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今日新聞摘要 14.05.19

公關部

2019-05-14

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(東方)二手市租金回報下挫

住宅樓價愈升愈急,反觀過去數月租金表現平穩,令買樓收租回報再度「縮水」。本報統計15個大型指標二手屋苑,今年租金回報率全線下挫,當中以牛頭角淘大花園約2.8厘,跌幅達半厘最大。而仍能險守3厘則只有荔枝角美孚新邨。

根據差餉物業估價署截至三月份的臨時數字,實用面積431方呎以下細單位,回報率僅2.6厘,按月再挫0.1厘,已連續兩個月下調,跌返去年九月的歷史低位。綜合市場資料,該批屋苑中,去年十二月仍有9個回報達3厘或以上,至今僅餘1個,反映樓價急升下,細單位已不及早前「好租」。

海怡兩房月租二萬起
當中市區細價屋苑淘大花園,過往受投資者追捧,四月平均呎租約39.3元,以平均呎價約16,925元計算,回報率跌穿3厘,遠低於一八年底的3.3厘。香港置業譚征稱,需求推動下,近月樓價升勢凌厲,該項目實用面積375方呎單位,入場費升至650萬元。而同類租盤月租約1.45萬元起,與去年底相若,回報僅約2.7厘,目前市場約有9個租賃放盤。

上述作統計的二手屋苑,有4個回報率跌幅都高達0.4厘,包括鴨脷洲海怡半島由去年十二月約3.2厘,下調至上月約2.8厘。中原盧鏡豪指,買賣盤急速被消化,在缺盤情形下,成交價一間貴過一間,相反市場租盤補充較快,以致租金走勢較溫和。他指,該盤本月暫錄約11宗租賃成交,兩房戶月租叫價由2萬元起,入場價則900萬元。

杏花邨四個月跌租8%
另一個港島東大型項目柴灣杏花邨,上月平均呎租約37.7元,較去年底低7.8%。同期買賣平均價卻反升6.5%,回報跌至2.7厘。利嘉閣黃銳平指,項目上月錄15宗成交,本月暫錄4宗,包括31座中層5室三房戶,實用面積561方呎,以1.95萬元租出,呎租僅約34.8元。現時約有60個租盤,入場叫租由1.85萬元起。

至於將軍澳區由於有多個新盤相繼入伙,租盤供應驟增,令二手樓租金受壓。該區新都城上月平均呎租約37.9元,約四個月間跌約5.3%,而回報亦低至2.8厘,跌0.4厘。

將軍澳新樓吸懂澈
東九龍的藍田懂漯廑攳祭L亦滯銷,回報由3.1厘降至2.7厘。世紀21聯誠謝寶昭稱,該屋苑現時有約20個單位放租,實用面積537方呎兩房戶,月租普遍1.8萬元。他稱,僅相差數個港鐵站將軍澳新樓,多設大型會所,加上提供面積較細,以及月租較低選擇,吸走不少該屋苑租客,需求減少下,租金難飆。

相反,荔枝角美孚新邨今年租金回報只跌約0.2厘,故維持較高水平。美聯吳志輝表示,該屋苑配套齊全,租市向來有承接,本月已錄約10宗租賃成交,現時月租叫價由1.7萬元起。

資深投資者吳龍飛認為,即使日後樓價有機會回落,屆時租金仍會隨大市下調,所以買樓收租回報變得不再吸引。他又稱,近年供應不斷增加的新盤,每次入伙都有大量租盤,要減租才可租出,為二手市場添壓。




(東方)啟德租盤多 龍譽120個

入伙盤供應續增,九龍啟德發展區再有樓盤開始交樓,租務市場競爭勢將加劇。

個半月逾30租賃交投
區內剛收樓的龍譽現有至少120個租盤,其中2A座高層E室兩房戶,月租1.8萬元租出,實用面積525方呎計,呎租僅約34.3元。

美聯陳維進稱,屋苑四月至今,已錄逾30宗租賃交投,早前1A座低層開放式單位,實用面積245方呎,最低以每月1.05萬元租出,呎租約42.9元。而同面積單位每月租金叫價由1.1萬元起。

據了解,同區嘉匯四月份平均呎租亦達36元水平,近期未聞月租低於1.1萬元成交。事實上,該區新樓租盤將陸續增多,租金因而受壓,如天寰現時已有約65個預租放盤,月租開價由1.2萬元起,單位為3座低層B室,實用面積266方呎計,呎租約45.1元。

此外,入伙以來租務活躍的紅磡環海•東岸,早前月租已經跌穿1萬元,迷你單位租盤陸續被消耗。

利嘉閣黃詠思指,項目本月錄20宗租賃交易,包括一個1A座高層一房單位,實用面積375方呎,獲租客以每月1.75萬元承接,呎租約46.7元。




(東方)海日灣II單日售163伙

市場充斥不明朗因素,惟新盤市道仍然活躍。億京發展旗下大埔白石角海日灣II昨日發售307伙,即日沽出約163伙,當中推出的開放式及一房戶已沽清,樓盤3輪銷售以來共沽681伙,套現逾49億元。

項目昨日於上午九時開售,售樓處聚集數十組買家及地產代理,氣氛熱鬧。現場消息透露,開售首兩個小時已經有逾60伙獲買家認購。昨日推售的單位,若扣除最高7.5%優惠後,折實最低售價及呎價分別約416萬元與14,005元起。

匯璽II九單位沽清
其他新盤推售反應亦理想。據一手銷售資訊網資料,新鴻基地產(00016)的西南九龍匯璽II昨日推售9伙,包括7個一房及2個兩房戶,昨日已經即日沽清,成交價介乎844.8萬至1,457.12萬元,呎價24,000至27,287元,合共套現超過8,900萬元。據了解,部分買家大手購入兩伙。

至於會德豐地產旗下將軍澳日出康城MONTARA,兩輪銷售沽清全數616伙後,2B座8樓D室錄交易再未有進展,日前迅速再以732.6萬元重新沽出。綜合市場資訊,過去三天一手市場合共錄逾300宗成交,較對上一個周末兩天的逾1,180宗,大幅減少約75%。




(東方)十大屋苑長假期錄15成交

新盤向隅客迅速轉投二手市,帶動各區交投氣氛上升。中原稱,十大屋苑過去三日長假期錄約15宗買賣,鰂魚涌太古城佔4宗最多。單計周六、日該批項目則錄12宗,按周增50%,屬四周新高。

第一城開3單 嘉湖捧蛋
該行趙鴻運指,太古城本月暫有17宗成交,其中天山閣低層G室,實用面積536方呎,上月底叫價1,100萬元,剛微減至1,050萬元後獲用家購入,呎價約19,590元。

至於新界細價盤表現各異,沙田第一城同期連錄3宗交易,相反天水圍嘉湖山莊卻「捧蛋」。該公司王勤學稱,元朗區本月錄約65宗成交,較上月同期增逾六成,反映中美貿易戰未有影響買家入市。

荃灣上車盤近日市況亦暢旺。美聯鍾家豪透露,荃灣中心過去三日錄至少3宗成交,包括18座低層C室,不能睇樓下,反價5萬元仍獲用家以435萬元購入,呎價約13,222元。

此外,市場續現破頂價個案。消息指,粉嶺名都3座連天台戶,實用面積399方呎,售價590萬元,呎價14,787元創物業新高。美聯林志堅稱,將軍澳峻瀅II第2座高層C室,反價28萬元,以項目標準戶新高價978萬元售,以實用面積745方呎計,實用呎價約13,128元。同區領都1座左翼高層C室售1,040萬元,呎價14,385元料創物業新高。




(東方)地產速報一覽

美聯工商舖資料研究部指,四月工廈買賣註冊金額錄約83.6億元,按月升3.4倍,更創該行自九六年有紀錄以來單月新高,主因觀塘創匯廣場及黃竹坑傲南廣場兩個工廈新盤拆售反應佳。而期內註冊量錄544宗,按月增近1.3倍,亦創去年七月以來新高。

過去三日長假期間商場人流暢旺。新地代理執行董事馮秀炎表示,觀塘apm及大埔超級城等15個商場,3日總人流逾580萬人次,較去年升約10%,營業額逾1.5億元,按年增近10%。該公司租務部總經理鍾秀蓮亦稱,將軍澳東港城及上水廣場等12個商場,同期吸引392萬人流,營業額4.43億元,按年錄得14%及15%增長。

市場消息稱,粉嶺碧湖花園3座低層單位,早前售600萬元,後遭撻訂,再叫價620萬元放盤,剛以600萬元重售。

屯門再錄四球以下買賣。祥益胡志偉稱,安麗大廈低層C室,實用面積283方呎,叫價365萬元放售,減價8萬元,即以357萬元沽。




(蘋果)海日灣II細單位沽清

中美貿易戰戰火重燃,樓市前景未明,仍然無阻市民買樓雄心。億京表示,大埔白石角海日灣II昨發售307伙,即日沽出163伙,開放式及一房全部沽清。項目至今累售681伙,套現逾49億元。

豪客3,200萬掃匯璽II
即使貿易戰情況轉趨惡化,買家南小姐仍斥資約550萬元,購買一伙一房單自住。她認為香港買家實力雄厚,樓市長遠而言一定升,而現時正在沙田租房居住,倒不如自己入市,較交租划算。

她強調,項目較同區其他新盤平,故入飛購買。另一名買家楊先生認為,本港樓市供應不足,而且物業需求大,樓價一定升。

新地南昌站匯璽II昨發售9伙全部沽清,出現大手客掃貨。市場消息指,當中有兩組大手客一連購入2伙及一組大手客購入3伙,最大手掃3伙買家涉資逾3,200萬元,購入一伙兩房及兩伙一房。

另外,綜合市場消息,佛誕假期及佛誕翌日假期連同上周六(5月11至13日),三日累錄逾300伙一手成交,以白石角東部海日灣II沽約170伙佔最多,同區信置逸瓏灣8,佛誕長假沽出4伙,另嘉華嘉熙沽出14伙。




(星島)新盤銷情平穩 三日沽逾280伙

雖然中美貿易談判未明朗,但新盤仍紛錄交投,於過去三日長假期,一手市場沽逾280伙,並錄用家及投資者追捧,其中大埔白石角海日灣II,於昨日再作推售307伙,即沽163伙,其中一房戶率先沽清,至於同區新盤嘉熙、鰂魚涌君豪峰,以及油塘曦臺等,長假期間亦紛錄交投。

億京旗下海日灣II,日前截收逾5500票,錄超額認購約17倍,並於昨日推出307伙作次輪銷售,項目於昨早9時起發售, 而銷售約兩小時,截至約11時半,已沽約65伙,其中600萬以下的一房單位更率先沽清。據悉,該盤昨日沽163伙。

億京項目及銷售策劃總監潘志才表示, 海日灣II累售681個單位,套現逾49億,銷情理想,未推出的單位以大單位及特色單位為主。

就售樓處現場所見,設於沙田的售樓處內人頭湧湧,不時有準買家到場輪候,當中的年齡層廣泛,並以年輕一族及中年人士為主,且多結伴朋友或親人一同到場,亦有不少家庭客現身。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,集團的買家出席率7成至8成,當中以新界區客源為主,佔8成,餘下為港島及新界區,共佔2成。

中原亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑指,集團出席率約6成至7成,其中用家佔7成,投資者佔3成,客源同樣主要來自新界區,佔6至7成,港島區僅佔1成。據銷售安排顯示,是次銷售的單位,不設大手買家時段,而且每位登記人只可認購一伙。

至於其餘新盤在長假期間亦連錄交投,其中痚鰂魚涌君豪峰連沽6伙,據成交記錄冊顯示,20樓G室,面積301方呎,以782.976萬易手,呎價約26012元。

系內西營盤藝里坊.1號也沽出3伙。

其中,九建發展的油塘海傲灣,於假期期間連沽22伙。

嘉華發展的大埔白石角嘉熙,過去3日假期連錄18宗成交,據成交記錄冊顯示,當中的8座2樓H室,面積512方呎,以837.1萬成交,呎價約16350元。

新地旗下南昌站匯璽,連錄10宗成交,據成交記錄冊顯示,其中3A座10樓C室,面積534方呎,以1457.12萬易手,呎價約27287元。宏安及旭輝集團合作發展的油塘曦臺,亦連沽9伙,據成交記錄冊顯示,為2座7樓D室,面積627方呎,以1174.7萬沽出,呎價約18735元。另外,永泰等發展的沙田九肚澐灃,目前加推5座低層A室作招標。




(星島)31%受訪者︰貿戰添變數買家趨審慎

中美貿易談判尚未解決,為近期市場焦點所在,惟二手市場仍頻錄破頂成交,有見及此,星島地產網以「貿易戰再添變數,會否令買家入市態度轉趨審慎?」為提進行民意調查。

是次的民意調查當中,接受訪問的共涉195名受訪者,當中有61人、即約31%的受訪者認為,中美兩國於貿易糾紛上尚未達成協議,近期局勢更漸趨緊張,令後市走勢增添變數,故預測部分買家入市態度將轉趨審慎。

另一方面,有25%的受訪者、即約48人持相反觀點,雖然中美貿易戰持續發酵,令環球經濟前景變得不明朗,惟本港住屋需求殷切,近期多個新盤銷情均甚為理想,料樓市交投氣氛將持續暢旺。

同時亦有35名人士、即18%的受訪者指出,影響樓市的因素錯綜複雜,一時之間難以作出定論,所以買家入市步伐如何,須視乎外圍經濟因素會否進一步惡化,對該問題先抱觀望態度。




(星島)太古城每呎1.95萬市價沽

中美貿易戰再添變數,不明朗陰霾濃罩下,交投仍然平穩,其中太古城天山閣2房戶,以呎價1.95萬易手,屬市價水平,另外,杏花邨中層戶則以888萬易手,同樣屬市價。

中原分行經理莊劍嵐表示,鰂魚涌太古城天山閣低層G室,面積536方呎,屬2房間隔,望園景,新近以1050萬成交,呎價19589元,屬市價水平。

美聯助理聯席董事李聖智表示,柴灣杏花邨24座中層2室,面積約為499方呎,為兩房間隔,以888萬易手,呎價17796元,買家購入作長線投資。

港置首席聯席董事曾家輝透露,大角嘴港灣豪庭2座中層H室,2房間隔,面積約321方呎,原叫價700萬,吸引新盤向隅客垂青,議價後以675萬成交,呎價約21028元,屬市價。

利嘉高級區域董事陳震宇表示,旺角MOD595中層C室,面積約386方呎,為一房間隔,望開揚景,以760萬易手,呎價19689元。

世紀21助理區域營業董事周淑萍指出,沙田濱景花園5座中層B室,面積384方呎,2房1廳間隔,放盤3個月便獲用家以622萬連租約承接,呎價16198元,為市價。

祥益地產分行經理林英傑表示,屯門兆麟苑L座低層7室,面積645方呎,以480萬(居二市場價)成交,呎價為7442元,屬市價成交。

中原分區營業經理侯惠良表示,沙田欣廷軒5座中層H單位,面積393方呎,兩房間隔,以762萬易手,呎價19389元。

世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示,北角健威花園B座低層6室,面積456方呎,原先叫價788萬,議價後以766萬沽出,呎價16798元,屬市價水平。

港置助理分區董事劉浩勤稱,將軍澳日出康城領都1座高層LC室,面積723方呎,屬3房連套房及貯物室間隔,成交價1040萬,呎價14385元,成交價創同類單位新高。




(明報)啟德近五個月500宗租賃 平均每月逾百宗 開放式月租低見1.2萬

作為近年政府重點土地供應地區,啟德一帶今年有多個新盤相繼入伙,包括嘉華嘉匯、保利龍譽及建灝天寰,帶動啟德一帶,今年首4個多月已累積錄得超過500宗租務成交,即平均每月逾百宗;其中以嘉匯最多,佔超過400宗,至於即將入伙的天寰,暫錄近百個放租盤。

雖然近期啟德區每呎樓面地價屢創新高,但區內新盤不絕,加上港鐵沙中線及區內配套亦暫未啟用,令租金一直受壓,吸引不少預算較低的租客進駐。今年單計上半年就有三大新盤入伙,其中嘉匯有900伙、龍譽有930伙、天寰則有882伙,連同已於2017年底起入伙的啟德1號I&II(共1169伙),該區已落成單位共達3881伙。作為一個全新重點區域,啟德一帶屋苑今年就有多宗租賃成交。中原地產資深分區營業經理陳智欣表示,啟德區內主要屋苑,包括啟德1號I&II、嘉匯、龍譽、天寰,由年初至今共錄得507宗租務成交之多,即平均每月租出超過125個單位。

配套未啟用 供應多租金受壓

在眾多屋苑中,以今年初入伙的嘉匯佔最多,項目共提供900個單位,據悉屋苑在今年初至今已錄得約409宗租賃,即佔區內逾500宗超過八成,月租介乎1.3萬至3.66萬元,實用呎租由30至48元不等,屋苑現時仍有約48個放租盤,連同已租出單位,即屋苑佔超過一半是由投資者持有。現時放租單位中,月租介乎1.4至6萬元,平均每實用呎租叫價約35元。

至於最新入伙的龍譽,暫錄得55宗租務成交,月租1.1至3.8萬元,呎租由33至50元不等,其中一個實用245方呎的1A座高層C單位,開放式間隔,以1.2萬元租出,為啟德區內今年月租最平單位,實用呎租49元,業主2017年573萬元購入,租金回報約2.5厘。

嘉匯涉409宗佔逾八成

本報日前上門視察一個2B座高層D室一房戶,實用面積307方呎,單位向內園,主要望啟德區內其他屋苑,景觀一般,進入大門即為一條走廊及開放式廚房,單位近日以1.3萬元租出,實用呎租約42.3元,業主2017年9月692萬元購入,租金回報2.2厘,料扣除管理費等後,實際回報不足2厘。屋苑現時仍有約166個放租盤,月租1.2至5.5萬元,平均呎租約40元。

龍譽開放式月租1.2萬 平絕啟德

至於仍未入伙的天寰方面,現時暫有約98個單位放租,月租約1.2萬至5.5萬元,屋苑早於今年2月已錄得首宗預租個案,為3座中層N室,一房間隔,望市景,實用330方呎,月租約1.31萬元,實呎租39.7元。業主於2017年6月以約683.4萬元購入,租金回報約2.3厘。另啟德1號I&II方面,由於入伙已有一段時間,本年迄今只有約42宗,月租介乎1.35至5.5萬元,包括一個實用1569方呎低座3座單位,月租55000元,實用1569方呎四房戶,以買入價3655萬元計,租金回報1.8厘。







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