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今日新聞摘要 19.08.19

公關部

2019-08-19

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(東方)憂社會不穩樓市下跌 市建局設規劃儲備應對

樓市有調整之象,市區重建局行政總監韋志成昨發表網誌,談及市建局本月初以「新高價」收購中西區的賢居里項目,若未來樓市下跌,該局早年重建項目或出現「高買低賣」情況,對該局財政穩健造成一定壓力。他提到當局已公布的第二季本地生產總值出現百分之零點四的負經濟增長,反映本港經濟失去增長動力,且本港股市已連續下調三個月,提醒社會大眾要盡早警惕未來樓市可能出現的轉變。

股市連跌三個月已響警號
他在網誌中談到「規劃儲備」的重要性,該儲備是指為已有具體選址的項目盡早進行工程規劃研究,包括較具體的工程規劃和進行不同的技術評估,如交通及環境影響等,研究完成後,便可隨即確立項目的具體大綱。當政府要應付社會發展時,便可從「規劃儲備」中選取合適的項目推行,縮短前期項目評估所需時間,以免延誤發展時機。

他續稱,市建局正建立「5R規劃儲備」,綜合復修、保育等五大業務,並已有收購成本總值逾一千億元的項目,相關規劃工作和研究正在積極進行中,以備適時推行,另會按樓市價格波動,降低收購成本,令市區更新工作可持續發展。韋亦談到過去兩個月連串社會衝擊,指不穩定的社會環境已影響各行各業,若持續下去,旅遊、零售和飲食等行業市道皆會受損。

本港股市自五月開始連續三個月反覆下跌,累積跌幅達一成半,該局曾分析一九九八年亞洲金融風暴及二○○八年環球金融海嘯對經濟環節的影響,發現若股市連續三個月下跌,樓市便會開始隨之下跌,市建局會因應風高浪急的局勢,盡早作「規劃儲備」。




(東方)公屋納米戶呎嗌2.24萬

樓市氣氛轉差,惟納米戶做價依然強硬,連公屋叫價都癲過私樓。目前各區實用面積低於二百方呎的公屋放盤,市場僅剩約10個,當中黃大仙鳳德邨同類單位,已補價自由市場每方呎嗌22,449元,挑戰全港最貴,媲美豪宅價。未補價第二市場亦不遜色,將軍澳景林邨放售呎價近15,000元,勢創該市場新高。

本報統計全港約20個提供納米單位的公屋,當中只有8個屋苑有該類放盤,當中大部分為未補價第二市場物業,而其中鳳德邨於自由市場及第二市場,各有1個盤源。

景林邨挑戰綠表新高
富誠地產潘祖兒表示,該項目碧鳳樓低層一個實用面積147方呎單位,已補價交吉叫價330萬元,呎價逾兩萬元。雖然該類單位市值月租可達8,000元或以上,但由於開價高於三球,市場有其他投資選擇,故缺乏承接力。該屋邨紫鳳樓一個低層實用面積155方呎單位,上月中售298萬元,呎價19,226元為全港公屋最貴。據了解,同區樓齡較新的私樓現崇山近期成交呎價,亦僅約1.8萬至2萬元。

至於未補價公屋市場呎價最高放售單位,為將軍澳景林邨放盤。世紀21將軍澳魏仕良透露,該項目景桃樓實用面積150方呎單位,第二市場開價220萬元,呎價約14,667元,挑戰全港第二市場公屋呎價新高。同座高層連租約單位,實用面積153方呎,已補價市場開價298萬元,呎價亦達19,477元。若以現時月租8,500元計,租金回報達3.4厘。

其他放盤不少均來自東九龍,世紀21聯誠謝寶昭稱,觀塘翠屏北邨翠樟樓低層單位,實用面積145方呎,自由市場開價280萬元,呎價19,310元,同時在第二市場以160萬元放盤。而黃大仙竹園北邨都有同類盤源,富誠地產指出,該物業蕙園樓低層20B室,實用面積164方呎,未補價第二市場開價130萬元,呎價7,927元,若有準買家有意連地價購入單位,亦可以自由市場出價洽購。

放盤稀少 做價勢再揚
事實上,公屋納米戶一盤難求,往往都以破紀錄價售出,但成交就極為罕有。據利嘉閣資料,今年截至七月中為止,全港只錄7宗實用面積200方呎以下公屋買賣登記,較去年同期少約50%。

新界公屋做價雖較市區為低,惟市場僅一個放盤。世紀21奇豐周淑萍指,單位為沙田廣源邨廣楊樓低層,實用面積153方呎,現僅於第二市場叫價88萬元放盤,呎價5,752元。

而其餘新界各區公屋,暫未見有納米買賣放盤,但每當有成交,售價仍理想,如屯門良景邨良俊樓中層實用面積153方呎單位,自由市場售219萬元,呎價約14,314元為屋苑新高。

資深投資者吳龍飛稱,已補價公屋納米單位受投資者追捧,可購入收租,不少同屋邨分支家庭客都購入該類細單位自用,方便日常照應,以致市場有一定需求。他估計,短期內該類公屋單位樓價仍有上升空間。




(東方)十大屋苑兩日6成交

大型新盤開售熱銷,帶動二手市氣氛好轉。中原表示,十大屋苑剛過去周六、日共錄6宗買賣,按周上升50%,其中以鴨脷洲海怡半島佔3宗佔最多,但仍有7個項目「捧蛋」。

該公司盧鏡豪稱,業主願意減價,幅度至少有5%,海怡半島開始錄得二手買賣。其中20座中層E室套三房單位,開價1,120萬元,開盤不足一個月,剛減至1,055萬元轉售,實用面積633方呎計,呎價16,667元。同類單位對上做價普遍逾1,100萬元。

黃埔投資者連沽4伙
至於九龍指標紅磡黃埔花園,有投資者近日沽清手持四個單位,料套現至少逾2,800萬元。區內代理透露,該原業主上周先沽出兩個兩房戶,每間售價約700萬元。日前再將僅餘的2期3座中層戶及10座中層單位,分別以約700萬元售出,均較開價低約10%,呎價約1.8萬元。

另方面,受惠荃灣映日灣上周六開售354伙即日沽清帶動,過去兩天全港新盤共錄得超過360伙交易,按周急升超過35倍。據悉,該盤最快日內將會加推單位應市,有機會周內進行新一輪銷售。




(東方)屯門住宅地估值削8%

相隔約十個月,再有屯門住宅地推出市場。於本周五截標的屯門景秀里與景峰徑交界住宅用地,是今年推出的最細規模同類地皮,可建總樓面只約3.76萬方呎。而由於樓市前景未明,有測量將地皮估值調低約8%至約2.1億元,為市場最新下限價。

該幅土地面積約1.14萬方呎,毗鄰新盤御半山。普縉集團據出售章程指出,地盤鄰近濾水廠,發展商須考慮廠內氯氣儲存設施的存在風險,實施對應的安全措施。同時,中標財團須於六個月內,為項目排水、排污等各方面提交評估報告。

當中較特別的條款,提及買方日後如獲城市規劃委員會批准,可向地政總署申請修改地契中涉及建築面積的限制。而該行亦因應市況降低地皮估值,每方呎料僅約5,500元,屬市場最低。

有望收10份標書
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為,雖然目前社會狀況比較複雜,不過鄰近地皮的新盤銷情及售價都不錯,加上今次涉及的投資額較低,發展商有機會入標「試下價」,預計收到10份標書也不出奇。

上述地盤是屯門區自去年十月後的首幅供應,當時售出的藍地福亨村里住宅地規模更小,總樓面只有1萬多方呎,成交價8,319萬元,每方呎樓面地價約8,188元。而對上一幅批出的新界住宅地,則是元朗大旗嶺,今年三月以逾2億元批出。

至於是次的投地按金,仍沿用之前的做法,維持原來最高2,500萬元。假設該地套用新按金制,以市場估值計算,按金將為3,000萬元。不過,由於釐訂相關金額,以政府官方的估算為準,若日後再有同類金額較低的土地推出,招標條款的按金高低,將會直接反映地皮的底價。




(東方)屯門住宅地估值削8%

相隔約十個月,再有屯門住宅地推出市場。於本周五截標的屯門景秀里與景峰徑交界住宅用地,是今年推出的最細規模同類地皮,可建總樓面只約3.76萬方呎。而由於樓市前景未明,有測量將地皮估值調低約8%至約2.1億元,為市場最新下限價。

該幅土地面積約1.14萬方呎,毗鄰新盤御半山。普縉集團據出售章程指出,地盤鄰近濾水廠,發展商須考慮廠內氯氣儲存設施的存在風險,實施對應的安全措施。同時,中標財團須於六個月內,為項目排水、排污等各方面提交評估報告。

當中較特別的條款,提及買方日後如獲城市規劃委員會批准,可向地政總署申請修改地契中涉及建築面積的限制。而該行亦因應市況降低地皮估值,每方呎料僅約5,500元,屬市場最低。

有望收10份標書
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為,雖然目前社會狀況比較複雜,不過鄰近地皮的新盤銷情及售價都不錯,加上今次涉及的投資額較低,發展商有機會入標「試下價」,預計收到10份標書也不出奇。

上述地盤是屯門區自去年十月後的首幅供應,當時售出的藍地福亨村里住宅地規模更小,總樓面只有1萬多方呎,成交價8,319萬元,每方呎樓面地價約8,188元。而對上一幅批出的新界住宅地,則是元朗大旗嶺,今年三月以逾2億元批出。

至於是次的投地按金,仍沿用之前的做法,維持原來最高2,500萬元。假設該地套用新按金制,以市場估值計算,按金將為3,000萬元。不過,由於釐訂相關金額,以政府官方的估算為準,若日後再有同類金額較低的土地推出,招標條款的按金高低,將會直接反映地皮的底價。




(東方)地產速報一覽

各區租務市場交投活躍。美聯何靜波表示,西南九龍匯璽II入伙至今,已錄約140宗租賃成交,其中3B座中低層G室,實用面積272方呎,開放式設計,獲外區客以每月1.6萬元承租,呎租約58.8元。祥益黃慶德稱,屯門(隻隻)寓北翼中層B室開放式戶,實用面積264方呎,獲租客以每月1.1萬元短租三個半月,呎租41.7元。

學生租賃需求仍殷切。中原葉桂源透露,屯門聚康山莊5座高層E室,實用面積428方呎,兩房間隔,原以1.4萬元放租,獲3名嶺南大學內地生以1.35萬元合租,呎租約31.5元。

中原伍錦基指出,將軍澳東港城7座高層G室,實用面積463方呎,享銀線灣海景,以795萬元沽出,呎價17,171元,創屋苑同類兩房戶呎價新高。

天水圍嘉湖山莊連錄車位蝕讓個案。祥益林家倫透露,屋苑美湖居一個單號車位,原業主放盤不足一星期,由125萬元減至119萬元售出,市值月租約2,700元。原業主於本年四月以約128萬元購入,帳面連其他使費料蝕約10萬元。




(星島)屋苑紛錄低市價成交 幅度約5%至12%

大型遊行示威不斷,令二手市場觀望氣氛濃厚,受不明朗因素拖累,業主態度逐步「軟化」,紛增加議價空間,準買家亦趁勢壓價入市,帶動二手市場頻錄低市價成交,幅度擴闊至介乎5%至12%。

祥益地產總裁汪敦敬表示,受大型遊行示威影響,市場觀望濃厚,惟市場購買力仍在累積,如荃灣大型新盤銷情報捷,證明市場購買力仍然殷切,部分買家更趁低吸納,令二手市場交投得到支持。

美聯助理聯席董事陳國良稱,沙田偉華中心2座高層單位,面積358方呎,1房間隔,早前以660萬放售,及後減至600萬,最新再減價至555萬售出,呎價約15503元,低市價約一成,新買為同區租客;另外,同區屋苑好運中心竹林閣低層F室,面積334方呎,早前以630萬放售,及後逐步減價,並吸引3組客爭逐,以543萬沽出,呎價約16257元,低市價約8%.

美聯高級營業經理黃嘉明表示,粉嶺名都6座連天台單位,面積399方呎,早前以600萬放售,最新減至515萬成交,呎價約12907元,低市價約12%,新買家為用家。黃氏續指出,市場觀望氣氛濃厚,該屋苑交投量按月急挫約5成。

祥益分行經理林英傑表示,屯門南浪海灣2座中層C室,面積540方呎,早前以750萬放售,最新減至610萬獲區內上車客承接,呎價約11296元,低市價約5%。林氏續指,同類放盤僅餘數伙,叫價約700萬起。另外,祥益區域董事袁思賢指出,同區屯門時代廣場A座低層6室,面積314方呎,早前以510萬放售,及後減至475萬沽出,低市價約5%,呎價15127元。

美聯營業經理陳贊強指出,東涌昇薈9座中層B室,面積1033方呎,早前以1400萬放售,最近減價至1250萬售出,平均呎價約1.21萬。

利嘉閣分行經理黃金欽表示,將軍澳南豐廣場2座低層D室,面積約450方呎,屬2房間隔,早前以750萬放售,經議價以739萬獲承接,呎價約16422元。

中原分行經理楊麗珍指出,青衣盈翠半島11座高層A室,面積666方呎,早前以1530萬放售,最新減價至1210萬沽出,呎價約18168元。

港置助理分區董事劉浩勤指出,將軍澳都會駅9座高層E室,面積513方呎,屬2房間隔,早前以920萬放售,最近減價至838萬成交,平均呎價約16335元。

美聯助理聯席董事黃錦瀚指出,沙田第一城1座中層B室,面積451方呎,屬2房間隔,作價760萬成交,呎價約16851元。

另一方面,綜合市場消息指出,十大屋苑過去周末錄5宗成交,雖較上周2宗回升,惟仍處低位徘徊。




(星島)屯門細地估值下調10% 料中小財團爭逐

近期政治事件爭議未息,多區集會遊行示威不斷,更影響樓市氣氛,而本周五截標的屯門景秀里「蚊型」住宅地,業界亦因應近期局勢,調低地皮估值約一成;並認為即使地價涉資不大,但料入標財團出價仍趨審慎。綜合市場估價介乎1.7億至2.1億,預計樓面呎價約5000至6000元。

屯門景秀里與景峰徑交界的小型住宅地,將於本周五截標,地盤面積約11386方呎,以地積比率約3.3倍發展,最高可建約37574方呎,高度限制水平基準為100米。

該地皮位於屯門景峰區,屬民生住宅地段,預計將作中小型住宅發展,料單位可享開揚景致,近年該地皮附近仍有多個新盤供應,料會受到上車客及區內換樓客的垂青。

業界人士指,是次地皮規模不大,投資金額及風險相對較低,料除了吸引大型發展商外,亦會吸引中小型發展商入標競投,料入標財團會因應近期政治局勢而出價,認為出價將轉趨審慎。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,近期社會運動持續惡化,社會氣氛亦不穩,加上受中美貿易戰前景未明影響,再者啟德商業地以低價批出,種種利淡因素充斥市場,將會影響發展商及財團出價,料屆時出價更為審慎及保守。最新亦因應情況而下調估值近一成。綜合市場估價介乎1.7億至2.1億元,預計樓面呎價約5000至6000元。

華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示,近期政治事件爭議未息,社會氣氛緊張,未來發展局勢未明,加上股市連日來表現反覆,再者一手新盤銷售速度減慢,認為在多種利淡因素影響下,該地皮估值亦因而下調一成,預計是次入標的財團以中小型發展商為主,料發展商衡量相關風險後出價亦會轉趨審慎,預計該地皮將來會發展細單位為主。

中原測量師行張競達表示,是次招標的屯門住宅地皮,位處民生住宅地段,料興建中小型單位為主。地皮規模不大,投資金額及風險相對不高,相信是次地皮將吸引不少中小型發展商入標競投。惟近期中美貿易戰進展及本地政局不穩,料發展商出價會較保守。




(星島)華都預繳一年獲減租近10%

祥益地產區域董事袁思賢表示,屯門華都花園(見圖)3座低層B室,412方呎,2房1廳,附裝修連基本家電,獲區內客表明會一次過預繳1年租金,故業主願減租1000元,以每月1萬租出,減租近一成,每方呎24.3元。

另外,該行高級區域經理黃慶德表示,區內新樓寓錄短租個案,為北翼中層B室,264方呎,屬開放式,有區內客原居正進行裝修,需短租3個半月,月租1.1萬,呎租41.7元。




(明報)偉華中心2房555萬 重返去年初價

《逃犯條例》修訂爭議觸發的社會運動未止息,準買家紛抱觀望態度,令市場交投疏落並接連錄得減價成交。沙田偉華中心有實用面積358方呎的2房戶劈價16%至555萬元沽出,成交價重返去年初水平;另北角賽西湖大廈有3房戶以4215萬元成交,成交價為近兩年低位。

二手成交量下跌,個別業主願意擴大議價空間。美聯助理聯席董事陳國良表示,偉華中心2座高層E室,實用面積358方呎,原則屬2房間隔,現改為1房間隔,原業主最初開價660萬元放盤,惟無人問津下,兩度下調叫價,累減105萬元或16%後,最終以555萬元易手,實呎15,503元,成交價較市價低一成,重返去年初水平。原業主於2015年11月以425萬元購入,持貨近4年,帳面獲利130萬元或31%。

賽西湖大廈4215萬沽 近兩年新低
市場消息指,賽西湖大廈12座中層B室,實用面積1476方呎,屬3房1套連工人房間隔,原業主最初開價4800萬元放售,在看淡後市下,決定減價585萬元或12%,以4215萬元獲承接,實呎28,557元,成交價重返2017年底水平,即近兩年低位。原業主於2010年以2478萬元購入,持貨9年,帳面獲利1737萬元或70%。

康樂園洋房3728萬 低市價一成
新界東老牌洋房屋苑的大埔康樂園,新近錄得一宗低市價成交。中原首席分區營業經理吳啟業表示,大埔康樂園14街單號屋,實用面積2520方呎,原業主為外籍人士,於今年4月叫價約4300萬元放售,因急於離港,故減價572萬元或13%,並以3728萬元沽貨離場,實呎14,794元,成交價較市價低逾一成,屬屋苑同類型洋房去年初以來的新低價。原業主於2010年以2450萬元購入,持貨9年,帳面獲利1278萬元或52%。

十大屋苑周末6宗成交 7屋苑「吞蛋」
十大屋苑方面,據中原地產統計,十大屋苑於剛過去周末錄得6宗成交,雖然較對上一周的4宗上升50%,但仍是連續第14個周末僅錄個位宗數成交水平,其中7個屋苑錄得零成交,鴨脷洲海怡半島、天水圍嘉湖山莊及荔枝角美孚新邨分別錄3宗、2宗及1宗買賣。\




(明報)映灣園實呎守1.2萬 料價量齊跌

本港近月社會氣氛持續不穩,十大屋苑之一的東涌映灣園,半月暫錄5宗成交,不過開始錄得低市價成交。區內地產代理預期,近期買賣雙方觀望氣氛持續,料映灣園本月全月價量齊跌機會大增。

映灣園平均呎價從今年初的10695元,上升至本月12147元,升幅約13.5%,不過近日屋苑開始錄得低市價成交,位於6座低層E室,實用面積540方呎,以600萬元易手,成交價較市價低約一成。中原高級區域營業董事陳繼成表示,由於近期社會動盪,睇樓量減少,而區內轉售為租的比例亦有所增加。

內地客蝕四成沽皓畋
此外,二手市場亦開始錄得蝕讓個案。市場消息指,何文田皓畋10座中層E室,實用面積568方呎,屬兩房間隔,新近以1250萬元售出,實呎22007元。原業主為內地人,登記地址位於內蒙古,於2017年約1292.3萬元購入單位,帳面蝕讓42.3萬元,惟持貨不足3年,須支付一成的額外印花稅涉125萬元,加上原業主購入時已支付佔當時樓價30%的買家印花稅,以及雙倍印花稅共約387.7萬元,料連同代理佣金及其他雜費,損手共約560萬元或四成離場。

映御額印貨448萬沽 3年蝕30萬
另美聯營業經理張瑋津表示,元朗映御1座中層L室,實用面積300方呎開放式戶,原業主最初開價520萬元,至近期見社會氣氛不穩,加上急於套現,故減價72萬元或約14%,以448萬元沽出,實呎14933元,成交價較市價低約一成。原業主為內地人,於2016年斥資363萬元,加上佔樓價30%買家印花稅及雙倍印花稅108.9萬元,合共涉約472萬元購入上述單位,持貨3年,帳面蝕讓24萬元,料連同代理佣金及其他雜費,原業主損手接近30萬元。

健威2房跌穿700萬 年半首見
北角老牌屋苑健威花園2房戶做價跌穿700萬元,市場消息指,健威花園C座低層5室,實用面積446方呎,2房戶望樓景,原業主最初叫價750萬元,但對後市欠缺信心,議價2日及累減70萬元或9%後,終以680萬元沽出單位,實呎15247元。是次成交價跌穿低過於700萬元,為年半以來屋苑首見。不過,原業主於2013年5月以445萬元買入單位,持貨6年,帳面仍獲利235萬元。


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