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今日新聞摘要 28.05.19

公關部

2019-05-28

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(東方)星展唱淡經濟 估樓價回落5%

中美貿易局勢持續緊張,拖累香港經濟及樓市前景。星展銀行(香港)經濟師謝家曦預計,香港經濟今年內具下行風險,而住宅樓價或於八月份開始下挫,至今年底料將較現時水平回落5%。

星展銀行報告顯示,年初至今,香港樓價自低位反彈逾一成。謝家曦認為,相關升勢主要反映市場對中美局勢的樂觀預期,若貿易戰情況轉趨嚴峻,預計樓價將於兩個月後,即約八月份逐步出現下跌壓力。

全年GDP料增2.5%
謝家曦坦言,外圍市場不確定因素趨增,將拖累香港經濟表現,並且削弱投資信心,而股市表現下滑將造成負財富效應,不利本地消費。此外,人民幣匯價轉弱,亦會抑壓內地旅客來港意欲。

中國及美國為香港最大的貿易夥伴,近期在貿易戰升級及環球經濟持續放緩下,他展望未來數月,香港出口表現亦會繼續受打擊,直至局勢降溫才有望刺激香港出口回暖。他預計,今年全年香港經濟增長(GDP)為2.5%。

港美息差有望收窄
隨茯國聯儲局「轉鴿」,他相信港美息差將會收窄,令港元維持於穩定水平,預期即使兌每美元匯價再次觸及7.85弱方兌換保證,香港金融管理局入市規模亦不會太大。本地銀行體系結餘雖已跌至約542億元,但他認為香港銀行流動性依然充裕。




(東方)樓市畏高八度響警

住宅物業高位走勢陰晴未定,由五月初至今,買賣市場出現至少8宗微賺、帳面蝕讓,甚至撻訂個案,樓市或已響起警號。元朗朗屏8號有心急業主,寧願付辣招稅亦要沽貨套現,以898萬元轉售單位,扣除10%額外印花稅,持貨兩年帳面僅獲利8.5萬元。

朗屏8號辣招盤損手
中原王勤學表示,近期股市及外圍表現不穩,部分業主心態轉弱,索性加快出貨。上述朗屏8號單位為2座高層F室,實用面積622方呎,三房間隔,開價900萬元放售,議價後降價兩萬元,獲買家承接,呎價約14,437元。原業主一七年以799.7萬元購入,帳面賺不足一球,但支付辣稅已高達89.8萬元,若連同使費料損手。

近日二手市場已屢錄業主寧付辣稅出貨。啟德龍譽一個高層海景三房單位,購入後僅約一年多,近日於二手市場以2,680萬元轉手,扣除須付的辣稅後,只賺約92萬元,當中仍未扣除佣金等其他開支。

事實上,市場更錄得「蝕入肉」的出血成交,當中上水天巒佔至少兩宗。包括一幢實用面積約2,000方呎洋房,以約3,300萬元蝕讓售出,若連同釐印及佣金等開支,或損手近1,600萬元。

即使中小型住宅都有同類個案。旺角麥花臣匯1B座低層H室,實用面積約470方呎,減價至880萬元沽,呎價約18,723元。原業主持貨三年多,辣招鬆綁後即時沽貨,單計帳面已蝕3.5萬元。

盈翠呎價低見16622
此外,青衣盈翠半島及粉嶺碧湖花園連錄撻訂個案,進一步拖累市場出現低價買賣。美聯李貫甡指出,盈翠半島3座低層單位,實用面積752方呎,租客剛遷出,原業主即以1,250萬元出售,呎價僅16,622元,為本月呎價最低成交。據了解,有大型銀行對單位的估值達1,330萬元,是次做價低約6%。

該行周志強亦稱,粉嶺碧湖花園6座高層H室,叫價560萬元放盤,業主恐後市回落,即減至535萬元沽,呎價13,375元,低市價約3至4%。

將軍澳有業主擴大減價幅度。該行林志堅指,天晉1座高層三房戶,實用面積617方呎,減價150萬元,獲買家以1,150萬元購入,呎價18,639元。而同類同面積低層單位,上月成交價已達1,398萬元,故成交價低超過17%。




(蘋果)將軍澳二手樓 呎價首破3萬 天晉3A特色戶3,650萬易手

樓市走勢反覆,正當青衣呎價3萬元成交撻定收場之際,將軍澳二手呎價亦衝破3萬元。天晉3A期一個連平台特色戶剛以3,650萬元易手,呎價30,442元成為將軍澳第一間呎價見3萬元的二手樓。另外,市場缺盤下,天晉1期凶宅同層戶劈價17%亦獲承接。

青衣盈翠半島早前有一個特色戶以3,000萬元沽出,呎價逾3.2萬元貴絕青衣,惟買家被貿易戰影響,上周決定撻定。但消息指,天晉3A期2B座高層B室連平台特色戶,三房間隔,實用1,199方呎,連333方呎平台,剛以3,650萬元易手,呎價30,442元,成為將軍澳歷來呎價最貴二手樓。

據知,上址早於2017年9月已放盤,叫價3,500萬元,去年2月曾反價至3,800萬元,但同年10月叫價又還原至3,500萬元,最終賣貴150萬元。原業主2014年向新地以2,204.2萬元一手買入單位,短短五年升值66%,賬面勁賺1,445.8萬元。

天晉凶宅減150萬易手
美聯林志堅稱,天晉1期凶宅同層亦見承接,為1座高層E室,實用617方呎,早於去年5月開價1,300萬元放盤,因應二手盤源緊絀,減價150萬至1,150萬元沽出,呎價18,638元,較上月同類成交平248萬元或17%。

沙田一日出現三宗破頂,其中包括居屋富嘉花園2座低層B室,實用484方呎,為兩房單位,新近於自由市場以730萬元沽出,實用呎價15,083元,創下屋苑呎價新高紀錄。

隨蚆妎R力由一線屋苑逐步流向其餘屋苑,二線屋苑發力跑上,沙田碧濤花園1期已屆28年樓齡,惟不乏用家追捧。世紀21奇豐周淑萍表示,屋苑金蘭閣高層B室,實用764方呎,三房單位,新近業主以1,072萬元沽出,呎價14,031元,創下屋苑新高價。

尚築「無樓睇」照入市
另一邊廂,同區屋苑富豪花園造價亦「水漲船高」。中原黎宗文表示,帝皇閣高層A室,實用465方呎,兩房單位,獲買家以728萬元承接,實用呎價15,656元,創下屋苑新高呎價紀錄。

置安居𤏸煒炘表示,元朗洪水橋尚築1樓雙號室開放式單位,實用243方呎,反價10萬至390萬元沽出,呎價16,049元。單位有租客住,買家「無樓睇」入市。賣方2015年以299萬元買入,四年升值30%。




(蘋果)貿戰影響猶在 樓價恐見頂

中美貿易戰惡化,但個別屋苑連環破頂,冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為,貿易戰影響猶在,樓市走勢看重成交量,多於破頂價,現時二手物業成交量明顯放緩,反映買家信心轉弱,若然貿易戰於數月內未見好轉,樓市便會見頂,並橫行發展。他預期,中原城市領先指數最快本周重返歷史高位,之後於190點至192點的水平見頂。

新界與市區樓價差距收窄
對於目前買家以破頂價入市,他認為上次跌市時間太短,而且跌幅只有約一成,部份買家認為屬可承擔風險範圍,所以選擇現時入市,因此未來個別屋苑仍會再現破頂成交,但當貿易戰持續惡化便會逐步減少。

另外,仲量聯行住宅銷售報告指出,港島面積為752方呎或以下的中小型住宅新盤,與新界同類型新盤的價格差距於過去五年內由90%顯著收窄至79%,當中九龍中小型住宅新盤的價格,與新界同類新盤的價格差距也於過去五年由35%收窄至14%。

仲量聯行研究部主管馬安平指出,樓價差距收窄是基於過去五年住宅新供應主要來自新界,在政府壓抑置業需求的措施下,首置買家轉投一手市場,而新界新盤價格較易負擔,容易吸引買家垂青,令該區帶來更多購買力。集團估計於2019至2021年間,將有55,700個中小型住宅落成,其中60%位於新界。




(蘋果)天鑄車位600萬癲價沽

儘管外圍局勢未明朗,惟資金繼續追捧「磚頭」,連帶車位都繼續瘋癲。何文田豪宅天鑄去年2期一個車位,一度因造價達600萬元哄動全城,最新連該屋苑1期一個單號車位,亦追平2期紀錄,以600萬元售出,成全港最貴車位,該車位更於半年內炒高26%,升勢勁過住宅。

據悉,何文田天鑄停車場1樓一個單號車位,半年內兩度易手,由去年11月475萬元沽出後,今年2月以573萬元賣出,新買家持有3個月,剛以600萬元售出,半年炒高26%,升幅勁過住宅。

朗屏8號付SSD沽出
除了車位造高外,市場亦有額印貨成交,業主或看淡後市,急於沽貨離場。位於元朗的朗屏8號,中原地產王勤學表示,近期股市及外圍表現不穩,部份業主心態轉弱,索性沽貨套現。朗屏8號2座高層F室,實用面積622方呎,三房間隔,業主以898萬元將單位沽出,實用呎價14,437元。原業主於2017年3月以799.3萬元購入單位,持貨兩年,現沽出單位,業主需付成交價10%即89.9萬元額外印花稅(SSD),扣除稅項及佣金等利息,平手離場。

另外,九龍建業的油塘新盤海傲灣,錄買家取消交易,1A座28樓A室,實用面積301方呎,屬一房單位,買家本月19日以777萬元向發展商購入,惟最終未有完成交易,撻定離場,料損失39萬元。

按一手住宅銷售登記紀錄顯示,海日灣II第7座6樓D室,實用面積1,058方呎,屬三房單位,買家於本月18日簽定買賣合約,以1,484.3萬元購入單位,惟有關交易未有新進展,買家料撻定收場,損失定金約74萬元。

本月至今,新盤市場連環錄得多宗撻定,據了解,涉及宗數達約40宗,單是海日灣II,連同剛錄撻定個案,已累積3伙單位撻定。




(星島)10盤已批預售未應市 逾4400伙靜待時機

中美貿易戰方興未艾,打亂發展商開售部署,目前已獲批預售樓花同意書、但尚未推售的項目達10個,合共涉逾4400伙,其中不乏逾千伙大型項目以及豪宅盤,更有項目早於去年中已獲批。

本報綜合地政總署資料,目前已批出售樓紙,但尚未正式推售的新盤涉及10個,合共提供逾4400伙,更不乏大型項目,當中包括由琱j發展的屯門管翠路項目1及2期,該盤共提供1982伙,於今年2月經已批出預售樓花同意書,預期於明年1月落成。

至於由新地發展的南昌站匯璽III,提供1172伙,於去年11月已獲批預售樓花同意書,以及同系屯門御半山2期,備有495伙,已在去年6月批出售樓紙,但現時上述兩盤仍未正式推售。

此外,由中信泰富發展的馬鞍山峻源,已在今年1月批出售樓紙,項目提供148伙,發展商早前曾指,該盤由3座住宅大樓組成,單位面積約879至1656方呎,備有3房及4房戶型,同時亦提供約8伙面積逾2000方呎的特色單位。

至於已獲批售樓紙,但尚未推出的新盤中,也不乏豪宅項目,當中高銀主席潘蘇通持有的何文田常盛街項目,提供401伙,已在今年3月批出預售,將於2021年2月落成。

由長實發展的西半山波老道項目1及2期,共提供181伙,則於去年9月批出售樓紙,長實地產投資董事黃思聰稱,項目正作積極準備,會在年內發售,將首先推出第1期應市,由於項目屬豪宅,事前準備的時間較長。

痚繺o展的元朗屏健里8號項目,提供16幢洋房,於去年10月已獲批售樓紙,痚聸蝺~(一)部總經理林達民稱,由於該盤屬洋房項目,會進行內部裝修再作發售,預期可於今年第三季推出。

另一方面,亦有部分豪宅新盤,於批出售樓紙後,久久未正式發售,其中由樂聲電子等發展的南區大澤道45號,由7幢洋房組成,於17年6月經已批出售樓紙,而項目預計落成日期為去年6月,即樓盤經已落成,但項目尚未正式公布其樓書。有發展商指出,近期中美貿易戰下,一手市場充斥觀望氣氛,不會貿然推出全新項目,避免影響整體賣樓步伐,故此會稍為減慢推盤步伐,待市況轉趨明朗才推出發售。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,受中美貿易戰影響,市場前景暫未明朗,令部分發展商延遲推盤步伐,即使項目已獲批預售,仍寧願先作觀望,始終中美關係惡化已令股票市場變得波動,發展商自然不敢貿易推盤應市。




(星島)39%受訪者:新盤交投挫 料樓市觀望

中美貿易戰走勢不明朗,打亂新盤推售節奏,一手市場近期以銷售貨尾為主,令交投量明顯放緩,有見及此,星島地產網以「新盤交投回落,會否令市場氣氛持續觀望?」為題進行民意調查。

是次民調共涉22名受訪者,當中約39%受訪者,即89人認為,近期市場觀望氣氛籠罩,加上發展商推售步伐明顯放慢,交投量亦同步下降,故預測市場整體交投氣氛將持續觀望,交投量將於低位徘徊。

另一方面,有25%的受訪者、即約57人持相反觀點,雖然市場近期被多項利淡因素夾擊,致交投受壓,惟本港住屋需求殷切,市場供不應求,料一手交投量有機會逐步回升;同時亦有34名人士、即15%的受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,所以市場整體交投氣氛如何,需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化,對該問題先抱觀望態度。




(星島)天晉每呎三萬破頂沽

中美貿易戰影響市場心理,買家對後市觀望,業主普遍增加議幅,但市場仍錄高價交投,其中將軍澳天晉IIIA高層連平台戶,以呎價30442元,呎價創屋苑新高之餘,同時為區內二手呎價紀錄。

港置助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳天晉3A期2B座高層B室,面積1199方呎,連333方呎平台,屬3房間隔,以3650萬沽出,呎價30442元,呎價創區內二手新高紀錄。舊紀錄為天晉1期6座頂層A室,面積1963方呎,成交價5600萬,呎價28528元,是次呎價高出約7%。

美聯營業經理林志堅指,將軍澳天晉1期1座高層E室,屬凶宅同層戶,面積617方呎,採3房間隔,以1150萬成交,呎價18639元,低市價近18%。

中原分區營業經理洪金興表示,觀塘麗港城14座低層D室,面積687方呎,採3房連套房間隔,望商場景,議價後以880萬易手,呎價12809元,比市價低約4%。

代理指,將軍澳新寶城4座中層F室,面積377方呎,屬2房間隔,獲同區上車客以約600萬承接,呎價約15915元,低市價約15%。

美聯高級分區營業經理熊建明表示,馬灣珀麗灣30座高層B室,面積499方呎,屬2房戶,以689萬成交,呎價13808元,售價較同類單位稍低。

香港置業市務經理(銷售)文華表示,長沙灣喜薈2座中層E室,面積397方呎,議價後以710萬易手,呎價17884元。新買家為首置客。

祥益分行經理謝利官表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居4座中層G室,面積547方呎,獲外區上車客垂青,以600萬購入作自住,呎價10969元,屬市價水平

世紀21家天下分行經理黎振傑表示,奧運站凱帆軒2座中層D室,面積465方呎,2房間隔,以855萬易手,呎價18387元。

代理表示,柴灣杏花邨26座中層3室,面積499方呎,屬2房間隔,以890萬易手,呎價17836元,屬市價成交。

利嘉閣聯席董事謝正表示,長沙灣泓景臺7座中層D室,面積512方呎,屬2房戶型,以925萬沽出,呎價18066元。

代理指,沙田富豪花園帝皇閣高層A室,面積465方呎,屬2房間隔,以728萬成交,呎價約15656元,創屋苑呎價新高紀錄。




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