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今日新聞摘要 29.06.19

公關部

2019-06-29


(明報)西九高鐵商業地王來季推 估值千億 重推撻訂啟德地 黃偉綸:研提高訂金

下一季賣地計劃,西九高鐵站上蓋「巨無霸」商業地王成市場焦點,總樓面逾300萬方呎,物業落成後能享有一線維港全海景,挾高鐵優勢,有力問鼎全港首幅千億商業地王。不過,有測量師擔心,若地契中包含不能拆售的條款,將影響中標發展商的資金回籠,令地皮流標風險增加。

此外,發展局長黃偉綸昨日透露,鑑於高銀早前撻訂啟德第4C區4號商業/酒店地,市場有不少評論指按金最高為2500萬元是否太低,目前局方正在檢視,是否有合理空間上調有關金額,若有決定後將公布。

樓面316萬呎 超國金二期
下季推出的兩幅商業官地,其中西九高鐵站上蓋項目,地皮可建逾316萬方呎樓面,是政府近年推售的最大型商業地,比現時中環國金二期涉200萬方呎更大。資料顯示,同區對上一個大型商業項目要追溯到2000年,當時港鐵批出九龍站第7期項目,現為環球貿易廣場,涉及樓面282萬方呎。

下季推出的另一幅商業官地為早前高銀撻訂的啟德商業/酒店地,並重新招標,兩地可建樓面共涉逾400萬方呎。連同昨日起招標的啟德承啟道鄰近啟德體育園的商業及酒店地,本財年上半年共推3幅商業地,涉逾430萬方呎。

問及今年政府推售商業地,當中1幅流標(啟德第4C區5號地皮)、1幅撻訂(啟德第4C區4號地皮),來季推售高鐵站上蓋商業地會否擔心再度流標,黃指不能保證商業地不會流標,近期商廈租金或調整,但香港商廈租金在世界上仍是相當昂貴,如較英國倫敦和日本東京高出很多,局方看到市場對商業地需求殷切。他重申,高鐵站上蓋地皮以單一招標,在統一設計及管理上亦有好處。

測量師:若不能拆售 增流標風險
普縉執行董事及企業發展部總監張聖典表示,西九高鐵站上蓋無疑是優質項目,因地點佳且享高鐵之便,不過以單一形式招標,涉及樓面逾300萬方呎,以現時地價而言,涉資可達千億元;若地契中包含不能拆售的條款,將影響中標發展商的資金回籠,令地皮流標風險增加。業界估計,地皮估值介乎563.3億至1265.85億元,預計每方呎樓面地價1.78萬至4萬元。

撻訂地重推估值低中標價7%
至於啟德第4C區4號商業/酒店地,可建樓面86.3萬方呎,中原測量師行張競達表示,該地撻訂後短時間內即重推,預計發展商出價較保守,但相信仍有不少本地龍頭發展商競投,估值約103.6億元,每方呎樓面地價約1.2萬元,較早前中標價約111.24億元低約7%。





(明報)來季推3住宅項目 半年5420伙達全年目標四成

除了千億商業地王外,發展局長黃偉綸表示,下季將推出兩幅住宅官地,分別為啟德第4A區2號地皮、以及屯門景秀里與景峰徑交界地皮,預計兩幅地皮可建約1350伙,較本季2100伙按季減少36%;本季未有推出項目的港鐵,下季將推出南區黃竹坑站4期(800伙),連同私人重建項目(約330伙),下季住宅供應將涉2480伙,連同本季涉及2940伙,本財年首兩季住宅供應共5420伙,為全年目標1.35萬伙的40%,較去年度同期約30%為高。

港鐵推黃竹坑站4期800伙
黃續稱,回顧今年首兩季,私人發展或重建項目的供應量約1170伙,而去年財年同期數目約1100伙,反映本年度表現已較去年度佳,若私人發展或重建項目在未來兩季能維持,將有信心能達到全年的推地目標1.35萬伙。

值得留意的是,下季推售的啟德第4A區2號地皮,可建樓面逾120萬方呎,較目前正招標的第4A區1號地皮還要大,料為啟德跑道區推出招標最大型住宅地。

黃偉綸:社會氣氛未影響地價
另市場對於本周以每方呎樓面地價約1.8萬元售出啟德第4C區1號地皮,較上月以每方呎樓面地價1.96萬元售出的第4C區2號地皮為低,反映地價下跌,黃偉綸回應指,剛售出的第4C區1號地皮,中標價仍較今年初售出的4C區3號地皮、每方呎樓面地價約1.7萬元為高,看不到近期社會氣氛不穩定對地價構成太大影響。

萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文表示,來季地皮供應一如預期不多,估計下半年政府推地步伐不會太快。雖然土地供應看似減少,但預計2019至2023年的住宅供應仍足夠,亦可應付市場需求。他表示,正因為近年地價高而發展商推售新盤的速度不算快,故現時正是考驗各發展商的現金流、持貨能力及對後市態度的時候,料發展商未來買地時會更具策略性。





(明報)官方樓指再破頂 連升5月累升逾一成

雖然5月中美貿易戰升級,但差餉物業估價署最新數據顯示,5月私宅樓價指數連升5個月,按月升幅收窄至1.4%,報396.8點,打破歷來紀錄,較去年7月創下的原紀錄394.8點再推高0.5%。事實上,樓價指數今年首5個月已累升逾10%。

按月升1.4% 升幅收窄
可留意的是,5月私宅樓價指數仍未反映本月因《逃犯條例》修訂問題而引發社會氣氛緊張等因素,估計將於7月底公布的數字反映,分析料有機會掉頭回落。

差估署數據顯示,雖然上月私宅樓價指數錄得按月升幅,由4月上升3.2%收窄至5月的1.4%,但私宅樓價指數仍然錄得破紀錄的396.8點。

租金指數連升3月
此外,5月各類單位的樓價指數均上揚,按月升幅介乎0.9%至3.2%,當中實用面積1076至1721方呎的D類中大型單位,5月樓價指數報345.1點,按月上升3.2%,屬升幅最強勁類別,並連升5個月共11.5%。

至於實用面積431方呎以下A類細單位,5月樓價指數報440.1點,按月升0.9%,連升5個月共10.6%。

隨?暑假租務旺季來臨,5月私宅租金指數連升3個月,最新報194.9點,按月升0.4%。不過,各類單位的租金指數走勢各異,實用面積431方呎以下A類細單位的租金指數報215.7點,按月升0.7%,按月升幅跑贏大市,相信是因為有大批學生客趁暑假前入市租住細單位,推高此類物業的租金水平。另實用面積1076至1721方呎的D類中大型單位,租金指數報160.4點,按月下跌0.5%。

業界料稍後見頂回落
利嘉閣研究部主管陳海潮表示,由於中美貿易戰持續,加上社會氣氛因《逃犯條例》修訂問題變得緊張,稍後公布的6月、7月私樓售價指數料將受壓,其中6月指數料按月下跌2%,7月指數料按月跌1%至2%。陳續稱,待8月過後,如中美貿易貿戰及其他政治因素緩和,樓價指數才有望逐漸穩步回升。





(東方)專家樓評:樓花特惠按揭需小心運用

一直以來,一手住宅樓花的溢價普遍都遠高於二手市場,所以即使樓花提供超少首期的按揭計劃,亦要小心運用,否則容易造成經濟能力差的一群人,買了樓價最高的物業。

不過,隨?空置稅推出及中美貿易戰爆發等,發展商在市場有危機的情形下,出貨變得進取,開始有個別新盤與二手樓的價格相若,令事情的看法變得不同。

可控制有關風險
筆者認為,只要在市價、即低溢價的情況下,選用特惠按揭,便能夠提供機會予一些有足夠收入,但又未儲夠首期的年輕人上車。

但要強調的是,在市價下入市買樓,年輕人若是量力而為選用特惠按揭,有關風險需是個人能力可以控制的。

在目前社會氛圍較負面的情況下,便更加需要增加機會,令更多人可以成功上車,所以應該要提倡具策略的平民財技,希望更多人可以把握機會置業。

祥益地產總裁 汪敦敬





(東方)置HIT公居屋:天盛苑規模大 生活配套齊

天水圍除有最多單位量的私人屋苑嘉湖山莊外,區內居屋天盛苑規模亦冠絕全港。資料顯示,屋苑提供6,580伙,自設商場及停車場等,鄰近有學校及公園,形成小社區。

單位最細426呎
該屋苑由17座住宅大廈組成,於九九年起落成,以康和式與和諧式設計,單位實用面積介乎約426至650方呎,間隔由一房至三房,客源涵蓋上車及換樓人士。交通方面,除鄰近港鐵站外,附近還有巴士站等,相當方便。由於屋苑具規模,配套設施齊備,如兒童遊樂設施及小型足球場等,附近亦有天水圍公園,至於購物消閒亦可往同區置富嘉湖商場。

據房委會數據,今年首五個月暫錄38宗未補價成交個案,當中4宗呎價逾9,000元。而五月O座中層戶,實用面積約506方呎,原則為兩房戶,景觀雖一般,但由於附有不俗裝修,故獲買家以486萬元承接,呎價9,605元更創全區同類市場歷來紀錄,單位三年升值1倍。

兩房嗌378萬起
屋苑第二市場交投平穩,祥益黃肇雯稱,本月截至廿四日,暫錄4宗同類買賣,平均實用呎價約9,006元。中原伍耀祖指,現時未補價放盤約30個,部分叫價低於400萬元,如A座高層7室,實用面積426方呎,兩房間隔,叫價約378萬元,呎價8,873元。





(東方)信置賣樓吸金過百億

上半年一手住宅交投暢旺,發展商售樓成績豐收。信和置業(00083)年初至今暫已速售657個住宅單位,套現約82億元,連同售出的車位及非住宅物業計算,總售樓金額更突破100億元,按年大幅急升逾10倍。

逸瓏灣8累沽七成
受惠樓價重拾升軌,今年首六個月發展商推盤態度積極,該公司於一月搶閘推售大埔白石角逸瓏灣8,迅速掀起搶購熱潮。項目至今累沽約372伙,佔單位總數逾七成,套現超過35億元。當中3C座2樓F室特色戶,實用面積574方呎,平台面積390方呎,日前以1,231.96萬元售出,呎價21,462元,創出該盤兩房特色戶新高紀錄。

至於同系去年底開售一直熱銷的觀塘凱?第一及二期,至今累積售出約1,630伙,套現超過203億元。單是年內項目二期,已沽出249伙,吸金逾32億元,該盤近月更屢錄高價承接。如5座高層J室,實用面積391方呎,上星期以994.49萬元易手,呎價25,435元。

除上述兩項目外,旗下各區貨尾盤今年亦續錄成交。沙田御龍山第9座63及65樓B室,屬頂層複式連泳池特色戶,實用面積2,488方呎,平台面積1,105方呎,成交價7,600萬元,呎價30,547元,兩價均創屋苑歷來最高紀錄。

天賦系列三盤售罄
同時,大埔天賦海灣本月亦沽出最後1座洋房,為實用面積2,891方呎的7號屋,花園面積1,263方呎,售價7,380.02萬元,呎價25,528元。隨?該洋房賣出,由集團發展的區內3個天賦系列樓盤及逸瓏灣I與II,全數2,314伙已售罄,合共售樓金額逾413億元。

該公司今年亦售出不少非住宅物業,當中車位銷售金額超過5.1億元,而商場及寫字樓則逾14.2億元,料今年稍後時間,或繼續出售其他非核心物業。而下半年將開售多個全新項目,主要為豪宅盤。

事實上,即使本月一手交投量將按月錄得下跌,但估計首半年全港新盤可共錄約1.15萬宗交投,按年急升超過四成,並創一三年四月一手條例生效後的六年同期最多紀錄,整體市場吸金有機會高達1,200億元。





(東方)GRAND MONTARA錄逾7800登記

購買力持續流入新盤市場。會德豐地產旗下將軍澳日出康城GRAND MONTARA,今日將「晒冷式」盡推全數504伙開售,發展商昨午截止接受認購,共錄得逾7,800個登記,創今年新盤收票量次高。

若以推售單位計,是次超購逾14倍。發展商透露,A組大手客登記共有逾137個。資料顯示,今日推出單位整體平均呎價14,928元,已累積加價約4至5%,市值約48億元。

OMA OMA料收700票
同系啟德OASIS KAI TAK推出4個複式單位,首輪於下月二日截標,當中新加推的低座A座地下至1樓B單位,實用面積1,409方呎,花園面積448方呎。另亦包括同座的2至3樓B單位,實用面積1,360方呎,天台面積619方呎。

至於永泰地產屯門掃管笏OMA OMA於明日以抽籤形式推售193伙,截至昨晚料錄逾700張入票。該批單位平均呎價12,719元,入場費由399.88萬元起。

長沙灣悅雅加推13伙
其他新盤方面,長沙灣悅雅亦加推13伙的價單,價單平均呎價27,586元,部分料已加價,以是次推出的5樓C室為例,呎價26,408元,較之前推出的6樓C室呎價25,778元更高,該批單位下月二日起發售。而沙田薈蕎其中兩伙終止買賣及加價,並於下月二日起再發售,當中2翼7樓B03室調高14.9%至970.1萬元,呎價24,938元。





(星島)預約睇樓量微升1%

本周末屋苑預約睇樓量整體微升約1%。美聯住宅部行政總裁布少明指,本周末有約700伙新盤推出,料將搶去大量二手客源。不過,隨大市氣氛回穩,加上市場憧憬「習特會」將帶來利好消息,購買力可望釋放。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預料,若雙方於峰會取得貿戰正面結果,成交將會回升。祥益高級營業經理胡志偉稱,屯門屋苑周末預約睇樓較上周下跌約10%。





(星島)嘉湖連家電即睇即租

租市轉趨活躍,祥益分行經理林家倫表示,天水圍嘉湖山莊翠湖居2座低層E室,面積448方呎,2房1廳間隔,租客為區外客,鍾情該區鄰近家人居所,方便照應,且單位內籠企理附部分家電,加上業主有議價空間,遂以每月1.05萬即睇即租,呎租23.4元。





(星島)中銀跟隨?豐削轉按優惠

繼?豐劈轉按現金回贈及加細碼轉按封頂息後,中銀香港昨晚亦急急決定跟隨,將轉按現金回贈大削最多60點子,至1.5%,並上調細碼轉按貸款的封頂息10點子,至P減2.65厘,即實際按息2.475厘。此外,中銀同時將二手樓細碼按揭的封頂息加至P減2.65厘,看齊?豐。市場人士估計,其他銀行勢必跟隨。

  據市場消息指,中銀決定把200萬元以下的轉按貸款H按的封頂息,由原來P減2.75厘(實際按息2.375厘)上調至P減2.65厘(實際按息2.475厘);又將轉按現金回贈,不論貸款額,由最多2.1%大幅削減至1.5%。有關調整將於下周二(7月2日)生效。

  中銀同時一併微調二手樓按揭息率,該行將200萬元以下的細碼二手樓按揭貸款的H按封頂息,也由P減2.75厘上調至P減2.65厘。此前,龍頭銀行?豐率先將轉按現金回贈一律由最多2.07%,勁劈至1.5%,而細碼轉按H按封頂息也由P減2.75厘上調至P減2.65厘,惟適用貸款額較中銀為大,為300萬元以下。

  中原按揭董事總經理王美鳳預期,其他銀行勢必跟隨減轉按回贈及加轉按息,尤其大行,至於中小型銀行或會再觀望一會,看定形勢才出手。不過,她認為中銀調整細碼二手樓按揭屬姿態性舉動,實際影響不大,因200萬元以下貸款並非主流按揭,現時市場平均按揭貸款都達400萬以上。就銀行削減按揭優惠的範圍會否擴大,她指這要視乎多項因素,包括是否所有同行都仿效、客戶反應、競爭情況、資金成本等,故尚需時間觀察事態發展。然而她暫看不到銀行要全面加按息的原因,事關市場預期美國下半年減息,港元拆息應會跟隨向下,香港低息情況仍將持續。


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