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今日新聞摘要 18.09.19

公關部

2019-09-18

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(東方)舖市現「空」兆

中美貿易戰及社會政經局勢不穩,核心購物區湧現「吉舖潮」。據地產代理數據,尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環合共有多達481間吉舖,按年增加近兩成。報告又預料明年整體吉舖量將會上升至逾600間,勢創歷來新高。有地產代理估計屆時舖租有機會重返○六至○七年水平。

銅鑼灣重災 空置率近10%
美聯工商舖於七至八月份實地到上述核心區內共156條街道及7,456間街舖調查,發現吉舖數目按年多73間,空置率約6.5%,亦較去年升0.9個百分點。當中,銅鑼灣空置率達9.4%最高,屬重災區。

該行行政總裁黃漢成表示,原先今年初預測核心區舖租可上升10%,惟市況轉差,估計截至今年底,租金走勢改為倒跌10至15%。而至明年底,租金累積跌幅將達30%,令舖租返回十多年前。
隨蚢s售市況轉嚴峻,零售商擴充趨審慎。美聯旺舖董事盧展豪預期,舖位新租賃個案將會大減,坦言目前市況衰過沙士,預料明年該四區整體空置率將升到8至9%,意味茼N舖數目將再增加120至200間。屆時市面上出現超過600間吉舖,有機會挑戰一七年時664間吉舖的高位。

對於各區空置舖位大增,美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋稱,按地區劃分,銅鑼灣空置率最高,現有約102間吉舖,而中環區則有約131間吉舖,空置率居次,達9.1%。尖沙咀及旺角則分別有約102間及146間,空置率各為約6.8%及4.3%。該行預計明年的空置率將會進一步上升,銅鑼灣更有機會升到10.5至11%。

飲食業商戶佔1/4 估趨減
至於按商戶類別劃分,現時四大核心區的商戶以飲食業為主,佔達25.2%,涉及1,880間舖,按年增加1.26%,惟該行預計明年該行業的數量會下跌。至於衣服、鞋履及皮具為第二大類別,涉約889間舖,佔四區整體商戶約11.9%,至於鐘錶、珠寶首飾及名貴裝飾物等奢侈品牌則佔5.6%。

代理:嗌平四成 仍難租出
事實上,銅鑼灣街舖商戶類別亦將出現變動。中原(工商舖)商舖部高級區域營業董事莊朗文表示,銅鑼灣堅拿道西至怡和街一帶,空置舖位數目較六月社會活動發生前,已增加約10間,也有不少樓上餐飲舖在這段時間結業,而部分原先專攻酒吧、特色餐飲的銀座式商廈,也開始改變部署,擬疑引入美容、健身等商戶。

地產代理均相信零售市道已步入寒冬,喜來登旺鋪黃偉文稱,遊客數量顯著減少,商戶生意「幾成幾成咁跌」,儘管放租業主態度軟化,但租客取態更加審慎。現時租金水平也不算平,業主即使願意大幅減租三至四成,亦未必能夠租出。同時,他預期外國連鎖品牌會繼續大舖換細舖,以及縮減在港規模,原先計劃進駐香港的品牌也有機會暫時叫停計劃。

至於資深投資者蔡志忠則認為,社會動盪對旅遊區的一線舖位影響較大,一周有一至兩次示威活動,部分舖位做不到生意,情況很壞。但他認為與○三年沙士時不同,當時失業率高,市民無錢消費,而現時大多數人有工做,只是消費意欲不大,相信社會亂局最遲於年底可以平息。




(東方)樓價恐高位回落逾一成

社會氣氛轉差,股市及樓市走勢同步向下。財富管理公司晉裕集團發表香港樓市展望報告,預計琤肏數見底後,再過兩個多月樓市同樣見底,屆時樓價指數料較六月份高位回落逾13%。

該公司投資分析師黃子燊表示,根據過往數據,琤肏數平均較住宅市場早5.25個月見頂;在市況下跌時,則早2.75個月見底,而樓價跌幅將會是瓻跌幅的34.75至53.15%。

瓻或下試22576點
就此,該行預計,瓻將會於22,576點見底,較今年的高位30,081點回落25%,所以預料中原城市領先指數將會於隨後的兩個月,有機會低見165.3至173.97點,即樓價指數由高位190.48點,回落8.67至13.2%。而未來三至四個月樓市仍處於調整期,令全年樓價漲幅收窄至低單位數水平。

對於香港長遠樓市展望,黃氏估計,二○一九至二○二二年期間,實際私宅供應量為75,832伙,即平均每年18,958伙,預料供應足夠滿足新增家庭自住需求。

不過,他續指若連同投資計算在內,整體對樓宇的需求依然大於供應,因此市場可以維持上升的趨勢,惟住宅供求失衡情況可能會有所改善,未來四年的升幅估計將會放緩。

納米單位長遠風險大
黃子燊又稱,未來香港人口結構會有所轉變,25至34歲的適齡首次置業人口將於二○二二年開始減少,屆時市場對開放式戶及一房戶等上車盤的需求放緩。而長遠而言,納米單位的風險會較高,升值潛力低,樓價相信只能夠橫行。相反,適合作改善住屋需求的中型及大型單位,例如兩房或三房戶,則更具投資潛力。




(東方)逾1年首見 內地一線市二手樓價跌

內地八月份樓市明顯降溫,尤其是二手住宅樓價。國家統計局公布七十個大中城市商品住宅銷售價格指數,一及二線城市新建住宅銷售價格的按年漲幅,均較七月回落。若按月計,合共有二十個城市的二手住宅售價出現跌幅,其中一線城市二手住宅售價更按年下跌0.2%,為去年六月以來首次轉跌。

統計局數據顯示,內地四大一線城市新建住宅售價中,廣州八月升幅仍最強,按年升9.4%,但比七月按年增幅回落0.8個百分點。統計局城市司首席統計師孔鵬指,一、二及三線城市新建住宅售價按年漲幅,分別比七月回落0.1、0.8及1.2個百分點。

二手樓方面,自今年六月至今,已連續三個月有二十個城市的二手樓價按月均見下跌,為近兩年首次。其中,廣州二手住宅售價按月持平,但按年跌2%,為跌幅最大的城市。另有外電按官方數據測算,八月七十個大中城市新建住宅售價按年上漲9.1%,按月則微升0.58%,均較七月的10.1%及0.59%升幅放緩。

高盛估明年內房跌價半成
內地官方強調,今年八月內地樓市總體延續平穩態勢。不過,高盛發表報告,預期內地樓市將面臨供應增加,及市場需求不強勁,尤其是一及二線城市,故該行把明年內地住宅樓價預測,由持平轉至下跌5%,同時將內房股的資產淨值平均下調4%,明、後兩年每股盈利預期分別降低1%及5%,平均目標價亦因此削減5%。




(東方)二手屋苑全方位崩圍

受市場氣氛影響,二手樓業主群起劈價,各類住宅做價近日普遍較高位回落超過一成。其中,深井碧堤半島8座中低層三房單位,約兩個月累減142萬元,終獲買家以938萬元購入,較旺市時水平低近15%。而中高價物業鴨脷洲南灣,亦有高層單位成交呎價跌穿2萬元,料屬今年同類單位最低價。

晉誠地產胡卓輝稱,剛售出的碧堤半島單位擁「闊海景」,上址早於七月時開價1,080萬元放盤,八月已降價至1,000萬元。有區內換樓人士見近日樓價下挫,趁機再議價62萬元,並即時落訂,終成功入市,以單位實用面積755方呎計,呎價12,424元。

事實上,樓市高峰期同類單位做價為1,100萬元或以上,而一七年底最高亦可達988萬元。以目前個別銀行對該單位網上估值仍逾1,000萬元,可見是次單位做價吸引。

細價樓大興減至460萬
至於鄰區細價物業屯門大興花園,再錄樓價低於「五球」個案。中原湯鈞指出,該盤1期2座高層G室兩房戶,原業主見市況波動,即趁租約屆滿,叫價500萬元放售,放盤僅10天,減至460萬元售出。以實用面積394方呎計,呎價約11,675元,低市價8%。

據了解,原業主於一四年以257萬元購入,收租多年沽出,帳面賺203萬元離場。資料顯示,同類低層單位今年中最高做價達523萬元,相比之下是次低約12%,並出現高層平過低層情況。

即使過往抗跌力最強的市區藍籌屋苑,近日同樣面對跌價情況。太陽物業宏惠強稱,紅磡黃埔花園9期8座中層單位,實用面積771方呎,屬三房間隔。八月時開價1,300萬元,其後減至1,230萬元,但仍未獲承接。

藍籌盤黃埔每呎14760
由於近日業主再擴大減幅,該黃埔花園單位終售1,138萬元,呎價再跌至14,760元。同期數該類單位數月前以1,288萬元沽,反映上址期內跌價約11.6%。而該屋苑本月至少錄得5宗買賣,以上址呎價最低。

除了大型屋苑外,中高價物業在市場交投轉靜下,樓價亦相對回軟。市場消息表示,南灣10座極高層單位,實用面積1,056方呎,原開價2,700萬元,近期已經減至2,300萬元求售,市傳單位獲買家以2,090萬元承接,成交呎價約19,792元。而該座同質素單位今年做價曾經高達2,338萬元,兩者做價相差約10.6%。




(東方)嘉湖山莊平均呎租僅24元

暑假租務旺季結束,部分屋苑租金回軟。天水圍嘉湖山莊本月至今已錄約32宗同類個案,平均呎租由上月約24.8元,微跌至現時約24元。

中原伍耀祖表示,嘉湖山莊樂湖居12座高層C室三房戶,實用面積551方呎,成交月租1.2萬元,呎租約21.8元。若以業主一四年購入價320萬元計,回報率約4.5厘。

至於屯門海翠花園亦有單位議價後獲減500元租出,祥益黃慶德指,上述單位為5座中層F室三房戶,實用面積668方呎,有區內人士鍾情單位擁避風塘景觀,加上業主願增加議幅,因而以1.65萬元即睇即租,呎租24.7元。

同區屯門市廣場入場月租較低,盤源吸納情況穩定。該行袁思賢稱,屋苑3座低層B室,實用面積353方呎,屬兩房設計,客廳及房間均向東擁泳池及開揚山景,以1萬元租出,呎租28.3元。若以同類單位現時銀行估值約485萬元計算,回報率約2.5厘。

薈蕎低市價半成租出
此外,大圍薈蕎九月暫錄約11宗同類成交,當中不乏低價個案。中原周偉航稱,物業2翼低層B6室,實用面積389方呎,以一房連儲物房間隔。由於業主感近日市況不穩,有單身女學生願意先繳付一年租金及兩個月上期,同時可即時起租,故以1.35萬元租出,呎租34.7元,較市價低5%。




(星島)穆迪降港鐵評級至「負面」

評級機構穆迪本周一下調香港評級展望至「負面」,行政長官林鄭月娥昨對此表示失望,但展望下調仍引發一系列連鎖反應,昨日該機構繼續下調多家香港公司評級展望至「負面」,其中包括下調港鐵公司及本港兩大主要銀行,彌捱X下的擢蚺朏琤芼行。

穆迪稱確認維持港鐵發行人及高級無擔保評級為「Aa2」不變,但將公司評級展望由「穩定」下調至「負面」,主要由於穆迪認為港鐵公司對香港政府高度依賴,鑒於雙方在經營與經濟上的密切關聯,故港鐵的信貸質量亦同政府相聯繫,如香港主權評級被下調,則港鐵公司評級亦可能遭該機構下調。同時該機構提及,若香港評級展望回至「穩定」水平,將考慮將港鐵的評級展望修改回「穩定」。

港鐵評級展望下調同日,穆迪確認將擢袘行及琤芼行的外幣存款評級展望由「穩定」轉至「負面」,決定亦主要基於日前該機構下調的本港評級展望。兩家銀行的長期港元及外幣存款評級則確定仍為「Aa2」,屬本港政府相同水平,長期港元存款評級展望亦繼續維持「穩定」 。

穆迪指,本港的外幣存款評級上限為「Aa2」,若本港評級由「Aa2」下調至「Aa3」,則相應外幣存款評級上限將受影響。若香港未來評級展望由「負面」升至「穩定」,擢蚺朏琤耵漸~幣存款評級展望或可再度上升,反之亦然。港鐵昨日下跌1.28%,報收46.2元,彌捷^1.4%至59.75元,琤芘^0.9%,報收175.8元。




(星島)尚.珒溋今開價截擊 匯璽III收約4000票

雖然政治事件持續,加上中美貿易戰夾擊,但市區新盤卻連接出擊,互搶客源,繼南昌站匯璽III以低價出擊後,啟德新盤尚•珒溋亦接力登場,並於今日開價截擊,市場指,項目將於月內發售,另外,匯璽III則於今日截票,市場消息指,已接獲約4000票,超購約10倍。

由龍湖及合景泰富合作發展的啟德尚•珒溋,消息人士指,項目將於今日開價,並於月內發售。另外,今日適逢為匯璽III的截票日,而該盤卻於今日正式出價,可望對匯璽III截擊,假若以市價開售,甚至可進一步搶佔其客源。

樓盤由2座高座大樓、5座低座大樓組成,提供667伙,涵蓋1至4房間隔,標準單位面積約332至2204方呎,其中1房涉58伙,面積332至334方呎;2房176伙,面積465至585方呎;3房320伙,面積538至854方呎;4房58伙,面積1063至1072方呎;另有特色單位;預計關鍵日期為2021年11月15日。高座住宅方面,當中1座標準樓層每層10伙設計,而2座標準樓層則採11伙設計,標準單位提供1至4房,主打2至3房,佔整體逾七成;另亦有5座低座大樓。

至於由新地發展的南昌站匯璽III,目前正積極收票,市場指,已接獲逾4000票,並將於今日截票,以周四開售352伙計,超額認購約10倍,據悉,入票人士以用家為主,並以九龍區及長沙灣一帶的住客為主,同時亦有部分投資者,看中項目的細單位,有意購入作投資用途。

該盤昨繼續開放現樓示範單位予外界參觀,雖然昨為上班日,但參觀情況仍不俗。

該盤早前加推2號價單,涉及176伙,折實平均呎價24340元,扣除20%基本折扣優惠後,折實售價614.8萬至4242.4萬,呎價22199約至28040元。發展商稱,是次加推較首張價單高約12%,惟計及樓層及景觀,屬原價加推。

是次加推單位面積介乎275至1513方呎,入場為8座8樓D室,275方呎,價單定價768.6萬,呎價約27949元,扣除最高20%折扣後,折實造價約614.8萬,呎價約22359元。

至於由高銀主席潘蘇通持有,位於何文田的豪盤傲玟,準備短期內出擊。市場指,項目正開放設於九龍灣商廈的示範單位,予特選人士預約參觀。據悉,是次有3對示範屋,分別為2房及3房戶,各提供1個連裝修、以及交樓標準單位。

樓盤由6座住宅組成,提供401伙,主打800方呎以上大單位,大部分為全套房設計,標準單位面積介乎848至1447方呎,間隔包括2房2套、3房2套,以及3房3套間隔,同時設有26個特色單位。其中,第1座27、28及29樓3層頂層A室,為3層複式單位,面積6660方呎,為8房間隔,並設室內泳池,另設平台及天台,面積分別約112與1615方呎。至於配套方面,該項目設284個車位,以及4層私人住客會所,關鍵日期明年11月30日。




(星島)柏蔚山連沽兩伙 意堤呎價1.81萬

新世界發展北角柏蔚山昨沽2伙,其中2座32樓A室4房連家具單位,1271方呎,成交價5617.5萬,呎價44197元。據悉,買家採1440天特長成交期付款計畫。

另外,屋苑2座32樓B室,成交價4264.4萬,呎價42519元。項目累售567伙,佔可售單位逾9成,1及3房單位已沽清,2房戶餘最後1伙待售。

香港興業愉景灣意堤6座12樓A室,1019方呎,屬3房戶,成交價1844.4萬,呎價1.81萬。

永泰地產旗下屯門OMA OMA昨錄成交,同時,該盤最新錄取消交易個案,為1B座低層F室,407方呎,連264方呎平台,原於9月初以550.8萬售出,但買家近日取消交易,料遭沒收5%訂金,涉逾27萬。

萬科香港屯門上源,昨錄2房戶成交,為1A座9樓C室,471方呎,成交價607.6萬,呎價12900元。項目至今累售995伙。

此外,宏安地產與旭輝控股合作發展的油塘曦臺,日前加推33伙,包括3伙連天台特色戶及首度推出的4房雙套連儲物室單位。發展商將連同早前推出單位,共84伙於本周五以先到先得形式出售。

發展商同時新增新付款計畫,提供備用一按及二按貸款,總貸款額最高達樓價88%,另外,增設印花稅優惠,上限為成交金額10%。




(明報)GRAND YOHO 3房 950萬沽 額印鬆綁 業主料損手10萬

元朗自7月21日發生白衣人無差別襲擊市民事件後,區內整體二手成交量曾一度下滑,雖然近期情G稍為回暖,卻出現量升價跌現象;其中區內指標屋苑GRAND YOHO,錄得首宗明賺實蝕成交,原業主估計要損手10萬元離場;另青衣藍澄灣有兩房戶成交價低於600萬元,為屋苑同類戶型半年低位。

社會氣氛持續不穩,有業主趁額外印花稅SSD限售期屆滿即沽貨離場;中原營業經理王勤學表示,GRAND YOHO 2座高層C室,屬實用595方呎3房間隔,原業主額印鬆綁即放售,終以950萬元沽出,實呎15,966元;原業主2016年以約915萬購入單位,持貨3年,帳面雖獲利約35萬元或4%,惟扣除印花稅、佣金等雜費則明賺實蝕,預計蝕近10萬元。

YOHO Midtown本月5成交 兩房呎售1.69萬

另同區YOHO Midtown本月暫錄5宗成交,市場消息稱,屋苑新近錄得2座中層G室易手,實用443方呎2房間隔,原業主最初叫價770萬元,減價20萬元或約3%後,以750萬元售出,實呎16,930元;原業主2015年初以568萬元購入單位,帳面賺182萬元或32%。

同時,青衣全區9月至今暫錄12宗成交,較上月同期錄約6宗上升1倍,其中大型屋苑藍澄灣佔5宗。中原區域營業經理陳輝麟稱,藍澄灣2座低層G室,實用485方呎2房間隔,原業主最初叫價680萬元放售,期後累減81萬元或12%,新近以599萬元成交,實呎12,351元,成交價為藍澄灣同類單位近半年新低價位;原業主2007年以176萬元購入,帳面獲利423萬元或2.4倍。

藍澄灣兩房跌穿600萬
此外,個別業主續擴大議價空間以促成交易。西九四小龍之一、荔枝角昇悅居新錄一宗低市價成交,香港置業分行高級聯席董事胡耀才表示,上述昇悅居6座低層D室,實用491方呎2房間隔,上月以830萬元放盤,新近累積減價85萬元或10%,以745萬元獲外區客承接,實呎15,173元,屬屋苑同類戶型今年新低成交價;原業主2005年初以217萬元購入,持貨14年,帳面獲利528萬元,物業升值約2.4倍。


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