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今日新聞摘要 03.05.19

公關部

2019-05-03

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(東方)聯儲撐美經濟穩健 避提減息

美國聯儲局一如預期維持聯邦基金利率於2.25至2.5厘不變。儘管面對美國總統特朗普以至華爾街要求減息的壓力,主席鮑威爾淡化近期美國通脹疲弱的影響,沒有展示出減息的意向。市場減息預期隨即降溫,利率期貨顯示,年底前減息的機會率由周二約67%降至約52%。

鮑威爾在議息後記者會上表示,美國整體經濟維持在健康的道路上,當局相信現有的政策立場合適,看不到向任何一個方向採取行動的強烈理據。當局的議息聲明輕微上調對經濟的評估,指經濟活動穩固增長,同時就業市場維持強勁,重申會對調整利率保持耐性。

強調低通脹屬暫時
雖然有迹象顯示美國核心通脹進一步放緩,但鮑威爾表示,有理由相信通脹受到一些暫時因素影響,預期在就業市場強勁與持續增長下,通脹假以時日會重上2%目標水平。他又特別提到一些導致通脹受壓的因素,包括組合管理和投資顧問服務、服裝和鞋履,以及航空交通價格等。

MacroPolicy Perspectives創辦人科羅納多表示,今次議息會議顯示當局不急於採取預防性的減息行動,即使持續低通脹正為當局帶來挑戰。巴克萊首席經濟師Michael Gapen表示,較新奇的是當局強調導致通脹受控的暫時因素,對於預期當局會減息的市場人士而言,可能像是鷹派論調。

面對特朗普的連番批評,鮑威爾重申聯儲局官員不會理會外界壓力,並以最有利長遠經濟前景的方式制訂政策。

續降超額儲備金率
與此同時,聯儲局將向銀行支付的超額儲備金率(IOER)由2.4厘下調至2.35厘,是過去一年第三次調整。有效利率近周攀升,更有升向聯邦基金利率目標區間上限之虞。降低超額儲備金率會降低銀行將資金存放在央行的誘因,轉而向其他短期市場提供貸款,可對聯邦基金利率構成下行壓力。鮑威爾形容此舉是小型技術調整,不反映貨幣政策立場改變。




(東方)新界居屋十日兩破頂

公營房屋樓價愈升愈急,青衣居屋青宏苑未補價市場,在短短十天內連環出現兩宗新界最貴呎價紀錄。最新一宗破頂個案為A座高層4室,實用面積506方呎,以約653.8萬元沽,呎價高達12,921元。該市場價升量跌,形成乾升現象,上月份暫錄172宗成交,較三月同期跌逾36%。

中原梁岳宏稱,上址原先由銀主以650萬元放售,但該屋苑放盤罕有,獲買家以高價承接。同屋苑A座另一個高層7室單位,上月中旬售638萬元,以相同面積計算,呎價12,609元為對上紀錄。

彩明苑785萬冠將軍澳
將軍澳居屋做價同樣理想,彩明苑C座高層戶,實用面積650方呎,原則三房設計,以全區未補價市場最高價785萬元售出,成交呎價約12,077元。

眼見樓價愈升愈急,入場門檻較低公屋漸成為搶手貨。繼鴨脷洲利東邨錄全港最高呎價9,184元成交後,柴灣翠灣邨高層戶,上月亦售318萬元,實用面積376方呎計,呎價8,457元創新高。

山景邨七年升值4.3倍
代理指,青衣長安邨安洋樓實用面積443方呎中層單位,獲外區白居二以325萬元購入,呎價約7,336元。據了解,同類單位去年售價曾跌至約220萬元,但用家追捧下,樓價已升約100萬元。

祥益黃文樂亦透露,屯門公屋山景邨8座低層1室,實用面積296方呎,由於開價仍低於100萬元,綠表客得知同類價位單位,全區僅餘不足5個,還價後即以83.8萬元入市,呎價2,831元,單位約七年升值約4.3倍。

30%公居屋呎價逾萬元
根據房委會昨公布最新資料顯示,四月公、居屋第二市場買賣成交個案,佔至少30%呎價已逾1萬元水平,當中3宗更升穿1.3萬元。

當中,包括有筲箕灣居屋東濤苑低層單位,實用面積638方呎,以838萬元成交,為該屋苑做價歷來首破八球,呎價13,135元屬項目新指標。




(東方)三盤收2.3萬票 凍資21億

多個新盤推出,凍結市場大批購買力。單計3個明日共推逾1,100伙發售的項目,截至昨晚已錄逾2.3萬張入票,凍結市場資金超過21億元。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,旗下將軍澳日出康城MONTARA已錄逾1.5萬張入票登記,創今年新盤入票量新高,樓盤將於今午截止認購,擢袘行為買家提供存款掛鈎按揭。資料顯示,項目已是逾20個月收票最多一手盤。

至於新世界發展明日盡推240伙發售的何文田瑧樺,截至昨晚已錄逾2,300個登記,今日截票。

同於周六進行次輪銷售的億京發展大埔白石角海日灣II,推出第2張價單共366伙,昨率先截止認購,連同首輪銷售向隅客登記,共錄逾5,700張入票,超額認購逾14.5倍。

琣a盤短期全線加價
有發展商更表明會加價,痚簹奐~代理營業(一)部總經理林達民透露,上月旗下樓盤共售逾360伙,預計短期內系內所有樓盤全線加價,而港島區5個樓盤將率先加5%。中原陳永傑料,本月一手成交量可達3,000宗,創31個月新高。
再有新盤部署出擊,嘉華國際營業及市場策劃總經理(香港地產)温偉明稱,啟德嘉葍蚰翰搷撟w售,最快本月開售,定價希望進取一點。該盤由4座住宅大廈及4座洋房組成,共設1,006伙,主打兩房佔逾五成比例,而開放式戶面積料約200至300方呎。

此外,港島一手盤有價有市。新鴻基地產北角海璇昨售5A座19樓C室兩房戶,成交價2,390.95萬元,創物業兩房標準戶新高,呎價45,629元亦屬港島東同類單位新指標。




(東方)4代理爭一刁 兩年半低

樓市買賣氣氛升溫,惟地產代理從業員數目從高位滑落,令代理搵食情況大大改善。以四月份有關人數及樓宇買賣登記計算,平均4人爭一宗成交,開單壓力為逾兩年半最細

持牌人數連跌5個月
地產代理監管局資料,截至上月底持牌地產代理共39,710人,按月再少152人,連跌五個月,較去年十一月40,142人的高位,累減432人。不過,近月樓市顯著回暖,中原指出,期內整體樓宇買賣登記錄9,902宗,較三月大增約54%,是自一二年十一月後,接近六年半的新高。

在代理減少,成交量大增下,上月行內爭食數字明顯好轉,是自一六年九月平均錄3.9人以來最好的一個月。三月時平均6.2人攤分一宗成交,而去年十二月市況最弱時,曾出現13.2人才促成一宗交易的慘況,數字逼近一六年二月14.4人的紀錄高位。

事實上,樓價回勇,加上筍盤火速被市場吸納,屯門細價樓供應亦出現萎縮。據祥益提供數據,該區400萬元或以下私樓放盤,僅剩48個,較四月初大跌兩成,連續三個月下跌。




(蘋果)上月買賣逼5,000宗 大升34% 二手成交旺 創五年新高

樓市扭轉去年頹風,瘋狂再現。二手市場更靜靜起革命,數據顯示,上月整體物業市場,包括住宅、車位及工商市場錄得接近1萬宗成交,為2012年政府出招後新高外,二手更逼近5,000宗成交,創下近5年來新高,涉及金額更衝上400億元大關,達403億元。上車屋苑天水圍嘉湖山莊,更登上二手最多成交的屋苑。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,4月樓宇買賣合約登記,包括住宅、車位及工商舖物業,錄得9,902宗,總值868.2億元,較3月6,428宗及528.3億元分別升54%及64.4%。成交宗數是繼2012年11月11,581宗後,再次逼近1萬宗水平,並創下2012年政府推出印花稅「辣招」後,逾6年按月新高。金額則繼2018年7月份993.67億元後,創下9個月新高。
中原料樓價本月破頂
一手私人住宅方面,4月錄得2,760宗成交,總值275.6億元,較3月的1,439宗及150.6億元分別上升91.8%及82.9%。宗數為2016年9月3,460宗後,近3年按月新高。金額亦為今年1月282.91億元後,創下3個月新高。上月銷量最多是南豐將軍澳日出康城LP6,售出365伙,套現37.6億元。第二為新地白石角雲幫313伙,套現30.7億元。二手市場方面,4月錄4,643宗成交,為近5年新高,金額403億元,較3月的3,469宗及292億元分別上升33.8%及38%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示,本周六(4日)單日有超過1,000伙新盤推售,相信5月可超過3,000宗成交,創31個月新高。而一手市場今年至今錄7,700宗成交,對比去年同期亦高70%。二手市場方面,中原城市指數(CCL)高位為去年8月的188.64點,現時只要再推高2.5%就可破紀錄,陳永傑預料,本月內即將破頂。若果今年整體經濟環境不變,陳預測今年底CCL有機會升穿200點。

學者:林鄭做錯兩決策
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,樓市自去年跌市後,近期「價量齊升」,他相信整體樓市未來一、兩個月將突破去年高位,料之後樓市橫行一段時間。關批評,林鄭月娥上場後干預樓市,做錯了兩個決策,其一是將公私營住宅比例由「六四比」變為「七三比」,令市民錯覺私樓供應大減,以致近幾個月市民搶樓情況出現,令成交量大增,樓價亦於短時間內推高。

其次是空置稅令發展商「拉布」起樓,物業施工量下跌,減慢申請預售樓花去避開空置稅,私樓落成量亦會受影響。另外,關焯照認為美國加息步伐放緩,中國救市措施展開,英國再次進行脫歐公投等,令整體環境向好,相信此情況下,本港樓市將樂觀發展。




(蘋果)東濤苑破頂沽 綠表價癲售838萬

樓市再度瘋狂,「癲價」居屋再現。港島盛產高價居屋之一的筲箕灣東濤苑一個3房單位,於綠表市場成交價直逼900萬元,無論銀碼及呎價皆打破該屋苑新高紀錄。

居二成交大減62%
房委會資料顯示,東濤苑一個低層單位,實用面積638方呎,於綠表市場以838萬元售出,實用呎價1.31萬元,成為該屋苑首宗綠表衝破800萬元大關成交,銀碼及呎價均創下該屋苑紀錄。

同區的東旭苑東曉閣,去年錄得高層5室,綠表市場以893萬元成交,料成港島最貴綠表居屋保持者,實用呎價1.37萬元。至於香港仔雅濤閣,於自由市場曾錄980萬元成交個案,登上港島最貴居屋王寶座。

房委會數據顯示,上月未補地價的居屋及公屋居二市場成交,共有172宗,較3月份錄454宗成交,按月減少282宗或62.1%,不過此為臨時數字。上月172宗居二成交中,實用呎價超過1萬元的「高價」居屋佔去54宗,佔31%。

其中,將軍澳彩明苑一個高層單位,實用面積650方呎,居二市場以785萬元成交,呎價12,077元,創下新界未補價居屋新高。據悉,新界區綠表最貴居屋紀錄保持者為沙田愉翠苑,去年7月,屋苑一個高層戶,實用面積663方呎,於居二市場以739萬元成交,當時創下綠表銀碼新高,是次彩明苑新居屋王造價,較愉翠苑舊紀錄高出46萬元或6.2%。




(星島)上月樓宇買賣逼萬宗 急速彈升逾54%

樓市回勇,購買力進一步流入,造就上月整體樓宇買賣直逼近萬宗,按月急升逾五成四,其間新盤及二手住宅註冊量,均出現顯著升勢。業內人士指,隨茠騑謎茈垣薵^好轉,刺激用家及投資者齊齊重回樓市,推動交投量大增,惟樓價再次漸近高位,預料未來交投升幅將會放慢。

樓價自今年初從低位反彈,交投量亦有解凍迹象,上月整體樓宇買賣宗數就急速反彈,代理綜合土地註冊處數據顯示,上月整體成交登記錄九千九百零二宗,較三月份的六千四百二十八宗,按月大升五成四,是二ま一二年十一月錄得的一萬一千五百八十一宗後,接近六年半的新高。

一手交投報捷,是造成今次成交量大幅上升的關鍵,據代理綜合數據顯示,其間新盤註冊量達二千七百八十多宗,較三月的一千四百三十多宗,大漲九成,一舉谷起整體註冊量。地產界人士指,中美貿易戰近月漸見緩和,加上美國今年內不加息,發展商近月開價屬較克制,令市場購買力紛紛流入新盤市場,多個新盤銷情報捷外,發展商在面臨一手空置稅即將實施下,亦落力催谷貨尾,令整體新盤銷售加快。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,其實過去數月新盤開價並非太低,但潛在買家太多,因此仍積極入市,睇樓量大增,可見買家接受發展商出價。他續稱,過去數月樓市持續升溫,已處於一個高水平,未來將會保持平穩。
期間二手住宅量錄四千六百多宗,較三月的三千四百六十多宗,上升百分之三十四,張翹楚表示,因應過去數月樓價處於上升階段,買家紛擔心樓價會再次出現連升逾二十個月的情況,過去數月加快入市步伐,因此谷起成交量。

業內人士指,近期二手氣氛旺盛,不但優質單位頻現高價成交,一般上車屋苑亦出現盤情況,如葵涌廣場最近就錄得十客爭一盤熱況,令不少買家紛紛追價及加快入市決定,帶動二手交投。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指,今年農曆新年後樓市步入「小陽春」,隨即釋放購買力加快入市,預料未來樓市交投量將有上升空間,但升幅將會放慢。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,現時二手成交佔逾五千多宗,仍然主導市場,當中以用家入市比例較多,佔總數約七至八成,不過照近月趨勢,投資者因應樓市氣氛回暖,紛重回住宅市場入市,因此可見投資者入市比例上升,當中不乏投資者大額入市個案,促使近月交投量上升。




(星島)金管局承諾不會取消HIBOR

金管局副總裁李達志在《匯思》發文表示,據該局統計,截至去年底,以香港銀行同業拆息(HIBOR)計價的銀行資產約值3.4萬億元。雖然香港跟隨國際引入港元隔夜平均指數(HONIA)作為HIBOR的備用參考利率,但籲市民放心,因香港不會取消HIBOR,而會讓兩者並存。

李達志表示,HIBOR常用於按揭貸款及銀團貸款;同時,很多金融機構和機構投資者交易的衍生工具合約,亦以HIBOR為基準,且規模也相當可觀。在全球利率基準改革下,英美計畫於2021年停用LIBOR(倫敦銀行同業拆息),但市民毋須對此過度擔心,香港現無計畫取消HIBOR,即HONIA將與HIBOR並存。現時使用HIBOR計價的貸款,亦不會受影響。不過,假如市場上逐漸出現更多以HONIA定價的產品,將有助減少一旦HIBOR因為市場環境改變而消失所引起的影響。

財資市場公會是於較早前建議採用HONIA作為HIBOR的備用參考利率,現正就優化HONIA的技術性建議向業界進行諮詢。但由於HONIA只有隔夜利率指標,缺乏像HIBOR有 1、3個月等較長期基準,所以轉用HONIA前還需要克服一些技術困難。李達志又指,香港銀行去年底持有LIBOR計價資產達3.8萬億元。香港銀行需為LIBOR一旦淡出而做好準備。




(星島)MONTARA收1.5萬票 瑧樺用家客源主導

多個新盤連環出擊吸客,兩焦點盤亦於今天同日截票;將軍澳日出康城MONTARA,連日收票理想,至今累收逾15000票,超額達29倍,有力挑戰近兩年收票量新高;市區盤何文田瑧樺亦積極收票鎖客,暫收逾2300票,超購8.5倍,當中以用家主導,佔約七成。

多個新盤近日積極收票,會德豐地產常務董事黃光耀表示,旗下日出康城MONTARA暫收逾15000票,以首輪500伙計,超額認購29倍,當中大手客登記佔逾200票,若以地區劃分,九龍區(包括將軍澳)佔六成,而港島及新界區各佔兩成;年齡分布上,以年輕客群佔多,25歲至45歲人士佔逾七成。

他補充,該盤亦以自住用家為主,並有部分為投資者,若以戶型作統計,以2房間隔較受追捧,有約六成入票準買家有意購入。此外,該盤亦與擢袘行合作,提供高存款按揭掛鈎戶口,可達3個戶口,並享更高存款利息。

黃氏指出,該盤將於明日首輪發售500伙,扣除價單上各項折扣優惠後,折實平均呎價14704元,當中800萬以下涉及331伙,佔約66%,預計可套現約39.45億。

銷售安排顯示,項目將於今日截票,據悉,截止昨晚9時,暫收逾15000票,超額認購29倍,為年內的收票王,並在機會打破新地元朗Grand YOHO在2016年8月錄得的1.7萬票紀錄,為華懋荃灣全.城匯在17年8月錄得的2.25萬票後最多。

此外,新世界等市區盤何文田瑧樺,亦於今日截票,市場消息指,該盤暫收逾2300票,以首輪240伙計算,超額認購逾8.5倍。

新世界發展營業及市務部總監黃浩賢表示,該盤連日收票情況理想,當中以用家主導,佔約七成,餘下三成為投資者,因項目位處校網區,不少準買家為小朋友將來作打算,故入票者中以家庭客源為主,佔整體逾八成,部分投資者亦是看中此點屬日後放租潛力,另外,亦有不少登記客人為原區分支家庭。

該盤同樣落實於明日盡推全盤240伙作首輪銷售,並於今午12時截止接受登記;市場消息指,項目截止昨晚8時,暫累收逾2300票,超額認購逾8.5倍,反應不俗。於項目位處荃灣的展銷廳可見,現場參觀人流不絕,場外偶見排隊人龍,場面熱鬧。現場亦有不少代理駐足撈客,表現積極主動。

該盤早前加推50伙,面積由204至526方呎,定價由615.2萬至1590.8萬,價單呎價由27212至32515元,扣除最高16%優惠折扣後,折實價由516.7萬至1336.2萬,折實呎價22855至27311元。當中30樓A2室,屬2房單位,面積447方呎,折實售價為1220.8萬,折實呎價高見27311元,為項目最高呎價單位。

此外,同系荃灣柏傲灣昨亦更新價單,提供A5付款計畫,為180天現金優惠付款計畫,並可享3%折扣優惠,惟僅限指定住宅物業買家可選用,包括第1座55樓及57樓D室、第2座52樓B室及第2座53樓C室。  




(星島)啟德住宅地今截標

市區地備受市場注視,其中啟德第4C區2號住宅地於今日截標,坐擁無遮擋維港海景,有望成為百億地王,市場對其估值由106億至115億,每呎樓面地價則由1.65萬至1.8萬,料將成為財團爭奪對象。

今次推出的啟德第4C區2號地盤,佔地約10.5萬方呎,地積比約6.1倍,總樓面約64.1萬方呎。賣地章程提到,發展商須於指定日期前於地盤西南面面向海旁一段,修建路面以作海濱長廊用途,並在地盤與長廊之間提供一段4.5米闊的行人通道。嘉華國際營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,啟德一大發展潛力相當大,集團對今次項目感興趣。

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,參考早前跑道區地皮的成交價,對上述住宅用地估值為108億,每呎地價為1.7萬,預期住宅項目落成後每平方呎售價為3.5萬。

美聯測量師行董事林子彬表示,是次地皮毗鄰1月批出的4C區3號地盤,同樣坐擁無遮無擋的維港景致,屬罕有的優質市區海景地皮,由於投資額相對較大,料入標會以大型發展商及財團為主。




(明報)上月買賣登記逼萬宗 6年半最勁 二手私宅交投旺 4年首破5000宗

樓市交投活躍,整體樓宇買賣登記量亦創近年新高。代理綜合土地註冊處資料顯示,主要反映3月樓市表現的4月份整體樓宇(包括一手私宅、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他)買賣登記量共9899宗,較3月6428宗按月增加約54%,並創自2012年政府實施買家印花稅(BSD)後近6年半按月新高。


值得留意的是,除了一手私宅買賣登記激增外,二手私宅買賣登記為2015年1月後首度破5000宗,創2014年7月近5年按月新高,反映購買力大爆發。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,4月份住宅及非住宅買賣登記宗數均全線上升,帶動整體買賣登記量逼萬宗水平。若撇除一手公營房屋,4月一手私樓登記量錄2788宗,較3月份1470宗,按月大增約89.7%,註冊量創逾2年半新高。二手住宅方面,4月份二手私宅登記量錄5401宗,較3月3995宗上升約35.2%,創自2014年7月5560宗後、57個月(即近5年)新高。

自2012年實施BSD辣稅後最勁

除住宅買賣登記外,上月份工商舖、純車位等非住宅買賣登記量亦同報捷,以工廈宗數佔最多,共涉543宗,較3月241宗按月升1.25倍,寫字樓及舖位宗數分別錄117宗及110宗,分別按月升37.6%及29.4%;至於純車位等物業上月份錄677宗,按月亦升52.8%。

事實上,隨茪G手交投回勇,小業主叫價漸見心雄,隨茈s價回升,二手交投料短期勢將回軟,發展商亦睇準形勢,積極推盤搶吸二手客源。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,住宅市場經過連續兩個月上衝後,料需略作回氣,二手市場需待盤源補充。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,中原城市領先指數CCL5月內有機會突破去年8月188.64點高峰,而CCL有望在年底前突破200點。

學者料未來數月一手主導樓市

學者料未來數月樓市將由一手主導。中大商學院客席教授冼日明認為,自去年第三季起,因外圍因素如中美貿易戰、加息等令樓市氣氛轉差,當時成交量亦見新低,個別物業價錢調整達10%。至今年3月初,樓市氣氛轉好,二手回升之餘,發展商積極推售新盤,並以貼市價開盤,準買家擔心「遲買會更貴」,釋放大批購買力,令成交量大增。他續指,政府實施空置稅亦影響發展商持貨成本,發展商亦調整其銷售部署,趁旺勢積極推售新盤,預計樓市將由一手樓主導。

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