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今日新聞摘要 10.08.19

公關部

2019-08-10

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(明報)上月三大辣稅18億 按月跌一成

稅務局公布,7月涉樓市三大辣稅,即雙倍印花稅DSD、反映境外買家入市成交的買家印花稅BSD,及額外印花稅SSD,總成交宗數2026宗,比6月錄得1951宗按月升4%,惟7月三大辣稅總稅收18.34億元,則比6月錄20.27億元,按月跌約10%。

分類方面,7月涉BSD成交223宗,相對6月146宗按月增53%,是三大辣稅中,按月增幅最大一種;而稅款收益為5億元,較6月錄5.1億元按月跌1.9%。7月涉SSD交易錄36宗,按月增5宗或16%;涉稅額1920萬元,按月減5.5%。另7月涉DSD成交1767宗、涉總稅款13.14億元,宗數、稅款相較6月,分別減0.4%和12.3%;其中涉住宅成交435宗、稅額9.22億元,按月分別增31%和11.3%。不過,涉非住宅DSD宗數為1332宗,按月跌7.7%;相關稅款為3.91億元,按月跌41.6%。

BSD宗數按月增53% 稅款跌1.9%
利嘉閣研究部主管陳海潮認為,上月整體辣稅稅款回落,相信與近期社會政治爭拗、衝突事件不斷有關,導致大戶入市意欲薄弱,不少換樓客及豪宅買家,均減慢入市速度,料買家按兵不動,令相關稅款減少。





(東方)二手樓冰封交投縮達九成

各區接連有遊行及集會活動,並爆發衝突,拖累樓市急速變冷,交投量更跌至近年新低。即使過往受追捧的將軍澳二手物業,八月以來只錄約6宗買賣,按月急挫逾九成,部分準買家寧願暫時擱置入市,繼續租住物業。至於青衣區期內僅聞約1宗成交,料為歷來最淡靜。

綠表客寧願等抽新居屋
將軍澳七月份全月錄逾180宗住宅買賣,當月首9日已達64宗。但踏入八月,交投急跌,藍籌屋苑新都城亦未破蛋。美聯林志堅表示,「區區都有遊行,買家信心盡失,好多直頭唔睇樓」。即使現時有客,都要求低市價才會入市,除非是罕有的優質單位,否則市價盤不會有承接。

林氏續稱,有同區租客原本計劃買樓做業主,六月已開始睇樓,打算購買日出康城三房單位自用。但近日見樓市氣氛欠佳,對後市信心動搖,經考慮後決定繼續租樓,以每月1.7萬元承租首都6座左翼中層C室,以實用面積518方呎計,呎租32.8元,待一切明朗後才決定會否入市。

而青衣區上月全月共錄得逾30宗買賣,但八月暫時只有盈翠半島破悶局。中原梁岳宏指出,「近期社會情況令全區睇樓氣氛好差,就算有客,都只得一班綠表人士,但睇完都未必會買,因為要等新居屋抽籤結果」。而近日該區睇樓量亦較以往大跌至少七成。

迎海兩房劈近一成易手
他補充,雖然個別放盤業主已提升議價空間,部分有約3至5%,但仍未達買家要減10%的期望,令買賣陷於僵局。同時,鄰區新盤開價貼近二手水平,連市場僅餘的客源亦被搶走,導致交投銳減。

至於新界東傳統住宅區馬鞍山,全區逾30個屋苑本月亦只錄約5宗買賣,較上月減少近69%。利嘉閣劉鵬昌透露,「買家睇完樓,若冇減價都埋唔到刁」。例如迎海7座低層D室,實用面積497方呎,間隔為兩房連儲物房,二月初開價900萬元,議價後減88萬元或約9.8%,終獲買家以812萬元購入,呎價約16,338元。

相反,由於元朗部分二手放盤減幅明顯,帶動八月至今錄得約15宗買賣,但相比上月同期約17宗,僅減少約11.8%。

元朗成交呎價紛跌穿1萬
元朗本月有兩宗成交的呎價跌穿1萬元。美聯張國成稱,帝庭居10座中層兩房戶,望內園景,開價620萬元。原業主見近日市況波動,願提高議價空間,最終以558萬元沽出,以實用面積519方呎計,呎價10,751元,減幅高近10%。

樓市冰封,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,社會動盪,準買家亦感現時不是適合入市時機,再加上受中美貿易戰影響,令二手物業市場特別淡靜,只錄零星成交。

他續表示,由於業主對後市都非常觀望,同時市場上的盤源不多,部分人恐沽貨後不能再入市,所以寧願按兵不動,預計待社會事件被淡化後,市場成交量才可回復正常水平。





(東方)專家樓評:睇樓價升跌 難用傳統智慧

市場的本質是「買有風險,不買也有風險」!在新常態之下,很多時樓價升跌都不可以用過往的經驗評估。而過去樓價下跌往往都是因借貸過多,且息口又高,以致市況下滑。

受政局及減息潮影響
至於未來樓市調整,可能是另一個預料不到的情況,部分國家之前已紛紛出手減息或量化貨幣,即是我們可能面對一個更多資金湧入的情況。

因環球量化貨幣而衍生的資金,需要找一個投資市場去停泊。如資金選擇香港的房地產,樓價會面對很大的上升壓力。相反,若資金選擇其他投資板塊,加上香港因為政治爭拗或對前景悲觀而令樓市不被看好,不排除會有業主賣樓將資金轉投其他市場,只要放盤量多過成交量,樓價就有下調壓力。惟筆者要強調對樓價長期向上的評估仍然不變,只不過要做好風險準備。

祥益地產總裁 汪敦敬





(東方)地產速報一覽

●細價公屋受追捧,祥益地產陳秀春表示,屯門良景邨良俊樓中層16室一房單位,有區內綠表買家於未補價第二市場以110萬元購入,呎價4,167元。





(東方)啟德商業地10財團博執平貨

儘管市場氣氛持續低迷,但昨日截標的啟德商業/酒店地共收到10份標書,反應理想,更出乎市場意料之外,是次亦以本地發展商獨資競投為主。市場相信部分財團以「執平貨」心態入標,也有發展商承認出價會較保守。

該地皮坐落於承啟道,鄰近啟德體育園,可建總樓面約34.4萬方呎,用作酒店的面積不可少於15.5萬方呎。昨日現場投標活躍,包括新鴻基地產、長實集團、會德豐地產及信和置業等大發展商,均有代表入標。會德豐地產物業估價及研究高級經理何偉錦稱,集團獨資競投,出價按市況「計自己數」。政府上調往後招標土地投地按金,他認為影響不大。

發展商認出價審慎
多家中小型財團亦有參與,建灝地產、遠東發展均獨資入標。建灝地產行政經理林綺華稱,看好啟德發展,但考慮到社會狀況,出價會較審慎。而已知有份參與的中資財團,只有中國海外發展。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱,標書比預期多,而受社會狀況及貿易戰等影響,部分發展商或以較低價入標。該行料地皮每方呎樓面地價8,000元起,金額約27.6億元,為市場下限。市場估值最高達37.2億元。

此外,六月份撻訂的啟德舊機場跑道區第4C區4號商業/酒店地,昨日再度招標。地皮投標按金5,000萬元,可建總樓面約86.3萬方呎,酒店部分佔最少約25.9萬方呎不變。估值約73.4億元起。





(星島)示威衝突頻現 預約睇樓量挫10%

政治風波未息,二手交投氣氛欠佳,各區早前接連出現的示威衝突,更令多區代理行急急關門,亦擾亂睇樓活動,加上本周多區舉行集會等,亦干擾買家及睇樓客,令本周末整體屋苑預約睇樓量急挫8%至10%,並創年內新低。

  綜合市場資料,本周末屋苑預約睇樓量急跌約8%至10%,據美聯數據,港島區指標屋苑的周末預約睇樓量按周跌約5.6%,錄約118組水平,九龍區則暫錄約129組,按周下跌約4.4%,而上月受元朗示威影響的新界區,本周末僅錄約152組客預約睇樓,較上周末急跌約14.6%。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,由於社會運動持續發酵,中美貿易談判局勢亦未明朗,普遍業主沽貨時願增加2%至5%的議價空間,惟於議價後,價格與買家所謂期望仍有頗大落差,故買賣雙方呈拉鋸狀態,導致二手成交下跌。雖然一手成交量錄約1200宗左右,其中荃灣焦點新盤映日灣的收票情況理想,反映買家對優質項目有需求,惟二手成交量則按月回落約一成。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,近日中美貿易戰惡化,加上本港社會運動持續,於內憂外患的情況下,抵銷美國減息對市場的利好作用,故樓市充斥觀望氣氛,買賣成交量亦顯著減少。即使現時普遍業主未有明顯減價,但仍增加其議價幅度。同時,鑑於荃灣新盤日前以低於市價推出,並搶走市場不少購買力,令二手市況更添呆滯,預料短期內二手市況將繼續於低位徘徊。

  不過,鄰近日前示威重鎮區份的屯門區,周末睇樓量則不跌反升。祥益執行董事謝澤銘表示,屯門區屋苑睇樓量上升約一成,因為業主願意減價沽貨,其中減價幅度達5%至10%。





(星島)嘉悅銀主盤每呎1.3萬低3%

市場充斥觀望氣氛,二手僅錄零星交投。祥益分行經理林英傑表示,屯門嘉悅半島2座低層D室,屬銀主盤,面積446方呎,2房間隔,銀主原開價640萬,獲同屋苑首置客以580萬購入,呎價13004元,低市價約3%。

  世紀21奇豐分行區域經理吳元利表示,沙田第一城2座低層D室,面積327方呎,採用2房間隔,原開價550萬,累減20萬,獲上車客以530萬承接,呎價16208元,屬市價。

  利嘉閣分行高級經理阮好珍稱,奧運站利奧坊.曉岸1座高層J室,面積約249方呎,屬額印稅鬆綁貨,單位採用1房間隔,以600萬沽出,呎價約24096元。

  原業主於2016年7月以約484.1萬購入,帳面獲利約115.9萬,升幅約24%。





(星島)銀公:未見走資 一個月拆息三連跌

美國正式將中國列為匯率操控國,令市場意外,銀行公會署理主席陳銘僑表示其象徵意義大過實際意義,對中國經濟影響有限。

  對於市場預計美國仍會有1至2次減息可能,陳銘僑認為本港息口不可能大幅度偏離美國,難以估計是否會跟隨減息;惟現時美國減息主要是「象徵性」,目前本港跟減空間不大。

  此外,港元拆息繼續回落,財資市場公會資料顯示與按揭利率相關的1個月拆息三連跌,下降13個點子至1.75464厘;隔夜息下降34個點子,報0.43911厘,皆創1個月新低。

  陳銘僑表示,現時股市債市波動較大,息口亦有所下跌,主要受季結及市場預期大型新股上市影響;而受強美元拖累,港元匯率較以往稍弱,但市場未見走資情況。

  陳銘僑續稱人民幣兌美元破7為心理關口,人民銀行不會容許人民幣大面積貶值;而香港擁有健全的聯匯機制,且外匯儲備充裕,相信對整體市場影響不大。

  本港銀行貸款方面,陳銘僑預計全年貸款增速或僅錄得低單位數增長,惟銀行採取保守策略,相信貸款質素良好,未見不良貸款,會密切留意外圍市場的反應。

  中美貿易陰霾及英國脫歐持續,陳銘僑呼籲投資者加強風險管理意識。至於本港近期社會衝突,銀行公會昨日發表聲明,表示部分銀行分行時因安全考慮短暫關閉,影響銀行服務運作,同時破壞法治的行為會影響香港國際金融中心的地位。銀公因此呼籲停止暴力行為,以對話解決分歧,早日恢復社會秩序。

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