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今日新聞摘要 31.07.19

公關部

2019-07-31

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(東方)新盤貨尾兩年最少

發展商積極推售新盤,市場貨尾大減。有代理報告指,今年第二季一手樓貨尾只剩餘10,482伙,佔期間推售項目總單位約10.3%,按季下降3個百分點,為二○一七年第一季後再次重返一成水平。當中,將軍澳及紅磡貨尾量按季均跌逾七成。

將軍澳紅磡勁減七成
中原地產研究部選取258個新盤作統計,單位總數101,750個,據土地註冊處資料,第二季累積登記售91,125個,貨尾量按季減少3,120個,下跌約22.9%,已連跌兩季。若以區域劃分,減幅最大為九龍區,按季減少758個,下跌28.9%。當中紅磡區貨尾量跌至156伙,數量按季少70.6%。

至於新界區期內亦減少2,088伙貨尾,減幅22.7%,其中將軍澳跌至304伙,按季減少786伙,大跌72.1%,屬各區減幅最高。而屯門區亦減少552伙,現時餘下951伙,而元朗亦由1,908伙減少至1,441伙。港島區一手貨尾下跌幅度較小,按季減少274伙或15.3%,當中筲箕灣由189伙減少至142伙,減少24.9%。
大潭道45號兩屋招標
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,由於暑假期間不利買賣,相信發展商推盤時定價將會克制,以幫助樓盤促銷,故預計第三季貨尾比重將維持約10%的水平。

該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則表示,隨茯F府推出空置稅,上半年發展商推出現樓貨尾單位,當中包括不少豪宅,做價亦十分理想,另外用家需求強勁,因此多個大型新盤均獲承接。

豪宅新盤備受關注,有洋房限量推出應市。南區大潭道45號上載首張銷售安排,推出兩座洋房於本周五招標發售,其中位處單邊的8號屋,實用面積4,751方呎。至於毗鄰的7號屋,實用面積為4,812方呎,另設約1,010方呎花園及約992方呎天台。

朗濤周六發售124單位
大型樓盤承接力強,發展商亦乘勢加推。鷹君旗下大埔白石角新盤朗濤,落實於本周六公開發售124伙,戶型由一房至三房,折實售價由583.7萬至2,327.8萬元,折實呎價介乎12,750至18,879元,同日起亦有24伙以招標形式出售。該盤日前加推3號價單,提供114伙,折實平均呎價15,773元,另外亦修訂價單,將12伙單位加價約3至5%。

此外,美聯物業據一手住宅銷售網資料,七月首二十九日新盤已售出1,332伙,較六月全月少約14%,當中面積400方呎或以下單位佔約一半。




(東方)新界西業主劈價 元朗迷你戶賣平7%

近期新界西二手業主劈價吸客個案增加,不少屬上車迷你戶或細單位。元朗好旺洋樓一個中層單位,實用面積281方呎,原則兩房間隔,減價27萬元後,以363萬元沽出,呎價12,918元,低市價近7%。

溱柏減23萬獲承接
利嘉閣陳奕熙表示,上址為單幢住宅物業,鄰近教育路,單位早於去年底已叫價390萬元放售,為近期市價,但因為早前該區樓市轉靜,原業主見有客出價,即主動減價出貨。

元朗區睇樓量近日稍為回升,但他續指出,「買家會否咁快入番市,仍然有待觀察」。

同區溱柏細單位亦錄減價成交。該行黃永全透露,該屋苑9座低層F室,開放式設計,經議價後減價23萬元,以425萬元售出,減幅約5.1%,以實用面積301方呎計,呎價約14,120元。據了解,同面積單位去年最高售價曾逾500萬元。

新屯中單日兩買賣
鄰近的屯門二手市況亦相若。祥益黃慶德指出,新屯門中心昨連錄兩宗買賣,業主都要擴大議幅,才可以出貨。當中2座低層兩房單位,實用面積462方呎,放盤不足兩個星期,因應市況累減30萬元,終獲同區上車客洽購,即場再減10萬元,以510萬元沽出單位,呎價約11,039元。

事實上,全屋苑現時入場放盤叫價,最低都由535萬元起,故上址屬低市價成交。他又表示,同盤另一個1座低層D室單位亦減價28萬元,獲同區人士以592萬元購入,以實用面積501方呎計,呎價約11,816元。

減價浪潮伸延至其他地區,即使優質單位都要減。美聯熊建明表示,馬灣珀麗灣16座中層單位,實用面積520方呎,望橋海雙景,兩房間隔,起初叫價750萬元。外區客見放盤罕有,經多番議價後,成功以700萬元買入,減幅近7%,呎價約13,462元。




(東方)屋苑上月租賃1127宗 佔整體成交近八成

六月受惠暑假來臨,以及樓價高企,市民轉買為租,租務暢旺。地產代理數據顯示,50指標屋苑期內錄1,127宗租務個案,為11個月最多。由於同期買賣按月大減,以致租賃佔整體成交比例急升至79%,按月再升近11個百分點,創近8個月高位。

太古城兩房月租2.8萬
利嘉閣指出,六月份該批屋苑平均實用呎租37.6元,較五月份的37.04元再升1.5%,已連升五個月,並創有紀錄以來新高。而租金自今年初於谷底反彈以來,已累升4.9%。由於租務市場維持強勢,料本月交投量再升約一成至1,240宗。

在盤源漸減情況下,個別屋苑錄零議價個案。香港置業布家良表示,鰂魚涌太古城南山閣低層A室,以兩房間隔,向東北及享內園景,實用面積536方呎。業主以2.8萬元放租僅10天,即吸引外區公司客承租,呎租52.2元。
薈朗開放式回報4.6厘
而小西灣藍灣半島本月租務交況熾熱,Q房網招潔冰表示,屋苑9座高層B室,實用面積870方呎,間隔屬三房包括套房及連工人套房,望獅子山及郵輪碼頭景,成交月租3.8萬元,呎租43.7元。據了解,租客為區內人士,心儀單位設有落地玻璃,附有特大景觀窗。

此外,部分新界開放式戶由於月租涉額較細,承接力亦不俗。中原梁偉健表示,馬鞍山薈朗1座低層A03室,實用面積238方呎,以1.25萬元租出,呎租52.5元。若以業主一六年購入價329萬元計,回報率約4.6厘。




(東方)白居二客768萬購雅濤閣

白居二買家陸續趕上尾班車,黃竹坑居屋雅濤閣2座高層H室,早於三月時於未補價第二市場叫價800萬元放售,有去年中籤者的同類買家,對後市仍有信心,議價後以768萬元購入。
中原吳景新表示,上址實用面積577方呎,成交呎價約13,310元,而新買家另以100萬元向同一業主購入屋苑單號車位。同時,估計下月新居屋抽籤後,將有更多白居二人士回流二手市場物色單位。

康山花園低市價5%易手
而已補價自由市場近期亦頻現買賣,該行施志鋼表示,鰂魚涌康山花園七月至今錄得兩宗成交,包括8座中層D室兩房戶,實用面積431方呎,向東北及景觀開揚,於已補價自由市場以750萬元易手,呎價17,401元,較市價低5%。

兆麟苑買家一筆過入市
祥益林英傑則表示,屯門居屋兆麟苑F座高層1室,實用面積401方呎,以兩房設計,有區外買家鍾情單位附設裝修,加上業主已累積減價30萬元,決定以一筆過付款購入作自用,自由市場成交價480萬元,呎價11,970元。原業主於○二年以約63萬購入單位,現時利潤理想。

至於入場門檻較低的二手公屋,樓價升勢未減。市場消息稱,黃大仙竹園北邨蕙園樓高層戶,剛連地價獲買家以370萬元購入,以實用面積263方呎計,呎價14,068元創該屋邨新高。




(星島)八月新盤審慎登場 推售步伐「隨行就市」

由於困擾本港的政治事件持續並惡化,阻礙市場氣氛,預期新盤將審慎登場,並採隨行就市策略,預計8月有多個大盤可按部就班推出,並以中小型單位為主,其中長沙灣愛海頌、青衣明翹匯,料短期獲批預售;至於南昌站匯璽III已上載樓書,可望下月應市。而在上周首輪銷售沽清的大埔白石角朗濤,則提速在周六推售逾百伙。

政治事件持續,對樓市氣氛帶來影響,雖然8月仍有多個新盤推出,但預期將採隨行就市策略,並審慎登場,而預計在8月推出的新盤,就涉逾4600伙,並以中小型單位為主,其中長實發展的長沙灣愛海頌,長實助理首席經理(營業)何家欣稱,目前正待批售樓紙。

項目提供876伙,約七成半單位為2房戶,餘下為3房戶型。2房戶由474方呎起,3房戶主要為750方呎,連套房或貯物房間隔。目前項目示範單位已備妥,將設於紅磡置富都會商場,惟預售樓花同意書尚未批出,望最快在下月推售及隨即公布銷售細節。

佳明發展的青衣明翹匯,該公司營業及市務總監顏景鳳稱,項目正待批預售,同時亦認為,政治事件只屬短期影響,而樓盤主打中小型單位,只要開價貼市,加上同區已累積一定購買力,預期仍有不少買家追捧。

樓盤提供776伙,標準單位涵蓋1至4房、並主打1至2房戶,佔項目總數約70%,其中1房299至313方呎,2房410至438方呎,3房566至807方呎,4房約808方呎,另外平台或花園單位約278至808方呎,頂層複式戶約1829至2728方呎。

新地發展的南昌站匯璽III,目前已上載樓書,可望下月發售,共提供1172伙,面積267至2171方呎,除提供3幢住宅外,亦備有2幢低座物業,預計關鍵日期為2020年7月10日。

億京發展荃灣映日灣亦已上載樓書,該盤由3座住宅及1座商業大廈組成,住宅部分各樓高31層,提供840伙,面積最細217方呎,為荃灣新盤中面積最細單位,最大為2022方呎,由開放式至5房,預計關鍵日期2020年4月15日。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱,由於政治事件,對市場氣氛必然帶動影響,預期發展商推售心態將轉趨審慎,甚至減慢推盤步伐,但相信發展商並不會低價推售,寧願待看清社會局勢後,再作銷售。

此外,即使面對遊行示威的可能,但售樓處設於旺角的大埔白石角新盤朗濤,發展商鷹君仍安排在周六進行第二輪銷售。於昨晚近9時發展商公布新一份銷售安排,將於本周六(3日)以公開發售方式發售124伙;另外,亦以招標方式發售24伙,招標期由8月12日至23日。

該盤日前加推3號價單,涉及114伙,面積由357至1233方呎,屬1房至3房戶型,折實價由583.7萬至2327.8萬,呎價由12750至18879元,折實平均呎價15773元,屬提價加推,對比2號價單折實平均呎價14387元,高出約9.6%。

同時亦更新價單,把其中12伙提價,當中包括7B座12樓G室,面積547方呎,原先定價988.4萬,目前加價至1017.6萬,呎價亦增至18603元,升幅達3%。此外,該盤亦再作收票,除向隅客的復活票外,目前亦接獲約40張全新入票。




(星島)屋苑車位造價跌6%至20%

政治事件持續發酵,樓市氣氛受影響,令近期屋苑車位造價,相較5月時回落近6%至20%,其中以豪景跌幅最多,至於屬指標屋苑的嘉湖山莊及沙田第一城,其車位最新造價較5月時已下跌約7%及14%。

近期屋苑車位造價持續下跌,普遍由5月時下跌近6%至20%,中原區域營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊車位造價陸續回落,其中樂湖居停車場地庫第一層單號車位,以134.5萬沽出,較5月約145萬跌7.5%。據悉,原業主於17年6月以100萬購入車位,是次轉手帳面獲利34.5萬,現時屋苑車位入場價亦下調至140萬。

另外,沙田第一城車位成交價亦見回落,美聯助理區域經理翁凱傑指,屋苑商場車位最新造價約120萬,較5月時的140萬,下跌約14%。目前屋苑的車位入場費為85萬,較5月時約95萬,同樣錄約10%跌幅。

此外,代理指,鴨脷洲海怡半島車位,本月最新成交價約178萬,比起5月的189萬,下跌近6%。同時,區內代理指出,東涌映灣園B1層單號車位,造價142萬,比起5月時的160萬,下跌逾1成。

深井豪景花園車位亦錄顯著跌幅,其車位的本月最新造價約80萬,較5月份的100萬,下跌2成。市場消息指,屋苑3期雙號車位,於上周以80萬成交,並獲投資者承接。

中原首席分區分區經理譚榮輝稱,鑑於屋苑的車位供應量多,車位與住戶比例約1:1,加上近月市況欠佳,令投資者不敢貿然入市,寧願減價沽貨,故導致屋苑的車位造價現跌幅。

美聯住宅部行政總裁布少明指,因社會運動持續,投資者入市意欲下降,因此業主需減價去貨,令車位造價下調。

然而,他認為社會氣氛對用家的影響較細,部分用家更會趁勢以低價入市,又指未來實際車位造價須視乎本港政治事件的發展。




(星島)外區客「Full Pay」購屯門居屋

屯門居屋兆麟苑(見圖)F座高層1室,面積401方呎,屬2房戶,日前獲區外客垂青。祥益經理林英傑表示,該買家鍾情屋苑鄰近家人住所,方便照應,且原業主增加議幅,累減30萬,遂以自由市場價480萬、並一筆過付款購入作自住用,呎價約11970元,屬市價。據了解,原業主於2002年以約63萬購入上址,帳面獲利高達417萬,升值逾6倍。




(明報)仲量聯行:「納米樓」新供應3年內料大增60%

發展商繼續積極興建不足200方呎的「納米樓」。仲量聯行昨日公布最新《住宅銷售報告》指,2019年至2021年這3年間,將有超過3000個面積小於200方呎的納米單位落成,較2016年至2018年過去3年的落成量,大幅增加60%。

銀碼細吸引更多買家入市
該行研究部資料顯示,2019年至2021年「納米樓」新供應佔整體私人住宅新供應約5%,如早前發售的「納米樓」項目、由內房佳源及舖王鄧成波家族持有的屯門菁雋,再度進行銷售,而單位售價較2018年12月時大幅減價達三成,入場費僅174萬元,價格「親民」,當日推售344伙,成功售出98%,減價吸客奏效。仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示,「納米樓」銀碼相對較吸引,吸引買家蜂擁入市。現時人工加幅遠遠落後於樓價升幅,發展商需要調低單位面積以維持較低的單位銀碼,令更多買家可入市。

料「納米樓」樓價跌時多跑輸大市
仲量聯行研究部主管馬安平則指,儘管納米單位售價吸引,但購買「納米樓」亦存在一定風險,因當樓市下行時,「納米樓」做價走勢往往跑輸大市,往往業主須要大幅減價,始能將「納米樓」成功轉售。

他預期,今年下半年樓市前景欠佳,發展商推售「納米樓」新盤時,開價料較偏軟,最終將導致二手樓價跌幅更大,預期今年整體樓價下跌0至5%,而「納米樓」樓價將跑輸大市。


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