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今日新聞摘要 23.05.19

公關部

2019-05-23

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(明報)新盤招標成風 運房局三管齊下應對 議員籲預售樓花增限招標條款

早前新盤招標氾濫引起社會極大迴響,而新地大埔白石角雲嬪韟]涉嫌未有在成交紀錄冊完整披露標售單位各項支付條款,於上周五遭一手銷售監管局檢控後,運輸及房屋局長陳帆昨日透過立法會書面回應議員提問時指出,港府將三管齊下,即透過嚴肅執行一手銷售新例、持續改善地產業界遵從法例、深化買家對標售的認知,以確保買家權益受到保障。

今年首季至4月初,新盤因過分招標而導致運房局、消費者委員會、立法會議員強烈抨擊,其中新地雲嬰]涉嫌未有完整披露標售單位各項支付條款,而遭到檢控,運房局長陳帆昨日再表示,港府會從3方面著手,確保新盤銷售具透明度和買家權益受到保障。

上周銷監局檢控雲屨 運房局首回應

對於執法方面,陳帆重申,過往一段時間有個別以招標形式發售的新盤,銷售透明度不足;而銷監局早前已發現有個案的銷售手法、成交資料透明度不足,可能違反一手銷售新例,並已立案調查有關個案。事實上,上述涉及的新地案件,已排期於7月9日聆訊。

至於改善業界遵從法例問題上,陳帆指銷監局已發出「給業界的提醒」和常見問答,要求發展商在成交紀錄冊內,列出支付條款所有詳情,並提醒發展商,如在銷售新盤時提供折扣、贈品、財務優惠或利益(無論是否以現金方式)給買家,發展商均應列出各項條款細節。

同時,地監局亦須向代理發出「致持牌人函件」,提醒他們不論發展商以何種方式銷售其物業,持牌人均須遵循地產代理條例,及地監局發出的執業通告內的有關指引;地監局並特別提醒持牌代理,在未取得發展商書面同意前,不得發放任何以招標形式銷售的新盤推廣資料,包括載有建議之投標價格的資料。在加深公眾對法例的認識方面,銷監局已於本月17日發布全新宣傳聲帶,提醒準買家購買以招標形式出售的新盤,必須要注意的地方。

地監局提醒地產代理需守指引

對運房局再度就新盤銷售事宜開腔表態,立法會議員謝偉銓回應查詢指,政府可於批出預售樓花同意書時,加入不同條款,如限制樓花以招標形式賣樓。謝續稱,香港是自由經濟市場,如發展商不希望政府有太多規管,最好就應自律。

分析:隱藏回贈詳情對買家不公

資深地產分析員林一鳴對政府再度開腔監察新盤銷售表示支持,估計亦具實際作用,相信發展商短期內會有所收斂,促使發展商沿用發價單形式推盤,令成交資料透明度增加。林表示,個別發展商以招標形式賣樓,隱藏成交價、回贈金額及折扣等市場資訊,使買家在欠缺清晰成交價作參考下,難以掌握實際市G,以衡量入標價格,對買家不公平。


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(明報)本月30宗撻訂 逼去年10月樓市低潮

受本月初將軍澳日出康城MONTARA、何文田瑧樺、大埔白石角海日灣II,三大新盤熱銷帶動下,本月迄今整體一手成交已突破2200宗、超越上月全月2100宗;惟隨茯國本月中對中國商品加徵懲罰關稅,令港股變得波動的同時,據本報統計,新盤市場截至昨日,即本月首3周累錄約30宗撻訂,即平均每日有多於一宗取消交易個案,直逼去年10月樓市氣氛最差時全月錄得的35宗水平。

涉22新盤 發展商共殺訂3251萬

雖然近期新盤仍錄得不少大額成交,但撻訂宗數有增加趨勢。據本報統計,5月份錄得約30宗撻訂個案,來自22個主要新盤,估計相關買家遭發展商沒收的訂金總額達3251.85萬元,有關金額目前足以購買南昌站上蓋匯璽一伙極高層實用面積1254方呎4房單位。

若按時段區分本月迄今的新盤撻訂個案,本月上旬錄得約11宗撻訂,涉殺訂總金額1228萬元;本月11日至昨天共錄得19宗撻訂,涉殺訂總金額2023.85萬元。換言之,5月迄今暫錄的30宗撻訂個案,以及殺訂總金額3251.85萬元,當中逾六成於本月中下旬、即中美貿易戰G突然惡化後錄得。

中美貿戰惡化 撻訂趨增

如以樓盤計,以宏安地產油塘曦臺錄得3宗撻訂佔最多;新地元朗錦田PARK YOHO Napoli、琣a牽頭元朗尚悅•嶺、億京大埔白石角海日灣II、資深投資者盧華旗下的深水埗AVA228,以及會德豐日出康城MONTARA,本月至今各錄得2宗撻訂。

至於近日最受市場注目的新盤撻訂,為新世界天后柏傲山;原於本月3日以1.51億元售出的第6座32、33樓A室複式大戶,買家早前取消交易,料遭發展商沒收5%訂金、涉約755萬元訂金,成為本月暫時涉殺訂金額最大宗的個案;該單位實用面積2835方呎,連3個車位,以當時購入價1.51億元計,實呎53,263元。





(東方)摩通預警港府三招謀壓樓市

今年初香港住宅樓市開始反彈,之後樓價愈漲愈急,美資大行摩根大通發表報告預期,下半年香港住宅樓價還會再漲5%,令到全年樓價漲幅約達10%。不過,該行同時預警政府或再「出招」壓抑樓價,更估計可能會有「三招」,包括加強對非香港居民置業的限制、遏抑投資需求及提高銀行按揭貸款風險權重。

摩通指出,香港住宅樓市氣氛顯著改善,今年三月份二手住宅成交量較去年九月顯著反彈1.8倍,較去年首季平均每月成交亦高30%。此外,今年首季一手住宅成交量達4,700個單位,按年增加33%,預期新盤成交量將持續增加。該行又稱,未來四年半市場上可供出售的私宅單位估計約93,000個,連同未來三年每年約有17,000個公營房屋單位落成,意味未來三年香港公私營住宅每年總供應量約37,000個單位。不過,政府改變公私營住宅用地供應比例,藉此增加公營房屋供應,將影響未來可供預售私宅的供應。

政府過去推出多項遏抑樓價措施,可惜實質成效不大。隨蚍蚖糷W揚,摩通預警政府可能會再度透過行政措施冷卻樓市,其中兩招是進一步限制非香港居民在港置業及壓抑投資需求。

辣招反效果 學者籲撤銷
政府之前推出針對非香港永久居民、稅率為15%的買家印花稅,及將購買第二個住宅單位的印花稅劃一至15%。該行認為政府或需將印花稅顯著提高,或參考內地的限購令,透過行政措施限制非香港居民置業或限制買入第二個單位。

中大經濟系副教授莊太量認為,政府每次加辣之後,樓價反而繼續向上,所以現時根本沒有需要再加辣,反而是要撤辣。事實上,過去私宅供應增加,對減慢樓價升勢沒有幫助,他認為未來只需要在公營房屋措施茪漇K可。

有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示,現時樓價高企,投資者紛紛以高價出貨,就只有「傻仔」才會入貨,所以政府根本不用再「出招」去壓抑樓市。樓價漲勢早已與基本因素脫節,遲早會回落。

至於摩通估計的第三招壓抑樓市措施,是提高銀行按揭貸款風險權重。該行指出,目前低息環境是買家繼續爭相入市的誘因,因此香港金融管理局宜提高銀行按揭貸款風險權重(即增加銀行承做按揭貸款時佔用的資本水平),意味將會增加銀行承做按揭的成本,甚至可能間接刺激銀行上調按揭利率。

金融界撐提高按揭風險權重
有資深零售銀行家表示,金管局難再收緊按揭成數,否則會令上車買家因首期不足,以致「愈買愈細」的情況進一步惡化。今年來加息預期降溫,港元拆息疲軟,令大型銀行及中小型銀行在資金成本上的差距擴大,按揭市場上只有大行取態仍積極,相信提高按揭貸款風險權重,可以令按揭市場及樓市降溫。

香港銀行計算資本主要分為兩大方式,分別為擢袘行、中國銀行(香港)、琤芼行及渣打銀行(香港)等八家銀行採用的內評法,以及其他銀行採用的標準法,而內評法的模式較複雜,但現時計算按揭貸款的資本成本時,要求會較低。

金管局在一三年二月首次從資本入手,調高內評法銀行的新做按揭貸款風險權重,下限一律設定於15%,並於一六年六月底擴大至適用於內評法銀行的所有按揭貸款,一七年更進一步將相關最低要求提高至25%,但仍低於採用標準法銀行的35%,意味八間大型銀行爭奪按揭時,資本上更有優勢。

該名銀行家又認為,政府要活化二手市場,或會研究將空置稅由一手市場擴大至二手物業,但可能會面對投資者及退休人士的反對。





(東方)麗港城劈45萬沽 海怡創新高

香港樓價連月攀升,但面對中美貿易戰持續,亦有個別業主開始腳軟,令藍籌屋苑出現兩極化局面。當中茶果嶺麗港城有收租業主,劈價四十五萬元沽出兩房單位,同時,鴨脷洲海怡半島錄得呎價二萬二千九百一十二元成交,創項目標準戶新高。

近期二手樓市交投轉慢,利嘉閣許嘉揚指出,麗港城已有部分業主叫價態度轉為軟化,市場出現不少減價成交。他表示,上述減價單位為十六座中層B室,本月最初以七百八十萬元放盤,日前已減價至七百五十萬元,並獲買家議價,其後降至七百三十五萬元連租約沽出,呎價約一萬四千二百一十七元。成交價料低市價約百分之六至七。

康怡花園賣低市價2%
中原楊文傑亦稱,鰂魚涌康怡花園H座中層十五室,最初開價九百九十萬元,業主恐後市波動即日減至九百六十八萬元,呎價約一萬八千二百三十元,略低市價約百分之二至三。

有用家為購「心頭好」,以高價搶盤,海怡半島二十一座極低層戶,實用面積八百八十六方呎,以二千零三十萬元登記售出。

新盤向隅客亦入市將軍澳二手樓,美聯林志堅透露,維景灣畔十一座中層套三房戶,以一千二百八十二萬元售出,呎價一點九五萬元屬歷來第三高。





(東方)零售舖供應明年飆36%

近年商廈及零售物業落成量,分別出現上升與下跌的天與地情況。當中,零售商舖明年供應量多達145.3萬方呎,按年升36%,而寫字樓樓面同年則只有逾71萬方呎,倒退76.8%。

據差餉物業估價署的《香港物業報告2019》資料,二○二○年私人商業零售樓宇供應量,為二○○六年後的新高,當中以西貢(將軍澳)、荃灣及灣仔為主要落成地區,佔該年整體約56%。事實上,近年商場零售樓面供應,持續處於高水平,如二○一八年高達134.6萬方呎。而今年該類零售物業落成量則達106.6萬方呎,主要位於油尖旺及離島區,佔整體約26%。

舖市新樓面五年倍增
至於自二○一六至二○二○年期間,該類物業每年都有超過100萬方呎樓面供應,五年共提供逾631萬方呎樓面,較再對上五年勁升接近一倍。

此外,據差估署截至三月份數字,零售物業租金及售價指數今年走勢向下,分別報187.2點及566.2點,較去年底回落0.8%及4.5%。

另方面,二○二○年私人寫字樓市場落成量,將會急跌至僅有逾71萬方呎,按年顯著下跌約76.8%,為二○○五年後的新低,當中甲級商廈有逾51.12萬方呎,荃灣和西貢(將軍澳)佔約82%。

不過,今年該類物業新供應較多,達逾306.8萬方呎,當中甲級寫字樓達逾277.28萬方呎,主要集中在觀塘及沙田,佔預計供應量的79%。

商廈樓面持續短缺,料今年租金走勢依然向上。根據該署的資料,三月份整體寫字樓租金指數報265.6點,按季上漲3.8%,其中甲廈升幅跑贏大市,按季大升4.3%。不過該類物業售價指數卻未有跟隨租金升勢,三月份報532.9點,按季跌6.3%。

若按地區劃分,各個商業區走勢各異。三月份尖沙咀租金指數報239.9點,按季升3.8%,為升幅最多地區,緊接為上環及中區,報362.6點,較去年第四季多1.3%。而灣仔及銅鑼灣租金指數則有所回落,報270.5點,按季跌0.7%。

一線舖租金輕微受壓
中原(工商舖)董事總經理潘志明認為,消費市道暫時未有太大改善,惟明年零售物業供應量大增,估計將對核心區構成一定壓力,一線舖位租金料仍有些微下跌空間。他續稱,由於核心街道舖租已經歷長達四年的低潮期,長遠而言,料成交價及租金會緩慢地逐漸回升。

而寫字樓市場方面,他則指出,雖然今年及明年供應量較為波動,但港島區供應始終不足,估計核心區指標甲廈呎價及租金會平穩向上。

至於非核心區如東九龍一帶商廈,受累於大量供應,預計未來呎租橫行,維持約30至40元。





(星島)二手頻現高低價成交 買賣雙方呈膠

中美貿易戰陰霾下,令樓市氣氛受壓,惟市場盤源缺乏,令二手造價表現漸呈兩極,頻錄新高及低市價交投。有個別買家願追價入市,令市場再現破頂成交。另一邊廂,亦有業主願意增加議價幅度,並減價沽貨以止賺離場。

  港置業行政總裁李志成稱,市場上盤源不足,帶動樓價上升,加上大部分買家認為後市走勢不會差,因此願意追價入市,令市場現破頂成交。但是,個別盤源較多的大型屋苑,仍見低市價成交。雖然貿易戰令二手成交量下跌,亦帶動業主增加議價空間,惟他認為,樓價尚有1%至2%升幅。

  利嘉閣總裁廖偉強指,受中美貿易戰的不明朗因素影響,有個別業主選擇拋售單位,令市場出現低價成交。不過,貿易戰於去年起已頻現變數,帶動樓價由去年3月起下跌近1成,至本年年初才開始回升,亦意味買家及業主的恐懼不及去年,變相無懼入市,故市場仍錄高價,甚至新高成交。

  美聯聯席區域經理鄧惠豪指,鴨脷洲海怡半島21座極低層G室,面積886方呎,屬3房連套房間隔,望全海景,以2030萬成交,呎價22912元,創屋苑分層戶呎價新高,亦追平屋苑分層新高價紀錄。舊紀錄於去年6月促成,為10座中層F室,面積889方呎,成交價同為2030萬,呎價22835元。

  美聯分行營業經理林志堅表示,將軍澳維景灣畔11座26樓A室,面積657方呎,3房1套間隔,獲同區新盤向隅客以1282萬承接,呎價19513元,比市價高約16%,並創同類成交價新高。

  世紀21溢榮客戶經理林曉怡稱,筲箕灣居屋東濤苑B座低層09室,面積638方呎,獲白居二夫婦以838萬承接,呎價13135元,創屋苑同類新高紀錄。

  中原區域營業經理陳輝麟表示,青衣居屋青泰苑D座低層10室,面積401方呎,業主今年4月重新放盤,於自由市場以578萬沽出,呎價14414元,創屋苑2房自由市場新高價,亦創屋苑新高紀錄。

  儘管市場錄破頂成交,亦有不少業主以減價沽售單位。利嘉閣分行經理郭麗娟表示,觀塘麗港城16座中層B室,約517方呎,2房間隔,原於本月以780萬放售,及後減價至750萬,並獲買家議價,終以735萬連租約沽出,呎價約14217元,較市價低約8%至10%,同類單位平均成交價約800萬。

  中原首席分區營業經理楊文傑表示,鰂魚涌康怡花園H座中層15室,531方呎,原叫價990萬,後因業主認為中美貿易戰會影響後市,即日減價22萬至968萬,並獲區內租客承接,呎價約18230元,低市價約2%至3%。





(星島)拍賣行頻現買家「尋寶」

雖然近期市場氣氛不穩,但拍賣行卻不缺準買家前往尋寶,當中更不乏另類物業,包括無契樓、農地及天台等,其中忠誠昨日進行拍賣,就吸引不少人士前往競投。

  忠誠拍賣部總經理鄭世傑指,現時市場上有約100個銀主盤,並以無契樓及於綠表市場放售的住宅為主。

  另外,昨拍賣會拍出的物業均屬合理價,亦被用家承接,認為中美貿易戰的不明朗因素暫未見讓業主或銀主調低開價,業主見「樓價跌就唔賣」,反而會選擇放租賺取租金。



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