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今日新聞摘要 21.05.19

公關部

2019-05-21


(東方)私宅首季動工量僅667伙 九年新低

本港中期私人住宅面臨供應緊張,今年首季累計動工量合共只有667伙,與去年同期的2,902伙比較,大幅回落2,235個或減少77%,並創下九年來的同季新低。

港島佔最多 九龍捧蛋
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,期內共有8個私宅動工,當中以港島區佔最多,涉及666伙,而九龍區則暫未有項目動工,而新界區有1個動工。

事實上,三月份未有大型物業動工,導致月內有關數字再度顯著回落,只錄得103伙,較二月的555個,急挫逾81%,更屬連續五個月,處於不足一千伙的低迷時期。

三月動工項目包括半山區摩羅廟街8號,涉及單位99伙。而大坑宏豐臺10及10A號則涉3個,另一個為清水灣銀影路洋房。

億京觀塘批建33層商廈
另方面,據屋宇署資料,三月批出的建築圖則主要以商用物業為主,當中億京發展旗下觀塘道368號規模最大,該地盤獲批興建一幢33層高,並設有3層地庫的寫字樓,總樓面約25萬方呎。

其次為第一集團的長沙灣大南西街1016至1018號,准建一幢設有3層地庫,樓高25樓的商廈,總樓面約18.95萬方呎,較早前的方案增加約6.7%。

港島則有恒隆地產的北角電氣道226至240號,批建一幢樓高23層商廈,樓面約10.5萬方呎。而宏基資本(02288)灣仔謝斐道216至222A號地盤,將建一幢樓高27層寫字樓,面積約4.9萬方呎。

荃灣亦批出數據中心項目,柴灣角街23至33號可建一幢樓高16層,並設一層地庫的相關物業。





(東方)港島居屋王東欣苑呎價萬九

住宅樓市升勢未止,居屋市場已率先步入瘋癲狀態。筲箕灣東欣苑A座高層迷你戶,近日在已補價自由市場以399萬元售出,以實用面積211方呎計算,呎價18,910元創港島居屋歷史新高。同時,小西灣富欣花園兩房戶更錄得呎租高達46.4元,為屋苑最高紀錄。

細價居屋單位成為市場上車焦點,筲箕灣區內地產代理指出,由於樓價400萬元或以下住宅單位可承做最高九成樓按,故近期不斷接獲查詢,但該區已沒有該類價位的私樓放盤,故居屋細戶獲追捧。他表示,上址東欣苑成交單位料市值月租約1.3萬元,即租金回報約3.9厘。該單位沽出後,市場再沒有同類開放式戶放售。

旭埔苑中層568萬易手
據了解,實用面積約二百方呎居屋單位,向來是買家爭購目標,故買賣成交價全都破紀錄。如該屋苑A座一個中層戶,實用面積213方呎,去年中以400萬元易手,呎價約18,779元為港島區對上最高紀錄成交。至於全港居屋呎價王,暫由何文田冠熹苑保持,該項目一個高層單位去年售420萬元,以實用面積211方呎計,呎價達19,905元。

除買賣價急升外,已補價居屋租盤亦被高追。Q房網招潔冰透露,富欣花園4座中層E室兩房單位,實用面積431方呎,望園景及樓景,連裝修及家電,獲同區客以月租2萬元短租。以單位業主一六年以420萬元購入價計算,租金回報約5.7厘。據了解,同類兩房單位成交月租,近期普遍達約1.8萬元,是次高市價逾10%。

自由市場居屋樓價向來較私樓低水,近月新界北同類市場交投轉旺。中原徐威文表示,上水旭埔苑F座中層7室,實用面積546方呎,兩房間隔,以568萬元轉手,呎價約10,403元。世紀21奇豐陳偉康亦稱,同區翠麗花園3座低層L室兩房戶,獲外區上車客以413萬元承接,以實用面積427方呎計,呎價約9,672元。

每宗平均515萬 半年高
有代理報告指出,今年居屋樓市愈來愈熾熱。香港置業表示,資助房屋表現已跑贏大市,二手居屋今年首四個月共錄1,778宗註冊,涉及金額約88.96億元,較去年同期大增約18.7%及約21.1%。反觀同期整體二手住宅錄14,645宗註冊,總額約1,120.41億元,分別較去年同期下跌約15.5%及約16.0%。而上月二手居屋平均每宗成交金額為約515.6萬元,按月上升1.8%,創近半年新高。





(東方)荃中頂層每呎$16897逼紀錄

中細價屋苑樓價升勢凌厲,買家加快入市步伐。荃灣中心18座頂層單位,連面積251方呎天台,開價490萬元,終在零議價下售出,以實用面積290方呎計算,呎價16,897元料創項目次高紀錄。

東環無樓睇 685萬成交
美聯鍾家豪表示,上述新買家為外區人士,有感市場盤源短缺,恐樓價日後繼續上升,首次參觀單位即落實入市。而原業主於一三年中以288萬元購入,帳面賺202萬元離場。據了解,同類連天台單位,去年成交呎價最高達約1.69萬元。

除無樓人士急上車外,換樓人士亦怕錯失機會,無睇樓照入市。中原王英堂透露,東涌東環1A座高層3室兩房戶,實用面積453方呎,雖未能安排參觀單位,但有外區人士見售價吸引,因而快速落實以685萬元承接,呎價15,121元。

該行曾芷妍亦稱,天水圍嘉湖山莊麗湖居3座低層兩房戶,實用面積446方呎,獲換樓人士即睇即買,成交價530萬元,呎價11,883元。原業主於九六年一手購入上址,二十三年升值約2.8倍。

青薈買家追價廿萬入市
由於放盤買少見少,個別買家不惜追價搶購心頭好。中原溫志聰稱,長沙灣青薈高層D室,實用面積338方呎,以兩房間隔。最初開價650萬元,缺盤下反價,仍獲買家追價20萬元,以670萬元購入,呎價19,822元。而原業主持貨剛滿三年,現沽貨帳面獲利148.4萬元。





(蘋果)天鑄驚現「八按盤」 樓王淪年輕馬主提款機 最終爆煲 被銀行收樓

樓價急升,細價樓按上按情況普遍,大價樓「八按」、「九按」甚至「十按」比比皆是,按盡樓市升浪。何文田樓王天鑄一個四房盤竟成一名年輕馬主的「提款機」,短短兩年內瘋狂八按套現近700萬元,最終按爆煲成為屋苑第一名被銀行收樓的業主。

消息指,涉事單位屬天鑄1座低層戶,實用2,019方呎,四房連雙套房間隔,另設工人套房及儲物室,已成為銀主盤,開價5,600萬元求售,呎價27,736元,屬市價水平。

土地註冊處資料顯示,上址業主姓陳,其中英文名與香港一名年輕馬主相同,不排除是同一人。該馬主2016年4月以3,613.01萬元向新地買入單位,扣除發展商提供回贈後,折實價大約3,300萬元。近年樓價不斷向上,物業淪為業主提款機,2016年12月至2018年4月期間先後八度向不同財務公司抵押加按,涉及「財仔」包括忠誠財務、簡易信貸、利星行信貸及江庫財務等,總加按金額最少695萬元。最終疑未能準時還款,被銀主收樓。

有報道指,一名與天鑄銀主盤業主中英文同名的馬主,30出頭年紀輕輕已是珠寶公司老闆,區內代理指該馬主曾炒賣土瓜灣翔龍灣兩個單位,獲利超過700萬元,其中2009年4月斥1,251萬元買入1座高層戶,翌年以1,548萬元轉售,不足一年賺297萬元。

天鑄屬何文田最貴住宅,項目8號洋房去年11月以3.33億元沽出,呎價近10萬元創區內新高。

皓畋錄明賺實蝕成交
何文田新盤近年掀高價開售狂潮,發展商食盡溢價,二手業主難再高價轉售。繼加多利峰之後,皓畋亦現「暗蝕」成交。消息指,皓畋6座中層F室,兩房間隔,實用587方呎,剛以1,250萬元沽出,呎價21,294元。

原業主2016年10月以1,220.7萬元買入單位,賬面僅賺29.3萬元或2.4%,扣除佣金等開支後明賺實蝕。此外,由於持貨不足三年,是次交易涉及的10%額外印花稅(SSD),即125萬元亦由買家承擔。

由「話梅大王」邱木城家族持有的大潭玫瑰園雙號屋,實用3,314方呎,有指放盤三年終以1.1億元沽出,呎價3.3萬元。邱木城家族2007年以8,380萬元買入洋房,獲利2,620萬元。

灣仔會景閣高層15室,實用619方呎,剛以2,480萬元易手,呎價40,064元創屋苑標準戶新高。原業主2016年5月以1,500萬元買入,三年SSD鬆綁即沽貨,升值逾六成,賬面勁賺近千萬。





(蘋果)海日灣懶理招標指引

地產建設商會早前就新盤招標達成共識,凡實用面積少於1,076方呎的一手住宅必須以價單方式銷售,惟仍有會員無視新指引。億京旗下大埔白石角海日灣繼續招標賣樓,昨日再以招標沽出八伙,只有一伙實用面積大於1,076方呎。

招標面積最細505呎
海日灣由去年開售至今出過一張價單,即使近期風頭火勢,新盤狂招標惹來政府關注,有發展商更遭檢控,但海日灣仍繼續以招標形式賣樓。據成交紀錄冊顯示,海日灣昨日透過招標沽出的八個單位,成交價718.2萬至3,669.5萬元,呎價13,896元至22,977元,只有一伙實用面積大於1,076方呎,為COURT A第1座7樓A室,實用面積1,597方呎四房間隔,成交價3,669.5萬元,呎價22,977元。其餘單位實用面積未符合地建會要求,最細單位只有505方呎。項目去年開售至今累售328伙,套現逾45億元。

單幢盤劈價清貨,九建發展的西營盤63 Pokfulam,最近以招標形式沽出1座31樓H室開放式,成交價900.9萬元,實用263方呎,呎價34,255元,較樓上30樓H室,3號價單折實價1,061.8萬元,金額差約萬元160.9萬元或15%。

另外,恒地旗下三個單幢盤昨開售,包括鰂魚涌君豪峰、紅磡啟岸及長沙灣家壹,市場消息指,三盤累沽約12伙。華懋集團九龍塘賢文禮士第1座9樓A室特色戶,實用1,696方呎連210方呎平台,以6,380萬元售出,呎價37,618元。早前一直以招標形式賣樓的愉景灣意堤則跟足地建會指引,日前公佈首張價單57伙,今日公開發售及招標。





(星島)地建會:753呎或三房戶才可招標

近期市場關注新盤以招標形式發售的透明度,地產建設商會執委會主席梁志堅表示,目前會方建議以單位戶型,以及面積作劃分,其中3房或以上、或面積多於約753方呎的單位才可作招標,而戶型及呎數較細的單位,以價單形式發售較適合,同時會在日內與會員再作商議。

  梁志堅表示,建議以單位戶型,以及其面積劃分,其中3房或以上、或面積多於753方呎單位,才適合以招標出售,而3房以下,以及面積低於753方呎的單位,以開價形式較為合適,將會在日內與會員再開會商議,稍後亦會正式公布結果。他再指,地建會現時亦統一豪宅定義,認為面積達1076方呎以上單位,才屬豪宅,亦可以用招標形式發售。而梁氏早前曾指出,由於該會接獲其他會員的意見,故此再開會作商討,目前對新盤招標的界線未有最終定義。

  此外,對於戶型細、呎數較大單位,發展商需要向市場證明該單位為豪宅,即每方呎售價涉及3萬4萬或以上,才可標售,否則需出價單,但認為目前市場上該類單位罕有。另外,若涉及伙數較多、戶型亦多元化項目,他認為採用混合模式銷售比較合適,即大單位標售,惟細單位須具價單公開發售。

  另一方面,地建會早前曾推出新指引,指出自4月4日發出有關一手住宅物業銷售模式指引後,接獲會員查詢要求就「非豪宅」定義作更具體說明,商會執委於4月26日會議上,就此作出討論並議決如下:獨立屋、洋房及特色戶可以招標方式出售;以及實用面積小於1076方呎的分層單位,不可以招標方式出售。有關實用面積的設定,執委會認同可因應市況變動而作出相應調整。





(星島)嘉湖每呎1.1萬低5%

中美貿易談判局勢未見明朗,有部分業主減價放售,更錄低市價成交,中原副區域營業經理文家輝表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居3座低層E室,面積446方呎,屬2房間隔,原於上月以550萬放售,終減價至530萬成交,比市價低約5%,呎價11883元。

  利嘉閣分行經理許兆信指,元朗YOHO MIDTOWN第9座低層E室,面積約538方呎,現以868萬易手,呎價約16134元。

  市場消息指,何文田皓畋6座中層F室,面積587方呎,以1250萬沽出,呎價21294元,原業主於2016年10月以1220.7萬購入,需繳樓價10%額外印花稅(SSD),惟後決定由買家支付,現轉手帳面僅賺約29.3萬,不過,惟原業主入市時需付約45.8萬印花稅,故現轉手仍蝕約20萬。

  祥益高級客戶經理李啟昌表示,屯門豫豐花園7座高層A室,面積362方呎,兩房間隔,獲區外首置客垂青,以528萬購入作自住,呎價為14586元。

  美聯首席高級營業經理鍾家豪指,荃灣中心18座高層G室,面積290方呎,獲區外上車客「零議價」以490萬承接,呎價16897元,比市價高約5%。





(星島)屯門細價樓快手去貨

二手盤源短缺,加快買家入市步伐,祥益區域董事袁思賢表示,屯門市廣場2座中層B室,面積327方呎,屬2房1廳間隔,以518萬成交,呎價15841元,為市價水平。

  新買家為區內投資客,鍾情向東並享開揚景觀,而且屋苑坐落市中心,日後容易出租,正合買家心水,加上原業主增加議幅,減價達12萬,增加買家入市決心,遂「即睇即買」,睇樓一次後便拍板購入,相當快手。





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