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今日新聞摘要 18.06.19

公關部

2019-06-18


(明報)美孚3房1280萬 實呎逼1.8萬破頂 內地客付456萬辣稅入市昇薈

本月上旬至剛過去的周末,本港經歷多宗社會事件,加上中美貿易戰局勢仍未穩定,市場氣氛受多項不明朗因素籠罩下,交投持續放緩,但仍無礙部分業主入市決心,老牌屋苑之一的荔枝角美孚新邨,新近有三房戶實呎逼1.8萬元,刷新屋苑新高紀錄。另外,有內地客付456萬元辣稅入市,斥1520萬元購入東涌昇薈四房單位。

中原區域營業董事陳靄華表示,美孚新邨5期蘭秀道8號高層D室,實用面積714方呎,屬3房間隔,新近以1280萬元獲換樓客承接,成交價創屋苑同類單位新高,實呎17,927元,更創屋苑歷史新高紀錄。原業主於2010年11月以600萬元購入單位,持貨不足9年,帳面獲利680萬元,單位升值逾1.1倍。

二手成交量有下跌迹象,反映準買家入市態度審慎,惟最新錄得內地客斥1520萬元買入東涌昇薈四房戶,合共需繳付456萬元辣稅。

中原分行經理唐啟樂表示,昇薈5座中層A室,實用面積1221方呎,屬4房雙套連儲物房間隔,外望內園景,新近以1520萬元獲內地客承接,實呎12,449元。該名內地客入市需額外繳付樓價約30%的買家印花稅及雙倍印花稅,合共約456萬元。原業主2013年12月以997.9萬元一手購入,持貨逾5年,帳面獲利522.1 萬元或52%。唐續指,屋苑本月錄得4宗成交,平均實呎13,260元。

譽‧東錄罕見二手獲利個案

另一邊廂,過去大部分二手成交均錄蝕讓的筲箕灣譽‧東,新近錄得本月首宗二手成交,並罕見錄帳面獲利離場個案。美聯分行區域經理佘錦驊表示,譽.東中層A室,實用面積490方呎,最新以920萬元易手,實呎18,776元。買家為同區上車客,原業主2011年8月以約867.6萬元購入,是次轉售帳面獲利約52.4萬元或6%。

十大屋苑交投續挫 暫僅錄51宗

十大屋苑方面,本月上旬至昨天暫共錄51宗成交,與上月全月錄159宗比較,反映本月交投持續下挫。

除天水圍嘉湖山莊暫錄得18宗成交外,其餘九個屋苑均僅錄個位數成交個案,其中藍田麗港城本月仍未開齋,與上月全月共18宗個案相比明顯大幅下滑。另美孚新邨及沙田第一城暫時各錄6宗、將軍澳新都城則暫錄5宗;東涌映灣園及鴨脷洲海怡半島暫各錄4宗,鰂魚涌太古城暫錄3宗,紅磡黃埔花園則暫錄2宗。

此外,鰂魚涌康怡花園本月份雖然暫僅錄3宗成交,惟本月平均實呎約19,300元,創屋苑歷史新高。





(東方)公居屋交投月挫七成

新居屋搶去大批購買力,資助房屋未補價第二市場交投急挫。據香港房屋委員會資料,六月公屋及居屋未補價成交暫僅錄9宗,按月勁跌72.7%。不過,該類物業價格升勢仍未止,本月至少有六個屋苑售價或呎價突破自身歷史高位,當中沙田愉翠苑三房戶以750萬元易手,創全區新高。

該會數據顯示,本月第二市場成交量,不僅較五月上半月的33宗,大幅減少24宗,更連續三個月下跌。相比三月錄得的78宗今年高位,萎縮多達88.5%,並為去年十月後的八個月同期低位。回顧五月份全月該市場交投,買賣共錄220宗,則按月減少78宗,跌幅約26.2%。

慈愛苑每呎逼萬一關
然而,該類未補價破頂買賣不斷浮現,高價紀錄屢被改寫,如上述愉翠苑做價短短約一個多月再闖高峰。萬方地產葉搏麟稱,易手單位為A座高層4室,實用面積650方呎,原開價800萬元,減價50萬元售出,呎價11,538元。相比五月初的748萬元舊高位,略為推高兩萬元。原業主於一五年十月以550萬元入市,至今轉售帳面獲利200萬元。

同時間,慈雲山慈愛苑也衝破塵封近兩年的呎價紀錄,富誠地產孫偉文則指出,屋苑愛賢閣高層3室,實用面積401方呎,兩房間隔,日前以428萬元綠表價易手。折合呎價10,673元,屬屋苑呎價新指標,單位二○○○年至今升值超過4.4倍。

富欣花園630萬雙破頂
事實上,房委會公布的六月份買賣中,不乏高價成交。包括有小西灣居屋富欣花園中層單位,實用面積592方呎,成交價630萬元,呎價10,642元,屬售價及呎價雙破頂個案。

新界公營房屋呎價也有突破,馬鞍山公屋恆安邨有高層單位,以340萬元售出,以實用面積485方呎計算,呎價7,010元,創屋苑同類市場呎價新高。

另天水圍居屋天祐苑中層戶,實用面積435方呎,成交價295萬元,呎價6,782元同為屋苑新指標。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,第二市場買賣成交量隨大市放緩,跌幅比私人住宅更為顯著,除了受到新居屋推出,以及社會不穩定等影響,該類未補價單位盤源缺盤亦是主要原因,放盤量比起私樓還要少。

代理料價格下月回軟
但他指出,頻錄新高價,相信是買家在選擇有限情況下,願以較高價格搶盤。不過,中美貿易摩擦還未解決,要視乎局勢發展,但估計這種資助房屋價格已接近見頂,有機會於七月回軟。





(東方)御半山II期收千二票 日內加推

新盤樓市升溫,新界西北區內兩個項目有機會周內開售對撼,截至昨晚,兩盤共錄逾1,600張入票。當中新鴻基地產的屯門御半山II期佔逾1,200個登記,超額認購逾10倍,料日內落實加推及銷售安排。

瑧頤錄逾400登記
消息透露,該盤自上周六開放示範單位以來,參觀反應保持踴躍,睇樓客主要來自區內,發展商今將公布最新消息。該盤首張價單推出108伙,折實平均呎價15,166元,入場費由439.17萬元起。

至於新世界發展的元朗瑧頤,截至昨晚已錄逾400張入票登記,日內亦有機會落實加推等安排。該盤全新兩房交樓標準示範單位昨首度曝光,單位參照18樓B1室搭建,實用面積430方呎。項目上周以進取價推出首張價單共110伙,折實平均呎價16,266元,入場費約398.6萬元起。

OMA OMA短期開價
同時,市場指出,永泰地產同樣位處屯門區的OMA OMA,料已取得預售樓花同意書,最快日內發布樓書及開價搶客。而中國恒大同區大型項目短期內命名及啟動軟銷,有機會於下月登場。

事實上,受惠發展商重新積極推盤,本月交投氣氛漸見好轉。同屬新地的港島區兩個樓盤昨連錄成交。其中西營盤眀徳山32樓B室頂層三房戶,實用面積607方呎,以2,215.67萬元售出,呎價36,502元,項目僅餘1伙頂層戶可供發售。而同系北角海璇亦售出第5A座19樓B室一房戶,實用面積378方呎,成交金額1,713.96萬元,呎價45,343元。

至於億京發展的大埔白石角海日灣,昨亦錄得兩宗新成交。當中COURT A第1座10樓B室,實用面積1,411方呎,售價3,287.1萬元,呎價23,296元。不過,同時該盤亦錄交易告吹個案,COURT C第2座17樓及天台A室,實用面積549方呎,平台面積814方呎,原本於本月十日以1,038.1萬元售出,但已列為交易再未有進展。





(東方)南浪海灣兩房租近萬五

隨?暑假租務旺季來臨,近期同類交投變得暢旺。屯門南浪海灣1座高層E室兩房單位,實用面積530方呎,單位原以1.45萬元放租,及後業主反價至1.5萬元,議價後終以1.48萬元租出,呎租27.9元。

第一城每呎逾44元
祥益巫嘉露表示,是次租客因原居住的單位無法續租,故於同區另覓盤源,因鍾情上址房廳均擁大部分海景,故即時決定承接。若以同類單位估值約683萬元計算,回報率約2.6厘。

同區錦華花園亦錄得即睇即租個案,該行袁思賢稱,項目B座高層6室,實用面積330方呎,兩房設計。有區內人士由於欲轉換居住環境,見上址裝修新淨,加上議價後,業主願減300元,便以1.25萬元承租,呎租37.9元。

至於沙田第一城六月份的交投雖然疏落,但市場接連錄得租務成交。世紀21奇豐李嘉文表示,該樓盤38座中層H室,實用面積304方呎,以兩房間隔,坐向東南及望內街景。單位放盤兩星期,剛以1.35萬元獲承租,平均呎租44.4元。

上址為業主於今年三月以509萬元購入,曾重新翻新裝修,目前回報率近3.2厘。

內地生租南豐廣場
此外,近期多區均出現內地學生租客,Q房網劉柏兒稱,將軍澳南豐廣場2座中高層D室兩房戶,由該類人士以1.9萬元承租,以實用面積450方呎計,呎租約42.2元。





(東方)全球負息債規模倍增

貿易戰愈演愈烈,令環球經濟前景蒙上陰影,資金湧入債券市場避險並憧憬各大央行啟動新一輪「放水」。據巴克萊數字顯示,全球負孳息債券規模直逼12萬億美元,較去年秋天跳升一倍,挑戰新高。

避險資金湧入債市,德國、西班牙及澳洲國債孳息上周五齊瀉至紀錄新低。其中德國十年期債息跌3點子至負0.27厘,同年期西班牙債息跌5點子至0.49厘,連跌八周,創九六年來最長跌浪。

多個國家包括日本、瑞士、荷蘭及丹麥的中期國債孳息率均低於零水平。Nordea Markets定息收入策略員Andreas Steno Larsen形容市場利率近數月來猶如跳崖式下挫。

德國政府上周便以紀錄新低的負0.24厘拍賣國債,意味投資者持有債券至到期時將會蝕錢收場,即收回的資金少過本金加孳息。UniCredit經濟師Tullia Bucco指出,運油輪上周在中東受襲,進一步增加高評級債券的吸引力。

美債息或跌至1.75厘
主要發達國家債息紛紛急跌,反映貿戰令經濟前景不明朗,以及低通脹和通脹預期持續低迷,投資者亦開始下調利率及債息預測。

全球最大債券基金公司太平洋投資管理(Pimco)相信,如果中美緊張關係未能在本月底二十國集團(G20)峰會之前或期間降溫,聯儲局下月將減息半厘,較正常幅度大一倍。Western資產管理組合經理Mark Lindbloom認為,即使美國債息已由去年十月的3.26厘七年高位回落至目前約2.1厘水平,坦言2厘孳息沒有特別之處,倘中美貿戰全面爆發,加上通脹及環球增長放緩,債息有機會瀉至1.75厘。

日本議息料按兵不動
此外,歐洲央行周一起在葡萄牙辛特拉召開年會,執行委員會成員克雷在訪問中表示,大部分對製造業的經濟憂慮或是暫時性,但金融市場卻發出「頗令人擔心」的信號。他又提到該行曾討論應急計劃,倘未來數次會議期間風險加劇,當局會採取行動以支持經濟。

而澳洲央行本月初減息後,加拿大皇家銀行上周五調低澳洲利率預測,除原先預測今年八月減息0.25厘外,額外估計明年二月及五月再減息各0.25厘,令基準利率降至0.5厘。澳洲銀行上周亦預測澳洲央行十一月會額外減息,至0.75厘,且不排除二○年初再減息。

至於本周四議息的日本央行,外電調查顯示,雖然經濟師一致預料當局將會按兵不動,但62%受訪者預期該行下一步行動是放鬆政策,比率較四月時的48%顯著增加。





(星島)36%受訪者︰新盤推出帶動市場氣氛

近期多個大型新盤連環起動,為市場焦點所在,有見及此,星島地產網以「新盤連環齊起動,會否帶動樓市氣氛升溫?」為提進行民意調查。

  是次的民意調查當中,接受訪問的共涉187名受訪者,當中有67人、即約36%的受訪者認為,近期多個大型新盤矚目登場,當中不乏以貼市價開售,有力搶佔各路客源,故有助提供整體市場交投氣氛。

  另一方面,有17%的受訪者、即約31人持相反觀點,市場近期被多項利淡因素夾擊,致交投受壓,雖然近期多個大型新盤連環起動,惟部分買家入市態度仍趨審慎,市場氛氛依然受壓;同時亦有38名人士、即20%的受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,故樓市交投氣氛會否持續向好,須視乎外圍經濟因素會否進一步惡化,對該問題先抱觀望態度。另外,同樣有27%的受訪者、即共51人認為,新盤起動對樓市而言實屬佳音,惟後市實際去向如何,尚須時間觀察。





(星島)美孚每呎1.79萬創新高

近期樓市氣氛轉趨審慎,但二手亦錄高價交投,其中美孚新邨高層戶,以呎價17927元易手,創屋苑新高,另外,昇薈中層單位以1520萬易手,獲內地客付雙辣稅購入,涉及稅項約456萬。

  中原高級區域營業董事陳靄華表示,荔枝角美孚新邨蘭秀道8號高層D室,面積714方呎,3房間隔,剛以1280萬沽出,呎價17927元,創屋苑新高。原業主於10年以600萬購入,帳面獲利680萬。

  代理指,東涌昇薈5座中層A室,面積1221方呎,以1520萬成交,呎價12449元,據悉,買家為內地客,須付樓價共30%的買家印花稅及從價印花稅,涉及稅項約456萬。

  祥益分行經理謝利官表示,天水圍嘉湖山莊景湖居12座高層G室,面積547方呎,3房間隔,獲外區上車客垂青,以616萬購入作自住之用,呎價為11261元,成交價屬市場價。

  代理指,馬鞍山新港城D座中層1室,面積490方呎,3房間隔,定價約800萬,議價後以762萬易手,呎價15551元。

  美聯聯席區域經理陳芍宇表示,西環泓都1座高層F室單位,面積為496方呎,為兩房間隔,議價後以約1180萬易手,呎價為23790元。

  利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示,青衣灝景灣10座高層F室,面積約498方呎,以868萬沽出,呎價17430元。

  美聯區域經理佘錦驊表示,筲箕灣譽.東中層A室,面積約為490方呎,以約920萬易手,呎價為18776元,買家為同區客。

  市場指,鰂魚涌南豐新邨2座低層C室,面積約391方呎,望開揚景,獲買家以640萬承接,呎價16368元。





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