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今日新聞摘要 16.09.19

公關部

2019-09-16


(東方)二手屋苑交投乍旺

二手樓業主劈價出貨,十大屋苑交投回升,九月上半月已錄得最少約90宗買賣,已追貼八月全月水平。其中四個交投量已超過上月全月,天水圍嘉湖山莊及沙田第一城增幅最多,約達40%及27%。

受到香港社會不安及環球經濟放緩影響,八月份十大屋苑僅錄得約93宗成交。不過,本月首十五天成交宗數僅較上月相差3宗,反映樓價回落,吸引買家入市,交投開始向上,十個屋苑過去兩日再錄得10宗買賣。

其中,新界區細價樓降價後最受追捧,嘉湖山莊錄本月錄28宗,比上月全月20宗多8宗。中原伍耀祖表示,樓價回落,嘉湖山莊本月兩房及「純三房」單位成交價全部跌穿600萬元,買家可做最多八成樓按,故決定加速入市。

沙田第一城暫錄19宗成交,較上月全月多4宗。美聯翁凱傑稱,不少買家早於七月已開始睇樓,見近日業主降價,即加快入市,其中兩房單位樓價跌至約500萬元,買家已「搶住要」。而東涌映灣園本月暫錄15宗交投,八月全月僅12宗。
黃埔兩房665萬售 返年初
此外,鰂魚涌太古城本月已有6宗買賣成交,比上月全月多1宗。中原趙鴻運稱,興安閣一個低層C單位,實用面積606方呎,累積減價140萬元後,以1,060萬元易手,呎價17,492元。該行袁廣達稱,同區康怡花園Q座中層三房戶,劈價145萬元後,以1,075萬元售出。

紅磡黃埔花園本月亦錄得3宗成交,有兩房單位樓價跌穿700萬元。太陽物業宏惠強指出,該屋苑2期13座高層G室,業主原先開價720萬元,後減至665萬元沽出,呎價17,095元,屬年初價位。

除了大型屋苑之外,個別二線屋苑樓價跌勢更急,尤其是上車盤,開始錄得成交個案。美聯鍾家豪透露,荃灣中心1座低層B室,實用面積354方呎,租客於七月遷出,單位八月放盤價480萬元,之後減價至435萬元沽出,呎價約12,288元,重返去年十一月同類單位做價。

新盤匯璽III原價加推176戶
新盤方面,新鴻基地產副董事總經理雷霆表示,西南九龍匯璽III自開放現樓示範單位,參觀反應熱烈,昨日加推176伙,折實平均呎價24,340,屬原價加推,該批單位折實市值約20億元。項目昨日公布銷售安排第1號,並於本周四進行首輪銷售。

新地代理副總經理唐錦江表示,截至昨日下午四時,項目收到的購樓意向登記數量約2,500個。綜合市場資料顯示,過去兩日整個新盤市場錄得逾30宗成交。




(星島)四大發展商持農地 總面積達一億方呎

本港土地向來供不應求,近期有政黨要求政府考慮引用《收回土地條例》,向發展商等收回農地興建房屋,令新界農地發展再成為市場焦點;據一家大型外資行研究資料顯示,本港四大發展商持有農地面積約達一億方呎,當中以恒基居首位,持有農地面積約四千五百萬方呎;長實則僅居第四位。

政府為增加土地供應,多渠道考慮釋放現有「生地」的發展潛力,對於發展商手上持有的農地,亦成為房屋潛在供應之一。據美銀美林研究資料顯示,本港四大發展商,包括恒基及新地等手握最多籌碼,與政府合作機會最大。

該研究資料顯示,四大發展商持有農地面積合共約一億方呎,當中以恒基佔地最多,持有農地約四千五百萬方呎,佔比達四成半;另外,新地持有農地面積約三千萬方呎,佔比亦約達三成,而新世界則持約一千六百萬方呎,至於長實則位居第四位,持有農地約九百萬方呎,遠低於恒基及新地持有的農地數量。

發展商近年亦紛紛就旗下農地進行補地價,令「生地變熟地」,其中新地西貢西沙路十四鄉大型發展項目,就於二○一七年完成補價,涉資約一百五十八億多元,屬本港歷來最大額的農地補價個案,原擬興建約四千九百多伙,新地去年向城規會申請,放寬該用地的發展密度,並把單位數目大幅增加至約九千五百伙,令手持可建的單位數目大增,反映農地發展的潛在價值甚大。

至於一向積極收購新界農地的恒基,農地分布廣泛,亦有多個項目近年獲批住宅發展,包括粉嶺古洞北及粉嶺馬屎埔項目等。資料顯示,該集團持有的馬屎埔農地,位於馬適路綠悠軒北面,佔地約十七萬四千方呎,於去年年初與政府完成補地價,金額逾二十五億,以總樓面面積約六十萬九千方呎,呎價約四千一百五十一元,更創下北區補地價呎價新高。

另外,有研究指出,近年中資財團亦積極涉足農地收購市場,涉及面積逾六百萬方呎,包括中信泰富及雅居樂等亦分別於元朗流浮山及粉嶺各區吸納農地。




(星島)屋苑議幅漸擴闊 紛錄低市價3%至8%沽

各區示威衝突仍未有平息迹象,加上新盤紛以低價推售搶吸客源,令二手市場無論價量均進一步受壓,「一減再減」放盤明顯增加,成交以低市價主導,幅度介乎3%至8%,令不少成交造價重回去年底至今年初水平。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,近月以來的社會運動及中美貿易戰加劇,加上近期一手市場熾熱,直接窒礙二手交投,令業主紛願意提高議價空間,甚至以低市價沽貨,預料第3季整體樓市將會回落約5%。若外圍不穩因素持續,第4季本港樓價仍然有機會再度調整。

美聯高級分區營業經理鍾家豪表示,荃灣中心1座低層B室,面積354方呎,原叫價480萬,減價45萬,以435萬成交,呎價12288元,低市價5%,價位重返2018年11月同類水平。當時2座7樓B室,同一景觀及面積,成交價為430萬。

紅磡黃埔花園2期13座高層G室,面積389方呎,原開價720萬,減價52萬後,以668萬成交,呎價17172元,低市價8%。同類2房今年新低成交價為676.8萬,故現時成交價再度下滑,並為年內新低。

中原區域資深區域營業董事趙鴻運表示,鰂魚涌太古城興安閣低層C室,2房間隔,面積606方呎,原叫價1200萬,累減140萬,以1060萬售出,呎價17492元。

中原區域經理袁廣達表示,鰂魚涌康怡花園Q座中層5室,面積616方呎,3房間隔,原叫價1220萬,減價145萬,以1075萬成交,呎價17451元,低市價7%;另同區康山花園4座高層D室,面積484方呎,原開價約640萬,減價60萬後終以580萬成交,呎價約11983元,低市價約5%。

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,天水圍天富苑B座低層6室,面積650方呎,屬3房1套間隔,原叫價520萬,累減75萬以445萬(綠表價)成交,呎價6846元,減幅達14%。是次成交低約7%。

美聯高級分區營業經理熊建明表示,馬灣珀麗灣13座中層C室,面積583方呎,2房間隔,業主原叫價818萬,減價98萬後以720萬成交,低市價7%。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田第一城11座低層C室,面積484方呎,3房間隔。原叫價780萬,累減85萬,獲買家以695萬購入,呎價14360元,減幅約11%。

美聯分行營業經理林志堅表示,將軍澳新都城二期10座低層C室,面積363方呎,2房間隔,原叫價650萬,終以600萬成交,呎價約16529元。




(星島)新盤兩日沽約27伙

社會氣氛持續緊張,令新盤市場交投亦稍為放緩,過去周末兩日新盤市場共錄約27宗成交,較上周21宗回升,惟成交量仍處低位徘徊。

近期樓市瀰漫多項利淡因素,惟發展商仍積極推售旗下新盤,其中,中信泰富發展的馬鞍山峻源於上周六作首度開售,即日沽出9伙。另外,由會德豐地產發展的將軍澳GRAND MARINI昨日亦沽出1伙,為2B座高層A室,面積785方呎,價單定價1683萬,平均呎價約21439元。

此外,一手貨尾盤亦頻錄成交,由新世界發展柏蔚山上周末沽出3伙,其中,1座高層C室,面積1362方呎,成交價4999萬,平均呎價36703元;3座低層B室,面積570方呎,屬1房單位,作價1501.4萬成交,平均呎價約26340元;3座中層D室,面積548方呎,屬1房間隔,作價1543.1萬成交,平均呎價約28159元。據悉,該項目3房及1房單位均全數沽清,2房單位餘1伙待售。該項目開售至今,累售565伙,佔可售單位逾9成,套現近134億。

由恒基發展的長沙灣家壹亦沽出1伙,為高層D室,面積277方呎,價單定價672.8萬,平均呎價約24289元。

另外,同系項目馬鞍山迎海.駿岸於昨日亦沽出1伙,為8座中層A室,面積785方呎,價單定價1683萬,平均呎價約21439元。




(星島)反修例3月 銀行估價跌幅擴大 第一城跌近13% 業界料反映銀行對後市悲觀

自今年6月初起爆發反修例風暴後,警民衝突愈演愈烈,令本港樓市進入調整期。本報統計,過去3個月三大估價銀行,對十大屋苑及十大已補價居屋物業進行估值,100個估價個案中有近七成估值錄得跌幅,個別屋苑如沙田第一城、觀塘麗港城、青衣青華苑估值跌幅均超過10%,反映樓價跌幅正在擴大。業界預期,估價下調的情?將維持至年底。

本報自2012年起挑選十大屋苑共20個單位,透過匯豐銀行、中銀香港及恒生銀行進行網上估價,共涉及60個估價個案;同時亦挑選十大居屋屋苑共20個單位,透過匯豐銀行、中銀香港進行網上估價,共涉及40個估價個案,兩者合共100個估價個案。最新統計顯示,上述100個估價個案中,68%最新估價比3個月前錄得跌幅,跌幅介乎0.3%至最高約13%,無論跌幅及下跌個案數字,均較上月初統計為大(上月初有41%估值個案,比6月初下跌,跌幅0.1%至8.95%),反映銀行對本港樓價睇淡的情?日益加深。

百個估價個案七成下跌
在100個估價個案當中,估值跌幅最大的是沙田第一城,一個實用面積為327方呎的1座中層H室兩房戶,中銀最新估值為510萬元,比三個月前的586萬元低近13%,實呎估值15596元。其次為實用517方呎的觀塘麗港城16座中低層B 室,中銀最新估值為694萬元,每實呎估值13424元,相對6月初的782萬元低約11.3%。此外,天水圍嘉湖山莊景湖居11座高層A室,實用面積635方呎,恒生最新估值673萬元,每實呎估值10598元,較6月初746萬元低近一成。

青華苑估價3個月跌逾一成
居屋方面,估值跌幅最大為青衣青華苑一個實用面積394方呎位於B座中層3室的單位,中銀香港最新估值477萬元,比三個月前的531萬元低逾10%。事實上,最新公布的中原估價指數(主要銀行)CVI報16.80點,按周下跌2.86點,CVI連跌5周共26.30點,CVI連續2周低於20點水平,預示樓價將加快向下,估計樓價重回今年初水平。CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,調查主要銀行的估價變幅,每周調查銀行對樣本單位的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。

銀行欲降市民加按 增風險管理
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝認為,隨?銀行調低按揭優惠,估價亦同樣下調,相信是業界對樓巿前景轉趨悲觀的徵兆。他解釋指,調低估價可減少轉按加按的貸款額,減低加按意欲,增加風險管理。同時,由於調低估價變相令按揭成數減低,銀行的按揭借款亦會更穩健。另外,銀行估價向來保守,樓市上升時,估價升幅滯後;樓市下調時,估價跌幅則會領先。他預料,目前估價下調的情?將維持至年底。



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