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今日新聞摘要 13.06.19

公關部

2019-06-13


(明報)內地客天璽3伙淪銀主盤 今年最大宗 曾8次按揭現2.4億放售 一周兩爆豪宅銀主盤

面對中美貿易戰,加上近期《逃犯條例》修訂引起社會爭議,雖然樓市未見跌勢,但市場先後出現多宗大額豪宅淪為銀主盤個案,其中一向深受內地客歡迎的九龍站豪宅,就錄得大額銀主盤放售,單位為天璽天鑽璽高層3伙,業主曾先後8次向財務公司借貸,最新銀主叫價約2.4億元放售,成今年以來市場上最大宗銀主盤放售個案。

今次由銀主放售的單位,為天璽天鑽璽高層A、B、C室3伙,連一個車位,A室實用1443方呎,B室為676方呎,C室實用則是1356方呎,另有一個車位,其中A、B室須同時購買,合共叫價1.7億元,以實用共2119方呎計,實呎8.02萬元。原業主2015年「一約多伙」購入該兩伙,作價1.116億元,現叫價較4年前高5840萬元或52%。

叫價較買入價仍高三成

另買家可單獨購入一個C單位,叫價7000萬元,實呎5.16萬元,叫價較2015年購入價約6886萬元僅高出114萬元或1.6%,若A、B、C室及一個車位一併計算,總放售價達2.4億元,實呎約6.9萬元,若A、B及C合共3伙計,總購入價則達1.8億元,現叫價較當時高出約6000萬元或33%。資料顯示,業主為一名內地人,2015年購入相關物業後,至去年約3年時間內,已先後8次由財務公司承造按揭,其中去年2月、3月及6月,三度向智財創富(亞洲)發展有限公司借貸,共涉4400萬元。

事實上,上周中半山君珀頂層連天台戶,實用 2715方呎,由銀主叫價1.685億元放售,實呎約6.2萬元。一名田姓買家於2012年透過公司名義以1.88億元購入,當時以實呎69,245元創下中半山新高呎價,但最新銀主放售價已較7年前的買入價低約1900萬元或約一成。

爪哇呂氏家族成員「甩名」購怡園

另有老牌家族成員「甩名」後「首置」入市,土地註冊處顯示,跑馬地黃泥涌峽道怡園一個實用3189方呎單位,上月以1.2546億元售出,實呎39,341元,登記買家為爪哇控股呂氏家族成員王凱思(WANG HOI SZE ADA),今次入市只須付4.25%印花稅,即以首置客身分入市。

土地註冊處又顯示,王凱思與爪哇控股主席呂榮梓兒子呂聯勤聯名曾於2010年以3400萬元購入大潭陽明山莊一單位,至2017年轉名至王凱思個人持有,到上月購入怡園單位前,再以3277萬元轉名至呂聯勤個人名下,王凱思回復首置身分,購入上述怡園單位即慳1348萬元辣稅。今次沽出怡園之原業主,早於2013年8月以8000萬元購入,帳面獲利4546萬元或57%。





(明報)啟德住宅地明截標 估值未受影響

雖然日前高銀金融宣布棄購啟德一幅中標價達111億元的商業地,不過,業界對區內地皮估值仍然維持不變,明日截標的一幅4C區1號住宅地,估值仍介乎125億至143億元水平。

業界料地價高見143億

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,雖然上月以111億元售予高銀的啟德4C區4號商業地最終撻訂,但住宅地跟商業地不同,相信各大發展商仍看好後市,明日截標的4C區1號住宅地,料仍有約5至7個財團入標,估值亦未有調整,每方呎樓面地價約1.75萬至1.9萬元,即估值介乎約125億至136億元水平。

中原測量師行張競達表示,繼早前有啟德商業地流標後,日前又發生撻訂事件,財團是次放棄完成交易,撻訂成本不足該地地價1%,對財務影響輕微,在經濟環境急速改變下,財團有此決定亦無可厚非,但商業地與住宅地是兩個市場,相信撻訂事件對住宅地影響不大。

張競達認為,啟德4C區1號住宅地是跑道區前排地皮,享維港景,相信可吸引發展商積極入標競投,故維持該地估值約142.8億元,即每呎樓面地價2萬元水平,有力挑戰啟德地王寶座。啟德4C區1號地盤,地皮面積約102,053方呎,指定作非工業(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途,可建樓面達714,374方呎。

月園街全幢1.5億易手

另市場消息稱,北角月園街18及20號全幢物業,最新以約1.5億元獲承接,項目現為一幢4層高唐樓,於1955年落成,地下為商舖用途,1樓至3樓為住宅,地盤面積約1618方呎,現劃為「商業/住宅」用地,最高地積比率15倍,可建總樓面約24,270方呎,每方呎樓面地價約6180元,惟未來業主重建,或涉及補地價。





(東方)港元拆息創十年高

港匯及港股周三走勢背馳,港元匯價曾漲至近半年新高,港股則回落,恒指跌穿20天線,連250天線也告失守。分析指,無論港股或港匯後市走勢,均受兩大因素左右,包括中美貿易摩擦最新進展及美息走向。

銀行臨近半年結粉飾櫥窗及預期有大型招股活動等,市場提前進行資金部署,一個月期港元拆息周三漲至2.42厘,創逾十年新高,並觸發港元套息交易紛「拆倉」,刺激港元匯價曾高見7.8162。銀行界分析認為,港匯轉強相信可暫時釋除資金流走的疑慮,但下半年的資金流向,仍要視乎美國聯儲局是否減息及中美貿易糾紛進展。

按揭息恐有上調壓力
港元拆息昨日全線上揚,當中一周拆息漲勢最急,按日急漲0.87厘至2.17厘,與拆息按揭計劃相關的一個月期拆息,更創○八年十月三十日之後新高,自今年四月中低位累積反彈1.63厘。儘管拆息按揭有鎖息上限,現時普遍實際按揭利率為2.375厘,但若拆息長期高企,意味按息難望重返2.375厘以下,甚至成為銀行加按息的壓力。

香港金管局發言人稱,港元外匯及貨幣市場維持運作有序,港元拆息及匯率變動可受眾多因素影響,該局不會評論市場走勢,但市場參與者普遍認為港元拆息及港匯近期走勢,可能是與臨近半年結、預期會有大型招股活動及套息活動減少有關。

光大銀行香港分行資金業務總經理兼聯席主管顏劍文透露,昨日港元拆息漲勢急速,翌日隔夜(即周四借入、周五償還)的遠期合約利率,更曾高見2.8至3厘水平。由於港元及美元的利率差距縮窄,觸發套息交易「拆倉」,刺激港匯反彈,料會上試7.8水平。他更預期,今年聯儲局或減息一至兩次,屆時港元走資壓力將進一步減少。

事實上,近年港元利率一直低於美元,投資者傾向在市場借入及沽出港元,並買入美元,藉此賺取兩者之間的息差,這就是所謂的「套息交易」。惟當兩者息差縮窄時,投資者進行套息交易的誘因會降低,於是沽出持有的美元,重新買入港元,即「拆倉」或「平倉」,這會令港元匯價反彈,昨日港匯曾漲至一八年十二月十八日之後的新高。

有大型銀行財資市場部主管透露,銀行為半年結進行粉飾櫥窗的部署較預期早出現,即是預留短期資金,令短期港元拆息上升,近日已開始出現一個月期的套息交易拆倉行動,料未來數日會蔓延至一周或隔夜期間的套息交易,由於該期間屬於投資者的「重倉區」,料將再刺激港元匯價上升。

惠譽確認港AA+評級
西太平洋銀行亞洲宏觀策略主管張淑嫻解釋,市場預期大型企業派息需求及大型招股活動,均會刺激港元資金緊張,料拆息高企會支持港匯在7.81至7.83水平徘徊。

昨日港元遠期合約價格亦有異動,一年期港元遠期匯價低見7.8357,反映未來走勢有隱憂。招商永隆銀行司庫蕭啟洪提醒,情況反映投資者正進行部署對沖風險,若港元拆息回落,或投資者對香港投資市場失去信心,港元匯價將迅速回落。

惠譽近日發表報告,確認香港的「AA+」信貸評級,展望穩定。該行指香港受益於強勁的公共財政因素,雖然聯儲局近期偏向鴿派,但展望美國及香港的息差仍可能會令港元資金流走。該行又指,隨?中港融合加深,內地較低的「A+」信貸評級,將會限制香港的評級表現。





(東方)二手樓恐慌劈價蔓延

中美貿易關係緊張持續,加上政府地皮交易告吹,二手樓市受壓。北角城市花園13座中層G室,於上月中以1,550萬元售出,但其後被買家撻訂,遂叫高30萬元再放售,但日前只減至原價重售,呎價約19,159元,低市價約3%。

中原林龍南表示,上述城市花園單位實用面積809方呎,由於盤源罕有,獲洽購即減價沽出。他稱,對上同類低層單位曾售1,480萬元,但上址樓層較高,加上有裝修,料市值達1,600萬元。

據了解,原業主於八五年以57.9萬元購入,持貨約三十四年,升值約25.8倍。

馬鞍山迎海累減12%
此外,銀主盤都要減價才有承接。市場消息稱,鴨脷洲海怡半島一個極高層同類單位,降價約100萬元後,以約1,700萬元易手,以單位實用面積約871方呎計,呎價僅約19,518元。據了解,該單位有大型銀行網上估值逾2,000萬元,是次成交低估價近17%。

至於馬鞍山迎海再錄劈價逾一球成交。利嘉閣劉鵬昌透露,該盤17座高層D室,實用面積約498方呎,為兩房連儲物房設計,早於去年九月底已放售,當時開價950萬元。但見市況轉淡,四月減價至850萬元,之後進一步降價至835萬元沽,先後累減約12%,呎價約16,767元。單位約四年僅升值約16%。

德福花園10%放盤降價
業主對後市信心減弱,陸續主動調低叫價。美聯黃家明指出,九龍灣德福花園昨日有約10%放盤劈價,其中一個K座中層單位,實用面積494方呎,叫價由738萬元,減至700萬元,減幅約5.1%。

另同座低層同面積單位,降價約30萬元後,以780萬元放盤,原業主表明再有議價的空間。

朗屏8號六球有交易
至於近期二手交投顯著下跌的元朗區,中原王學勤則表示,區內有10%業主放盤降價,即使交投較活躍的朗屏8號,都開始有減價盤出現,項目3座低層一個實用面積392方呎單位,叫價下調近6%,最新叫價600萬元。據了解,同類單位本月成交價曾高達613.8萬元。

他又表示,同區采葉庭10座高層放盤,實用面積460方呎,意向價亦由680萬元,調低至668萬元,每方呎叫價約14,522元。





(東方)地產速報一覽

●祥益地產黃文樂表示,日前屯門公屋山景邨景富樓低層30室,實用面積358方呎,於未補價第二市場以159萬元轉售,呎價4,441元。是次買家為綠表人士,同時申請新居屋,但有感中籤率低,故回流二手市場,見業主已累積減價達31萬元,因而決定入市。





(星島)屋苑市價成交主導 議幅稍擴3%至5%

自中美貿易戰上月急趨惡化,樓市觀望氣氛轉濃,昨日金鐘一帶發生的衝突,令不少經濟活動受阻,進一步利淡樓市交投,大屋苑只錄得零星買賣,並仍以市價成交主導;同時,二手缺盤情況有稍為舒緩之勢,放盤量較上月增加,不少業主亦漸漸提高議價空間約3%至5%。

  二手市場瀰漫觀望情緒,美聯住宅部行政總裁布少明指,中美貿易戰談判膠?,股市下挫,令不少希望沽貨的業主態度開始回軟,願意增加3%至5%的議價幅度,惟市場仍有優質戶創新高紀錄,反映市況仍現兩極情況。

  利嘉閣總裁廖偉強表示,最近多個利淡樓市消息紛至杳來,令部分業主恐樓價下跌,因此部分需要換樓或急於套現的業主均減價沽貨。他認為,現時市場充斥觀望氣氛,惟實際市況需視乎月尾G20峰會的貿易戰談判結果及逃犯條例定案,才可定斷。

  由於二手交投氣氛轉淡,市場觀望氣氛濃厚,不少業主願意減價沽貨,各區屋苑主要錄市價成交。美聯高級營業經理吳嘉權表示,沙田第一城52座低層E室,約284方呎,2房間隔,原叫價約560萬放售逾月,議價後獲區內用家以525萬承接,呎價約18486元,屬市價。

  中原區域營業董事王昭康表示,鴨脷洲海怡半島19座高層H室,面積871方呎,3房間隔,銀主原開價1800萬,終減價100萬至1700萬成交,呎價約19518元,屬市價成交。美聯營業經理杜文輝指出,天水圍嘉湖山莊翠湖居5座高層E室,448方呎,2房間隔,減價55萬至530萬沽出呎價約11830元,屬市價成交。

  美聯營業經理林志堅表示,將軍澳日出康城領都5座高層RC室,面積約733方呎,叫價980萬放售,剛以930萬售出,呎價12688元,低市價約10%。中原分行分區營業經理胡耀祖表示,馬鞍山迎海3期迎海.星灣御17座中層D室,498方呎,議價後以835萬成交,呎價16767元,屬市價。

  萬怡高級分行經理龍超君表示,屯門居屋兆康苑K座中層6室,面積431方呎,累減22萬,並獲區外上車客以自由市場價458萬承接,呎價約10626元,屬市價。

  世紀21奇豐區域經理莊瑞生稱,馬鞍山富寶花園11座高層B室,面積591方呎,3房間隔,原開價670萬,微減10萬至660萬自由市場價成交,呎價11168元,屬市價。

  不過,市場仍見個別破頂成交。中原分行經理袁顯岸表示,紅磡海濱南岸7座高層C室,屬海景樓王,590方呎,3房間隔,擁維港海景,以1300萬成交,呎價22033元,造價及呎價均創屋苑新高紀錄。





(星島)兩場拍賣僅沽一伙

買賣氣氛轉趨觀望,拍賣場交投亦顯淡靜,昨日舉行的兩場拍賣會,共推35項物業,僅拍出1項,為柴灣高威閣地下雙號鋪位,建築面積約233方呎,開價99萬,承一口價,以104萬成交。忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑表示,受外圍經濟及政治因素影響,投資者多持觀望態度,儘管昨日不乏準買家到場,惟競技氣氛一般。此外,黃開基亦於昨日舉行拍賣,據該行發言人指,並未錄得任何成交,整體氣氛欠佳,買家不算積極。





(星島)新居屋截止申請 料逾27萬破紀錄

新一期居屋及「白居二」昨日最後一天接受申請,由於是次提供網上申請,樂富房委會客務中心未見大排長龍交表的情況。截至昨午五時,房委會累計收到約共十萬份居屋及白居二申請表,而網上申請則收到約十九萬六千份居屋表格,初步估計超額認購最少五十九倍,勢打破去年接獲逾二十七萬份申請的紀錄。有房委會委員要求當局考慮將原用作興建私樓的熟地,改作興建資助房屋。

  今期居屋以市價五九折定價推出六個屋苑共四千八百七十一個單位,創下復售居屋以來數量最多的一期。位於樂富的房委會客務中心,昨日早上八時前已有市民在門外排隊等候交表。因應今次提供網上申請,樂富房委會中心截止前未見大排長龍。不過,有到場交表的市民表示,擔心網上申請表格會出現漏洞,故親身遞表;亦有市民忘記帶身分證副本,驚惶失措,擔心錯過最後申請機會。另有市民在七時一分才到達,趕不及交表,拍門請求職員開門讓他交表。

  房委會早前一直憂慮會有大批申請者在昨晚七時「死線」前才提出申請,有機會導致「冧機」情況,但本報昨日傍晚實測所見,截止申請前仍可以如常在網上提交申請表格,並有通知訊息,提示申請者尚餘多少時間。

  房委會表示,樂富客務中心累計派出約共二十萬五千份申請表,當中約五萬八千份是居屋綠表和十四萬七千份是居屋及白居二白表,並累計收到約共十萬份居屋及白居二申請表。在網上申請方面,房委會累計收到約十九萬六千份居屋和九萬七千份白居二申請。

  房委會委員、立法會議員柯創盛表示,新一期居屋錄得超額認購是意料之內,證明港人對資助房屋的需求是非常大,希望政府能夠果斷增加土地供應,尤以考慮將原用作興建私樓的熟地,改作興建資助房屋。

  另外,市建局位於紅磡的首置上車盤「煥然懿居」四百五十個單位,昨日起開始揀樓,現場所見「甩底」者不多,多名買家均傾向選購兩房較大單位。抽得「頭籌」的林氏夫婦不願上鏡,但他們表示,現時一家四口居於公屋單位,以往也曾經抽過三至四次房委會居屋,但一直未有中籤,今次斥資近六百五十五萬元買入一個高層五百七呎的兩房單位。

  市建局表示,昨日共有八十位合資格申請人獲邀揀樓,其中七十四人出席,全日共有七十一個單位已獲揀選;揀選單位的申請者包括四十一個家庭申請者、三十個一人申請者。位於二座三十六樓C室的最貴「樓王」單位,昨午已獲揀選。




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