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今日新聞摘要 07.05.19

公關部

2019-05-07

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(東方)二手樓買家博亂鋤價

中美貿易談判急轉直下,港股大瀉,樓市亦受牽連。東涌藍天海岸有放盤即時劈價25萬元,以1,025萬元放售,惟買家還價更狠,要求減約5%至990萬元的低市價水平,但業主未肯就範。同區映灣園亦有業主減逾30萬元後,成功沽貨。業界人士指,樓市會出現短暫影響,但仍看好中長線走勢。

近月市場放盤單位叫價強硬,不過,中原陳旭明指出,股市下瀉已令部分業主信心動搖,而準買家買樓意欲仍在,並伺機留意市場有沒有筍盤。該藍天海岸減價盤為2座中層A室,實用面積805方呎,原先叫價1,050萬元。

映灣園肯劈 728萬甩貨
至於同區指標屋苑映灣園,更有投資者火速減價甩貨。他又稱,屋苑15座低層D室連租約單位,實用面積645方呎,三房間隔,叫價一直企硬760萬元,但見股市波動,即時減價至728萬元沽出物業,呎價11,287元。
上水中心更有業主「唔嫁又嫁」出貨。美聯周志強稱,該盤4座低層F室實用面積361方呎,原叫價555萬元,有準買家於上周六有意落訂,業主驚平賣單位拒絕收訂,但外圍氣氛有變,遂劈至545萬元售出,呎價15,097元。

居屋青泰苑呎售9621元
居屋市場也出現即日降價買賣。該行樊志聰表示,青衣青泰苑E座高層4室,實用面積554方呎,未補價第二市場嗌560萬元,較原先叫價低約4.8%,售533萬元,呎價9,621元,但均仍創屋苑同類市場新高。

藍田居屋鯉安苑昨晚出現睇樓客「縮沙」事件,世紀21聯誠謝寶昭表示,該盤A座低層2室,業主叫價530萬元,呎價10,271元。雖已是屋苑最平未補價第二市場放盤,但睇樓客直接表明股市大挫,要觀望後市,暫不睇樓。

儘管市場出現負面情緒,但地產界對後市展望仍樂觀。痚簹奐~代理營業(一)部總經理林達民稱,中美貿易談判出現變化只屬短暫,相信兩國長遠會尋找方法解決問題,以免經濟受拖累,香港樓市中長線仍處於升浪。普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典都認為,消息對樓市心理影響會較大,或有部分買家卻步。惟物業價格中長線仍會跑贏通脹。

料吸引更多套股換樓
代理亦認為「磚頭」是較穩健的投資工具。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,部分買家入市態度或稍轉審慎,但買樓相比投資股票所需專業知識較少,相信股市波動會吸引更多投資者套股換樓,物業市場長線投資者比例將增多。

不過,香港金融管理局總裁陳德霖則指出,以市民收入及購買力衡量,香港房地產過熱情況明顯,去年樓價從高位調整9%後,年初至今已回升5%。由於金融市場及樓市深受外圍因素影響,認為市場對樓價走勢的預測難以作準。

惟他認為樓市周期的演變存在不確定性,強調現時新做住宅按揭平均首期為樓價逾五成,有助提高銀行體系安全的緩衝及抗震能力,呼籲市民買樓時應衡量還款能力。




(東方)新盤照推 MONTARA周五賣

股市急挫無礙發展商推盤部署。會德豐地產旗下將軍澳日出康城MONTARA,落實本周五進行次輪銷售,當日將盡推尚餘116伙,項目昨即錄逾2,000張入票登記,並於本周四下午截止接受認購。

發展商睇好樓市
該公司常務董事黃光耀稱,本周五發售的單位折實平均呎價15,612元,市值約9.15億元。中美貿談生變及港股急瀉,他認為對樓市影響不大,短期可能波動,但對股市衝擊較大。該盤買家以用家為主,對銷情仍有信心,下半年樓市會保持樂觀,樓價可望升5至10%。

事實上,市場昨日仍錄多宗一手豪宅成交。該公司負責銷售的山頂Mount Nicholson第一期,剛沽出16號屋,成交價7.2億元,呎價90,248元。上址去年底曾以逾7.21億元售出,但之後交易再未有進展,是次售價下調188.2萬元,成交期亦長達一年。

尚•珒溋冀季內售
至於其他發展商亦積極計劃開盤。合景泰富集團市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻稱,啟德尚•珒溋的前期工作已準備得七七八八,正待批預售,希望季內推售。定價方面,將參考同區及何文田樓盤,或有機會以驚喜價推出。

該盤住宅單位共約667伙,間隔一至四房,另設特色戶,主打兩房及三房戶,佔整體單位逾七成。項目另一發展商龍湖集團,其香港項目總經理邱啟章表示,雖然香港樓市走勢難以判斷,但前景依然樂觀,未來會繼續增加土地儲備。




(東方)細價新盤排隊搶灘

新盤市場交投活躍,細價單位尤其渴市,年底前將有大批針對上車買家新盤推出市場。佳明集團控股旗下青衣細山路住宅項目,剛已入紙申請預售樓花同意書,提供780伙,主打的一、兩房戶佔約七成,料最快下季初登場。

消息人士透露,青衣區已十多年未有大型新盤登場,積聚大批購買力,近期該區高價成交不斷湧現,除私樓呎價首度升穿3萬元關口外,即使資助房屋亦屢錄高價,料該盤推出市場將成市場焦點。

根據發展商早前透露,該項目標準單位間隔一房至四房,實用面積由約300至800多方呎,特色戶面積則約1,000至2,000多方呎,單位種類多元化,料可吸納不同類型客源。

資料顯示,該地皮於一六年以9.39億元購入,每方呎樓面地價僅約1,980元,低於當時市場估值下限,目前區內盈翠半島等指標屋苑,平均實用呎價已經超過1.6萬元。
青山灣段8號擬年底推
新界其他地區不少細價盤籌備年內推出。痚簹奐~代理負責銷售的屯門青山公路青山灣段8號項目,預計年底可望開售,發展商料快將入紙申請預售樓花文件,整項目將分期發展,合共設約1,600伙,首期提供約500伙,主打中小型單位,間隔料由開放式至四房不等。

至於市區新盤亦有上車單位,會德豐地產計劃年底前推出的觀塘茜發道項目,料最快本月入紙申請售樓文件,物業提供逾千個單位,主打中小型戶。

愛海頌最快今季開賣
事實上,地政總署目前審批中的樓花申請新盤中,有大批為主攻上車人士樓盤。當中長實集團的長沙灣愛海頌,共有876伙,主打兩房戶佔整體約七成比例,最細單位面積由473方呎起,料最快本季內開售。

新鴻基地產位於天水圍濕地公園路9號項目第一期,早前開始申請售樓,提供710伙,料亦以細單位為主,最快第四季推售。

此外,今年以來已有多個全新盤開售的大埔區,各個項目亦以細單位最受追捧。信和置業(00083)區內逸瓏灣8,至今累售354伙,套現逾30億元,全數兩房標準戶早已售罄。發展商昨更新價單,將印花稅津貼優惠折扣額,由原先9.5%,削減至8%,變相提價約1.5%,本周五起生效。




(東方)地產速報一覽

荃灣區頻現高價個案,中原林經略透露,綠楊新邨E座中層4室三房戶,實用面積582方呎,由於同類放盤罕有,故獲換樓人士以923萬元購入,為項目首宗突破「九球」個案,呎價15,859元。

中原張納賢表示,青衣美景花園5座中高層F室,實用面積360方呎,開價549萬元,放盤四天,即以510萬元沽,呎價14,167元。據悉,原業主於九七年購入該屋苑兩伙,由於早前已購入荃灣西一個新盤單位,因見收樓在即,才願減價沽貨。

沙田河畔花園再現呎價逾2萬元個案。中原黎宗文表示,上述單位為B座高層08室兩房戶,實用面積242方呎,議價後以500萬元易手,呎價約20,661元,五年升值近45%。

鰂魚涌太古城近日交投明顯增多,帶動五月份暫錄至少10宗買賣。美聯吳肇基指出,屋苑寧安閣高層C室,實用面積703方呎,以三房一廁設計,二月時連租約叫價1,600萬元,剛以1,565萬元易手,呎價22,262元。而同類單位做價四月至今已三度創新高。

市場繼續有買家高價搶貨。市場消息稱,上車客在九龍灣區睇樓不足一周,即以805萬元購入區內德福花園K座高層10室,以單位實用面積494方呎計,呎價16,295元為屋苑新高。

祥益黃文樂稱,屯門公屋建生邨6座高層1室,實用面積443方呎,於未補價第二市場以270萬元易手,呎價6,095元。該單位九八年購入價僅約13.8萬元,二十一年升值逾18倍。

屯門居屋悅湖山莊部分單位呎價不足1萬元,吸引投資者承接。祥益黃慶德表示,物業6座低層B室,獲買家於已補價自由市場以520萬元購入作收租,呎價8,784元。原業主於○三年以約61萬元入市,期內升值逾7倍。




(蘋果)MONTARA周五售最後116伙

樓市大旺,周末兩日成交量創近六年新高。發展商打鐵趁熱,會德豐將軍澳日出康城MONTARA,將於本周五推售最後116伙,與首輪銷售一致,維持大手客時段,發展商撥出指定50伙予A組大手客認購,最多可買4伙,餘下單位則售予B組散客。項目本周四下午2時截票,周五中午12時前公佈抽籤結果。市場消息指,截至昨晚,累收逾2,000票。

尚.珒溋預告有驚喜價
中美貿易戰惡化不礙內房進軍本港市場,龍湖地產夥合景泰富的香港首個項目啟德坊2期,命名為尚.珒溋。合景泰富集團市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻表示,項目總樓面面積約57萬方呎,包括住宅及商業部份,提供667伙,戶型涉及一房至四房及特色戶,兩及三房佔約70%,項目正申請預售樓花同意書及進行上蓋工程,最快第二季推出。至於價錢將參考啟德及何文田價格,並預告有驚喜價。

另外,亞洲樓王Mount Nicholson第一期16號洋房,昨日以7.2億元沽出,實用面積7,978方呎,呎價90,248元。單位去年12月以約7.22億元售出,呎價90,416元,惟買家今年1月撻定,與此比較,是次成交價僅差0.2%。

信置大埔逸瓏灣8昨更新價單,將「印花稅津貼」優惠折扣由9.5%調整為8%,本周五生效。




(蘋果)新界迷你舖連錄勁蝕成交

新界劏場連錄流血個案,土地註冊處資料顯示,元朗教育路15至19號嘉誠大廈1樓1009室,建築面積約105方呎,以70萬元沽出,呎價4,142元,原業主2013年以398萬元購入,痛失328萬元或82%。屯門青河坊麗寶大廈1樓48號舖,建築面積約105方呎,剛以86萬元沽出,呎價8,190元,原業主2014年以188萬元購入,持貨五年,慘蝕102萬元或54%。

另消息指,中環堅道128至132號堅威大廈地下舖位,面積約700方呎,以約1,650萬元成交,呎價約2.3萬元。舖位現由教育中心租用,月租約4.2萬元,回報率約3.1厘。

車位同錄蝕讓個案,深井豪景花園一個4樓雙號車位,以66.8萬元售出,原業主於去年8月以88萬購入,持貨約8個月,賬面已蝕21.2萬元,蝕幅約24%。

另外,中原(工商舖)彭潔儀表示,放售上環皇后大道中181號高層全層,面積約17,365方呎,意向價7.25億元,呎價4.18萬元。

美聯工商朱釗玄表示,放售荃灣沙咀道52A號皇廷廣場16樓全層,物業面積6,799方呎,意向售價約3,600萬元,呎價約5,300元。




(星島)銷監局再推新指引 售樓安排同步上一手網

新盤銷售的透明度受外界關注,目前銷監局再推出新指引,銷售安排由過往僅上載至物業網站,由周三起,發展商須同步上載至一手網內,進一步加強透明度,亦方便買家查閱,有業界認為,此舉可有助賣樓資訊更流通。

銷監局近日發出新作業備考,建議發展商由本周三(8日)起,在向公眾提供銷售安排資料文件的首天,必須同步上載至《一手住宅物業銷售資訊網》,但發展商若不遵從,不會視作違反條例的規定,亦不會視作干犯條例所訂的罪行。

銷監局於該份作業備考中,亦有就此作具體例子,若發展商打算於1月4日出售物業,即須於1月1日至1月3日間,提供載有銷售安排資料的文件印本供公眾免費領取,並於項目網站內提供有,目前新建議要求發展商須於1月1日內,上載銷安至一手網,並使用傳真或電郵方式遞交一份該文件的印本。事實上,自《一手住宅物業銷售條例》於2013年4月實施至今,發展商過往只須將新盤樓書、價單及成交紀錄冊上載至一手銷售網,惟載有銷售單位、開售時間等資料的銷售安排,則只須上載至物業網站,無須上載至一手網,目前局方此舉可進一步提高透明度。

華懋集團行政總裁蔡宏興表示,歡迎銷監局的新建議,認為有助增加市場透明度,及資訊流通,同時可以方便市民查閱,而集團未來銷售亦會跟從局方新的建議。

新世界發展營業及市務部總監黃浩賢表示,對銷監局的建議表示歡迎,認為對發展商而言,問題不大,而且一直以來集團項目的網站上均有提供銷售安排,而在新建議下,亦會同時提供予一手住宅物業銷售資訊網,認為做法「好簡單」,集團未來亦會跟隨該局的建議。

而近期無論銷監局及地建會,均有就新盤銷售推出新指引,尤其是早前新盤以招標形式出售,且往往暗藏各「詭異」折扣或回贈,透明度不足的問題,引起市場極大迴響,其中銷監局及地建會於上月均推出指引,其中地建會於上月初就率先推出指引,該會會員日後推售「非豪宅樓盤」,在首輪銷售時將以公開價單形式進行,並按一手住宅物業銷售條例,首批將不少於該項目或該發展期數單位之兩成,至於及後的銷售策略,則交由各發展商自己決定部署。

至於選擇招標發售的單位,發展商就有關招標文件,包括為買家提供之所有優惠計畫及詳細條款,均必須上載至發展項目的網站,並提交予銷監局;有關單位之成交金額及買家最終選擇之優惠,均須及時在成交記錄冊更新。

另一方面,銷監局於4月中亦發出「給業界的提醒」和常見問答中,提醒發展商在銷售新盤時提供的折扣、贈品、財務優惠或利益,無論是否以現金方式給予買家,應列出單位的支付條款細節,而上載在成交冊內的資料應完整齊全,以免準買家須參考其他文件或資料,才找到相關細節。

此外,銷監局亦發現個別新盤的成交冊內,並沒就單位的支付條款提供足夠資料,某些個案中,準買家不單止要參考其他文件,才能得悉有關條款詳情,甚至無法獲得該些資料,更有個案是在成交冊內,僅列出發展商提供給買家的所有支付條款,但最終沒有列明買家的選擇。




(星島)38%受訪者:新盤加快推帶動交投

近期多個新盤均錄不俗銷情,市場購買力持續釋放,亦有發展商打鐵趁熱加推單位應市,有見及此,星島地產網以「月初新盤銷情理想,會否帶動新盤推售步伐,進一步谷起成交量?」為題進行民意調查。

是次民調共涉233名受訪者,當中有89人、即約38%的受訪者認為,樓市持續升溫,用家及投資者均積極入市,料發展商會趁勢加推,環顧現時市場承接力仍殷切,成交量有望持續向好;另一方面,有20%受訪者、即約47人持相反觀點,雖然近期新盤銷情不俗,惟市場仍受部份利淡因素困擾,加上隨樓價重回升軌,發展商有機會轉以惜售策略應市,故月內新盤成交量有機會稍為放緩。

同時亦有44名人士、即19%的受訪者指出,影響樓市的因素錯中複雜,一時之間難以作出定論,所以未來新盤推售步伐會否提速,需視乎外圍經濟因素,對該問題先抱觀望態度。




(星島)貿易戰添變數 屋苑初現減價

中美貿易談判添變數,部分屋苑現減價個案,業主叫價軟化,其中映灣園低層戶,原先叫價760萬,目前減至728萬沽出,另外,上水中心亦有業主減價,稍減10萬以545萬易主,呎價15097元。

中美貿易談判持續下,個別業主叫價開始軟化,中原分區營業經理陳旭明表示,東涌映灣園15座低層D室,面積645方呎,3房間隔,業主原先叫價760萬,但見股市波動,立即減價32萬,以728萬沽出,呎價11287元。

代理指,上水中心4座低層F室,面積361方呎,原先叫價555萬,未肯減價,但由於中美貿易戰現變數,目前稍減10萬,成交價545萬,呎價15097元。至於東涌藍天海岸2座中層A室,面積805方呎,業主原先叫價1050萬,近期已減至1025萬放售,但未獲承接。

香港置業高級客戶經理譚征表示,九龍灣得寶花園C座高層3室,面積282方呎,1房間隔,議價後以515萬易手,呎價18262元。

祥益高級區域經理黃慶德表示,新屯門中心2座低層G室,面積455方呎,獲外區客以575萬購入,呎價為12637元,屬市場價成交。

利嘉閣高級分區董事梅衞賢表示,灣仔尚翹峰1座高層B室,面積約475方呎,經議價後以1368萬易手,呎價28800元。

世紀21奇豐助理區域營業董事黎健萿磳隉A馬鞍山銀湖•天峰5座高層F室,面積695方呎,3房間隔,望山景,原先叫價1250萬,議價後以1155萬易手,呎價16619元。




(明報)陳德霖:樓市明顯過熱 任內8度收緊按揭 稱買家銀行抗震力提高

本港樓價今年重拾升軌,惹來市場對政府「加辣」的憂慮。金管局陳德霖昨日在立法會會議中指出,現時樓市周期演變方向存在不確定因素,尚需時間觀察,暗示暫不作政策調整。他同時再為過去10年任期內8次出招收緊按揭解畫,強調措施令銀行和市民的抗震能力都有所提高,而對樓價影響最大的土地供應問題,則不在金管局範疇之內。


陳德霖表示,以市民收入及購買力去衡量的話,現時樓市過熱的程度明顯。本來樓市在去年下半年調整,樓價一度下跌近一成,若再調整下去,可減輕過熱的程度,然而今年至今又反彈,樓價最近3個月升5%。他指出,金管局的逆周期措施,顧名思義是根據周期而作演變,但近月樓市較為波動,演變方向有不確定,當局尚需時間去觀察。

指近月樓市較波動 需時觀察

昨日是陳德霖任內最後一次上立法會,他早已預告自己將於今年底退休。他在任10年任期間,推出8輪逆周期措施收緊按揭,身兼行政會議成員的立法會議員林健鋒昨日問陳德霖,怎樣看每次政府出招後樓價又再上升。陳德霖回應,金管局的職責是控制金融體系風險,他表示首期要求多了,「好人想買樓都買不到」,然而若樓價升得太高,就算首期比率低一點,買樓都很困難。反而就金管局的政策目標而言,現時新造按揭的首期佔比上升至52%,市民和金融機構的緩衝抗震能力提高。

據金管局數據,過去10年新做按揭的平均首期比例由2009年底首次出招後不久的43%,至2017年起超過五成,最新3月份為52.2%。

「如果土地供應夠 不會搶高土地」

陳德霖進一步為收緊按揭政策的影響解畫,認為樓價受多項因素影響,按揭利率只是其中一因,而更重要的因素是市場對土地供應的預期,「如果中長期的土地供應足夠,不會令市場覺得不夠樓房,大家就不會現時去把土地搶高」。不過,他強調,土地方面並非金管局的範疇。他再次警告借貸者風險,指一個按揭通常做20至30年,市民應檢視自己的負擔能力,思考按揭息率是否長遠都在現時的低水平。

港家庭負債佔GDP升至71.9%

樓市持續熾熱,根據金管局提交立法會的文件,去年底的香港家庭負債佔本地生產總值的比率,升至新高的71.9%(見圖2)。金管局副總裁阮國甯Q日指出,以家庭負債的總額而言,去年按年上升9%,而佔最多的住宅按揭貸款總額升幅亦是9%,比重最小的信用卡墊款僅升5%,升幅最多的是其他私人用途貸款,共升12%,當中主要是私人銀行及財富管理業務的貸款。


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