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今日新聞摘要 25.05.19

公關部

2019-05-25


(明報)本月新盤撻訂逼40宗 近年新高

中美貿易戰似乎對新盤市場有一定程度影響。據本報統計,5月至今主要新盤累積撻訂宗數增至約38宗,超越去年10月、近年樓市氣氛最差時錄得的35宗;新一宗撻訂來自莊士中國屯門弦海19樓K室,實用面積224方呎開放戶,本月4日以437.1萬元售出,買家其後取消交易,雖然本月11日以原價再售出,但新買家亦撻訂收場,料遭殺訂5%、涉約22萬元。

此外,九建油塘海傲灣,原於本月12日以682.8萬元售出的第1A座9樓A室,實用面積301方呎1房戶,買家近日撻訂,料遭沒收5%訂金、涉逾34萬元。

MONTARA新一期傳快獲批預售

新盤成交方面,經歷本月初的交投熾熱後,市場由於沒有焦點全新大盤登場,近日交投轉靜。市場消息指,市場昨錄約10宗一手成交,令本月整體一手銷量累增至約2240宗。至於最大金額成交,為華懋等發展的赤柱紅山半島,新近以逾1.107億元售出松柏徑158號屋,以該洋房實用面積3142方呎(另連1315方呎天台)計,折合實呎逾3.52萬元。

另市場消息指,會德豐發展、涉單位總數504伙的將軍澳日出康城7B期,即MONTARA新一期,料短期可獲批預售樓花同意書,發展商最快下月上旬公布銷售詳情。至於單位總數616伙的MONTARA,全數單位早前已清袋套現約50億元。





(東方)青衣樓王驚現撻訂

中美貿易戰升級,拖累本月股市急瀉,市場錄得期內最大宗二手撻訂個案。於上月底以3,000萬元易手、創下青衣區內新高的盈翠半島特色戶樓王,該買家已取消交易,市傳損失訂金連佣金逾100萬元。對此,有資深投資者認為, 同類個案有機會繼續出現。

據了解,該盈翠半島樓王單位,位於3座極高層,實用面積916方呎,屬三房間隔,單位連四個平台,可望煙花海景。當時獲同區換樓客承接,呎價約32,751元,成交價及呎價均破盡全區住宅紀錄。

不過,市場消息透露,新買家經連日考慮後,覺得中美貿易關係有機會惡化,恐市況因而逆轉,決定放棄換樓計劃,撻訂棄購單位。而他自用的同屋苑相連戶,原先叫價2,800萬元放盤,隨即亦暫時封盤。

單位加價300萬重放
相反,被撻訂的原業主,加價300萬元,以3,300萬元重新放售。

事實上,近日二手物業市場已出現零星取消交易個案。本月初粉嶺碧湖花園一個實用面積489方呎單位,曾以600萬元沽出,約十日後亦被買家撻訂。市傳原業主殺訂約10萬元,近日以原價重售。

一手市頻錄取消交易
至於一手新盤市場,本月亦連錄多宗大額物業交易告吹。當中,新世界發展的北角柏傲山6座頂層複式A室連天台戶,原以1.51億元連車位售出,呎價53,263元。據一手銷售資訊網資料,有關交易已列明為再未有進展。買家料短短十多日損失約755萬元。

同時,新鴻基地產的西半山巴丙頓山,本月三日售出的21樓及22樓頂層複式B室,成交價8,501.2萬元,呎價5.3萬元,創項目最高紀錄。但交易其後告吹,買家料遭殺訂超過425萬元。

此外,莊士中國的屯門弦海19樓K單位,實用面積224方呎,昨日再以437.1萬元售出,每呎19,513元,是單月內第三度售出。成交紀錄冊顯示,該單位於本月四日及十一日,先後以相同售價賣出,但之後交易再未有進展。

第一城美孚齊劈價沽
近日物業市場氣氛已趨觀望,交投明顯放緩,個別藍籌屋苑業主減價出貨。利嘉閣黃萬盛指出,沙田第一城31座高層H室兩房戶,實用面積約327方呎,議價後減價50萬元,終以600萬元成交,呎價約18,349元,減幅約7.7%。

中原馮健平則稱,荔枝角美孚新邨5期蘭秀道15號極高層F室,減價25萬元後,獲同區換樓客以815萬元購入,以實用面積651方呎計,呎價僅約12,519元。

樓市氣氛回軟,資深投資者吳龍飛認為,市場出現撻訂個案屬「正常事」,除樓價及交投掉頭回落外,預期下一步連銀行估價亦會下挫,並開始收緊批出樓按。而新買家上會將較之前困難,所以同類棄購情況勢趨增多。

資深財經專家林一鳴則稱,貿易戰對樓市會造成短期心理影響,但由於樓價最基本的3項因素,低息、供應短缺及低失業率不變,所以樓價難會出現大跌。他指出,市場出現有關情況,大多只是買家計錯數,未問清楚銀行就落訂,最終因按揭金額不足所致,與樓價走勢無關。





(東方)置熱話題:屯門樓租金半年飆3成

中美貿易戰陰霾未散,部分觀望後市的置業人士難免想暫時「轉買為租」,但租金隨樓價勁升,連出名平租的屯門樓,亦愈來愈貴。本報追查該區10個提供平價租盤物業的最新入場叫價變化,部分已較近半年低位漲逾三成返回去年高峰價。

屯門一向是租平樓的熱門地,去年底樓市調整,加上有新盤入伙搶租客,一度令該區租金從高位插水,連環跌穿一萬元關口。不過,近月市況回勇,綜合地產代理的數據,該10個指標物業中,有6個物業的租金叫價已重上「五位數」。

居屋悅湖最平叫租1.1萬
事實上,該批屋苑的最平租盤價,有八成已較近半年的低位,回升一成或以上。當中以屯門碼頭區的居屋悅湖山莊租金反彈幅度最大。祥益黃慶德指出,項目入門單位在去年底淡市時,月租曾低見8,300元,呎租跌穿20元,但目前同類放盤入場叫租已收復失地,回到去年中高位,最平1.1萬元,較低位回升約33%。

而坐落於屯門市中心的屯門時代廣場,升勢同樣凌厲。該行林偉光表示,今年一月該屋苑曾有一房單位劈至每月8,000元租出,以實用面積272方呎計,實用呎租失守30元,惟現時同類入門盤最平租金叫價達1.05萬元,較最低位增加2,500元,睇齊去年七月時高位叫價。至於毗鄰的屯門市廣場,今年一月最低位租金9,500元,利嘉閣李振宇稱,目前入場盤叫租漲至1.15萬元,實用呎租逾30元。

叠茵庭呎租睇齊市中心
此外,鄰近西鐵兆康站的叠茵庭,去年底曾跌穿一萬元關口,但祥益古文彬透露,目前最平租盤價漲至每月1.2萬元,近半年低位反彈近24%,實用呎租約32元,「拍得住」屯門市中心指標屋苑。

區內另一細價租樓熱點「置樂三寶」,近半年來以利寶大廈的租金波幅最大,今年一月曾有實用面積258方呎的低層戶,以每月6,800元租出,低市價15%。區內代理指出,相比現時入場租金叫價8,000元,遲租四個月,就要多付17.6%。至於同樣入場價的麗寶大廈,一月低位時租金曾見7,800元。

入伙盤珀御低位彈兩成
近半年,屯門入伙新盤租金波動同樣明顯。當中,去年底收樓的珀御,淡市下曾有月租不足1萬元,實用呎租失守30元個案。李振宇稱,現時最平租盤叫租1.15萬元,較低位高出逾兩成,而分租一個面積90餘方呎的房間,月租都要7,800元,呎租逾80元。至於年初入伙的豐連,二月曾連環失守9,000元,當中實用面積253方呎開放式單位,月租僅8,500元,而現時入場價已回升至9,500元,較低位漲約12%。

區內萬元租盤勁縮逾四成
樓價反彈帶動租金向上,平價租盤開始逐步減少。據祥益地產數據,屯門區月租一萬元或以下的租盤,現時只剩76個,較去年十二月市況調整時多達134個,大幅減少逾四成;惟較去年七月旺市時,全區僅餘50個同類租盤略多。

入門盤吼公屋山景邨
該行指,目前區內入門租盤除了「置樂三寶」外,還可放眼公屋山景邨,一個實用面積277方呎的單位,叫租8,000元。至於居屋入場盤首推兆禧苑,實用面積363方呎,最平放租價8,800元,實用呎租逾24元。

事實上,去年中樓市氣氛暢旺,加上受惠港珠澳大橋效應,屯門住宅租金備受帶動而水漲船高。

當中,去年入伙的屯門隻隻寓,初期租金「食正」升浪,一個特色連平台戶,開放式間隔,實用面積253方呎,去年七月以每月1.15萬元獲承租,呎租達45.5元創當時項目新高。

PARKVILLE呎租創指標
至於同區入伙新盤THE PARKVILLE低層特色戶,去年十月以每月1.2萬元租出,呎租約47.1元,呎租再創區內新指標。區內公屋良景邨良偉樓高層開放式單位,實用面積153方呎,一八年七月每月租金6,800元,實用呎租44.4元,貴絕當時屯門區公屋,呎租比太古城還要貴。

搵平單位宜吼供應多地區
買樓好還是租樓好?向來是不少無殼一族的難題,尤其中美貿易戰升級,為香港樓市增添不明朗因素,到底如何抉擇?

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指,若可以找到平價租盤,不妨「租住樓先」,同時等待入市置業時機。一旦樓市再次調整,有心水筍盤出現,就可把握良機入市,即使要蝕幾個月租金,亦除笨有精,屬目前較具防守性的入市策略。

將軍澳啟德有價講
他舉例,部分新盤供應多的地區如將軍澳、啟德發展區及白石角,租盤競爭頗大,部分業主為求盡快租出單位,往往有價講,尤其是放眼首次出租的單位,對想平價租樓的人士來說最?數。

張氏認為,雖然樓價持續上升,但觀乎近期成交量及睇樓量開始下跌,可見中美貿易戰升溫下,市場觀望氣氛愈來愈濃厚。他相信香港樓市難免受影響,年內仍有機會調整,故打算置業的人士毋須過於心急趕入市。





(蘋果)新盤沉寂 本月難達3,000宗

新盤交投沉寂,本月上半月成交近2,000宗,惟中美貿易戰前景未明,加上招標風波影響,令銷情急挫,過去九日只錄約260宗成交,料全月難達3,000宗成交。發展商推盤步伐亦明顯放慢,本月除了月初有會德豐將軍澳日出康城Montara及新世界何文田瑧樺兩個全新盤推售,其他發展商均以銷售貨尾為主。

樓市前景不明,昨日一手市場只錄得約10宗成交,為本月單日最少成交。億京大埔白石角海日灣昨日再以招標方式沽出兩伙,包括Court A 2座地下B室,實用1,389方呎,連393方呎花園及792方呎前庭,成交價3,417.6萬元,呎價24,605元。另外,Court A 1座11樓A室,實用1,597方呎,以3,814.8萬元成交,呎價23,887元。
相關新聞:樓價指數距高位僅差0.01%

馬主逾億購九肚山複式
另外,土地註冊處資料顯示,百利保及富豪酒店沙田九肚富豪.山?3座頂層複式戶,於4月時以1.117億元成交,實用2,659方呎,連1,102方呎平台及2,284方呎天台,呎價42,008元。登記買家為鄭志華(CHENG CHE WAH),與賽馬會馬匹「大歡笑」馬主同名,料為同一人。





(星島)地建會指引「終極方案」 753呎以下分層須開價

地建會繼月初對招標開售新盤發出指引後,昨再度發出「終極方案」,除保留原先兩項,包括洋房及特色戶、以及實用面積大於1076方呎分層單位,可以招標形式出售外,最新指引新增另一類型,即面積753方呎以上3房戶,亦可透過招標方式出售;換言之,753方呎以下分層戶,均須以開價形式出售,有關指引的生效日期,仍維持原先定下的6月1日。

  本報日前率先披露,地建會已就新盤招標銷售事宜與會員開會,並達成一致共識,同時對招標單位面積定下界線。事實上,該會本月初曾發出招標指引,規定面積少於1076方呎的分層單位,不可以招標方式出售,因部分會員提出異議,並建議指引理應可以更加具有彈性,該會隨即再次商議,昨日推出「終極方案」,以取代本月初發出的版本,對招標出售的單位,作出明確的定義,以反映各類物業各有其特色和銷售實況。

  然而,新舊版指引最大分別是,終極版方案指引列明,獨立屋、洋房及特色戶(如涉及複式單位、頂層連天台或平台單位、低層連平台或庭園或花園)的單位可以招標銷售外,具3間或以上睡房且面積不少於753方呎的分層單位,或面積不少於1076方呎的分層單位外,其餘物業一概不能以招標方式出售。

  而舊版指引,只列明面積少於1076方呎的分層戶,不可用招標方式出售。該會日前曾指,1076方呎或以上的單位亦比較豪華,業界共識以此為界定豪宅及非豪宅的定義,冀政府日後落實徵收空置稅時可以考慮以此為界線。

  另外,該會為提高招標透明度,規定有關招標文件、包括為買家提供之所有優惠計畫及詳細條款,須同時上載項目網站,及交予一手住宅銷售監管局。此外,有關單位成交額及買家最終選擇的優惠計畫,須及時在成交記錄冊更新。

  同時,為顧及個別發展項目之銷售安排,該會同意設置過渡期,呼籲會員在可行情況下盡早引入上述指引,惟最遲須於今年6月1日全面落實。

  地建會執委會主席梁志堅回應查詢時表示,是次再次推出新指引,統一招標銷售新盤的做法,指引亦十分清晰及具體地解釋招標發售一手新樓的準則及規定,當中3房的定義,是指符合政府對睡房的定義,至於儲物房或工人房等將不屬於睡房,盼會員能夠遵守及自律。

  梁志堅續指,是次達成一致共識,有賴各會員的共同努力,然而目前亦未曾接獲會員表示反對的意見,盼業界自律。若將來有會員不遵從該指引,梁志堅認為,如有個別會員違規並違反一手銷售法例,喜歡走法律漏洞,指政府會有所行動,並提出檢控則屬咎由自取。冀會員不要只顧自己利益,理應以大局?想。





(星島)發展商:將配合新指引 增銷售透明度

地建會昨日對招標推售新盤發出終極方案,規定面積753方呎以下的3房戶,以及面積1076方呎分層戶不得招標發售,惟特色單位及洋房除外,對此,業界表示支持有關決定,認為可以增加透明度,亦會全力配合及響應。

  地建會昨日去信會員,就招標發售新盤發出指引,不少發展商均表示會配合。資本策略執行董事方文彬認為,是次指引相當合理,對政府,發展商及市民三方面均能達到一個平衡,不過,他直言,不排除方案尚有改進空間,在落實相關指示後,可再與地建會作檢討,惟現階段未能透露當中需改善的內容所在。

  英皇國際執行董事張炳強認為,新指引更加詳細及清晰闡釋在銷售一手新盤時,對以招標銷售的相關定義、規定及準則,集團未來推售新盤時亦會配合指引。

  九建市務及銷售部總經理楊聰永強調,公司將全面配合地建會之指引,旗下新盤的準備工作亦正在推展中。

  嘉華國際營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明亦認為,新指引可增加銷售透明度,集團在推售新盤時亦會配合新指引。

  立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓表示,地產業界能就可招標單位類型作定義,自然是好事,令指引更為清晰及易跟隨,然而,對一般市民而言,最理想銷售方式仍是公開價單,始終普羅大眾未必了解招標的計算方法等。





(星島)屋苑預約睇樓跌6%至10%

中美貿易戰愈演愈烈,買家入市態度普遍轉趨審慎,本周末屋苑預約睇樓量整體下跌約6%至10%。而二手交投同時見低市價及高價承接個案。

  綜合市場消息,本周末屋苑預約睇樓量整體下跌約6%至10%;美聯住宅部行政總裁布少明表示,中美貿易戰況升級,股市亦現波動,後市走勢未見明朗,對市場心理影響大,加上本周末欠缺新盤推售,及受二手缺盤及高價等因素影響,準買家入市步伐放緩,多個指標屋苑睇樓活動亦見回落。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,新居屋將於下周推出發售,搶去市場焦點,並攤薄二手購買力,尤其是新界上車屋苑,相信業主須增加議幅才可吸引買家入市。





(星島)議員草案倡引入租管 運房局:無基礎支持

近年領展拆售商場及停車場的做法,引起社會批評。新民黨立法會議員葉劉淑儀與工聯會議員麥美娟,早前提出向政府提以私人條例草案,引入規管租金增幅機制、租約續期優先權,及空置稅等措施,以規管部分房委會的拆售物業。

  不過,運輸及房屋局向立法會提交七頁回應文件指,基於多項法律及政策方面的考慮,沒有足夠基礎支持二人所提出的私人條例草案。

  葉劉淑儀及麥美娟,早前提出名為《公共及資助房屋 商業設施規管(立法條文)條例草案》的私人條例草案,要求引入租管、空置稅等,以規管部分房委會拆售物業造成的問題。運房局近日正式回覆立法會表示,指有關私人條例草案除非得到行政長官的書面同意,否則不可提出涉及「公共開支」、「政府運作」及「政府政策」。

  當局在研究後指,草案要求引入一種新的空置稅,涉及設立一套新制度評定及徵收有關稅項,及防止逃稅行為,涉及額外開支,房委會需支付額外開支,執行建議的租金規管機制,亦涉及政府運作,因此對以上範疇有實質影響。

  局方又指,在政府政策方面,兩議員提出的《條例草案》涉及不少複雜的政策範疇,包括政府對拆售物業的政策、香港的自由市場及公平競爭制度,以及政府對實施租務管制的政策。行政長官決定是否按《基本法》第七十四條發出書面同意前,需要仔細考慮《條例草案》對現行政策的影響。

  政府亦指出在引入任何限制私人產權的措施前,亦必須在措施的公衆效益及保障私人產權之間取得平衡,並小心考慮其適合性、 必要性和相稱性。對有關《條例草案》能否達到「平衡合法行使私人財產權和業主可能濫用市場權力的情況」及「解決社會對已出售物業租金暴漲的關注」的聲稱目的有所懷疑。

  葉劉淑儀回應表示,質疑房委會的物業被拆售後,出現眾多問題,而有關私人草案可令業主不能拆售物業來謀取暴利,質疑當局既然不支持草案,為何沒有要求財團不加租。麥美娟就直言政府的回應,未有提出解決方案,對當局的回應感到失望,指會繼續把草案交上立法會大會,但未決定何時提上大會。





(星島)馬鞍山居屋項目 申增地積比多十單位

出售資助房屋供應嚴重不足,房委會為用盡土地的可發展地積比,再向城規會申請將馬鞍山第八十一A區居屋地盤的地積比,由五點五倍略增至五點五三倍,可額外增加十個單位及多容納三十人,令單位增至二千零七十九個,及居住人數增至六千四百零三人。當局指由於該地盤已進入打樁工程後期,大幅更改設計將大幅延誤工程。

  政府去年十二月公布新房屋供應政策,檢討出售資助房屋可增加的單位數量。

  房委會向城規會提出申請,就指因應此新政策,決定在去年獲城規會增加地積比的馬鞍山居屋項目,再申請將地積比二度增加,由五點五倍增至五點五三倍,料可將單位供應數量由二千零六十九個,微增十個至二千零七十九個;而容納人口亦增加三十人至六千四百零三人。

  房委會解釋,由於該鄰近欣安邨及港鐵大水坑站的項目,已進入打樁的後期階段,若涉及重大修改規劃及設計,將導致項目延誤,因此房委會僅建議略為放寬地積比率,以充分運用現時餘下的地基設計負載能力,亦可善用土地資源。當局稱增加的單位不會對附近交通、環境、空氣流通等構成不良影響。

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