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今日新聞摘要 08.08.19

公關部

2019-08-08

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(明報)上月二手內部轉讓506宗 兩年新高

中美貿易貿易關係轉差,加上本港社會氣氛不穩,令樓市交投繼續下挫,不過內部轉讓卻持續上升。Q房網香港數據研究中心,根據土地註冊處資料統計,7月二手住宅註冊宗數按月跌13.5%至3169宗,為5個月新低,當中內部轉讓宗數共506宗,按月增加約14.5%,創逾兩年新高。內部轉讓宗數佔整體二手成交量16.2%,並創10個月新高,當中已有至少124個「甩名」業主再入市購買住宅物業。

總計今年首7個月,內部轉讓共涉3000宗,佔整體二手成交約11%,比2018年同期的2887宗增加約4%。Q房網香港董事總經理陳坤興表示,雖然上月整體二手交投跌勢未止,但內部轉讓卻逆市上升,反映不少業主對後市仍然審慎樂觀,趁勢作內部轉讓部署增購住宅物業。他續稱,社會氣氛不穩,加上一手新盤接連推售搶客,預料本月二手註冊量會跌至低於3000宗。





(東方)貨幣戰全球激鬥

全球貨幣戰急劇激化,新西蘭央行、印度央行和泰國央行周三不約而同減息,反映央行減息步伐遠較市場預期來得迅猛。當中,新西蘭央行大手減息0.5厘,幅度大過市場預期的0.25厘,拖累澳紐元急插,澳元更創十年新低。印度央行一反傳統減息0.35厘後,泰國央行亦出乎意料將利率下調0.25厘。

新西蘭不排除負利率
面對經濟放慢,通脹難以達到目標,新西蘭央行將主要利率削至1厘紀錄新低,並暗示可能進一步減息。行長奧爾指出,當局有可能實施負利率,甚至採用其他非常規政策工具。

新西蘭央行今年五月減息0.25厘,是首批減息的發達國家之一,如今再成為本輪全球減息周期中首家大手減息半厘的央行。該行並降低經濟增長預測,預料通脹需更長時間才達到1至3%目標區間中位數。減息力度大過預期,紐元聲應急插2.25%,逾三年最傷,低見63.78美仙。包括新西蘭銀行和ASB銀行的經濟師均預期該行十一月會進一步減息至0.75厘。

澳洲下月勢再減¼厘
與此同時,澳洲央行減息預期亦升溫。該行繼六月和七月份減息後,本周二維持利率於1厘,行長洛威表示有需要時會進一步放鬆貨幣政策。交易員正押注澳洲央行九月份會議有70%機會再減息0.25厘。澳元周三重挫1.24%,至66.77美仙,創十年新低,較一月份「閃跌」時觸及的67.41美仙更低,澳元兌港元低見5.2341。

新西蘭央行減息後,印度央行亦宣布減息0.35厘,回購利率降至5.4厘,為一○年以來最低,大部分經濟師原本預期該行會減息0.25厘。這已是印度央行今年第四度減息,以推動經濟增長和投資。

泰國央行之後亦接力減息0.25厘,主要利率降至1.5厘,是逾四年來首度減息,有別於市場預期的維持不變,除推動經濟外,亦可能反映該行憂慮泰銖強勢可能打擊出口。

市場估美元最終勝出
除了央行連番減息以穩定經濟增長及提升出口競爭力外,近日美國將中國列為匯率操縱國,亦在匯市投下深水炸彈。

金融管理局前總裁任志剛表示,由於美元在國際貨幣金融體系上有獨大地位,如美元交易清算服務,而中國的可用武器則有手上的美債。任志剛指出,美國有華爾街大鱷組成的禿鷹之師,中資金融機構有可能在美元交易上受制於人。

光大銀行香港分行資金業務總經理兼聯席主管顏劍文亦指出,基於主要經濟體均加入減息行列,競爭不能夠再只視乎利率優勢,同時要考慮國際使用比例及主導地位,意味茯元很大機會成為最終的贏家。

事實上,中美貿易戰持續下,全球經濟前景黯淡,南韓、印尼和南非近月均曾經減息。隨蚆p儲局上周下調聯邦基金利率,更增加其他央行放鬆貨幣政策以支持經濟的理據,而人民幣匯價急跌後,美國財政部將中國列為匯率操縱國,全球競爭性貨幣貶值的疑慮有增無減。菲律賓央行今日公布議息結果,料減息0.25厘。

另方面,印度盧比周三反覆偏軟,兌每美元最多跌0.3%;泰銖最多跌0.37%。主要貨幣下跌,英鎊最多跌0.41%,至1.2121美元。避險需求增長下,日圓最多升0.83%,兌每美元高見105.59,每百日圓兌港元高見7.426。





(東方)港指標商廈 租售價齊挫

社會環境動盪下,打擊投資者信心,令寫字樓市場前景暗淡。據美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》指出,七月份指標甲廈、乙廈租售價,按月全部下跌,為二○一六年二月後,即近三年半以來首見。當中,甲級寫字樓價格回落1.1%,表現最差。

金鐘售價月瀉4.5%最差
按地區劃分,上月份金鐘區指標甲廈平均呎價為35,063元,按月急挫約4.5%,為跌幅最大的地區。而尖沙咀平均呎價為15,904元,則跌3.4%。期內灣仔及北角同類物業,平均呎價分別為29,542元及14,088元,同樣按月持平。

至於整體甲廈租金按月亦下跌0.7%。當中灣仔區跌勢最明顯,平均呎租按月下滑3.3%至75.8元。至於中環區呎租為85.9元,較對上一個月回落2.7%。而東九龍及金鐘平均呎租分別為29.9元及68元,下跌1.6%及1.2%。

而乙級寫字樓走勢同樣跟隨大市下挫,該類物業價格七月份按月跌0.2%。表現最差為尖沙咀區,平均呎價為12,799元,按月減少1.9%。隨後為北角區,平均呎價則跌1.3%至12,130元。灣仔跌勢更持續,上月再進一步回落0.2%至19,832元。

尖沙咀乙廈跌租1.5%
此類物業整體租金表現亦出現滑落情況,上月回落0.6%。當中西區平均呎租挫3%至28.7元,而尖沙咀則跌1.5%至30.7元。至於上環、北角及旺角三區跌幅相對較輕微,分別介乎0.1至0.5%。

除了做價及租金表現欠佳外,買家普遍對後市採取觀望態度,導致成交量持續於低位徘徊。50大甲廈之中,港島區上月只錄得1宗個案,為近七個月以來最低。至於50幢乙廈亦僅錄得6宗交投,則創近五個月新低。

雖然近期大面積的租務成交量明顯減少,不過由於細單位承租能力尚算不俗,故上月全港仍錄得469宗寫字樓的租務成交,按月增加8.1%。

資金充裕 下半年料穩
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,受中美貿易戰及香港政治事件繼續發酵影響,市場氣氛淡靜,除了成交量處於低位外,近期亦陸續出現少數業主願意下調叫價出貨情況。

不過,由於現時普遍業主持貨力強,加上市場資金充裕,因此預料下半年的寫字樓價格不會顯著下跌。





(東方)新盤八月交投轉靜

樓市氣氛偏淡,本月首個星期全港新盤僅錄約180宗成交,按月下跌約15%。當中只有大埔白石角朗濤錄得逾百宗交投,其他開單樓盤全數僅錄個位數交易。同時,再有大型地產代理行調低全月一手買賣宗數預測,預料創今年二月後新低紀錄。

據一手銷售資訊網資料,月初至今新盤交投疏落,平均每天只有約25宗。然而,昨天市場料僅錄數伙買賣,當中會德豐地產的屯門NAPA,售出B6洋房,單位實用面積2,500方呎,花園面積706方呎,成交價4,000萬元,呎價1.6萬元。買家選用1,088天成交期付款,可享先住後付優惠。

細單位承接力較佳
至於信和置業(00083)的西貢逸瓏海嬰陳S色戶獲承接,單位為1座頂層K室,實用面積457方呎,天台面積372方呎,成交價803.47萬元,呎價17,581元。

業界料本月整體市道持續淡靜。美聯布少明指出,以近日市場表現估計,不少原本部署月內登場的大型新盤,好大機會將延遲推出,故進一步調低本月新盤銷量預測,由日前估計的1,500宗降至1,200宗,減幅兩成,料將較上月成績少逾一成。

該公司亦綜合一手銷售資訊網資料,統計今年首七個月推出的21個全新盤,單位總數共9,467伙,期內已售約6,294伙,即售出率約66.5%。當中細單位承接力明顯較佳,同期以開放式及一房戶售出率最高,該類間隔單位總數合共3,167伙,售出2,591伙,售出率達81.8%。

Napoli破頂交易撻訂
而兩房戶亦錄2,279伙交易,售出率亦達75.6%。至於三房或以上大單位則只售出1,424伙,售出率僅約43.3%。

隨茈囿p前景未明,再有高價單位交易告吹。新鴻基地產(00016)的元朗錦田北PARK YOHO Napoli,上月二十九日售出的第28座地下複式A單位,實用面積1,808方呎,原本售價3,979.4萬元,創出整項目各期歷來新高,但成交紀錄冊已列明為交易再未有進展,買家料遭殺訂近199萬元。

而同系將軍澳晉海II原於去年七月售出的3A座45樓F室,當時做價682.81萬元,昨落實終止買賣。

映日灣收逾1200張票
惟低價推售新盤仍錄理想收票。億京發展以低市價約一成推出的荃灣映日灣,截至昨晚已錄逾1,200張入票登記,較首張價單238伙超購逾4倍,發展商將於下周三截止接受認購。





(東方)地產速報一覽

屯門公屋良景邨錄首置買家入市個案。祥益胡志偉表示,售出的良賢樓高層20室三房戶,實用面積489方呎,有白居二人士見業主隨市況累積減價35萬元,故於未補價第二市場以260萬元購入,呎價5,317元。據了解,原業主於○二年以約15.5萬元購入,期內升值逾15倍。





(星島)財爺:七月經濟面對大挑戰

本港大規模示威衝突不斷,財政司司長陳茂波表示,在旅客訪港及消費等數字方面,七月比六月有很大挑戰,他希望大家留意經濟處境,若經濟不好要裁員,會影響打工仔飯碗。另外,行政會議成員、金管局前總裁任志剛認為,美國將中國列為匯率操縱國,令到中美貿易戰提升了演變成貨幣金融戰的可能性。他指,香港貨幣金融體系結構健全,但亦要保持高度警惕,防範風險,適時及具決心地妥善處理不正常的市場活動。

  陳茂波日前指近期社會事件會影響本地經濟,期間提到第二季的經濟數據,被質疑示威是第三季才出現,如何影響第二季經濟。陳茂波昨日出席金融領導委員會會議後表示,當日提供的數據是截至六月底,但稍後當不同統計數據陸續公布後,就會看到七月經濟面對大挑戰。他說,餐飲、零售、貿易、物流等行業目前僱用九十多萬人,一旦因經濟轉差而出現裁員,僱員生計會受影響,市民宜多留意本港經濟處境。

  至於中美貿易戰摩擦,陳茂波指在貿易層面,本港所受風險可控,但由此引致的溢外效應,包括商業投資決定、商業信心、金融市場等,本港所受影響則會更大。他指出,本港金融體系防震能力強,銀行體系流動覆蓋率達百分之一百六十,資本充足率超過百分之二十,均高於國際要求。

  金管局副總裁阮國琲磳隉A本港貨幣體制非常健全,聯匯制度過去三十多年經歷過不少周期性波動及金融危機,仍保持良好運作,又說現時外圍環境不穩定,金管局會密切監察市場上沽空港元的情況,有能力應付任何波動,而暫時未見大量資金進出。

  行政會議成員、金管局前總裁任志剛昨表示,美國將中國列為匯率操縱國,令到中美貿易戰提升了演變成貨幣金融戰的可能性。他指,美元在國際貨幣金融體系地位獨大,形容美國因而擁有具殺傷力武器,例如美元交易清算服務,但中國亦有可用武器,例如手持的美債。任志剛指,美國有華爾街大鱷組成的軍隊,中資金融機構在國際金融市場亦具有一定實力,但可能在美元交易上受制於人。

  他預計,美國將會只攻不守,而中國金融體系管理嚴謹,有防禦能力,可打持久戰,又相信自由、有流動性及富有中國概念的金融市場,可能成為理想戰場。任志剛說,香港貨幣金融體系結構健全,可應付市場波動,但亦要保持高度警惕,防範風險,特別留意市場操控活動出現的可能性,豐富備用方案,適時及具決心地妥善處理不正常的市場活動。





(星島)映日灣收逾1200票 用家客源主導

受政治陰霾籠罩下,各區示威衝突的威脅揮之不去,但仍無阻發展商推盤步伐,在日前突破一手悶局、率先開價的荃灣新盤映日灣,現收票鎖客,市場消息指,項目累收逾1200票,當中以用家及年輕客源主導,並部署於下周作首輪銷售。項目參觀人流則保持平穩。

  億京發展的荃灣映日灣,日前以貼市價推出首批單位後,正積極收票,市場消息指,昨收約800票,至今累收逾1200票,以首批推出的238伙計,錄超額認購近4倍,而昨日共吸引3300人參觀。該盤將於本月14日截票。料最快於下周開售。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,入票人士以用家主導,佔當中7成,投資者則佔3成。若以地區劃分,新界區客源佔約8成,其中約5成為荃灣區準買家,九龍及港島區的客源則共佔2成。

  同時,該盤錄不少年輕準買家入票,80及90後準買家佔約六至七成。雖然社會運動未見平息,惟因該盤的定價具競爭力,故吸引準買家積極入票。此外,即使市民的入市態度轉趨觀望,但市場仍有足夠購買力支撐。

  項目連日收票鎖客,並於昨日繼續開放示範單位予公眾參觀。就設於石門商場展銷廳下午現場所見,公眾無懼社會運動及酷熱天氣,陸續進場參觀,當中年齡層廣泛,並不乏年輕至中年夫婦蹤影,更有父母攜同小孩到場,參觀氣氛不俗。發展商亦安排工作人員於展銷廳門外維持秩序,引導人士進場,現場秩序良好。此外,展銷廳外至港鐵站鄰近一帶有大量代理駐足,抓緊每個撈客機會,並積極向路人推銷項目。

  項目日前突擊公布首張價單,涉及238伙,折實平均呎價約1.77萬。首批定價由409.7萬至1681.1萬,平均呎價約19076元,同時,發展商提供最高7%折扣優惠,折實售價約381萬至1563.4萬,折實呎價約16299至20083元,折實呎價約17740元。有69伙售價低於500萬。

  入場單位2座3樓B室,217方呎,屬開放式戶,定價409.7萬,折實價約381萬,折實呎價約17558元;最貴為1座11樓A室,859方呎,定價1681.1萬,折實售價約1563.4萬,折實呎價約18200元。

  該盤首批單位價貼近同區鄰近二手屋苑,較區內指標屋苑萬景艉帢s凱,目前平均呎價約18900元及21000元,分別低約6%及15%。項目較同區新盤海之戀.愛炫美呎價約22000元,低約19%。





(星島)屋苑紛錄高低價成交

近日市場氣氛趨審慎,二手紛錄高低價成交,其中沙田第一城中層戶,以1350萬易手,創屋苑成交價新高,另外,原築高層戶以每呎9705元沽,低市價10%。

  中原區域營業董事黎宗文表示,沙田第一城13座中層A室,面積819方呎,3房連套房間隔,以1350萬成交,呎價16484元,成交價創屋苑新高,較去年8月舊紀錄的1328萬,再推高1.7%。

  居屋亦再錄高價交投,據土地註冊處資料,何文田冠熹苑中層20室,面積213方呎,於上月底以413萬(自由市場價)售出,呎價19390元,創全港居屋呎價次高。目前全港最貴呎價居屋,為屋苑高層10室,於去年6月以呎價19905元易手。

  市場指,元朗原築5座高層B室,面積814方呎,3房間隔,以790萬易手,呎價9705元,低市價約10%。

  中原高級分行經理朱偉雄表示,青衣盈翠半島10座中層A室成交,面積508方呎,2房間隔,原叫價950萬,累減92萬終以858萬成交,呎價16890元,較市價低2%

  美聯高級營業經理張少勛表示,東涌映灣園16座高層E室,面積544方呎,議價後以690萬易手,呎價12684元。

  利嘉閣分行經理黃金欽稱,將軍澳維景灣畔6座低層E室,面積約515方呎,2房間隔,外望海景,原叫價900萬,終減價40萬以860萬成交,呎價約16699元。

  祥益高級客戶經理古文彬表示,屯門豫豐花園5座高層B室,面積450方呎,屬2房戶,獲區內上車客以575萬購入作自住,呎價12778元,屬市價成交。

















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