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今日新聞摘要 12.08.19

公關部

2019-08-12


(東方)逾半大屋苑估價跌

樓市受外圍不利因素困擾,近月交投減慢,做價雖未見顯著下跌,但銀行對後市亦未敢過分樂觀。本報追蹤20個大型二手屋苑單位,當中佔11個或55%,估價較今年高位回落,天水圍嘉湖山莊累挫5.3%。該屋苑近期接連錄得兩宗做價跌穿「五球」個案,重返年初水平。嘉湖山莊表現一向最貼市,樂湖居6座高層戶,實用面積548方呎,六月估價達621萬元,但現時跌至588萬元。中原伍耀祖透露,項目本月暫錄7宗買賣,近期業主一般接受議幅約1至4%,但仍有半數叫價強硬。市場目前約有250個買賣盤,入場費約500萬元。

祥益謝利官指,該屋苑翠湖居6座低層E室,實用面積448方呎,業主四月底以575萬元放售,經歷近兩個月社會動盪,一度減至500萬元,但仍無人問津。最終突破心理關口,剛減至485萬元獲區內客承接,累減90萬元或約15.7%,呎價10,826元。

第一城30%放盤增議價
沙田兩個細價屋苑估價亦同步下滑。沙田第一城16座高層戶,實用面積327方呎,過去三個月估價由668萬元跌至648萬元,回落約3%。美聯何智豪指出,該盤本月暫錄約6宗買賣,兩房單位做價更跌至530萬元。近期約有30%細單位放盤業主,調高減幅到3至5%,現時放盤入場費約550萬元。

沙中新港城本月未發市
同區的沙田中心情況相若,佳寧大廈實用面積301方呎低層戶,五月時估價565萬元,但隨後三個月不斷下跌,現為540萬元,累減25萬元或4.4%。美聯陳國良稱,該屋苑本月暫未聞買賣,目前有約20個放盤,入場費約550萬元。

他續稱,受市況影響,沙田市中心二手屋苑八月暫只錄兩宗買賣,而新近放盤業主叫價已經不如以往般進取,大多願意以貼市價放售,部分單位再有2至3%議價空間。但準買家普遍要求減10至15%才考慮入市,雙方因而拉鋸。

鄰區馬鞍山新港城J座高層戶,估價六月份衝上678萬元高峰,以單位實用面積338方呎計,呎價高逾兩萬元,但現時已累跌4.1%至650萬元。

該行梁榮貴表示,屋苑上月錄得6宗個案,佔4宗為兩房單位,售價介乎約630萬至650萬元,較近月同類高位680萬元已回落,而八月份交投仍然未破悶局。雖然業主叫價有所回軟,但還價的準買家不多,目前市場約有100個放盤,當中實用面積338方呎單位,叫價由610萬元起。

專家:樓價至少跌三年
不過,仍有個別屋苑估價續升,將軍澳雖然有不少新盤開售,但由於銷情普遍理想,令區內二手價有支持。該區新都城2期2座低層戶,實用面積538方呎,按月再升27萬元或3.2%,最新為871萬元。而蔚藍灣畔5座中層戶期內則升1.1%至829萬元。

資深投資者吳龍飛認為,現時樓價已開始下跌,不過,由於肯減價業主不多,所以二手交投轉為淡靜。雖然市場仍有人憧憬減息會為樓市帶來起色,但宏觀整體經濟環境,失業率勢趨升,個別中小企面臨危機,恐怕再過一、兩個月,樓價跌幅會加劇,下跌至少三年。




(東方)十大二手屋苑周末七個捧蛋

新盤搶客及多區交通受阻影響,二手買賣持續徘徊低位。十大屋苑在剛過去周六、日錄四宗成交,已連續十三周只有「單位數」成交。

康怡花園降價百五萬
中原指出,過去兩日交投較對上周多兩宗,但仍處低位,包括鴨脷洲海怡半島及荔枝角美孚新邨等七個屋苑零買賣。

市場不乏劈逾百萬元個案,該行楊文傑稱,鰂魚涌康怡花園M座中層八室,實用面積七百零七方呎,三房包括套房間隔。原叫一千四百八十萬元,放盤兩周後,減一百五十二萬元,以一千三百二十八萬元沽出,呎價一萬八千七百八十四元,樓價回到約三個月前。

而同區太古城天山閣中層兩房戶,近日以一千零五十萬元售出,較原叫價調低約一百五十萬元,呎價一萬九千五百九十元。

至於將軍澳新都城買賣破冰,並連錄兩宗個案。美聯林志堅表示,項目一期六座高層G室,實用面積三百六十四方呎,減價廿三萬元,獲買家以六百九十五萬元承接,呎價一萬九千零九十三元。相比屋苑上月同期七宗成交,本月交投勁跌逾七成。

該行陳贊強亦稱,東涌映灣園本月首十日只有四宗交投,按月跌六成。屋苑三座中層E室,實用面積五百一十八方呎,業主放盤三個月,見社會不穩,減價廿八萬元,剛以六百六十萬元易手,呎價一萬二千七百四十一元。




(東方)居屋受捧 兆康苑創新高

二手居屋市場逆市錄得理想價個案,屯門兆康苑M座中層8室,實用面積568方呎,獲得區內換樓人士於已補價自由市場以638萬元購入,創出三房戶新高,成交呎價11,232元。
祥益地產張才權表示,該名買家鍾情單位附設新裝修,可即買即住,加上客廳及房間均坐擁開揚景觀,同時見業主已經累減17萬元,又覺得單位屬「心頭好」,不惜以稍高於市價承接單位。上址一二年購入價約為248萬元,即七年升值約1.6倍。

而天水圍天頌苑則錄得一宗未補價第二市場買賣,中原胡啟文表示,屋苑O座高層11室,實用面積596方呎,屬和諧式大兩房間隔,可間三房。單位原叫價510萬元,最終累減45萬元或8.8%,獲用家以465萬元購入,呎價7,802元。原業主於○九年以80萬元購入,十年升值385萬元或4.8倍。

上月買賣僅331宗
此外,由於新居屋認購反應熱烈,凍結二手購買力,令近月買賣急減。中原指出,七月份二手居屋買賣登記錄得331宗,總值18.24億元,兩數字同創五個月新低,按月分別下跌18.1%及16.3%。




(星島)港鐵變速加快推地 黃竹坑站四期下月招標

政府近年推地有限,私樓土地供應放緩,令港鐵角色更為重要,亦要加快推地應付需求。港鐵物業總監鄧智輝表示,港鐵未來半年將有兩個鐵路項目推出,其中黃竹坑站4期打頭陣,最快下月推出市場招標,至於日出康城12期將會緊接登場,兩盤合共提供2650伙。

近年港鐵項目成土地供應庫,鄧智輝接受訪問時表示,港鐵過去數年並無停止過推地,未來半年將有兩幅地皮推出市場招標,包括黃竹坑站4期、將軍澳日出康城12期項目,合共提供約2650伙。

其中黃竹坑站4期項目將率先推出,由2座大廈組成,涉及約800伙。消息指,料最快下月可推出市場招收意向。

他認為,南區黃竹坑土地供應少,料屆時受市場歡迎。該項目位於黃竹坑站物業發展項目的東南面。

至於接推出的項目為將軍澳日出康城第12期,提供約1850伙,惟仍要視乎對上述項目進度而定,同時亦會視乎市場情況推出。該項目位於日出康城商場上蓋西側。

對於新近有發展商取消地皮交易,地政總署亦就招標發售地皮的按金,以及地價餘額作出新修訂。

鄧智輝指,港鐵招標條款嚴謹,亦有機制處理,首先會招收意向邀請有興趣發展商入標,作出初步輪選,其間會考慮發展商經驗,其後再作邀請,減低風險。

另外,當發展商中標時需要於短期內提交一筆訂金;同時亦有由分紅及現金部分組成而成,共同分擔風險,認為招標條款友善,集團亦會因應情況而改善、及改變招標策略。

住宅方面,鄧智輝續指,目前具成熟條件推出的項目有3個樓盤,分別為將軍澳日出康城第8、9A期,以及南昌站匯璽3期,合共涉及約4000伙。當中日出康城9A期,上周獲批預售樓花同意書,該盤與會德豐地產合作,預計快將登場。

資料顯示,該盤提供約647伙,主打1房至2房單位;另外9B及9C期各提供503伙,正待批預售。至於匯璽3期港鐵僅屬代理人,料以現樓方式銷售。另外,預計最快明年可推售大圍站住宅項目。

鄧智輝指,目前興建中或未取得入伙紙的項目涉及15個,提供約2.1萬個單位,料未來數年陸續入帳,當中已售出項目包括日出康城第5、6、7期,涉及約5000伙單位。

商場方面,鄧智輝透露,未來4年將3個商場落成入伙,其中日出康城商場預計於明年下半年開幕,樓面約45萬方呎,目前已預租約50%樓面,屆時商場將會注入新元素,及引進特色的商鋪,如提供全港最大的溜冰場,同時亦有不同民生組合進駐,如餐飲及娛樂設施各佔25%,望商場屆時能全面開幕,配合居民需要。

至於大圍、黃竹坑站的商場亦進入建造階段,商場樓面分別約涉及65萬及50萬方呎,料於2023年開幕。

對於近日各區均出現遊行、示威,以及不合作運動,鄧智輝認為,港鐵有責任維護商場安全,確保顧客、員工安全,冀同事緊守崗位,最好自己工作,亦希望客戶及居民體諒。
另外,不少大型活動影響市民消費意欲。




(星島)新盤兩日錄10宗成交

新盤過去兩日僅錄10宗成交,較上周的147宗,大幅下跌逾9成,當中,由保利發展的啟德龍譽昨日錄得1宗成交,為2B座低層F室,面積865方呎,價單定價2571.7萬,平均呎價約29730元。億京發展的大埔海日灣II於昨日亦錄成交,為10座中層J室,面積810方呎,價單定價1339.7萬,平均呎價約16540元。




(星島)屋苑頻錄低市價成交

大型遊行及示威浪潮未息,令觀望氣氛彌漫,部分業主將議價空間逐步擴闊,頻錄低市價成交,幅度5%至8%。其中,鰂魚涌太古城2房單位,以1050萬易主,低市價約5%;另外,天水圍嘉湖山莊低層戶亦以每呎約10826元沽出,亦較市價低約5%。

市場消息指出,鰂魚涌太古城高山臺天山閣中層G室,面積536方呎,早前以1200萬放售,經多番議價後,最後作價1050萬易主,議幅約12.5%,平均呎價約19590元,低市價約5%。市場消息指,原業主為慕詩國際主席兼執行董事陳欽杰等人,於1997年購入,持貨22年,帳面獲利635萬。

祥益分行經理謝利官表示,天水圍嘉湖山莊翠湖居6座低層E室,面積448方呎,早前以575萬放售,最新減價至485萬沽出,呎價約10826元,低市價約5%,新買家為區內上車客。

中原分行經理麥偉成表示,粉嶺逸峰錄2座高層D室,面積452方呎,2房間隔,以592萬獲承接,呎價約13097元,較市價低約8%,新買家為上車客。

美聯營業經理陳贊強指出,東涌映灣園3座中層E室,面積518方呎,屬2房間隔,早前以688萬放售,最新減價至660萬成交,平均呎價約12741元,屬市價水平,新買家為外區上車客。

利嘉閣首席聯席董事楊震霆表示,馬鞍山翠擁華庭2座中層A室,面積約681方呎,早前以1150萬放售,及後減價至885萬承接,平均呎價約12996元。

祥益營業部董事張才權稱,屯門居屋兆康苑M座中層8室,面積568方呎,以自由市場價638萬沽出,創該屋苑歷來成交價新高,每呎造價約11232元。

世紀21領先代理執行董事陳遠禮表示,紅磡環海.東岸1A座低層N室,面積194方呎,以435萬易手,平均呎價22423元。

美聯分行經理林志堅指出,將軍澳新都城錄連環成交,其中,1期6座高層G室,面積364方呎,作價695萬沽出,每呎造價約19093元,新買家為上車客;另一宗成交2期3座中層C室,面積354方呎,屬2房間隔,作價680萬成交,平均呎價約19209元。

綜合市場消息指出,十大屋苑於上周末僅錄2宗成交,按周下跌約33%。




(星島)悅湖呎租約25.7元

祥益區域董事袁思賢表示,屯門悅湖山莊1座中層D室,面積584方呎,屬3房間隔,以每月租金1.5萬租出,平均呎租約25.7元.

中原資深區域營業經理方翰達表示,大埔昌運中心2座高層G室,面積339方呎,2房間隔,以1.38萬租出,呎租40.7元。中原方翰達表示,新租客為同區分支家庭,原業主則於19年以557萬購入,回報約3厘。




(明報)嘉湖均呎守萬元 重返年初價

本港示威衝突未止,其中天水圍更成衝突「主戰場」之一,惟當區二手交投仍企穩。踏入8月份,區內指標屋苑的嘉湖山莊暫錄7宗二手成交,平均實呎約1.02萬元,重返屋苑年初呎價水平。有代理表示,區內近日示威衝突勢將短期影響屋苑二手交投。

天水圍近日示威衝突不斷,上周一全城大罷工期間,有嘉湖山莊業主更選擇劈價放售單位,止賺離場。祥益地產分行經理謝利官表示,嘉湖山莊景湖居10座低層E室,實用面積446方呎,原業主叫價一度高見540萬元,但最終劈價55萬元至485萬元易手,實呎1.09萬元,成交價不但低市價約一成,更重返屋苑同類年初價水平。原業主1997年以198萬元買入,劈價後帳面仍獲利287萬元或1.4倍。

上周一全城大罷工 有業主劈價沽貨
美聯客戶經理杜文輝表示,有元朗、屯門和天水圍的準買家因衝突事件而卻步,暫緩入市,上周天水圍的二手交投亦大減五成。杜續稱,買家現時均持觀望態度,冀業主降價,現時業主議價空間可高達一成。

第一城3房1350萬 屋苑新高
中原地產區域營業經理伍耀祖表示,新界區有多個新盤,如億京推售荃灣項目映日灣,搶走二手客源,加上社會動盪的陰霾下,相信嘉湖山莊呎價短期內將會下調5%至10%,成交宗數則維持在30宗內,料待衝突事件驟減後,屋苑實呎將可重返1.1萬元水平,而全月交投料重上40宗。

另一方面,二手市場續錄高價成交,沙田第一城新近錄得有3房戶以屋苑新高價成交。據土地註冊處資料顯示,沙田第一城13座中層A室,實用面積819方呎,屬3房1套連工人套間隔,望河景,新近以1350萬元易手,實呎16484元,成交價創屋苑新高,並較屋苑去年8月錄得的舊紀錄1328萬元,再高出22萬元或1.7%。

凱旋門4房5400萬沽 14年升值1.9倍

九龍站凱旋門新近錄得逾半億元大額成交。中原高級資深區域聯席董事余倫鋒表示,凱旋門觀星閣高層C室,實用面積1098方呎,採4房套房間隔,另設工人套房,單位以5400萬元易手,實呎4.92萬元。

余續稱,原業主於2005年4月以1859萬元一手買入物業,持貨逾14年,帳面獲利3541萬元,單位期內升值1.9倍。

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