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今日新聞摘要 25.07.19

公關部

2019-07-25

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(明報)望內海跑道地 嘉華會德豐127億奪標 每呎樓面價1.18萬 啟德區兩年半最低

社會接連發生多宗衝突、氣氛極惡劣,上周僅接獲4份標書的啟德新一幅跑道區住宅地,昨日公布由嘉華國際、會德豐及中海外合組的財團,以127.398億元擊敗3家本地「大孖沙」投得,以地皮最高可建樓面107.58萬方呎計,折合每方呎樓面地價11,842元,除較市場估值下限1.3萬元低逾9%外,更是2016年12月嘉華以每方呎樓面地價1.02萬元投得同區第1K區2號地皮(現為嘉葍蛂^後,區內逾兩年半新低。

連同昨日投得的上述啟德第4A區1號地皮,會德豐先後以合組財團形式,成功投得4幅啟德跑道區住宅地;餘下3幅地皮包括第4B區3號、第4B區1號、第4C區2號,加上去年以63.59億及68.89億元向海航購入第1L區1號及2號地皮,即合共持有啟德區內6幅地皮,稱得上是啟德大地主。

會德豐梁志堅:社會事件影響出價
對上述地皮成為啟德區內逾兩年半來樓面呎價最低的住宅地,會德豐副主席梁志堅回覆本報查詢時稱,整個項目總投資額至少200億元。

對近日社會發生的政治事件,梁表示,的確對集團的出價有一定影響,但他指做生意一定有風險,加上集團售出物業後也要增加土儲,即使近期社會氣氛不穩,仍然要入市。

對現時土地供應緊張,他表示:「賣埋明年,睇唔到政府有咩地可以出,『明日大嶼』唔係『明日』,起碼都10年!」所以,他認為政府應繼續積極覓地,或者可與發展商及鄉民積極商討發展新界地皮,以增土地供應;地價回落,樓價才有機會回落。

對於後市,他認為中國為香港的後盾,「點都唔會成個香港無晒」。

業界料開售呎價2.6萬起
嘉華國際營業及市場策劃總監溫偉明表示,項目位置優越,啟德發展區為香港未來最矚目的大型發展地區,配以逾千億元的配套設施,看好區內前景。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,是次地皮中標價較預期低,反映發展商受近日香港社會運動、中美貿易戰等影響,加上政府計劃開徵空置稅等因素,未來售樓速度減慢會影響利潤,所以在出價上有所折讓,但他相信大部分發展商仍對後市具信心。

林浩文預計,項目會發展為綜合式豪宅,以中小型單位為主,預計未來落成後以每方呎2.6萬元起出售。

地皮向九龍灣 可建107萬呎
啟德第4A區1號地皮面積約176,368方呎,最高可建樓面逾107.58萬方呎,當中將預留逾3萬方呎樓面作為社福設施;地皮位於跑道區內側,主要望九龍灣方向海景及東九龍市景,並非正對維多利亞港海景。





(東方)元朗淡靜 MIDTOWN劈35萬求售

元朗二手市繼續沉淪,睇樓氣氛淡靜,區內的YOHO Town更連錄多宗取消睇樓個案,而毗鄰的YOHO MIDTOWN再現減價盤,兩房戶劈價35萬元求售。有地產代理表示,該區亦有租客索性轉租港島樓,脫離「暴力重災區」。

準買家取消區內睇樓
有元朗區代理指出,近日區內市況持續死寂,準買家都因暴力事件,對後市信心盡失,大部分都擱置入市。他透露,有兩組原居於該區客戶,一直有意換樓,早在本月初已開始睇樓,近兩周都有參觀YOHO Town放盤,但昨日再聯絡時,都表示要「睇定啲」,暫時不會換樓。

有外區準買家亦打消買元朗樓念頭。另一代理表示,有來自東九龍客戶,原先覺得元朗屋苑的樓齡新,計劃入市YOHO MIDTOWN兩房單位,但近日已表示對後市觀望,拒絕到區內睇樓。

事實上,部分該屋苑業主已減價,希望挽回買家信心。如項目2座高層實用面積443方呎單位,叫價由815萬元,下調至780萬元。資料顯示,同坐向同面積高層戶,近月售價曾高逾820萬元。

尚悅準租客轉港島盤
元朗二手住宅租賃市場同受拖累,部分租客更決定「撤離」。市場消息稱,有區內租客原先租住的單位租約期滿,打算以月租1.8萬至2萬元,轉租同區尚悅大單位,並已參觀不同放盤。但見過去周日爆發衝突,即決定轉租港島樓,並已到銅鑼灣睇樓。

此外,二手樓減價潮已開始蔓延至新界北區。美聯周志強稱,粉嶺中心H座低層6室,實用面積535方呎,屬三房間隔,曾開價665萬元放售,但因近期市況不穩,為求加快出貨,即減價至628萬元成功售出,減幅約5.6%,呎價約11,738元。據了解,原業主九七年十月以338萬元購入單位,持貨二十二年,帳面賺約290萬元。





(東方)舖位成交額下半年估挫三成

本港商舖市場前景被看得最淡。利嘉閣(工商舖)預計,受近月示威活動影響,下半年整體舖位買賣登記量及成交金額,料分別錄約500宗及200億元,較上半年大幅下跌15%及30%。

該行商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明稱,一連串遊行及衝突事件,直接打擊零售市道,對商舖市場造成明顯影響,衝擊程度比中美貿易戰更大。不過他指出,雖然新界西北區情況較混亂,惟該區舖市近年走勢平穩,料未來可望由低位回升,估計下半年舖租及買賣價可錄5%及10%升幅。

寫字樓勢價量齊跌
不過,港島及九龍區核心舖位,他認為,該類以旅客及高消費為主的街道仍會受壓,料租金最多只能在低位橫行。

而寫字樓走勢相信亦轉淡。該行商業、商舖及投資部營業董事徐康達指,受貿易戰拖累,投資者採取觀望及審慎態度,今年上半年商廈成交宗數及涉及金額分別為579宗及116.04億元,較去年下半年分別跌46%及79%。

他料,下半年市況會再轉差,商廈買賣登記量將再跌10%至約520宗,而成交金額則再減少18%至95億元,呈價量齊跌的情況。

中小住宅價回落4%
高力國際都預計寫字樓市場跌勢已定。該行香港及南中國研究部主管鄧淑賢稱,整體商業物業全年價格料回落5%,較上半年的2.1%跌幅進一步惡化,而租金預測,更由上半年錄得的0.7%升幅,調整至全年料跌1.3%。

該行香港估價及諮詢服務高級董事石峰帆補充,不睇好住宅市場,但仍有升幅。他預料,下半年中小型住宅樓價回落約4.4%,惟全年依然可錄約6%升幅。





(東方)公屋鳳德邨呎賣萬九貴絕

納米公屋再錄破頂價成交。黃大仙鳳德邨紫鳳樓低層4室開放式戶,於已補價自由市場以298萬元登記售出,以實用面積155方呎計,呎價達19,226元創全港同類市場最高,單位四年升值逾65%。

代理指出,上址為原業主的收租物業,於去年底叫價280萬元放售,其後加價至288萬元,早前交吉後再提價10萬元,並一度封盤,解封後以高價售出。

據了解,同屋苑對上的紀錄於去年中錄得,當時成交呎價高達18,912元。

愉田苑十年漲價449萬
至於居屋市場,承接力亦保持平穩。利嘉閣許嘉揚表示,觀塘祥和苑E座低層12室,實用面積449方呎,以兩房間隔設計,五月時開價510萬元,僅輕微減價5萬元,即以自由市場價505萬元沽出,呎價11,247元。原業主於○九年底入市,當時做價約150萬元。

中原黎宗文則稱,沙田愉田苑B座中層4室兩房戶,獲買家以612萬元購入,以實用面積429方呎計,呎價14,266元。上址○九年買入價為163萬元,十年升值449萬元。

龍門居搶至422萬沽出
而未補價市場由於盤源不多,市場更現搶盤個案。消息透露,屯門龍門居4座高層兩房戶,實用面積484方呎,原意向價420萬元。由於有至少兩組客出價,終反價至422.1萬元沽出,呎價8,721元。





(東方)朗濤收二千五票 超購十倍

新一輪大盤開售潮如箭在弦,鷹君的大埔朗濤將於本周六開盤,屬下半年首個登場的大型項目,發展商昨晚截止接受認購共錄近2,500張入票,超額近10倍。

該盤周六將推出238伙發售,屆時會分A、B組進行揀樓,A組大手客最多可買5伙。

事實上,市場上有多個大型新盤籌備下月推售,新鴻基地產的西南九龍匯璽III,日前已突擊上載樓書至網站,料短期有機會啟動軟銷。而億京發展的荃灣映日灣,早前已獲批預售樓花同意書,估計最快下月銷售。

逸瓏海懋s貨593萬起
此外,各區樓盤爭相加推單位。信和置業西貢逸瓏海彌壎新價單,盡推尚餘從未公布售價的29伙,主要為特色戶,買家可享最高19%總折扣及31.8萬元津貼,折實平均呎價15,909元。而整批單位折實售價由593.4萬至1,816.4萬元,呎價13,414至21,320元。該盤昨日同步發出新銷售安排,星期日起推售10伙。





(東方)菁雋樓花按揭傳滿額

佳源國際控股及陞域集團的屯門菁雋,於本月中發售344伙近沽清,惟近日有指部分大型銀行承做的樓花按揭限額已滿,個別選用即供計劃買家料受影響。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指,出於風險管理考慮,大型銀行一般對細樓盤按揭取態審慎,故此即供付款按揭有額度限制,額滿即會取消優惠。不過,銀行仍接受準業主以現樓形式申請按揭,即現樓落成後,以建築期付款方式申請,惟優惠會較少,業主或失預算。

銀行:可現樓形式申請
價單顯示,該盤採用建築期付款計劃,折扣優惠較即供計劃少3%。發展商則表示,項目預計於八月初至中可獲批滿意紙。

有提供按揭的擢袘行發言人表示,針對未完成的住宅發項目按揭貸款(俗稱樓花按揭),公司跟其他銀行一樣,在每個樓盤都受制於按揭貸款額。假如客戶希望申請有關項目的按揭,可以用現樓的形式申請。

而琤芼行發言人則稱,該行於提供樓花類型之按揭服務時,會考慮多項因素,包括市場情況、風險評估、樓花期等,亦會設定貸款總額上限。除樓花按揭外,該行有為該新盤提供現樓按揭服務。





(東方)五月動工私宅僅1伙

私人住宅動工進度緩慢,屋宇署資料顯示,五月份只有1個私宅單位動工,較四月的1,524伙大減99.9%,創一六年六月後的35個月新低。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示,期內動工項目為太子道西322號。而綜觀今年首五個月,累積動工量2,192伙,亦較去年同期的7,427伙大減約70%,是九年同期最少。

18建築圖則獲批
不過,地產商已加緊部署發展項目,五月份該署批出18份建築圖則,有8項為住宅。當中華潤置地去年以59.29億元購入、創下香港私人住宅紀錄的南區壽山村道39號,准建10座3層高洋房,總樓面約6.9萬方呎。

至於紅磡亦有兩個發展獲批圖則,痚穧a產的機利士南路30至50號、必嘉街75至81號、黃埔街23至41號及寶其利街12A至22A號重建項目,獲准興建3幢25及27層高商住樓宇,總樓面約33.67萬方呎。

而長實集團位於同區的紅鸞道8號海灣軒酒店,可建兩幢13層高商業大廈,另設兩層地庫,總樓面約115.65萬方呎。毗鄰的海韻軒已在去年獲批圖則,兩個商業項目將來重建後,合共可提供逾220萬方呎樓面。





(星島)高力:全年樓價料升6%

近期樓市氣氛轉趨審慎,高力國際香港估價及諮詢服務高級董事石峰指,樓市上半年需求持續強勁,逆市造好,一手樓銷售經常超額認購,反映市民入市意欲強勁,但由於中美貿易戰未明朗,加上近期的政治事件,下半年投資環境會變得審慎,樓市交投料放緩,全年樓價升幅將收窄至6%。

  石氏再指,針對近日元朗暴力事件,除非本港經濟受到衝擊,才有機會影響樓價,但長遠而言,低息環境及資金流動性為整體樓市帶來支持,加上土地供應短缺和需求強勁,仍會刺激樓價上升。

  在寫字樓方面,高力國際香港資本市場及投資服務行政董事翟聰表示,上半年寫字樓的租賃市場需求,與去年同期相比有所疲弱,特別在核心區中環及金鐘一帶,連續第四季度錄得淨吸納量負數,大部分租戶選擇遷至港島東如鰂魚涌,甲級寫字樓空置率,在過去半年上升了1%,預料下半年租金將下降1.3%。

  高力國際香港商鋪服務董事吳凱寧表示,雖然今年首5個月訪港旅客人數按年增長,但旅客購物模式改變,對奢侈品需求下降,導致一線地區的大型商鋪租金下跌,品牌亦調整營運模式。而元朗暴力事件則未有對商鋪構成明顯影響,未見商鋪租金有下跌迹象。




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