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今日新聞摘要 21.08.19

公關部

2019-08-21

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(東方)8新盤五千伙趕登場

新盤市場經過近一個月的淡市,發展商重新積極部署開盤。市場料本月底至下月,有多達8個全新盤推出,共涉逾5,000伙,約七成來自市區。當中會德豐地產的將軍澳日出康城第9A期,昨正式命名為MARINI,樓書更已突擊上網,料有機會周內極速開價及開放示範單位,根據條例,相信最快下周可以開售。

MARINI主打小型單位
該公司常務董事黃光耀表示,MARINI是繼同系區內MALIBU、MONTARA及GRAND MONTARA之後,澳東O’EAST第4個全新臨海大型住宅項目。

物業可享將軍澳海灣及藍塘海峽景致,亦鄰近計劃在二○二○年下半年落成的「The LOHAS康城」大型商場,該商場面積約48萬方呎。

樓書顯示,項目提供647伙分層單位,標準戶間隔由一至三房,主打一房及兩房細單位,並設平台特色戶及頂層特色戶。整體實用面積介乎348至1,305方呎,最細單位位於第3B座6樓B室,間隔一房設計,廚房屬開放式,單位附設面積247方呎平台。
映日灣呎價2.5萬新高
至於本月暫時唯一開售全新物業,億京發展旗下的荃灣映日灣,昨公布首輪招標銷售結果,推出的26個單位已落實沽出21伙。包括18伙三房大單位及3伙頂層特色戶,套現近3.8億元,成交呎價由17,037元起,而最高售價為1座35樓A室特色戶,成交價3,153.8萬元,呎價25,536元,同創項目暫時新高。

同時,該盤於本周一加推的價單中,8伙昨已落實提價,加幅由約1.6%起,其中1座17樓D室,實用面積803方呎,價單售價由1,642.1萬調升至1,678.3萬元,呎價20,450上調至20,900元,加幅2.2%。發展商亦修訂銷售安排,除了推出216伙於本周六起發售外,亦再推出2伙於下周二至五每天進行標售。

業界預期新盤交投將轉旺。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,雖然市況未明,但本月開售新盤仍熱銷,為發展商打下強心針,推盤意欲將明顯轉趨積極。

下月一手交投料二千宗
他預料,各區多個大型新盤項目將陸續魚貫登場,九月一手住宅交投量勢必大幅反彈,估計可望增加至約2,000宗的水平,有機會較本月勁升超過1倍。

同時,陳氏補充,市場上正有大批新盤向隅客等候入市,部分居屋客源亦開始回流私樓市場,加上發展商現階段料會以較吸引價錢推盤,一手市場料續主導大市。




(東方)「白居二客」近四百萬購天頌苑

早前不少市民計劃購買新居屋,因而暫緩物色二手單位,但隨茤牄珛痕G公布後,部分向隅人士即重返市場。過去五日,天水圍區連錄至少四宗未補價第二市場買賣,當中三組為此類回流買家。

天盛苑做價重返年初
祥益蕭嘉偉表示,天頌苑G座高層七室兩房戶,實用面積五百零六方呎,七月時叫價四百三十萬元放售,八月初已降價至三百九十五萬元。有去年抽得白居二資格的人士,近日以三百七十八萬元購入上址,呎價約七千四百七十元。而該屋苑B座高層二室,實用面積六百五十方呎,則以四百六十四萬元轉售,呎價七千一百三十八元,買家同樣屬新居屋回流人士。

由於預計購買力陸續釋放,部分買家亦加快入市。蕭氏續稱,有綠表人士恐樓價會回升,議價五十萬元後,即以四百八十五萬元購入該區天盛苑D座高層八室,重返今年初水平。以實用面積六百三十九方呎計,呎價七千五百九十元。

而屯門翠寧花園亦錄得未補價成交,祥益林英傑稱,屋苑四座低層G室,實用面積五百九十二方呎,業主早於去年八月以四百八十萬元放盤,由於有感第二市場限制較多,故減至四百六十五萬元。其後獲買家還價至四百五十二點九萬元購入,仍屬破頂價個案,呎價七千六百五十元。

翠寧廿八年升值八倍
據了解,新買家為區內綠表人士,為免新一批白居二資格批出後,市場競爭較大,故不惜以理想價入市。而單位為原業主於九一年以約四十九點五五萬元購入,二十八年升值八點一倍。




(東方)內地生萬二租德福

不少內地學生趕於開學前承租單位,帶動多區頻錄同類個案。九龍灣德福花園T座低層一房戶,獲此類租客以1.2萬元承租,呎租32.9元。

利嘉閣鮑允中透露,上述實用面積365方呎,成交呎租32.9元,若以業主一二年購入價計,回報率逾4厘。由於該區為傳統內地生租屋熱點,相信本月租賃成交將續上升,而現時租盤約有33個,租金叫價介乎1.55萬至2.3萬元。

將軍澳怡心園則有大學畢業生,因留港工作而合租單位。美聯林振聲示,剛租出的1座低層A室,實用面積656方呎,屬三房包括套間隔,成交月租1.8萬元,呎租27.4元。

嘉湖月內錄31宗租賃
而屯門聚康山莊亦是內地學生承租熱門屋苑,中原葉桂源表示,屋苑3座中層G室,實用面積614方呎,以三房包括套房間隔,議價後略減500元,由3名此類人士以1.9萬元合租,呎租30.9元。該批租客為嶺南大學的學生,見上址裝修企理,願一筆過繳付一年租金,因而獲業主減租。

另方面,由於大市氣氛回落,近期買轉租的情況漸見增多,當中細價盤源承接力理想。該行伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊本月錄約31宗租務成交,平均實用呎租24.8元。項目景湖居4座低層A室,實用面積638方呎,以三房包括套房間隔,以1.38萬元租出,呎租21.6元。




(東方)二手市價量齊跌 細單位最傷

示威浪潮持續,拖累本港私人住宅買賣交投。據香港置業提供的資料,本月截至本周一,土地註冊處共錄得1,920宗二手住宅註冊,涉及金額約152.82億元,分別較七月同期的1,956宗及約175.33億元,減少約1.8%及約12.8%。

該代理行行政總裁李志成表示,若以金額劃分,價值500萬元或以下的二手住宅物業,暫錄565宗,較上月同期的649宗,下跌約12.9%,該類物業涉及註冊金額約21.02億元,則上月同期約23.45億元,回落約10.4%。

至於價值1,000萬元以上的二手住宅,本月暫錄327宗註冊,較七月份同期的343宗,減少約4.7%,該類物業涉及註冊金額約60.92億元,較上月同期約85.14億元,回落約28.4%。

嘉湖最旺 暫錄33宗
不過中價二手住宅卻未有跟隨大市,反而價量微升。價值500萬以上至1,000萬元的住宅,截至昨日暫錄1,028宗註冊,較上月同期的964宗增加約6.6%,涉及金額約70.88億元,較七月份上升約6.2% 。

以二手住宅項目作統計,天水圍嘉湖山莊成為註冊量最多屋苑。截至昨日暫錄33宗註冊,按月同期增加32%,其次為愉景灣,錄16宗,按月減少約38%。

李氏預計,近期二手交投疏落的情況,將於下月註冊的數字中反映。




(星島)啟德商業酒店地價受壓 估值下跌逾20%

政治事件持續發酵,多區現遊行示威,零售及旅遊業數字已大幅下跌,上周更曾出現癱瘓機場,進一步打擊旅客訪港信心,而商業及酒店地的地價亦首當其衝,其中啟德區有4幅商業及酒店地待推,發展商認為,其價值必定下跌,財團出價亦轉趨審慎;至於測量界對地皮最新估值,更較6月時跌逾20%。

近期社會運動持續,而上周更出現示威者堵塞機場情況,不單止令旅遊業大受影響,連帶樓市亦受波及,其中以商業及酒店地皮首當其衝,於今年賣地計畫中,啟德區內尚有4幅商業及酒店待推,在政治事件續發酵下,其價值亦受挫。

華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興指出,相信短期內該類地皮的造價存有壓力,發展商出價亦轉趨保守,但他亦指出,雖然近期訪港旅客數量有所下跌,但認為項目由批出到落成,也需時4至5年,屆時情況或不一樣,長遠對本港市場仍有信心。

遠東發展地產發展總監方文昌指出,遊行示威的影響只屬短暫性,商業及酒店項目亦興建需時,長遠對本港亦看好,但問到會否影響發展商競投商業及酒店地皮出價,以及啟德區尚餘的同類地皮,每方呎地價會否低於7100元水平,他認為,財團出價高低屬各自計數。

嘉華國際營業及市場策劃總監溫偉明稱,以目前情況,該類地皮估值將下跌,始終商業及酒店項目以出租為主,回報期較長,情況與住宅項目不同,但地皮實際折讓幅度,以及其樓面呎價,會否低於早前有財團以每方呎7100元奪地的水平,要視乎財團本身對後市的睇法而定,難以一概而論。

受利淡因素衝突,目前4幅啟德商業及酒店地的估值,相比6月時普遍下跌逾20%,當中以下月截標的4C區4號地盤為例,於6月時每方呎估值約1.1萬,目前已下調至每呎8200至8500元,跌幅約22%至25%。

華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示,近月政治風波持續、以至中美貿易戰爭拗未息,一系列不利因素對整體經濟前景增添不少陰霾,再者參考早前區內有商業/酒店地皮以低價批出及現時市況,認為未來發展局勢未明,經重新評估已即時下調區內餘下4幅商業地皮估值,平均跌幅約25%。

梁氏續指,本港零售及旅遊業數據,均從六月中起有惡化情況,並出現下跌,認為近期的連串事件已經對遊客造成負面影響,料待事件結束後訪港旅客才會回升,經濟亦會逐步復甦。認為在多種利淡因素影響下,發展商及財團出價競投商業地將會十分保守。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,早前區內有商業及酒店地皮以低價批出,加上現時政治事件升溫,各區遊行、示威未息,市況存有重大變數,尤其零售及旅遊業首當其衝,各項數據已率先下跌,發展商對該類商業地皮出價自然非常審慎,均以低價入標競投,認為區內同類地皮估值,將下調兩成至三成。




(星島)康城MARINI突上樓書

社會氣氛仍然不穩,惟發展商推售步伐未見放緩,新盤戰況再度升溫。將軍澳日出康城9A期,命名為MARINI,昨日正式上載樓書,全盤涉及647伙分層單位,間隔由1至3房,另設特色戶,料該項目快將開價,最快於月內開售。

多個新盤推售漸見眉目,由會德豐地產發展的將軍澳日出康城9A期MARINI,於月初獲批預售,發展商昨除公布項目命名,於傍晚正式上載樓書,意味該項目銷售部署已步入直路階段;據區內資深代理指出,該項目最快於日內開價,明日開放示範單位予外界參觀,於月內開價及發售。

據樓書資料顯示,項目由3座住宅組成,每座再分為AB兩翼,而是次推售的MARINI屬於第3座住宅,涉647伙供應,該項目住宅樓層由6樓起,直至68樓,當中亦設有平台特色戶及頂層特色戶。

此外,資料亦顯示,該項目標準單位間隔由1至3房,面積370至770方呎;另有23伙特色單位,面積由348至1305方呎,當中,面積最細為3B座6樓B室,348方呎,屬1房間隔,附設247方呎平台。

會德豐地產執行董事黃光耀指出,該項目為集團旗下於區內大型臨海住宅項目,鄰近於明年峻工的「The LOHAS康城」商場,面積約48萬方呎。




(星島)上半年新樓動工2719伙

新近不少新盤陸續落成,據屋宇署資料顯示,6月份有5個私人住宅項目落成,涉及1871個單位,按月回升約38.9%,但總結上半年則僅有5734個單位落成,同時較去年同期跌約8%;而新樓動工量方面,上半年錄2719伙,較去年同期跌67%。

六月份共有4個私宅項目動工,涉及單位總數527伙,對比5月的1伙明顯增加。當中包括新地的沙田項目,涉及335伙;其次,何文田太子道西195號,以及西半山西摩臺6號及羅便臣道62C號,分別提供101及90伙。然而,總結上半年私宅動工量約2719伙,對比去年同期則為8360伙,按年挫67%,創近9年同期新低。

新近不少新盤陸續落成,其中,6月份有5個私人住宅項目落成涉1871伙,當中最大規模的項目為南昌站匯璽III期、涉及1172伙,其次北角維港頌、提供約378伙,而屯門THE CARMEL、約178伙,以上半年合計僅錄5734個單位落成,較去年同期6236伙減少約8.1%,同時為15年以來,約4年的同期新低。

美聯首席分析師劉嘉輝表示,今年上半年有約5734個單位落成,創4年同期新低,認為當中有不少單位早已透過預售樓花形式售出,而據該行數據,截至今年7月底的一手銷售計算,該批單位已售出約3470伙,即售出約6成,意味蚞l下約2260餘伙未售出或從未推出市場。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,上半年私宅動工進度放緩,惟仍有不少項目可望於下半年開展,當中部分項目已獲屋宇署批准動工並可隨時施工,加上發展商利用自身土儲開展的其他項目,初步估算全年動工量料達約1.3萬伙水平。




(明報)元朗襲擊滿月 二手成交挫四成 溱柏4房990萬沽 比去年高位回落15%

本港因爆發《逃犯條例》修例風波而面臨嚴峻處境,元朗7月21日發生白衣人無差別襲擊事件,迄今剛好「滿月」,綜合市場消息,元朗8月截至昨日只錄約30宗二手私樓成交,相較上月同期錄約48宗,下跌18宗或38%;事實上,新界西北另一重鎮天水圍,本月迄今亦僅錄約16宗成交,與上月同期相比同樣跌38%。不過,有分析認為,示威衝突曠日持久,買家或會逐漸習慣當前氣氛,令成交量有望回升。

自上月21日發生白衣人襲擊事件後,元朗成為全城焦點所在,二手成交亦受影響,區內大型屋苑之一的溱柏,新近有4房戶減價至990萬沽出,成交價較去年中,樓市高峰期間回落逾一成。

中原分區營業經理王勤學表示,上述溱柏6座中層A室,實用面積958方呎,屬4房連套房間隔,原業主最初叫價1050萬元,新近減價60萬元或約6%,以990萬元沽出,實呎10,334元;資料顯示,屋苑同類單位曾於去年5月,以1171萬元易手,意味是次成交價較去年高位回落181萬元或15%。是次成交的原業主2015年以860.3萬元購入,持貨逾4年,帳面獲利129.7萬元,物業升值約15%。

YOHO Town等本月仍零成交
美聯助理區域經理陳鋒表示,元朗YOHO Town、YOHO Midtown、尚悅等指標屋苑,本月至今依然「零成交」,而元朗區內另一宗新二手成交,為富祐閣高層F室,實用面積277方呎,屬2房間隔,原業主曾叫價480萬元放盤,經議價後,減價72萬元或15%,終以408萬元售出,實呎14,729元;原業主早於1996年以122.8萬元購入,持貨23年,帳面獲利285.2萬元或2.3倍。

可留意的是,雖然元朗、天水圍本月二手成交量均按月減少38%,惟屯門卻在減價盤數量增加下,成交宗數逆市上升,本月全區暫錄36宗二手私樓成交,較上月26宗增加38%。

屯門同期36宗成交 按月升38%
中原副區域營業董事鄺家進表示,屯門豫豐花園3座低層F室,實用面積380方呎,屬2房間隔,原業主最初以520萬元放盤,最終以473萬元成交,減幅為47萬元或9%,實呎12,447元,成交價較銀行估值的530萬元低逾一成;惟原業主早於2011年以190萬元買入,帳面仍獲利283萬元或1.5倍。

祥益地產總裁汪敦敬表示,社會運動影響層面擴大,加上內地客購買力冷卻,令整體二手成交收縮,而新界西北在地緣因素影響下,交投放慢情G會較明顯;他續指,現時元朗市G確實轉靜,但樓價、成交量變化仍屬合理範圍內。

汪敦敬:市場消化局勢 交投可回升
被問及二手成交會否出現轉機,汪預期有兩種可能,一是社會爭議得以解決,二則是社會運動如變為「風土病」,市民大眾對當前社會形勢習以為常後,屆時成交量或會回升。

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