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今日網上新聞 09.05.19

公關部

2019-05-09

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(明報)田景邨未補價實呎破6000元 3年倍升

雖然中美貿易戰再有新動向,但二手屋苑高價買賣仍然不絕,如屯門公屋屋苑田景邨,就有一個單位未補地價以270萬元成交,實呎首破6000元創屋苑新高,並帶挈原業主持貨3年帳面勁賺近一倍。

祥益地產分行經理黃文樂表示,田景邨12座低層19室,單位實用443方呎,獲一名區內白居二買家以270萬元(未補地價)購入上址作自住之用,實呎6095元,成交價創出該屋苑未補地價的同類型單位新高,而呎價更創出該屋苑的新高紀錄。

原業主2016年以約137萬元 (未補地價) 購入,帳面獲利約133萬元或近一倍。

灝景灣兩房875萬 同類新高

另中原高級分行經理朱偉雄表示,青衣灝景灣8座高層G室,實用499方呎,兩房間隔,望內園景,新近以875萬元易手,實呎17,535元,成交價創該期同類兩房新高,原業主2010年361萬元買入,帳面獲利514萬元或1.4倍。

此外,紅磡半島豪庭1座高層C室,實用面積1005方呎,享海景,3房連套房間隔,另設工人套房,賣地後即以2230萬元售出,實呎22,189元,樓價創屋苑標準戶歷史次高。原業主2012年1295萬元購入,現帳面獲利935萬元或72%。

大潭道銀主屋料1.8億易手

豪宅方面,市場消息指,南區大潭道12至16號一幢銀主洋房,在進行拍賣前售出,市場估計造價近1.8億元,物業實用3350方呎,實呎約5.37萬元,原業主2009年1.55億元購入,現成交價較當年僅高出2500萬元或16%。

另土地註冊處顯示,何文田天鑄6座高層C室,實用1363方呎,上月以4500萬元易手,實呎33,015元;原業主於2015年以4809.2萬元一手買入,現帳面蝕約309萬元,貶值6%,惟發展商當時提供現金回贈,業主實質未必要損手離場。

尚御特色戶3500萬 7年升三成半

市場消息指,九龍塘尚御2座地下連花園特色戶,剛以3500萬元售出,單位實用1559方呎,實呎22,450元。原業主2012年以2600萬元買入,帳面獲利900萬元或35%。





(明報)貿易戰陰霾下 海璇286呎撲1100萬 平港島東開放式戶紀錄 實呎逾3.8萬

華府明日有機會向價值2000億美元的中國商品加徵關稅,令中美貿易戰形勢更錯綜複雜,新盤市G發展亦各異。除新地北角海璇最新以近1100萬元售出開放式戶,做價平港島東同類單位最高紀錄外,明日起至下周一佛誕翌日一連4天,5個主要新盤合共推出534伙應市,顯示發展商開盤態度仍積極。不過,新盤市場連錄3宗撻訂,估計殺訂總額涉818萬元。

北角柏蔚山近期錄得港島東區最貴兩房戶成交後,同區海璇新近透過發價單形式,以1090.98萬元售出5A座19樓F室,屬實用面積286方呎開放式戶,實呎38,146元;成交紀錄冊顯示,買家採270日長成交期,並獲19%直減折扣,以及獲贈家具。上述成交價平港島東最貴開放式單位紀錄,海璇5A座18樓同類型單位於去年7月以1090.98萬元售出。

明起4天5盤推534伙應市

另新盤市場繼上周末兩天有1106伙單位發售後,明日至下周一再推出534伙應市;其中會德豐將軍澳日出康城MONTARA,明日次輪盡推樓盤餘下116伙,過去4日累收逾5000票,超額42倍,今批單位折實價計市值9.15億元。

MONTARA次輪收5000票 超額42倍

可留意的是,一手銷售監管局日前建議發展商在公布物業網站銷售安排的同時,亦應上載銷售安排至一手銷售資訊網後,琣a旗下西環翰林峰、北角君譽峰、鰂魚涌君豪峰,3盤周日合共發售47伙;另九建油塘海傲灣周日起加推57伙招標,上述新盤均有將銷售安排上載至一手銷售網。

雖然新盤成交暢旺,惟個別買家撻訂離場,市場新錄3宗撻訂,估計遭殺訂總額逾818萬元,當中兩宗屬豪宅。

新盤市場昨連錄3宗撻訂

永泰牽頭沙田九肚澐灃,據成交紀錄冊顯示,去年10月原以5074.1萬元售出的H3號屋,有關買家於去年11月已簽署正式買賣合約,但日前撻大訂,估計遭沒收10%訂金、涉近507萬元,為項目首宗撻訂。另佳明太子道西明寓,錄得去年4月開售以來首宗撻訂。

成交紀錄冊顯示,上月27日以4798.8萬元售出的7樓B室,買家新近取消交易,料遭沒收5%訂金、涉近240萬元;明寓由去年4月開售至今,累售約12伙。

至於億京大埔白石角海日灣II,亦錄得上月開售以來首宗撻訂,單位為7座2樓E室,4月底以1425.8萬元售出,買家撻訂料遭沒收5%訂金、涉逾71萬元。





(東方)二手市遭新盤打殘

五月份有多個新盤開售搶客,個別地區二手市「捱打」,交投量回落。馬鞍山二手屋苑在本月首八天,僅暫錄約25宗買賣,較上月同期約40宗,大幅減少約37.5%。而上水及粉嶺,以及荃灣同期交投,亦分別錄約25%及20%的跌幅。

美聯陳少鴻表示,上月全月馬鞍山錄逾110宗成交,盤源被大量消耗,業主叫價隨大市調升,同時收窄議價空間。

她又指,一手樓盤以貼市價推出,即時吸走區內客源,以致本月二手交投萎縮,預期情況將會持續。

陳氏稱,除非市場突然出現利淡因素,否則業主叫價不會回軟。馬鞍山中心4座中層B室兩房單位,實用面積375方呎,望海景,以655萬元放盤,原先一直未有減價,但本周一琤肏數急瀉,原業主即時接受買家議價,但最終只減價2.6%,由區內分支家庭客以638萬元承接,呎價約17,013元。

將軍澳交投連跌兩月
新界北區向來是細價樓集中地,區內二手市場,同樣受盤源短缺影響。該行周志強表示,上水及粉嶺本月至昨日錄約21宗二手買賣,按月交投放緩。

缺盤下單幢樓亦錄高價,市場消息透露,粉嶺富好閣實用面積284方呎低層戶,以388萬元售,呎價13,662元料屬該廈新指標。

至於近期新盤主戰場的將軍澳,二手交投已連跌兩個月。美聯林志堅指出,全區暫錄約32宗買賣個案,按月跌8.6%,當中峻瀅系屋苑單日連錄3宗成交。

元朗未受累 大升八成
不過,部分未有新盤推出地區,二手市場價量齊升。中原王勤學指出,元朗區五月暫錄約60宗買賣,較上月顯增逾80%。他表示,由於該區600萬元以下大型屋苑放盤所餘無幾,買家轉追700萬至800萬元單位,當中YOHO MIDTOWN近七日就連錄6宗買賣。如5座高層B室兩房戶,獲用家以840萬元購入,以實用面積475方呎計,呎價約17,684元。

灝景灣屢錄破頂成交
交投氣氛亦不俗的青衣區,本月首八天暫錄約14宗交投,與上月同期9宗相比,漲幅約55.6%。美聯蘇順華透露,近兩天區內灝景灣連環錄得破頂價個案,當中一個8座高層戶,以同類三房戶最高價1,457萬元先沽出。其後錄得8座中高層G室兩房園景單位,獲外區換樓人士以875萬元購入,呎價17,535元,均創該類單位新高。





(東方)公屋田景邨每呎升穿六千

市場需求強烈,刺激二手資助房屋樓價屢創新高。屯門再有未補價第二市場公屋呎價升穿「六字頭」,剛售出的田景邨12座低層19室,以同類新高價270萬元沽,呎價6,095元更為屋邨最高紀錄。

祥益黃文樂稱,上述單位實用面積443方呎,新買家為區內白居二客。據悉,原業主持貨三年帳面獲利133萬元,大幅升值接近一倍。

資料顯示,之前同區公屋只有建生邨曾錄呎價逾6,000元成交,該單位為一個高層戶,實用面積443方呎,於去年四月以280萬元未補價售出,呎價6,321元,至今仍為全區呎價最貴同類單位。

公屋不單樓價續升,買賣氣氛亦見活躍。美聯劉嘉輝指出,四月份整體市場錄得99宗同類買賣登記,較三月的75宗上升32%,涉及成交金額亦增加約30.4%至約2.83億元,交投及總額同時創有紀錄單月新高。

李鄭屋邨買賣飆兩倍
若以屋邨劃分,上月錄得最多登記為長沙灣李鄭屋邨,按月大增兩倍至9宗。其次為沙田廣源邨及藍田德田邨,分別錄7及6宗,分別急升6及5倍。





(星島)今明兩年落成量兩萬伙 中小單位成主導

政府積極推地,令今明兩年私樓落成量維持穩定,預料每年維持約2萬伙水平,然而,隨蚍蚖躩璊氶A發展商主力興建中小型單位,令期間這類上車戶型,佔整體供應達八成,單是今年就有約16634伙,並集中在將軍澳區及大埔區。

  本報綜合差估署《香港物業報告2019》最新統計數字,預計今明兩年住宅落成量,當中今年共20415伙,較去年20968伙下跌2.6%,明年共20181伙,維持在2萬伙關口,令未來2年間合共約40600伙落成。

  若以單位面積劃分,今年預計落成單位中,面積431方呎以下的A類單位涉9801伙,面積介乎432至752方呎的B類單位涉6833伙,合共提供16634伙,佔今年落成量達81%。

  至於明年預計落成量20181伙,其中A類單位涉7398伙,B類單位亦涉8619伙,合共達16017伙,佔整體的79%。換言之,兩年間預計私樓落成量中,以中小型單位主導大市,共佔約八成供應。

  本報抽取首10個佔比較高的區份,包括西貢(連同將軍澳)、大埔、屯門及中西區等,總數18052伙,佔全港今年落成私樓88%,當中A及B類單位合計達14852伙,佔10區比例亦有82%;而明年首10區更佔整體落成新盤97%,單是A及B類單位已涉及15457伙,同樣佔近八成。

  而當中尤以將軍澳區成供應重鎮,今年預測落成量達4032伙,其中約3400伙為中小型單位,佔比高達八成;另屯門區今年落成量料為2836伙,當中亦有近2500伙為上車戶型,比例亦接近九成。

  值得留意的是,以單幢樓及重建項目為主區分,A型細戶佔比尤為吃重,如中西區今年預計有2023伙落成,僅是A型單位已涉1635伙,佔達八成,連同227伙的B型單位,合計佔該區落成供應逾九成。此外,深水埗今年料測落成的1481伙中,有約76%即1125伙屬A型細戶。

  高力國際香港估價及諮詢服務助理董事馮禮賢表示,受政府按揭成數限制,現時市場偏向以總價作考慮,在日後能否負擔供樓壓力,而發展商興建中小型單位,則可以令售價定在400萬至700萬之間,呎價卻仍有一定利潤,吸引一般買家。他補充,中西區需求不在上車客,而是鄰近內地大學生或單身上班族,他們不介意單位面積偏細,令發展商在發展時亦以細戶為主,以吸引投資者入市,方便日後放租。

  華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,近年樓市持續高企,面積較大的單位,已逐漸偏離一般市民的經濟負擔能力。故不少發展商主力興建入場門檻低的中小型單位,以迎合市場需求。梁氏預計,短期內市場仍以中小型單位為主,長遠而言不排除大單位有望追落後,因為隨茈咱薔肮■霂嬪齔翩A將會啟動大單位換樓鏈。





(星島)發展商攻上車盤 近年穩步增加

發展商近年大力興建中小型單位,本報統計自2014年至今,該類型單位落成量走勢,顯示在2014至15年間,佔比維持在六成多水平,及至16年,上升至逾七成,至今明兩年,則明顯突破八成大關。

  據差估署《香港物業報告2019》最新統計數字,2014年至今,私樓落成量維持在1.12萬伙水平,但A、B類中小型住宅落成量,則差異較大,由每年7182伙至16634伙不等,亦令這類型單位,佔總體落成量,由最低63%至近年達81%。

  此外,今明兩年落成私樓維持2萬伙水平,期間主要集中於大埔區,兩年共涉7513伙。若單計算今年,新供應主要來自於西貢區(包括將軍澳),佔約整體供應約20%,涉及約4032伙;其次為大埔區,亦佔16%,涉及約3234伙;至於屯門區則為今年提供2836伙,約佔14%的供應量。

  至於明年新盤落成量,大埔區成為新盤供應的重鎮,提供約21%的供應量,佔約4279伙;而屯門區則按年增加約3.8%供應,涉及2945伙,佔約15%;反而西貢區包括將軍澳,亦將會2546伙新盤落成,佔約12.7%。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,早年政府積極標售大埔白石角土地,不少新盤將於將於今明兩年陸續入伙,可見政府積極推地成效浮現,供應陸續到位。他認為每當新盤落成時,均會使區內的租金受壓,惟不會影響太長時間,而新盤的投資者大概佔三成,用家佔七成,並視乎各樓盤的收樓進度,待落成放租都會有1至2年的滯後。認為,現時市況下,相信租盤會很快被吸納,屆時租金會逐步回升





(星島)MONTARA收逾五千票

由會德豐地產發展的將軍澳日出康城新盤MONTARA。會德豐地產市務助理總經理陳惠慈表示,旗下MONTARA連日收票反應不俗,暫累收逾5000票,以次輪116伙計,已超額42倍,當中約九成為復活票,另大手客涉逾100票。項目將於今午截票。

  此外,發展商夥拍代理行為該盤提供高成數按揭優惠,經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,是次提供的按揭計畫,樓按成數最高達樓價七成,最高貸款額達3500萬,全期息率為P(P為5.5厘),年期最長達25年。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,樓市剛性需求湧現,雖美國突然公布對內地加徵關稅,中美貿易戰再起變化,惟心理陰影正逐步淡化,料對本港樓市的衝擊力及影響時間有限,預期項目次輪推售的銷售反應可持續理想。





(星島)政府審建丁屋申請 十年內批准逾萬宗

高等法院早前裁定只有以免費建屋牌照申建丁屋,屬於《基本法》內的原居民合法傳統權益,但以私人協約及換地方式申建則屬違憲。發展局昨日回覆議員質詢時指,過去十年共批出逾萬宗丁屋申請,當中超過八成為免費建屋牌照申請,而荃灣葵青地政處批出申請中,卻以私人協約方式批出的宗數,遠較建屋牌照的多出近三倍。

  立法會議員劉業強昨日就政府於裁決生效前,對丁屋申請的處理及過往申請數目作書面質詢。根據局方提供的資料,由ま九年起至今年三月底,本港八個地政處,包括離島、北區、西貢、沙田、大埔、荃灣葵青、屯門及元朗,共批出逾一萬宗建造小型屋宇的申請,當中約九千三百五十宗以免費建屋牌照申請,佔整體約八成七,另外約一千一百六十九宗及一百三十四宗分別為以私人協約方式,及換地方式申建。

  涉及免費建屋牌照方式的申請中,以元朗地政處批出的宗數最多,超過五千宗,佔整體超過一半;至於其次則為大埔及北區地政處,分別批出逾一千六百宗及一千一百宗有關申請。值得注意的是,於荃灣葵青地政處批出的申請中,以涉及私人協約方式的宗數最多,達一百零七宗,相反只有二十七宗涉及免費建屋牌照。

  另外,發展局書面答覆立法會財委會特別會議稱,於二ま一四年至二ま一八年間,政府就一千二百八十宗與棕地有關的違例發展個案採取執管行動,惟只有一百七十五宗已作出檢控。其餘一千一百零五宗個案中的八成,通知書收件人已遵從強制執行通知書規定,中止了違例發展,或有關人士已取得規劃許可。其餘個案中的一成六,其調查工作正進行中,餘下百分之四個案,則主要涉及《城市規劃條例》下予以容忍的現有用途。





(蘋果)大埔「七按樓」淪銀主盤

據世紀21網頁顯示,昨新增五個銀主盤放售。其中大埔昌運中心3座低層D室,實用342方呎,業主2015年以380萬元買入單位,持貨四年便變成銀主盤,現開價550萬元放售,呎價16,081元,屬市價。土地註冊處資料顯示,於2017年12月至2018年9月期間,該單位先後7次向不同財務公司扺押借貸,最終無力還款,單位淪銀主盤之餘,業主亦破產收場。

星堤銀主盤開價1,580萬
屯門星堤亦出現銀主盤,為6座低層D室,實用1,285方呎,銀主連車位開價1,580萬元,呎價12,295元。業主2011年向新地以1,052.03萬元買入單位。此外,中美貿戰再起,樓市氣氛轉趨觀望。有拍賣行舉行物業拍賣,涉及29項物業,全日「零成交」收場。

土地註冊處資料顯示,北角城市花園4座一個曾發生燒炭命案的凶宅單位,實用942方呎,上月以1,160萬元易手,呎價僅12,314元,低估值近四成。本報透過中銀網上估價系統,嘗試為單位估值,只顯示「系統暫時未能提供有關物業估價」。其樓下同室單位,估值達1,942萬元。該凶宅則獲另一間銀行估值1,881萬元。今次造價比估值低721萬及782萬元。





(蘋果)鄭志剛:貿戰長遠無礙港樓市

新世界執行副主席兼總經理鄭志剛昨日受訪時指,香港樓價今年將錄中單位數增長。對於中美貿易戰再陷入緊張關係,鄭認為消息會短期令市況波動。

鄭志剛周三出席北京舉行的摩根大通全球中國高葽|,他接受彭博電視訪問指中美貿易關係再趨緊張,將對香港樓市造成一次性影響,但整體市況復原能力強。鄭志剛認為短期內難免市況波動,惟中長線而言將無礙香港和內地樓市及消費活動。
千禧世代婚後置業需求大
鄭對本港樓市前景看法維持審慎樂觀,今年2月他曾指本港樓市剛性需求持續,料樓價將錄5%內升幅。鄭昨日再指去年10月至12月期間本港樓市現短暫調整,現時樓市從去年第四季回升,如旗下尖沙嘴K11 Victoria Dockside辦公室租金創新高。鄭認為香港樓市仍然供不應求,他提到近年婚宴酒席預訂不跌反升,千禧世代婚後置業需求持續擴張,為樓價上升添動力,亦帶旺新樓銷情。他續指本港員工薪酬仍錄增幅良好,預計未來半年本港樓市升勢將可持續。

鄭志剛昨日於訪問又透露集團過去兩年投資大灣區,現囤積110萬平方米的土地儲備,加上大灣區往返香港交通方便及擁有約百萬計高淨值資產人士,他指當地樓市潛力優厚。鄭志剛期望除建屋賣樓外,還可興建專門為「銀髮族」服務的醫療及護理設施,打造全方位的生活生態圈。

新世界近年在香港亦不乏大額投資,並主攻半官方項目。去年5月集團曾以200億元投得香港國際機場SKYCITY航天城的商業發展項目,涉及總建築樓面面積約377萬方呎,相當近5個中環國際金融中心商場,當中更設全港首個室內外小型賽車場。同年集團亦成功投得啟德體育園營運權,由政府斥資300億元,新世界負責興建,落成後亦由新世界營運。


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