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今日新聞摘要 14.08.19

公關部

2019-08-14

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(東方)映日灣累錄八千四登記 年內次高

樓市充斥不明朗因素,但低價推售的新盤,仍錄理想收票成績。億京發展旗下荃灣映日灣,截至昨晚已錄逾8,400張入票登記,超額認購逾22倍,成為今年新盤入票量次高的項目。

事實上,該盤自公布開價以來,示範單位參觀及登記反應持續踴躍,發展商將於今午正式截止接受認購,本周六開售354伙。項目首張價單推出238個單位,折實平均呎價17,740元,較同區市價低約一成,開放式戶最低折實售價由381萬元,料屬區內近十年入場費最低新盤。

26個大單位月中標售
因應市場需求,樓盤早前加推116伙的價單,折實平均呎價18,851元。同時,發展商亦推出26伙大單位及特色戶,於本月十九日至二十二日以招標形式銷售。

資料顯示,今年以來不少樓盤推售時都曾掀起入票搶購熱潮,其中會德豐地產的將軍澳日出康城GRAND MONTARA,今年六月底開售全數504伙,共錄逾7,800個登記,當時創出年內一手盤收票次高紀錄,但已被映日灣打破。而項目一期MONTARA於五月開售,認購數字共逾1.8萬個,至今仍是年內登記最多一手新盤。




(東方)屯門東亞紗廠申建酒店

受到第二輪工廈活化措施效應帶動,工業大廈業主伺機為物業改建增值。由舖王鄧成波旗下陞域集團持有,位於屯門河田街二號的東亞紗廠工業大廈,向城市規劃委員會申請全幢改裝酒店及寫字樓,提供九百四十三間客房。

該會文件顯示,上述地盤佔地約七點二萬方呎,劃為「其他指定用途」註明「商貿」地帶,現為樓高十五層工廈。申請人計劃改建部分大廈外牆,並於頂層加建兩層至十七層高,改裝後總樓面約四十六點六萬方呎,不超過現有樓面。

預留樓面配合活化
上述發展方案大部分樓面作酒店用途,佔約三十七點三萬方呎,比例達約八成,另設約三萬方呎零售面積。此外,配合活化措施要求,項目將預留一成樓面作指定用途,包括藝術工作室等,涉及約四點七萬方呎。而停車場樓面則佔約一點七萬方呎。

資料顯示,該工廈今年已經獲城規會批准,全幢改裝為酒店及寫字樓。而是次申請的總樓面不變,酒店面積則較獲批方案增加約兩成七。




(星島)政治事件打亂部署 豪宅新盤押後推售

政治事件持續發酵惡化,樓市氣氛轉趨審慎,並打亂銷售部署,豪宅新盤紛押後推出,放慢推售步伐;同時亦有多個項目早前已獲批售樓紙,但仍按兵不動,並靜待開售時機,涉及逾700伙。

各區示威衝突持續不斷,對樓市氣氛亦帶來影響,有發展商減慢推售豪宅新盤,長實執行董事趙國雄稱,原先計畫於本月推出的中半山波老道項目,將延遲推出,因單位售價動輒逾億元,但在目前的市況下,銷售存有難度。

至於同系長沙灣愛海頌,他再指,項目正待批預售樓花同意書,預計可於本月獲批,但由於項目屬適合港人居住的樓盤,不應放慢推售步伐,而訂價將不會太進取。他再指,中美貿易局勢亦嚴峻,短期未見解決方案,加上本港政治局勢不穩,近日政府事件亦影響市民消費意欲,一系列因素導致經濟面臨下行風險,而本港正處於內憂外患的困局,較難估計下半年的樓價走勢。

波老道項目共分1及2期,合共提供181伙,其中第1期已取得入伙紙,涉115伙,提供4至5房大單位 。

另一方面,亦有不少豪宅新盤已獲批售樓紙,但目前仍按兵不動,靜待開售時機。其中由高銀主席潘蘇通持有的何文田常盛街項目,在今年3月已獲批售樓紙,市場預期項目最快可在下月發售,項目提供401伙,並將於2021年2月底落成。

由中信泰富發展的馬鞍山峻源,已在今年1月批出售樓紙,但尚未推出市場,項目提供148伙,該盤由3座住宅大樓組成,單位面積約879至1656方呎,備有3房及4房戶型,同時亦提供約8伙面積逾2000方呎的特色單位。

痚繺o展的元朗屏健里8號項目,提供16幢洋房,於去年10月已獲批售樓紙,發展商早前曾指,由於該盤屬洋房項目,會進行內部裝修再作發售,預期可於今年第三季推出。

此外,由尚家生活、泛海及高富諾合作發展的渣甸山皇第,早前經已上載樓書,項目涉及16伙分層單位,面積2846至6867方呎,包括6種間隔,由3房1書房起,房間分布多元,當中最大面積為21至23樓複式A室,6867方呎,連1103方呎天台及946方呎平台;項目涉約32個車位,與單位比例約為2比1。

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典稱,不少買家均感受到社會氣氛轉趨緊張,普遍採靜觀其變,故此在目前的市場環境下,不少豪宅新盤自然選擇押後推售,但相信該批項目不會無限期押後,始終發展商每年有一定的營利要求需要達到。




(星島)映日灣收逾8400票

荃灣新盤映日灣於上周起入票,至今共收逾8400票,超額認購逾22倍,並將於今日截票,於本周六發售354伙。

億京發展的荃灣映日灣,自收票以來,市場反應不俗,昨單日收逾800票,累收逾8400票,錄超額認購逾22倍。發展商首推238伙,並於日前首度加推116伙,加推包括開放式至3房1套另外設儲物室連洗手間單位,面積217至859方呎不等,價單定價由452.2萬至1937.9萬,呎價由18380至22560元,並維持提供最高7%折扣優惠。

惟不足一日,發展商即修改價單,共涉及19伙售價調整。當中有16伙加價,其中2座25樓A室,面積690方呎,定價由1459萬調高至1479.7萬,屬16伙中加幅最高,達1.4%;另外3伙則下調定價;其中1座28樓A室,面積859方呎,定價由1937.9萬,下調至1872.6萬,減幅約3.3%。是次價單修改,發展商把呎價由最高的22560元調低至21800元,定價亦由最高的1937.9萬下調至1872.8萬。

另外,同系大埔白石角海日灣II錄撻訂。項目12座頂層單位,251方呎,屬開放式,連217方呎天台,5月中原以534萬成交,呎價21275元,惟在上周終止買賣合約。料損失5%訂金,涉約26.7萬。

項目於周六開售354伙,另推出26伙於下周一起以招標方式發售。

另外,嘉華大埔白石角嘉熙昨更新價單,新增120天備用一按,可獲發展商提供最高樓價八成一按,首兩年息口為P減2厘(P為5.125厘),第3年為P,期後為P加2厘。另外,同時則取消120天現金優惠付款及180天備用二按付款。




(星島)啟德住宅地估值調低20%

近期政治事件持續惡化,多區集會遊行不斷,加上日前啟德區有商業及酒店地以低價批出,更直接影響投地市場氣氛,於季內推出的啟德4A區2號住宅地皮,目前市場估值已下調約兩成,每呎樓面地價約13000元至14000元,估值介乎約156億至168億元。

於今季賣地計畫中,啟德區內尚有1幅住宅皮地待售,並受業內人士注視,為區內4A區2號住宅地皮,為「住宅(乙類)5」用途,地盤佔地面積逾19.69萬方呎,地積比率約6.1倍發展,可建樓面面積逾120.16萬方呎,屬今年賣地表內該區規模最大的地皮。

事實上,因應近期政治局勢未明,集會遊行升溫,日前同區有商業地以超低價批出,更直接影響市場氣氛,令不少發展商出價更為審慎及保守,最新估值亦較原估值下調兩成,每方呎樓面地價由13000元至14000元,市場估值介乎156億至168億元。

該地皮位於舊機場跑道區前排,可享全維港海景。早前社會福利署要求將部分樓面作社會福利設施用途,面積約12.3萬方呎,涉及可建樓面約一成。當中包括長者安老院舍、長者日間護理中心、綜合職業康復服務中心及中度弱智人士宿舍等。亦需提供相關設施亦包括輕型巴士、貨車泊車位等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,近期社會運動持續惡化,加上受中美貿易戰前景未明影響,因而下調估值,目前估值較6月底的原估值,短短不足兩個下調約兩成,由原先每呎估值約17000元,已下調至每呎樓面地價約13000元至14000元,估值介乎約156億至168億元。

張翹楚續指,認為該地推出招標時發展商出價更為審慎,料區內地價將會回軟。而樓市方面,目前不少區份睇樓量均出現下跌,料二手交投亦會同步回調;而一手新盤市場料發展商將會因近日局勢放緩推盤步伐,預計樓價將會下跌5%。

華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示,社會氣氛不穩,未來發展局勢未明,加上日前同區有商業地以低於市場預期價錢批出,各種利淡因素充斥市場,影響樓市氣氛,認為發展商亦造成心理影響,料發展商衡量相關風險後出價傾向保守,估值亦未如之前預測般高。樓市方面,目前樓市氣氛觀望,一手市場銷情持續放緩,認為目前發展商未有信心推售全新盤項目。




(星島)新盤交投零零星星

近月政治事件演化成社會示威衝突,令樓市氣氛陰雲密布,不單打亂發展商部署,買家入市意欲亦明顯受挫。自月初有大型新盤進行第二輪銷售,帶動新盤交投,踏入上周,在各區遊行示威衝突加劇,新盤交投更全線下跌,每日只錄得零星成交,在過去數日,大部分新盤均食白果,至今雖有個別新盤已上載樓書,即最快可在7日內開售(前提當然是在4日內開價),但至今全無聲氣。各區代理亦未收到消息要開始為儲客作準備,意味在今個月底前開售的機會甚微,可以預期,今個月新盤成交量將急挫。




(明報)匯豐全面調高封頂按息削回贈 涵蓋所有按揭 稱趁淡市調整確保市場健康

匯豐再度調整按揭策略,市場消息透露,該行昨日把削減回贈及調升封頂利率的做法,由原先只限轉按及細額二手貸款,擴展至全部新做一手、二手及轉按貸款,封頂息率一律加至2.475厘,現金回贈削至1%至1.5%。匯豐在7月份失落現樓按揭一哥寶座後,繼續加按息、削回贈,但該行重申,按揭仍是匯豐香港零售業務的核心之一。

封頂水平全部加至2.475厘
匯豐早在6月初已逐漸調整按揭策略,初期針對轉按部分,但亦有部分細額二手按揭受影響。至昨日,市場再傳出匯豐加按息,新做一手、二手及轉按的封頂水平,全部調升至P減2.65厘,即實際封頂水平全部加至2.475厘,加幅為0.1厘。另外,1000萬元貸款額以下的現金回贈,再削50點子至只有1%。

匯豐發言人承認有調整按揭息率。發言人表示,作為主要的市場參與者,匯豐致力確保本港的按揭市場能夠健康發展,因此會因應市場情G定期檢視按揭息率,如有需要,會作出適當調整。近日,經過參考多項因素,包括香港銀行同業拆息、銀行的競爭力及市場價格,匯豐決定調整按揭息率。但發言人重申,按揭是匯豐香港零售業務的核心之一,重申該行一向有定期檢視按揭息以確保業務可持續發展。

率先調整 望起帶頭作用
據了解,該行近月頻頻加按息、減回贈,主要原因是眼見按揭業務利潤微薄,想率先調整,從而起帶頭作用,讓行業健康發展。至於選擇這個時機出手,一來因為上半年業績亮麗,下半年「跑數」壓力不大,二來亦看淡樓市走勢,預計交投會放緩,在此情G下出手,對業務影響可降至最小。

上一次匯豐出手後一至兩周,其他主要銀行都陸續跟隨。而此前只跟加封頂息率,沒有調整現金回贈的東亞銀行,昨日亦宣布轉按及加按的現金回贈將由2.05%降至1.5%,不過,東亞其他按揭的現金回贈維持2.05%,貸款額300萬元或以上的封頂息率仍為2.375厘。

7月份現樓按揭排名超越匯豐的中銀香港則強調,會密切留意市場發展,不時重檢按揭服務條件。琤芼行指,按揭息率及現金回贈水平,會視乎市場情G、客戶還款能力及貸款金額等因素而定。而渣打僅表示會密切留意市場情G。

中銀:不時重檢按揭服務條件
經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示,近年銀行積極爭取按揭生意,優惠愈來愈多,因而令邊際利潤極微。這次的優惠變動,令銀行之間優惠的差異增大,中小型銀行的按揭計劃或更具吸引力,相信會令按揭市佔率的排位改變。




(明報)社會氣氛差 3豪宅按兵不動 長實:現時銷售存難度 延推波老道項目

本港6月起持續出現大型反修例社會運動,並愈演愈烈,連帶豪宅新盤開售進程亦受拖累;長實表示,原定本月推售的中半山波老道豪宅,因受社會氣氛轉差影響而延遲推售,並直言現階段推出,銷售存在一定難度。有分析指,無資金壓力的大型發展商有條件推遲開盤,但中資或中小型發展商,相信仍會按原計劃推盤。


上述波老道豪宅項目,分兩期發展,第一期115伙、第二期66伙,早於去年已獲批預售樓花。長實執行董事趙國雄上月出席活動時曾表示,波老道項目及同系深水埗愛海頌(876伙),擬8月「雙龍出海」連推兩盤共涉1057伙。

不過,隨茪洐蚳珗B動不斷升溫,趙國雄昨日改口稱,集團原計劃本月登場的波老道豪宅,將推遲開售時間,因項目各單位售價動輒逾億元,在現時市G下,銷售存有難度,但未有表明具體推售時間。

趙國雄:大眾化樓盤銷售如常
趙國雄是次言論,是近月鮮有的發展商公開表態,指推盤計劃受到社會運動影響。不過,趙同時聲稱,集團同系尚待批發預售樓花同意書的深水埗愛海頌,因屬大眾化樓盤,銷售步伐不會放慢,但定價不可太進取。

對社會氣氛因逃犯條例修訂問題,引發嚴重警民衝突,加上中美貿易戰餘波未了,趙國雄指現時難以預測下半年樓市走勢,並指對香港近期發生的衝突感痛心,希望社會上不同意見人士可以對話令事件降溫。

CENTRAL PEAK示位未完工 改下月推

另一龍頭發展商新地,早前曾預告東半山豪宅CENTRAL PEAK最快8月推出招標,而同系南昌站匯璽III早前亦已上載樓書,但至今同樣未有實質推盤動作。

新地副董事總經理雷霆回覆本報查詢時稱,匯璽III正籌備銷售工作,會盡快以現樓形式推售,有機會本月底或下月初推售。

CENTRAL PEAK方面,雷霆表示同樣會以現樓形式推售,目前示範單位已接近完成,有機會下月招標。雷重申,CENTRAL PEAK安排下月招標,只是示範單位尚有小量工程待完成所致。除波老道項目及CENTRAL PEAK外,由資策、泛海及高富諾合作發展的渣甸山皇第,於去年10月已開展軟銷,並於今年4月上載樓書,但至今仍未公布價單或銷售安排等實質推盤資料。

對有發展商因社會運動推遲開盤,資深地產分析員林一鳴稱,長實、新地等大型發展商,負債比率低亦無資金壓力,面對市G動盪可延遲推盤,但中小型發展商或中資背景公司,以高貸款比率運作,即使市G不穩,料仍會按原有計劃推盤。至於社會運動對樓市影響,林一鳴認為細價樓求過於供,大跌機會難現,反而1000萬元以上至數千萬中價樓,將最受影響。
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