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今日新聞摘要 03.09.19

公關部

2019-09-03

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(東方)樓市轉勢 八千代理年底恐淘汰

樓市交投萎縮,地產代理經營陷入困境。單是兩間代理行上月已共虧損五千萬元,當中,中原香港住宅部生意創近五年來最差。該行估計,未來數月市況未許樂觀,受失業率料將惡化及倒閉潮等拖累,行業進入冰河時期,至今年底有機會多達約6,000至8,000代理被淘汰。

該公司亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,旗下本港住宅部上月佣金收入僅約1.7億元,較七月所錄約2.7億元大跌約1億元或約37%。以每月約2億元保本線計算,單月虧損約3,000萬元。

憂市況差過金融海嘯
他直言,不少發展商雖部署推盤,但本月生意未必有轉機,二手交投量料會繼續低位徘徊。若未來數月市況仍未見起色,將較○八年金融海嘯時更差。

陳氏又強調,目前已向分店業主要求減租三至四成,但暫時尚未裁員,公司會觀望至年底,屆時「無數」的前線經紀將會被淘汰,全行料多達三至四成代理將流失。

其他代理行八月業績亦「見紅」。利嘉閣地產總裁廖偉強透露,公司每月佣金收入須超過1億元才「有錢賺」,但上月收入只有約8,000萬元,按月下跌逾27%,全月錄得虧損。而該月整體二手市場預料僅錄得約1,000宗交易,比「沙士」時更差,勢創出單月歷史新低。

上月平均7人爭一張單
他坦言,九月經營環境仍然困難,預期全月一手交投量會少於1,000宗,即使二手業主願意減價,惟買賣不會大升。廖氏估計,年底前樓價可能下跌一成,將抵銷年初至今約8%的升幅,令全年樓價由升轉跌。

事實上,地產代理人數連升三個月後回落,據地產代理監管局資料,截至八月底持牌代理有39,774人,按月少101人。市場預計八月整體樓宇買賣登記約5,157宗計,上月平均7.7名代理爭一張單,較七月平均6.3人惡化,是今年二月後最激烈。




(東方)公居屋交投月挫兩成

未補價第二市場交投再創新低,八月同類市場公屋及居屋只錄55宗成交,為去年十月後最少,較七月同期跌約21.4%。該類物業樓價亦急速回落,油塘居屋高俊苑大單位,上月只售440萬元,呎價跌穿七千元,重返一六年時水平,跌幅勁過私樓。

第二市場成交連跌五月
根據房委會臨時數據,上月第二市場交投量,較七月同期錄得約70宗,按月少15宗,並已連跌五個月,低位為去年十月同期,當時錄得45宗。

代理指出,上述是高俊苑E座低層單位,實用面積634方呎,可分間三房,單位有多次貸款紀錄。七月初該物業由財務機構放售,由於急需套現,第二市場叫價僅480萬元,面對靜市,再減價40萬元出貨,呎價僅約6,940元。
資料顯示,該屋苑一個同面積低層單位,一六年八月售430萬元,當時呎價約6,782元,之後三年買賣呎價從未低於7,000元。今年四月同類單位做價最高更達530萬元,四個月價格挫近17%。

事實上,近日居屋市場再錄樓價低於兩球的平價成交個案。筲箕灣東霖苑低層一個實用面積215方呎迷你單位,上月未補價市場賣約197萬元,做價屬屋苑今年新低,呎價9,151元。而同屋苑中層同面積單位,六月時成交價仍達256萬元,在兩個月間,該類細單位樓價瀉約23%。

據了解,今年全香港第二市場居屋買賣中,暫只錄兩宗售價低於二百萬元個案。包括同區愛蝶灣七月曾錄一宗195萬元的三房戶「離奇」成交,是次東霖苑為第二宗。而該樓盤同類單位去年十二月售價為190萬元。

富康兩房劈至483萬沽
兩房戶居屋都跌價。世紀21將軍澳魏仕良表示,將軍澳居屋富康花園7座高層K室同類單位,實用面積431方呎,上月初放盤開價488萬元,劈至483萬元獲綠表客購入,呎價約11,206元。而該類單位對上一宗售價達約495萬元,是次成交低約2.4%。原業主持貨僅約三年,帳賺約175萬元,期內單位升值56.8%。

寶林邨累減76萬元易手
近年白居二購買公屋戶的比例上升。魏氏續稱,同區寶林邨寶勤樓中層34室,實用面積355方呎,早於四月在未補價市場開價298萬元放售,累減76萬元後,獲外區白居二買家以222萬元承接,減幅約25.5%,呎價約6,254元。




(東方)35屋苑成交量失守百宗

樓市氣氛低迷,買家入市意欲減弱。據地產代理數據顯示,八月份35個大型二手屋苑交投失守百宗水平,僅錄98宗,較七月份錄得136宗,再減少約27.9%。而以按周成交量計,已連續六個星期不足30宗水平。

黃埔花園套三房跌價19%
美聯指出,若以星期計算,過去一周該批屋苑錄得29宗買賣,與前一周相同,並且已經連續6個星期處於不足30宗的低水平。當中港島8個及九龍區10個屋苑,分別只錄4宗與6宗成交,按周下跌20%與14.3%。

事實上,近期部分出貨意欲較高的業主,陸續願以吸引價沽售,紅磡黃埔花園套三房戶近日樓價連環跌穿千萬元。

太陽物業宏惠強表示,屋苑3期2座高層G室,實用面積681方呎,僅以約980萬元沽出,呎價14,391元。據了解,該座中層同類單位,在六月底曾經以1,210萬元登記轉售,相比之下,是次做價大幅低約19%。

蠵楹b減164萬元開齋
而多個港島屋苑錄得劈價或減價買賣,中原盧鏡豪表示,鴨脷洲海怡半島32座中層E室,實用面積634方呎,以三房包括套房間隔,向東南及望內園景。業主叫價1,200萬元,最終減164萬元,以1,036萬元易手,呎價僅16,341元。

消息則透露,鰂魚涌蠵楹b錄本月首宗個案,康艭敓C層F室,實用面積590方呎,剛售975萬元,屋苑做價今年首度跌穿一千萬元,呎價16,525元。




(東方)啟德龍譽呎租55元新指標

九龍啟德陸續有新盤入伙,帶動區內租務市況,上月共錄約130宗個案。市場不乏高價個案,如龍譽1A座高層C室,以1.35萬元租出,實用呎租55.3元,料為項目新指標。

美聯陳維進表示,上址實用面積244方呎,以開放式設計,若以購入價計,回報率約2.4厘。現時屋苑以兩房戶盤源最受追捧,此類單位月租叫價約由1.6萬元起。

OASIS海景戶回報率3厘
同區OASIS KAI TAK亦錄得一宗海景戶個案,香港置業林軒霆表示,屋苑3座低層C室,同屬開放式間隔,實用面積275方呎,以1.4萬元放租一個月,減價500元後,獲外區人士以1.35萬元承租,呎租49.1元。資料顯示,業主於一七年以約545.4萬元購入,回報率約3厘。

區外客萬一元租龍門居
隨荋趕盔盒旺季過去,部分業主願略為減租。利嘉閣許喜龍透露,荃灣麗城花園3期1座高層A室,實用面積728方呎,為三房包括套房設計。單位原意向月租2.2萬元,因租客承租3年,較一般租約兩年時間為長,議價後減4,000元或18%,以1.8萬元租出,呎租24.7元。項目3期暫只有約6個租盤,月租叫價1.75萬元起。

此外,屯門居屋龍門居錄即睇即租個案,祥益黃慶德稱,有外區客鍾情單位近家人居住地方,也見業主累減1,500元,以1.15萬元承租14座中層E室。上址實用面積484方呎,呎租23.8元。




(星島)摩根大通料港樓價恐跌30%

摩根大通發表報告指出,考慮到香港的社會政治事件的發展,若社會運動長時間持續,未來本港零售銷售及寫字樓租金市場,估計最壞的情況最少下跌三成。摩通認為,地產股仍有下跌空間,故下調6隻地產股投資評級。

該行為物業市場作了較壞的假設,為多隻地產及收租股作為壓力測試,假設房價與收入比率由目前的14倍,下跌至10倍,即顯示住宅價格將下跌30%。若目前本港的社會政治動盪導致旅遊消費減少70%,本地消費減少10%,預計本港的零售額將下跌約30%,寫字樓租金跌40%。

摩根大通下調6隻地產股投資評級,分別將九龍倉置業評級降至減持,目標價33港元;太古地產評級降至減持,目標價23.4港元;希慎興業評級降至減持,目標價28.2港元;會德豐評級降至中性,目標價44.7港元;信和置業評級降至減持,目標價9.7港元,認為信置有更大的下跌空間。惟將新鴻基地產評級由減持上調至中性,目標價103.24港元。




(星島)峻源變速今開價 傲玟緊接快出擊

政治事件持續發酵,樓市氣氛轉趨觀望,發展商亦審慎推盤,惟近期紛採以快打慢策略出擊。消息指,馬鞍山峻源將於今日開價,並將於短期內開售,瞄準家庭及換樓客源;另外,何文田傲玟亦準備就緒,近日已開放設於九龍灣的示範單位予外界參觀,可望於月內登場。

由中信泰富發展的峻源,消息人士指,該盤將於今日開價,項目將參考同區新盤價,同時亦開放設於金鐘中信大廈的示範單位予外界參觀,包括2個同屬3房的標準戶示範屋,其中面積1185方呎單位,以2座12樓A室為藍本,設玄關位,客飯廳呈長形間隔,採對流窗設計,加上大型水滴型露台,一室採光度大增,3個房間並排而至同享開揚海景,另主人菮珣鐃躨N盆設計,凸顯豪宅風範。

另一個單位則以2座16樓B室為藍本,面積922方呎單位,飯廳設計修長,可分間為偏廳或改裝成小型酒吧,令單位更添特色,另單位設工作間,方便闢作工人房。

對於近日社會氣氛不穩,有否影響其部署,發展商曾指出,近期銷售的新盤銷情理想,而且該盤主打3至4房大單位,絕大部分單位可享海景、山景,目標客群為換樓客、以及家庭客為主,指該批人士有一定實力。

該盤由3座住宅大樓組成,提供148個分層單位及133個車位,標準單位面積由922至1656方呎,提供3房套房至4房雙套間隔。另設有20個特色單位,面積由879至2678方呎,間隔由3房套房至4房3套單位不等,切合不同家庭需要,預計關鍵日期為2020年8月31日,樓花期僅約1年。

至於由高銀金融主席潘蘇通持有的何文田傲玟,日前亦已上載樓書,銷售攻勢一觸即發,市場消息指,項目已開放設於九龍灣的示範單位予代理及特選人士參觀,料短期內出擊,據悉,共設有約6個示範單位,分別為2及3房戶型。

項目早前已獲批售樓紙,意味可隨時出擊,樓盤由6座住宅組成,提供401伙,主打800方呎以上大單位,大部分為全套房設計,標準單位面積介乎848至1447方呎,間隔包括2房2套、3房2套,以及3房3套間隔,同時設有26個特色單位。其中,第1座27、28及29樓3層頂層A室,為3層複式單位,面積6660方呎,為8房間隔,並設室內泳池,另設平台及天台,面積分別約112與1615方呎;據市場消息指出,該類單位為九龍區近年罕有大型分層供應。

至於配套方面,該項目設有284個車位,以及4層私人住客會所,預計關鍵日期為明年11月30日;翻查資料顯示,高銀金融於16年3月以63.8億投得常盛街地皮,地盤面積約達98673方呎,地積比率約6倍,可建樓面面積約58.6萬方呎,平均樓面呎價10889元,其後高銀將地皮售予潘蘇通。

此外,雖然項目尚未正式開售,但發展商近期已積極軟銷,據區內代理指出,目前已接獲多宗查詢個案,普遍對樓盤的3房戶較為追捧,而查詢人士除同區住客及分支家庭,同時亦不乏外區住客,主要看中區內的校網,加上為市區傳統豪宅地段,故料該項目開售後市場反應將不俗。




(星島)66%受訪者:屋苑估價跌 買賣更觀望

社會政治事件未有降溫迹象,二手市場充斥觀望情緒,業主叫價放軟,近來成交均以減價盤主導,不時更出現低市價成交,銀行估價亦同步下跌,有見及此,星島地產網以「屋苑估價跌幅加劇,會否影響準買家入市意欲?」為題進行民意調查。

是次共涉206名受訪者,當中有136人、即約66%受訪者認為,近月社會事件不斷,成交價明顯逐步回落,銀行估價因應成交價而作出調整,令估價跌幅日漸加深,銀行批出的按揭額減少,買家需要支付的首期相對增加,特別對上車客來說負擔更大,故認為會影響其入市意欲。

另一方面,有約8%受訪者、即17人持相反觀點,認為長遠看好樓價仍會上升,加上本港低息環境持續,市民有足夠資金作首期。此外,有11%的受訪者、即共23人認為,相信現時政治風波仍會持續一段時間,加上有大型銀行縮減按揭優惠,未知其他銀行會否跟隨,市場出現太多未知因素,故此覺得情況難以估計。




(星島)黃埔每呎1.43萬低15%

社會運動持續,市場氣氛轉趨審慎,部分屋苑錄低市價成交,其中黃埔花園高層戶,新近以呎價14391元易手,較市價低約15%。另外,海怡半島中層單位,則以1036萬易手,低市價5%。

美聯首席高級營業經理易秉中表示,紅磡黃埔花園3期2座高層G室,面積681方呎,以約980萬沽出,呎價約14391元,據了解,同座中層同類型單位,於7月曾以1200萬售出,低市價約15%。

中原首席分區營業經理盧鏡豪表示,鴨脷洲海怡半島32座中層E室,面積634方呎,3房套間隔,原叫價1200萬,最終減164萬以1036萬易手,呎價16341元,低市價5%。

港置高級聯席董事胡耀才表示,長沙灣泓景臺1座極高層H室,面積約506方呎,2房間隔,單位以約975萬放盤約1個月後,終以880萬成交,呎價約17391元,低市價7%。

世紀21北山營業董事嚴智贇表示,北角維景花園A座中層03室,面積440方呎,2房間隔,以約972萬成交,呎價22091元,低市價10%。

中原副分區營業經理王勤學表示,元朗翠峰單號座數1樓單位,面積996方呎,原叫價750萬,終以720萬成交,呎價7229元,低市價約12%,樓價及呎價均創屋苑近期新低。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田第一城39座高層B室,面積284方呎。獲用家以500萬承接,呎價17606元,造價回到年初水平。

利嘉閣助理分區董事黃永全透露,新元朗中心3座中層D室,面積約485方呎,為2房間隔,原叫價700萬,一星期後即減價約7%,以648.8萬沽出,呎價約13377元。

代理指,將軍澳SAVANNAH 3B座中層E室,面積約331方呎,採開放式間隔,原叫價650萬放售,經議價後減價50萬,終以600萬以交吉形式沽出,呎價約18127元。

祥益高級區域經理黃慶德表示,屯門兆山苑G座低層8室,面積546方呎,兩房間隔,獲區內客垂青,以428萬(自由市場價)購入,呎價為7839元,屬市價水平。

美聯營業經理魯震鳴表示,荃灣綠楊新邨D座中層7室,面積445方呎,屬兩房間隔,望樓景,以630萬成交,呎價14157元,據悉,買家為區內投資者。

中原區域營業經理陳輝麟表示,青衣海欣花園6座低層D室,面積471方呎,兩房間隔,享海景,議價以730萬易手,呎價15499元。




(星島)短租客1.35萬租悅湖

樓市觀望氣氛仍未消退,惟租務市場表現仍然活躍。祥益高級區域經理黃慶德表示,屯門悅湖山莊15座低層C室,面積592方呎,屬3房間隔,獲相同屋苑短租客以1.35萬承租,平均呎租約22.8元;黃氏續指出,該名租客原址將進行裝修工程,需覓3個月短租盤暫住,上址租金回報率約2.8厘。




(星島)地監:上月39774名代理

近月本港多區出現示威遊行,直接影響樓市表現,連帶代理人數亦同步出現回落。

據地產代理監管局最新資料顯示,截至8月底,持牌代理人數共有39774人,較7月的39875人按月減少101人或0.25%,終止連續3個月以來的升勢,掉頭回落。

若依代理行數據顯示,以上月整體物業登記錄約5157宗計算,即平均約7.7名代理爭奪一張單,競爭程度依然激烈。

另外,營業員牌照(即S牌)為21434人,按月減少110人,而持地產代理(個人)牌照(即E牌),最新報18340人,按月增加9人。

至於,代表地產商鋪數目的營業詳情說明書,涉及7114張,亦較上月減少5張。




(明報)上月整體物業買賣登記5157宗 半年新低

因《逃犯條例》修訂而衍生的社會衝突至7月轉趨激烈,其中7月1日示威者破壞立法會大樓、21日元朗白衣人襲擊事件,令社會處驚濤駭浪氣氛。中原報告指,8月整體樓宇買賣登記(包括住宅、車位及工商舖物業)共錄5157宗、涉427.87億元(具體反映7月市G),較7月6380宗、涉539.8億元,按月分別跌19.2%及20.7%,齊成今年2月錄4999宗登記、涉416億元後,6個月來的新低。

較今年5月逾萬宗高位大跌一半
事實上,8月整體買賣登記宗數,較今年5月錄逾1.03萬宗的高位大挫五成。一手私宅方面,8月錄1219宗、涉127.6億元,較7月1780宗、涉171.7億元,按月分別跌31.5%及25.7%;相關登記金額為去年12月錄113.3億元後的8個月新低,而8月最高買賣登記新盤是鷹君大埔白石角朗濤,錄354宗、涉31.8億元。

料下月二手僅2000宗 今年新低
至於大型二手屋苑方面,8月以天水圍嘉湖山莊錄48宗登記佔最多,至於沙田第一城則佔21宗、太古城佔15宗、美孚新邨佔14宗。另美聯資料顯示,8月二手買賣登記錄2953宗(具體反映7月市G),較7月錄3169宗按月跌6.8%,為半年新低,估計9月二手買賣登記將跌至2000宗(具體反映8月市G),有機會成今年新低。



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