漲4%
事實上,近期已有多個新界區屋苑,做價跌至年內低位。元朗區隨?陸續有新盤三年辣招期鬆綁,令市場二手供應增加,樓價因而受壓。

中原梁朗麟稱,該區峻巒1A期9A座高層C室三房戶,原開價約750萬元,並已放盤一段時間。近日有原居於九龍準買家,到區內參觀多個屋苑,鍾情上址綠化環境,議價後以736萬元購入,以實用面積651方呎計,呎價11,306元,料屬該盤二手呎價新低。

他續稱,單位為原業主於一五年底一手購入,持貨至今不足四年,帳面賺約30萬元,升值約4%。該盤目前約有5至6個放盤,兩房戶叫價由650萬元起。

該區內近期接連有屋苑錄得低價個案,如樓齡較新的溱柏,有一個8座低層D室三房戶,實用面積723方呎,減價13萬元後,獲買家以725萬元承接,呎價10,208元屬今年低位。

映灣園每呎險守九千
另一個跌市重災區為東涌,在不少收租業主趕出貨情況下,樓價跌勢更急。區內映灣園2座低層一個大單位,本月降價至850萬元沽出,以實用面積940方呎計,呎價險守9,000元,不但為項目今年新低,更貼近天水圍嘉湖山莊水平。

而同區藍天海岸日前亦錄一宗呎價1萬元成交,更為二○一七年後最低價,該單位為1座低層三房戶,實用面積912方呎,累劈逾百萬元後,僅以915萬元易手,呎價約10,033元。

倘跌多10% 用家料湧入
不斷有屋苑跌破今年最低價,資深投資者伍冠流指出,部分買家見近月樓價顯著調整,認為已經可以「撈底」,所以冒險入市。

事實上,近期睇樓量開始回升,估計若果樓價在現水平再跌10%,會再吸引用家入市。





(東方)海富苑劈一百萬元賣出

二手資助房屋客源雖然與私宅有別,但近期亦受整體市況偏軟影響,樓價出現回調。旺角居屋海富苑海寧閣低層戶減價100萬元,於未補價第二市場僅以450萬元易手,呎價跌至10,417元。

漢龍地產黃子濤表示,上址為低層16室,實用面積432方呎,七月份開價550萬元放售,減價約18.2%後售出,是次售價屬同面積兩房戶近兩年低位,買家為白居二人士。而原業主於二○○○年以94.2萬元購入,帳面賺355.8萬元。

富輝花園呎價1.2萬
據房委會資料,該盤今年交投不多,僅錄5宗未補價個案。而同面積成交只有一宗,為今年一月時錄得,當時中層戶作價500萬元。

近期不少業主亦不惜減價加快去貨。世紀21聯誠謝寶昭表示,油塘油翠苑D座高層05室兩房戶原叫價520萬元,減12萬元後,獲買家以508萬元第二市場價承接,呎價12,700元。

隨?業主叫價態度軟化,已補價自由市場交投略增。中原胡耀祖表示,馬鞍山居屋富輝花園2座中層D室,開價約720萬元,議價後以688萬元易手,呎價12,070元。原業主持貨七年,帳賺299萬元。





(星島)拍賣場錄零成交

近期政治事件持續,各區遊行示威未息,社會氣氛緊張之際,加上中美貿易戰夾擊,樓市亦受到影響。不少準家買暫緩入市步伐,觀望氣氛濃郁,就連有「尋寶」之稱的拍賣場,亦錄零成交。昨日環亞拍賣行舉行月內第二場拍賣,即使錄約40人出席,部分物業仍有人認購,惟終因未到價而收回,而整場拍賣全數36項物業因未有承接而收回。





(星島)區內4100伙供應 五盤接連推出

啟德區屬近期新樓供應重鎮,繼同區尚.珒溋以市價推出後,同區尚有約4100伙接力登場,當中由嘉華發展的嘉?匯,正待批售樓紙,料短期內出擊。

  由嘉華發展的嘉?匯,目前正待批預售,料短期內推出應市,消息人士指,該盤前期準備工作經已完成,至於一獲批售樓紙,即可啟動銷售工作。

  該盤提供1006伙,標準戶由開放式到3房間隔,並以2房作為主打,佔項目單位總數超過一半,而開放式單位實用面積則介乎200至300方呎,同時亦將提供區內首設的洋房戶型。

  另外,原由海航早前持有的區內4幅地皮,早前亦全數轉售予其他發展商,其中2幅土地由會德豐地產購入,分別為1L區1號地皮,料可興建約650伙,則於於18年3月以63.592億購入。而1L區2號地盤,料可興建約850伙,該地於今年2月以68.89億購入。同時於去年2月以近160億,將兩幅地皮售予恒基,兩地總可建樓面面積106.3萬方呎,涉及約1610伙,當中1L區3號地,可建610伙;至於1K區3號地則可建約1000伙。





(星島)房協長者「樓換樓」 料1300業主符資格

為善用房屋資源及促進流轉,房協正式推出「長者業主樓換樓先導計畫」。由下月十四起,約一千三百名合乎所有家庭成員於六十歲以上,及持有業權滿十年等資格的業主,可向房協申請「交易許可證」等文件後,於第二市場出售單位,然後在不設時限的情況下,再於第二市場購買另一個實用面積較細的單位。房協強調,計畫下「樓換樓」期間不設時間限制,避免對業主構成壓力。

  去年《施政報告》中,政府同意房協以先導計畫形式,推出長者樓換樓計畫,讓長者業主有機會「大屋搬細屋」,騰出面積較大的房屋資源,予較有需要的家庭。房協昨正式公布,將於下月十四日起推出「長者業主樓換樓先導計畫」,合資格的業主可由當日起,除了按第二市場現有規定申請「可供出售許可書」,亦要先向房協申請「交易許可證」,在需時約一個月取得上述文件後,才可將單位在第二市場放售。

  房協行政總裁黃傑龍指,當業主在簽訂轉讓契據完成出售原有單位後,可以在任何時間向房協或房委會申請「購買資格證明書」,之後就可購買包括第二市場一個實用面積較細的單位,當中不設時間限制。他亦補充,「交易許可證」同樣不設期限,業主可在沒有時間壓力的情況下作任何安排。黃解釋以上不設時限的安排,是因買賣物業都是重大決定,需要小心考慮,不希望設時限對換樓業主構成壓力及影響第二市場供求。

  資格方面,房協指出售的單位除了未補地價外,申請的業主及所有已登記家庭成員都需年滿六十歲或以上,業主亦需擁有該單位至少十年。

  而在申請日之前的兩年,直至簽訂新購資助出售單位的臨時買賣合約當日,業主及所有已登記家庭成員,都無擁有原有單位以外的香港住宅物業。換言之,在換樓期間,如業主及已登記家庭成員購買了私人住宅物業,將失去資格。

  房協估計,現時約有來自十一個房協「住宅發售計畫」的一千三百多名業主符合資格,當中三房、兩房及一房單位約有五百、六百及一百多個。黃傑龍說,不會對計畫定下目標或估計計畫成效,但在推出計畫一年後會作檢討。此外,房協亦會於下月正式推出居屋分租計畫。

  房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,相信「長者樓換樓」計畫日後有較高機會擴至房委會業主都可參與,但仍需視乎先導計畫的成效再作決定。但他認為,未必會放寬已登記家庭成員須年滿六十歲的規定,因有機會令部分住戶「重複享受」可購買不用補地價的二手出售資助房屋。





(星島)美儲局減息四分一厘 年底料再減

深美國聯儲局公開市場委員會於本港時間今晨二時結束一連兩天議息會議後宣布減息四分一息。聯邦基金利率的目標區間降至一點七五厘至兩厘。

  儲局官員在會後聲明指商業投資及出口疲弱,消費開支則強勁。儲局並調高今年GDP增長預測,由六月份預測為百分之二點一調升至百分之二點二。預測失業率則調升至百分之三點七,高於六月份時的百分之三點六預測數字。

  十七名儲局官員中有七名預期今年美息仍會有一次調減四分一厘。聯儲局今次是以七票對三票決定這次減息行動。

  聯儲局今天凌晨公布議息結果後,杜指中段跌一百七十一點,見二六九三九點。標普指數曾跌穿三千點,見二九九二點,跌十二點。即月期指夜市中段跌一百二十二點,見二六六一○點,低水一百四十四點。

  聯儲局在七月底議息後進行十一年來首次減息,當時只減二十五點子的幅度被視為「鷹派減息」。聯儲局主席鮑威爾當時表示,雖然減息可能不止一次,但這不代表減息周期開始,而只是「周期中期調整」(midcycle adjustment)。

  不過,美國總統特朗普近月不斷在Twitter發炮,批評聯儲局不肯大手減息,削弱美國出口競爭力,更認為聯儲局高層只是「坐、坐、坐」,無為增加美國競爭力努力,他更認為美息應減至零甚至更低,故市場認為此舉對聯儲局造成一定政治壓力或會進一步減息。

  華僑永亨銀行經濟師李若凡預計,除了今次減息之外,聯儲局今年底和明年第一季度各會有一次減息,每次減息二十五點子。被問及聯儲局減息香港有無機會跟隨,她表示很大機會不會。近期部分銀行為了季結、年結、部署虛擬銀行的推出等調高定存利率,銀行同業拆息(HIBOR)亦偏向高位徘徊,無論是銀行之間或是客戶的融資成本都升高。最優惠利率(P)最主要影響按揭,近期銀行同業拆息(HIBOR)高企,H按息率不斷推高,而很多銀行隨之上調鎖息上限,既然要上調鎖息上限,銀行就不會無端下調P。

  東亞高級外匯市場策略師葉澤恆認為,十月份比較關鍵,因為十月十五日涉及到美方暫延加徵部分關稅期限屆滿,若到時無法達成共識,美方加徵關稅,會使中美貿易戰情況惡化。這牽涉到十月底聯儲局會否再度減息。



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