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今日新聞摘要 11.05.19

公關部

2019-05-11


(明報)上月三辣稅涉29億 近1年新高

樓市暢旺,涉及辣稅成交宗數及金額均回升。據稅務局最新公布,上月共有2672宗涉及買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)及額外印花稅(SSD)的買賣,宗數創去年8月錄得3154宗後新高;總稅款達29.291億元,除了按月大升85%外,更創自去年6月55.68億元後的近一年按月新高。

BSD稅款按月大升九成

三大辣稅中,以涉及BSD的成交金額升幅最大,上月共有168宗涉及BSD成交,雖然以宗數計,比3月份的150宗按月僅升12%。不過,4月份涉及BSD的稅款為7.112億元,比3月份的3.739億元大幅增加90%,並創去年10月錄得8.697億元後的按月新高。4月平均每一宗有關交易所涉及稅款為423.3萬元,比3月份平均每宗所涉稅款249.2萬元高出近七成。

DSD成交宗數按月升36%

另外,上月涉及DSD的成交有2461宗,較3月份的1807宗增36.2%,涉及稅款22.004億元,按月增加87%,當中涉及DSD的住宅成交有483宗,比3月份的349宗多38.4%,涉及稅款達13.101億元,比3月的7.259億元按月增80.5%。

上月涉及SSD的成交有43宗,比3月的49宗減少12%,連升4個月後首次回落,稅款則約1747.9萬元,按月增5%。





(東方)屯門居屋日錄3成交

儘管外圍經濟前景有變,但市場剛性需求強勁,用家入市態度積極。屯門區日前單日連錄3宗未補價第二市場居屋買賣,當中兩宗為兆麟苑成交。

兆麟苑呎價撲八千
祥益林英傑表示,有外區公務員首次參觀兆麟苑I座中層8室,業主即場減價10萬元,終以320萬元未補價易手。以單位實用面積401方呎計,呎價7,980元屬屋苑今年同類市場高位。

該盤另一宗成交同屬公務員入市個案,單位為L座低層7室,實用面積645方呎,於第二市場價作價480萬元,呎價7,442元。

公屋長安邨售264萬
至於同區翠寧花園5座低層A室,實用面積592方呎,未補價售365萬元,呎價6,166元。

至於已補價自由市場價格持續高企,中原陳輝麟表示,青衣公屋長安邨安泊樓高層27室,實用面積150方呎,屬開放式設計,獲投資者以264萬元承接。是次成交呎價達17,600元,料創區內公屋次高。以市值月租約8,000餘元計算,回報率將逾3.6厘。





(東方)瑞銀估香港樓價升多十年

中美貿易戰無阻本港樓市升溫,二手樓價指數連升十三周報186.07點,累漲9.48%,較歷史高位僅低1.36%,瑞銀報告預期,住宅價格升勢將會持續十年。市區細價樓牛頭角淘大花園剛再錄破頂成交,一房戶呎價21,056元,創屋苑歷史新高。

反映主要大型二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數,按周再升1.17%,追貼去年八月最高的188.64點。若連同大型屋苑及中小型單位,三大整體指數齊升十三個星期,更是九七年三月後首見,最長升浪紀錄為十五周。

每年需求料6萬伙 遠超供應
分區指數方面,四區樓價三升一跌。當中九龍區指數按周升1.94%至187.91點,為逾兩個多月以來最大漲幅,連升十二個星期共13.44%,指數較歷史高峰只相差0.42%,預計將會最先破頂。而港島區報195.19點,按周升1.73%,新界西同期微升0.39%。不過,新界東則跌0.29%。

事實上,外資大行繼續看好後市,瑞銀報告認為,內地人對本港住屋需求顯著增長,抵銷因本地人口老化導致的需求下降。同時,未來十年香港整體房屋需求料每年6萬伙,遠超政府每年4.5萬伙(包括公私營房屋)的長遠供應目標。在供應有限及低息環境下,料未來樓價保持升勢。

此外,買家以行動表明對後市充滿信心。美聯黃家明稱,淘大花園P座高層4室,實用面積322方呎,一房間隔,單邊望全山景,開價700萬元,同區客為購「心頭好」,昨以678萬元連租約承接。成交呎價打破上月底錄得約20,868元的舊紀錄。

盈翠兩房特色戶售逾千萬元
據了解,原業主於一二年以約290萬元購入上址,單位現時月租約1.35萬元,若以是次成交價計,回報僅約2.4厘。而沙士期間,同類單位做價曾跌至約50餘萬元。

該行李貫甡則透露,青衣盈翠半島2座頂層特色戶,實用面積531方呎,連天台兩房戶,獲區內客以1,048萬元購入,呎價約19,736元,做價料屬全區兩房新指標。

他指出,該單位叫價原先為1,200萬元,但原業主見近日市況波動,前晚願減價出貨。單位於○五年以320萬元購入,升值728萬元或約2.3倍。

康怡放盤三粒鐘即獲承接
而馬鞍山迎海亦錄得一宗兩房新高價個案。中原表示,該盤3座高層G室,實用面積512方呎,以865萬元易手,呎價16,895元,持貨四年帳面賺約167萬元。

由於買家積極入市,部分單位放售不久即獲承接。該行楊文傑指出,鰂魚涌康怡花園五月暫錄4宗成交,包括N座中層12室,實用面積490方呎,屬兩房則王。業主放盤僅三小時,火速以972.8萬元沽出,呎價19,853元。上址為原業主早於八七年以60.5萬元買入,三十二年升值逾15倍。





(東方)專家樓評:三大購買力撐起樓市

樓市三大購買力(即上車、財富效應及中國資金)聚首並不是一件簡單的事,對上一次在一九九七至九八年,九八年後香港樓市不斷下跌,直至二○○三年見底。之後一段時間樓市兩極發展,豪宅表現較佳,細單位稍遜。

政府在一○年起推辣招管制樓市,按揭門檻提高,購買力偏向細單位。樓市辣招抑壓換樓需求,換樓人士想買樓可能需要支付多一倍的首期。直至近期,樓價升幅已多於按揭的收緊,換樓業主已不需依靠高按揭的配合都可以換樓。由現在開始,要再次面對三大購買力齊現的旺市。

肯做功課 仍有筍盤
筆者認為,雖然當前樓價指數比去年八月高峰僅低2.5%,但部分物業價格只略高過低位,加上息口不變,準買家只要肯做功課,仍有機會找到筍盤,有自住需要應把握入市時機。

祥益地產總裁 汪敦敬





(蘋果)淘大呎價2.1萬創歷史新高

樓市升勢持續,未受外圍因素影響,投資者仍勇於高價入市。九龍灣淘大花園連租約呎價驚見2.1萬元,創屋苑入伙32年來新高。另外,青衣公屋長安邨150呎迷你戶,投資者以呎價近1.8萬元買入,創今年全港公屋呎價新高。

美聯黃家明表示,淘大花園P座高層4室,實用322方呎,一房間隔,昨以678萬元連租約售出,呎價21,055元,打破去年8月同類單位600萬元紀錄,不足一年貴78萬元,呎價更創下屋苑新高。買家為長線投資者,鍾情單位獨有景觀及有租金收入,月租1.35萬元,不惜連租約入市。原業主2012年8月以290萬元買入單位,賺388萬元或1.3倍。
「唔驚貿戰」 長安邨呎售1.76萬
中原蔡偉明表示,雖然美國正式向中國徵收25%關稅,但仍無阻投資者入市,青衣公屋長安邨安泊樓高層27室一個實用150方呎開放式公屋,昨以264萬元連地價易手,呎價17,600元,屬青衣公屋呎價歷史次高,亦是今年全港呎價最高的公屋。蔡續稱,買家為投資收租客,向他表明「唔驚貿易戰」,計劃「full pay」買入,將作收租,預料月租逾9,000元,租金回報率約4厘。單位於去年9月放盤,自由市場及居二市場分別叫價280萬及150萬元。單位於1999年以12.03萬元購入,扣除補地價約144萬元,賬面賺約108萬元。

美聯李貫甡表示,青衣盈翠半島兩房首破千萬,為2座高層G室連天台特色戶,實用531方呎,連天台403方呎,剛以1,048萬元易手,呎價19,736元,成為青衣歷來最貴兩房戶。

祥益林英傑稱,屯門昨單日3宗居二市場成交,貿易戰未有影響買家信心。包括兆麟苑I座中層8室,獲公務員以綠表價320萬元買入,呎價7,980元。





(星島)準婚客「靠母幹」屯門上車

一名即將結婚的準新人,以自由市場價480萬,購入屯門居屋兆安苑單位。

  祥益區域董事林偉光表示,成交為G座低層5室,單位面積495方呎,呎價9697元,屬市價。

  據了解,買家即將結婚,其母親代為繳付單位首期,讓兒子可以擁有1個屬於自己的小天地。單位內櫳寬敞,更附設裝修,毋須額外裝修即可入住。





(星島)預約睇樓量跌約2%

市場觀望貿易戰談判情況下,綜合市場資料,本周末屋苑預約睇樓量下跌約2%,美聯住宅部行政總裁布少明表示,貿易戰懸而未決,難免為市場帶來負面影響。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,部分買家對入市轉為觀望。祥益高級營業經理胡志偉稱,周末屯門區屋苑預約睇樓量升5%。





(星島)麗新料貿戰無礙港樓市

中美貿易戰再開火,美國昨正式向中國加徵關稅至25%。麗新國際副主席周福安表示,從近期的氣氛及長遠需求來看,相信對本港樓市影響不大。該集團目前於中港兩地有共11個項目,至今投資逾200億元。

  周福安表示,樓市自去年高位下跌近10%後,今年快速反彈,留意到以用家為主,相信上升勢頭仍然足夠。他解釋美國總統特朗普近期要求聯儲局減息,本港息口偏低及資金充裕,加上預期私人樓用地限於三成,有多個基本因素支持樓市。麗豐高級副總裁林顥伊補充,從近期交投熾熱可見,市民有很大購買力,只要貿易戰再有利好消息,便會迅速入市。

  周福安稱,目前旗下麗新發展於本港有5個項目,麗豐於中國有6個,合共11個項目的投資額逾200元。對於今年麗新集團投地報捷,約10.9億元奪得元朗大旗嶺住宅地及觀塘恒安街重建項目,周稱可以補充去年已完成的地產業務規模,計畫興建細單位為主。他表示,日後投地策略因地皮而異,若面積較大會考慮合營,並強調即使近期較少中資對手,但與本地發展商的競爭依然很大。

  至於麗豐下半年計畫,位於珠海橫琴的旅遊娛樂項目「創新方」一期將會開幕,目前商場約70%已租出,亦有工作室開賣。上海亦會推售樓盤,中山第三、四期樓花亦相繼推出。

  另外,有傳政府擬加強規管回贈及代理佣金透明度問題,要求發展商賣盤時須全面公開。林顥伊稱,現時佣金已算透明,有方法量度得到,若要推行亦不會太介意。





(星島)地建會新指引:1076呎以下分層戶不可招標

新盤透過招標形式推售,往往暗藏各項折扣及回贈,令單位真實成交價欠奉,透明度不足,在引起市場極大迴響下,地建會日前發出新指引,規定一千零七十六方呎以下的分層戶,不可以招標形式發售;同時,有關單位的成交額及買家最終選擇的優惠計畫,均會及時在成交記錄冊更新。

  本報率先披露,政府跟進新盤暗藏各類折扣及回贈,令單位實際成交價不清晰,回贈迂迴引起混亂,引起市場廣泛關注後,地設會及政府亦先後作出行動,地建會日前向旗下會員發出四項新指引,包括對可作招標形式出售的單位,定出明確的定義。該指引指出,為提高透明度,有關招標文件、包括為買家提供之所有優惠計畫及詳細條款,均會上載至發展商項目的網站、並提交予銷監局,此外,有關單位的成交額及買家最終選擇的優惠計畫,均會及時在成交記錄冊更新。

  同時,該指引表明,商會自四月四日發出有關一手住宅物業銷售模式指引後,接獲會員查詢要求就「非豪宅」定義作更具體說明,商會執委員於四月二十六日會議上,就此作出討論並議決如下:獨立屋、洋房及特色戶(即複式單位、頂層連天台單位、低層連平台、庭園或花園之單位)可以招標方式出售;以及實用面積小於一千零七十六方呎之分層單位,不可以招標方式出售。

  有關實用面積的設定,執委會認同可因應市況變動而作出相應調整。同時,為顧及個別發展項目之銷售安排,該會同意設定過渡期,呼籲會員在可行情況下盡早引入上述指引,惟最遲須於今年六月一日全面落實。

  此外,本報日前獨家報道,政府正密切關注到發展商推售新盤時,有關回贈及代理佣金欠透明度,擬加強規管發展商賣樓手法,包括發展商須全面公布代理佣金。

  運輸及房屋局局長陳帆則回應表示,銷監局及地產代理監管局早前就一手樓銷售,向發展商及地產經紀發出提醒,留意到情況已逐步改善。他說:「當然銷監局會緊密留意一手樓銷售的情況,我們的目標是希望發展商銷售一手住宅物業的時候,都盡可能將資訊全面公開而透明,讓採購的市民得到全面的資訊,確保交易公平和透明。」

  地建會執委會主席梁志堅昨表示,對於公開新盤代理佣金,政府毋須立法,因會影響自由市場運作。惟他卻表明,不建議代理私下向買家回佣。





(星島)輪候公屋時間維持五年半

房委會最新公布截至今年三月底,公屋平均輪候時間繼續維持五點五年,續創十九年以來的新高,而長者一人申請者的輪候時間平均亦維持二點九年,但輪候公屋人數減至二十五萬,創五年以來的最低,估計與當局近年「清洗」輪候冊內不合資格人士有關。運輸及房屋局局長陳帆表示,有關數字是平穩,現時香港土地供應緊絀,房委會已加快建造速度及供應,但公屋輪候時間是需要較長的時間改善。

  根據房委會數字,截至今年三月底,約有十四萬六千三百宗一般公屋申請,非長者一人申請個案約十萬八千三百宗,兩者合共達二十五萬四千六百宗,較去年十二月時減少一萬三千宗申請,而單身人士申請單季減少九千一百宗。

  公屋聯會不滿公屋平均輪候時間一直未有改善,擔心今年輪候時間將突破六年。聯會指,隨著未來五年,公營房屋供應量維持平均兩萬間,遠低於長策建議每年平均供應目標三萬一千五百間,而至二○二二/二三年,公屋供應下跌至一萬三千間,居屋更跌至僅一千五百間,指情況令人憂慮。在今年的《財政預算案》中,政府建議把房屋儲備金回撥予政府庫房,共八百二十四億元,聯會建議應用作提供租金津貼的優惠措施,協助逾六萬宗輪候逾三年的公屋一般申請者,以解燃眉之急。

  身兼房委會委員的立法會議員尹兆堅表示,公屋輪候時間維持在五年半,是因為上年度公屋建屋量達到二萬個的目標,但未來幾年公屋建屋量將持續下降,預料輪候時間將進一步延長至超過六年。

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