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今日新聞摘要 18.07.19

公關部

2019-07-18

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(東方)元朗納米盤僅售67萬

本港土地供應短缺,上車私人住宅樓價已升至數百萬元,但市場剛現低於百萬元的住宅物業成交。元朗祥降圍一個雙號2樓連天台納米銀主盤,實用面積僅105方呎,附設同面積的天台,屬近年較罕見的迷你戶,拍賣開價60萬元,搶高至67萬元沽出,呎價6,381元。

上述單位早前曾以78萬元拍賣沽出,惟買家最終撻訂,其後以80萬元翻拍,但未能成功售出,如今再劈價至60萬元重新推出。是次成交價較當時低11萬元或約14%。

據了解,該單位獲3組來自元朗及外區的買家出價,而成功購入單位買家為附近住客。市場估計單位月租約4,000至5,000元,以此計算租金回報達約7至9厘。

上述物業四月時曾連同區內錫降圍單號一個單位一併推出,該單位實用面積140方呎,開價63萬元,同樣獲3組買家爭購,並以66萬元賣出,呎價4,714元。由於錫降圍位置較佳及單位較新淨,因此在首次推出時已沽出。

北角盤1/4業權嗌50萬
至於住宅「超低價」拍賣放盤並不多,部分為另類物業。位於北角南方大廈低層J室,實用面積372方呎,由銀主推出四分之一業權,下周以開價50萬元拍賣,而該單位估值約460萬元。

而佐敦廟街雙號唐樓一個高層單位,實用面積131方呎,連租約亦以98萬元開拍,呎價7,481元。

土瓜灣天台26萬推拍
事實上,近期成交價「超低」物業,大多為非住宅用途。近月拍賣場熱賣的天台物業。如土瓜灣的馬頭圍道雙號住宅天台,實用面積95方呎,將以26萬元推出,呎價2,737元。

而葵涌貴豐工業大廈的天台亦以50萬元推出,以實用面積390方呎計,呎價1,282元。該單位曾以55萬元推出,現減約9%再拍。

今年有多個天台物業連環售出,大部分做價低於「一球」。位於深水埗福華街單號的兩個天台亦先後售出,其中面積較大的C號天台,五月時以32萬元拍出,略高於開價29萬元,而面積較小的B號天台,其後亦以20萬元易手,呎價2,667元。

而新界迷你農地亦受市場追捧,做價更低水。兩幅位於大網仔附近的農地,地段面積871.2方呎,上月以一口價8萬元成功售出,呎價約92元。兩幅地分別坐落在山邊及河流中間,估計難作耕作用途,故做價較低。





(東方)牽晴間本月開齋 兩房590萬成交

受剛性需求推動,新界細價屋苑陸續「開齋」。粉嶺牽晴間錄本月首宗買賣,一個2座高層D室兩房戶,實用面積384方呎,以590萬元易手,呎價15,365元屬理想水平。

世紀21奇豐黎樹森表示,上址原叫價595萬元,僅輕微減價5萬元,獲買家高價承接。據了解,近月8座一個中層戶,曾以600萬元售出,呎價15,544元創新高,反映是次做價逼近屋苑歷史指標。

沙田翠華呎撲兩萬
至於荃灣中心向為區內指標上車盤,由於業主叫價堅持,令近日才破本月悶局。

中原張子榮表示 ,屋苑17座高層D室,實用面積329方呎,六月中叫價498萬元放售。有買家曾在沙田尋找二手物業,但感超出預算,議價後終以480萬元購入上址,呎價14,590元。

而沙田翠華花園本月成交同樣疏落,但呎價則再撲兩萬元。消息稱,該盤C座高層單位,實用面積215方呎,獲買家以423萬元承接,呎價19,674元。

淘大減60萬獲承接
相反,市區細價屋苑成交步伐明顯加快。香港置業譚征指出,牛頭角淘大花園本月已錄最少4至5宗買賣,包括L座中高層8室,減價60萬元,以540萬元轉售,以實用面積285方呎計,呎價18,947元。

事實上,近年樓價持續向上,600萬元或以下可承做最多八成樓按的細價樓已買少見少。美聯指出,此類二手物業上半年錄12,552宗登記,按年跌約16.9%,為近三年來按半年計次低。





(東方)瑰麗府邸月租160萬貴絕

市場對於酒店式公寓具有租務需求,帶動租金表現理想。尖沙咀香港瑰麗府邸其中一個三房複式單位,意向月租高達160萬元,料貴絕全港。

複式面積4812方呎
上址位於新世界中心重建項目Victoria Dockside的43至65樓,屬於最高的19層,共提供186個房間,戶型包括開放式戶、一房、兩房、三房及複式戶,可飽覽維港和飛鵝山景致。

項目租期由一至十二個月,所提供的4個複式單位,月租100萬元起。當中以64樓01室租金最高,單位設有豪華飯廳及私人酒吧,以實用面積4,812方呎計,呎租達332.5元。

至於同層64樓04室為兩房複式戶,設有私人健身房,實用面積3,778方呎。

開放式叫租5.7萬起
物業同時提供有細單位,開放式戶實用面積474至657方呎,月租5.7萬至7.8萬元。一房單位面積則由797至1,335方呎,每月約8.9萬至18.2萬元。而昨日開放予傳媒參觀的49樓11室,面積為1,109方呎,每月租金12萬元,呎租108.2元。

該重建項目的服務式住宅部分K11 ARTUS,早前亦已推出招租。上址樓高14層,共有287個住宅,提供70種不同間隔,市傳個別三房單位意向月租達32萬元,呎租超過160元。

而近月一個面積1,284方呎兩房戶,以14.5萬元租出,呎租約113元。





(明報)上半年中資斥36億掃工商舖 按年挫逾九成

受到內地嚴格控制資本外流影響,內地資金投放於本港投資市場明顯不再活躍。據美聯工商舖資料研究部數據顯示,今年上半年工商舖大額成交中(即價值1億元或以上的買賣),涉及中資買家的交易只有36.3億元,佔工商舖大手成交金額僅約8%,同時,較去年上半年買賣403.2億元大跌逾九成,若與去年下半年的51億元比較,也下挫約29%。

佔工商舖大手成交額僅8%
資料顯示,分層寫字樓成為中資買家的主要目標,並以港島區甲廈為主,今年上半年相關買賣合共涉及逾22.7億元。美聯工商舖行政總裁黃漢成稱,自從中美貿易戰展開後,內地加強資本外流管制,令到中資財團入市個案大幅減少,而去年底更是股樓表現波動的時期,進一步影響投資市場氣氛,因而令中資入市近乎絕迹。此外,內地大力提倡發展大灣區,與香港相比,其他大灣區城市物業價格較廉宜,吸引部分內地資金轉至其他城市投資。

此外,仲量聯行發表的《香港地產市場觀察》報告指,經濟前景欠佳,上月甲級商廈新租出面積按月減少63%,但中環寫字樓市場近期錄得的甲廈租務成交,主要是新經濟企業在港開設新辦公室或作擴充之用,如澳洲共享工作間營運商Victory Offices在港設首個據點,承租了中環中心1.65萬方呎樓面。

仲量聯行:上月甲廈租出面積跌六成
仲量聯行研究部主管馬安平表示,整體寫字樓市場於上月錄得13.95萬方呎的負吸納量,因經濟前景不明朗,部分業主調低租金叫價,令整體寫字樓租金按月下跌0.3%。中環寫字樓平均呎租按月回落0.3%至130元,灣仔及銅鑼灣平均呎租按月跌0.7%至72.3元。仲量聯行九龍商業部主管鄧思勤稱,東九龍新落成的甲廈持續吸引尖沙嘴的租客遷入,租客希望趁租金較低,承租作業務擴充,如美國科研公司杜邦遷出尖沙嘴。鄧預計,尖沙嘴與九龍非核心區的寫字樓租金仍有差距。





(星島)美孚每呎1.31萬市價沽

二手交投氣氛回穩,大屋苑頻錄市價成交,其中荔枝角美孚新邨中層戶,以呎價1.31萬易手,為市價成交;另外,沙田第一城中層戶,新近以595萬沽出,同樣屬市價。

  中原分區營業經理黃惠霞表示,荔枝角美孚新邨2期吉利徑2號中層B室,面積626方呎,原則屬大2房間隔,議價後獲同區用家以825萬承接,呎價13179元,為市價成交。

  世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田第一城51座中層D室,面積304方呎,屬2房間隔,坐向東北,外望園景,以595萬成交,呎價19572元,屬市價水平。

  利嘉閣分行經理黃金欽表示,將軍澳維景灣畔3座高層A室,面積約708方呎,採3房套間隔,外望清幽山景,原於6月叫價1280萬,經議價後減價20萬至1260萬沽出,呎價約17797元。

  代理指,馬鞍山迎海.星灣御17座中層E室,面積496方呎,採兩房連貯物房間隔,以818萬易手,呎價16492元,為市價成交。

  市場指,粉嶺綠悠軒2座中層G室,面積約612方呎,屬3房套間隔,外望享開揚景觀,以730萬成交,呎價約11928元,屬市價。

  利嘉閣助理分區經理鮑允中指,九龍灣得寶花園D座中低層4室,面積約265方呎,屬1房間隔,望獅子山山景,以460萬成交,呎價約17358元。

  區內代理指,沙田河畔花園E座高層01室,面積269方呎,採2房間隔,議價後以485萬沽出,呎價18030元,為市價成交。

  市場指,元朗采葉庭9座低層G室,面積509方呎,兩房間隔,原先叫價700萬,新近減價20萬,以680萬沽出,呎價13360元。

  但部分屋苑仍錄低市價成交,中原分區營業經理莊素娟指,鰂魚涌太古城齊宮閣中層B室,面積702方呎,採3房間隔,坐向東北,外望園景,以1550萬將易手,呎價22080元,低市價約3%。

  美聯分行營業經理林志堅稱,將軍澳新都城二期2座中層E室,面積538方呎,屬3房1套間隔,原叫價920萬,終減價30萬,並獲同區換樓客以890萬承接,呎價約16543元,低市價約4%。

  市場指,東涌東環3A座高層9室,面積572方呎,屬3房間隔,原先叫價至750萬,近日減價至722萬獲承接,呎價12622元,低市價3%。

  世紀21北山高級客戶經理梁淑儀表示,北角百福花園百勝閣低層H室,面積600方呎,3房間隔,望開揚樓景,獲區外換樓客以920萬承接,呎價15333元,屬市價水平。

  利嘉閣高級經理劉景駿表東涌海堤灣畔3座中層F室,面積約541方呎,為兩房間隔,望山景及樓景,原先叫價720萬,其後減價20萬,以700萬易手,呎價約12939元。

  代理指,荃灣中心17座高層D室成交,面積329方呎,兩房間隔,享開揚景,新近獲上車客480萬購,呎價14590元。

  市場指,粉嶺逸峰2座中層D室,面積452平方呎,兩房間隔,以642.8萬易手,呎價14221元。





(星島)金發局稱未見有走資 情況被誇大續關注

金融發展局發表其公司化後首份年報,回顧過去一年在政策研究、市場推廣和人才發展三方面的成果;對於集資764億元今年來最重磅新股百威亞太臨埋門脫腳,取消上市,令不少借孖展認購的散戶蝕息,金發局董事會成員陳翊庭透露,監管機構將對新股上市制度的改革很快「有所行動」。近期社會動盪不安市場憂慮或掀走資潮,金發局指未見香港出現走資情況,並稱香港走資難度不大,會繼續關注事件。

  近期香港社會動盪不安,有傳市場因擔心其穩定而引起「走資潮」。金發局主席李律仁表示,金發局有密切留意事態發展,並謂局方一直與私人銀行、財富管理業界和投資機構保持聯繫,稱「未見有走資情況」,認為實際情況被誇大。

  不過,他認為市場仍要保持警惕,「未見有走資不代表不會發生」,重申香港走資難度不大,會繼續關注事件。

  李律仁補充,「逃犯條例」風波加大了外國投資者對香港局勢的關注,留意到「愈多人想了解香港發生甚麼事」,但情況稱不上憂慮,指出香港作為國際金融中心於過去多年累積不少優勢,有信心應對是次難關。

  針對百威擱置上市連累投資者「蝕息」事件,金發局董事會成員陳翊庭回應指出,早在2014年金發局已就相關制度漏洞發表過報告,對比起其他金融中心,認為港交所實行的IPO交割周期「T+5」相對較長,容易令投資者蒙受損失。

  她強調,港交所和證監會一直有為此跟進檢討,但由於技術問題複雜和持份者眾多,導致討論需時,未能盡早落實,「希望今次(百威)只是個別事件」。她續稱,樂見有關檢討進入最後階段,相信監管機構「很快會有行動」。

  金發局行政總裁許正宇表示,去年金發局在政策研究、市場推廣和人才發展三領域取得不錯的成果,未來亦將繼續在有關領域努力,例如深化財富管理中心的相關研究及籌組關於網絡安全的研究小組。

  他表示,金發局由公營資訊機構轉型至私營公司,擁有自己的研究團隊,將可更自主和積極地選擇研究範疇,推廣上亦享有更大靈活性。





(星島)擢袉H出轉按市場 其他銀行未必跟

本地龍頭大行擢袘行繼上月大削轉按現金回贈兼上調細碼轉按H按封頂息後,近日更冷待客戶轉按申請,疑似暫時淡出轉按市場。不過,中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,此為個別銀行的決定,其他銀行未必跟隨。

  據悉,近日擢蚰D責按揭的前線銷售人員紛紛暫停接受客戶的轉按申請,為免過於直接,有銷售人員更建議客戶轉到其他銀行做轉按以作婉拒。消息人士透露,擢蛈釵麂M定,相信因為該行自知現時其轉按條款相比不少其他銀行明顯比下去,即使處理客戶的轉按申請,客戶最終很大機會還是選用其他銀行的轉按服務,所以都是「無米粥」居多,又浪費行政成本,遂拒接轉按申請。

  擢袢o言人回覆本報查詢時表示,該行的按揭服務沒有特別變更。所有按揭的申請會根據客戶提供的資料作出審批。

  擢蚺W月底將轉按的現金回贈大削至1.5%,另將300萬元以下的H按封頂息上調10點子,至P減2.65厘(實際按息2.475厘),隨後中銀香港、琤芼行及渣打香港亦陸續跟隨,惟中小型銀行普遍未有跟減,其現金回贈仍高達2.05%至2.1%現金回贈率。

  對於擢袡麉搦戶轉按申請的態度,王美鳳說,各銀行自其本身的業務策略考慮,相信其他銀行未必會一窩蜂跟隨,正如擢蛈重e大削轉按回贈及調整細碼轉按H按封頂息,至今仍有不少銀行未有跟隨,仍冀多做轉按生意,而部分依然觀望中。





(星島)核心區鋪租受壓 料下跌20%至50%

近期政治事件持續發酵,示威遊行演變成痡`活動,直接影響零售及旅遊業,商鋪生意額因而大幅下挫,部分打算擴展業務的品牌租客亦即時窒步,在連鎖反應下,尤其核心地段租金大受壓力。業界人士預期,影響將在今年下半年逐漸浮現,預料租金跌幅高達兩成至五成。

  近期示威遊行活動持續,從「反修例」政治事件開始,由港島核心地段金鐘、灣仔,擴大至九龍尖沙嘴旺角旅遊點,進而新界屯門上水沙田等地,無一倖免,對零售及旅遊業影響立竿見影,業界紛預期旅客將大減,未來零售生意額亦將下跌。

  美聯行政總裁黃子華指出,遊行示威對鋪市風險不能量化,影響既有實質亦有心理上,實質來說,遊行示威一到,店鋪為安全起見,固然拉閘不做生意,當一個區域癱瘓,道路阻塞,波及鄰近區域,例如金鐘被佔領,灣仔及中環亦受影響。店鋪經營者即租客,亦心媦~慮,一切不能再如常預算。他預期,核心區鋪租包括銅鑼灣、灣仔、中環、尖沙嘴及旺角等將受壓,租金跌幅達20%至50%不等。

  他形容,今番對鋪市「風險不能量化」,當生意「打折」,租金無可奈何一定要減,「最旺地區危險性最高,最好收租的地方最首當其衝」,中環、銅鑼灣、尖沙嘴及旺角本身租金昂貴,受到影響最嚴重,不過,示威亦波及各區,除了新界旺段,民生舊區紅磡及土瓜灣亦將受影響。

  於核心區坐擁龍頭鋪位的投資者黎永滔指出,今次政治事件,也影響一些專做內地客生意的店鋪,尤其銅鑼灣旅遊區地鋪嚴重波及,過往,區內核心段放售,回報二厘五,搶貨的投資者大有人在,近日,崇光百貨後面的駱克道(屬一線區)有鋪位以回報三厘放盤,亦乏人承接。

  他續指,由過往沙士以至佔中事件,半年之後,租客會要求減租,相信今次不例外。

  投資者蔡志忠表示,今次的影響較佔中嚴重,佔中只有七十九天,今次估計時間會更長,相信要暑假過後,事件才能逐漸淡化。

  中原工商鋪董事總經理潘志明表示,近月因《逃犯條例》修訂而引發多場大規模遊行示威活動,情況有如二ま一四年底「佔中」,影響於緊接之下一個季度浮現。遊行示威對商鋪市場打擊大,封路及改道,影響旅客及市民外出及消費意欲,中環、金鐘、灣仔及銅鑼灣四區首當其衝受打擊,第三季租務市場可見端倪!

  他又說,近期有業主主動減租,中環雲咸街四十四號地鋪,面積約一千九百方呎,剛獲食肆以每月約十萬五千元承租,業主原以每月約二十五萬放租,減幅五成八。他預期,原打算擴展業務的品牌租客亦稍觀望,鋪主心態亦因而轉弱。





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